はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『30代で資産1億円を達成するまで意識した習慣5選』
です。
結論から言うと・・・
浪費よりも投資
目標設定
プラス思考
読書
人を大切にする
の５つを解説します。
本題に入る前に、
このブログを見てる方の中で、資産1兆円を達成するまでの
イメージなんて全然持てないです、できないです
と思っていらっしゃる方もいるかと思います。
今から10年前、
私も元々手取り15万円の貧乏会社員で
長時間労働で心身ともに限界状態が常に続いていました。
ただその中で、自分でお金のやりくりをしながら
貯金を作っていきました。
元々は資産家の方ですか？
と言われることありますが、
決してそんなことはありません。
普通の一般家庭で生まれて
金なしコネなし知識なし人脈もなしの
ゼロスタートでした。
これは決して私が特別だから達成できたわけではないです。
地道にコツコツと淡々と節約しつつ
生活レベルを収入が上がっても上げることなく
そのお金を投資に回し続けてきたからです。
蓋を開けてみると投資はすごく地味なのです。
本題に入ります。
【30代で資産1億円を達成するまで意識した習慣】
①浪費よりも投資
・稼いだお金の使い方こそが命運を分ける
・稼いだお金から最低限の生活費を除き、
とにかく投資に回す
（浪費を抑える5つのステップ）
１、給料を生活費、預金用、投資用に分ける
２、物を購入する時に比較検討して本当に
必要なものだけに絞る
３、外食はしないで極力自炊して食費を抑える
４、携帯料金、保険等の毎月の支出を見直す
５、金融商品はネット証券のみ、
毎月3000円程度から積み立て
②目標設定
・中長期的な目標設定が非常に大切
・これはあなた自身が頑張る理由となり
失敗したり、めげそうになった時も
心の支えとなり得るからです
・成功されてる方は、目標設定を
長期スパンで考えています
③プラス思考
・周りの経営者や不動産投資で成功されている方は
基本全員プラス思考で、ポジティブに物事を
考える方が非常に多いです
・どんな状況かにおいても前だけを常に見ていて
人の悪口やマイナス発言を絶対しない人が多いです
④読書する
・本は、人生を豊かにするための1つのツールと
言っても過言ではありません
・わずか数千円程度の投資で
その著者の経験や体験を聞けるのは
非常にありがたいものです
⑤人を大切にする
・一言で言うと、感謝を忘れないということです
不動産賃貸経営をする際には
多くの人が関係していきます。
購入していくにあたり、ステップがあり
いろんな人が絡んできます。
・協力関係があって初めて成立するビジネスで
だからこそ人を大切にしてチームを動かしていく
必要があります
今回のまとめになります。
30代で資産1億円を達成するまで意識した習慣5選を
紹介しました。
どのぐらいまで資産拡大するかにもよると思いますが、
私の見解をお話させていただきました。
参考になれば幸いです。
今後も正しく不動産投資をするための
有益な情報を発信していきます。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『戸建て投資の特徴と注意点』
です。
結論から言うと・・・
戸建て投資はリスクを抑えてコツコツ副収入を得たい方に
おすすめの不動産投資です。
その中でもリスクももちろんあります。
理解した上で、はじめましょう。
【戸建て投資の特徴】
①少額から始められる
戸建て投資はアパート１棟投資などと比べると規模が小さく、
数百万円程度の少額から始められます。
戸建ての建物は木造が多く、木造は耐用年数が短いことから
建物価格の下落が早い＝物件価格が安くなる傾向があります。
例
一棟マンション・一棟アパート：数千万～数億円
中古の戸建て：数百万～2,000万円程度
②土地があるので銀行評価が出やすい
戸建て投資の場合、土地部分の割合が特に大きくなる
傾向があります。
建物は時の経過により資産価値が下落しますが、
土地は経年劣化が起きないため資産価値は下がりにくいです。
土地の価値もあるため、銀行融資のための評価が得やすいです。
③収益性の高さ
戸建ての場合、アパートやマンションと比べて家賃収入が高く、
収益性が高い傾向にあります。
賃貸用戸建ての場合、供給自体が少ないうえに物件の個別性が強く、
他の物件と差別化しやすい点もあります。
④空き家リスクが低い
戸建て住宅は、ファミリー層やペットと一緒に住みたい人に
人気があります。
ファミリー世帯は単身世帯と違い気軽に引越しをしないため、
入居期間が長くなりやすいのです。
また、人気があるので入居者を付けやすい点もあります。
【戸建て投資の注意点】
①リスクヘッジの難しさ
物件に集中するため、リスクヘッジが比較的難しいです。
マンションやアパート１棟投資と異なり、
戸建ての入居者は１世帯のみになります。
つまり、退去が発生すると家賃収入が０円です。
物件に集中するため、リスクヘッジが比較的難しくなります。
多様な物件に分散投資するなどでリスクを分散・軽減する
必要があるでしょう。
②管理コストの高さ
戸建て投資では、リフォーム等を自分自身で決め、
実施することができます。
自由にリフォームできる反面、内装や設備など全ての修繕費を
負担することになります。
そのため、修繕費用などの管理コストが高くつくことが
多いです。
物件の状況に応じた適切な管理費用を見積もる必要がある。
今回のまとめになります。
戸建ての投資には、収益性の高さや資産価値の上昇などの
メリットがある一方で、リスクヘッジの難しさや
管理コストの高さのデメリットもあります。
リスク要因を十分に検討し、
計画を練って投資をはじめましょう。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
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続き
【物件だけでなく人に投資する】
「まず先に与えよ」ということです。
利他の精神、先に相手に与えて与えて
与えまくるということです。
・不動産屋さん
・管理会社さん
・リフォーム業者さん
・師匠、先生
不動産投資も実際は「人」で成り立っています。
・非公開情報の物件も人が運んでくれる
・入居付けをしてくれるのも人
・リフォーム会社さんも人
・先生、師匠も人
日々の行動の積み重ね
・差し入れを持っていく
・お礼の連絡をする
・口頭でお礼を伝える
・食事をご馳走する
相手が人なら感情がある。
さて、今回の話しのまとめになります。
１：
【優良物件を安く仕入れて高く売る】
２：
【現金で買うのではなく
銀行融資を活用した方が大きく稼げる】
３：
【物件だけでなく人に投資する】
私が３年で５棟買って
こういうのの積み重ねてで良くも悪くも
今うまくいったという感覚があるので
是非参考になるところは
実践してみていただければなと思います。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『３年で５棟買って判明した
不動産投資の３つの事実』
です。
結論から言うと・・・
3年間不動産投資をやってきた自分の経験を元に
得られたことを3つにまとめました。
最後まで見ていただければ
初心者の方や2棟〜3棟ほど所有されてる方にも
参考になるかと思います。
本題に入る前に１つ聞いてください。
稼いでる大家さんと比べて
私は初めて物件を購入する時も
半年以上時間かかっていますし
さらに個人属性も悪く（年収が低い）
別に特別な能力、才能があったわけでも
ありません。
物件購入後もいろんな問題を抱えたりと
かなり失敗してきた方かなと思っています。
ただ唯一、他の人と違ったところは
問題解決能力が格段に高かったことです。
非常に参考になるので是非皆さんに
シェアさせてください。
問題解決能力とは言葉の通り
問題を解決する能力で
サラリーマン時代の時に養われました。
問題を問題として見るのではなく、
「どのようにしたらこの物件を最短最速で
満室にしてさらに入居者さんに喜んでもらえる
のだろうか」などです。
上司に言われたことで
「相手へ問いかける質問の質を高くする」
「自分へ問いかける質問の質を高くする」
そうすると自分の人生の質も高くなる。
問題解決能力とは、結論
質問の質を高めることです。
例えば
この物件リフォームどうしようかな？
↓
どのようにしたらこの物件のリフォームを
安く済ませて、入居者さんがこの物件に
絶対に住みたいと思ってもらえる住環境を
作れるのだろうか？
質問の質を高めるためには、
どのようにしたら◯◯になるのだろうか？
という言葉は魔法の言葉なので是非覚えと
おいていただければと思います。
それでは改めて
３年で５棟買って判明した不動産投資の３つの事実
について解説していきます。
事実1
優良物件を安く仕入れて高く売ること
事実２
現金で買うのではなく
銀行融資を活用した方が大きく稼げる
事実3
物件だけでなく人に投資する
1つずつ解説していきます。
【優良物件を安く仕入れて高く売る】
物件を購入した時点で、ほぼその物件からの
損益が決まると言っても過言ではないです。
実例をだしますと
私が1番最初に購入した物件価格が約1800万前後で
今売却すると市場価格で大体2100万円前後で
売却できそうです。
つまりざっくりになりますが
3年程度保有して
年間家賃が約200万円×3年間
売却益が300万円ほど
合計すると900万円ほどは利益が出ます。
これはそもそも安く物件を購入できたことが
大きな要因になっています。
アパートの安い物件の特徴で
・空室がある
・部屋の原状回復がされていない
・設備が古い
などがあります。
購入物件条件として
立地と不動産屋さんにリサーチをすることが
すごく大事なポイントです。
購入前段階に売却する出口のことを考えて
購入できたら完璧です。
【現金で買うのではなく
銀行融資を活用した方が大きく稼げる】
借金、融資と聞くとやはり最初は
怖いイメージがありました。
当時、不動産投資はお金を借りないと
物件を買い進めることができないと頭では
分かっていましたが
特に融資を受けたことがなかったので
イメージがつきにくいと感じていました。
例えば1000万円の資金があり
1000万円でアパート1棟を現金で買ったと仮定します。
年間利回りが15%だと仮定し
1000万の15%＝150万円
150万円÷12ヶ月＝12.5万円
毎月の手残り12万5000円
これを仮に自己資金1000万円で融資を使って
1億円の物件を利回り10%で購入したら
どうなるのでしょうか？
年間利回りが10%だと仮定
1億円の10%＝1000万円
1000万円÷12ヶ月＝83,3万円
返済が半分だったと仮定したら
毎月の手残りが約40万円
返済経費を引いた手残りの現金が増えて
借りてるお金を返済したとしても、
返してるお金自体が将来の貯金と同じ価値がある
と思っています。
例えば
10年返済で10年後返済完了した時点で
その物件を売れば現金がそのまま戻ってくるためです。
考え方とものの見方で住んでいただいてる方がいて
賃料が入ってその賃料から返済に充て、
実質自分の手元は何も減っていないことになります。
時間はかかりますが
将来の積立貯金みたいなものです。
続き
①部屋数が多ければ安定収益を見込める
部屋数があれば賃料が下がっても
賃料が入り続けます。
地域と立地さえ間違えなければ客付けは
できます。
地域と立地は間違いなく大事なので
これを間違えなければ客付けもできるし
困ることがないと思っています。
私が特に狙ってるのは1棟アパートで、
最低でも4部屋以上あるものになります。
②資金が数百万円〜3000万円前後
RCのマンション1棟と比べると
低予算です。
修繕リフォーム費が比較的木造築古だと
比較的安いかと思います。
耐用年数切れなら短期で減価償却が取れます。
税金関連全般が比較的安いです。
③高利回りで運用することが見込める
表面利回りで大体15%〜20%の利回りは
実際まだまだあります。
安く仕入れて物件力を上げて高く売ることも
できます。
賃貸も売却もコントロールできるのが
1番いいです。
持ってよし、売ってもよし
が一番理想的です。
表面利回り15%〜20%はなかなか表に
出なかったりしますが、
業者さんが持っていたりします。
ただ一般的に状態がある程度いいもので
市場に出回るものも
大体10%〜12%前後が相場かと思います。
④⑤木造の築古はリフォームして物件力を
高めることができ、
プロパンガスを切り替えるだけで特典
リフォームする時に自分でやれることは
DIYなども可能です。
もちろん向いてる向いてないもあります。
私も過去に庭を作ったりとか
自分で清掃に行ったり、
ポストを作りに行ったりなど
やれることは色々としました。
私はもう今は基本的にDIYはせず、
管理会社さんに委託をして外注しています。
木造築古だとペット可能にしてもらえたり
もあります。
地域によってはまだまだペット可能物件は
少ないので、逆に戦えるのかなと思います。
プロパンガスの特典は最強の武器になるとは、
浴槽の風呂釜や追い焚き機能、シングルレバー、
モニターインターホン、エアコンなど
その地域の特定の場所によっては特典で
つけてくれるプロパンガス屋さんもあります。
本当は数10万円〜数100万円単位で
かかるものが特典でもらえるのは
フルで活用したいです。
補足になりますが、築古木造一棟アパートは
急なリフォームが必要になる可能性が
あります。
屋根からの水漏れや白あり、
外壁の補修作業で修正費がかかるケースも
あります。
買う前には必ずチェックが必須だと思います。
⑥銀行融資を受けられる
耐用年数切れでも融資は全然受けられます。
銀行融資を受けるには
やはり個人の属性と物件の収益力が
基準になります。
年齢や勤務先、勤続年数、年収、金融事故歴
と今の状況です。
物件の収益力とは、
物件の立地や蓄年数、間取り、構造、価格、賃料
金融機関によって融資基準は本当に
バラバラです。
なるべく銀行融資を引いた方がレバレッジが
かかり自己資金の何倍も借りられるので
銀行融資は受けた方がいいと思います。
家賃収入でローンが返済できる
（人の資本で物件が買える）
銀行融資は必須かなと思います。
銀行融資は別の動画でも撮るので
是非見ていただければと思います。
今回のまとめになります。
・部屋数があれば安定収益が見込める
・資金が数100万円〜3000万円前後
・高利回りで運用することが見込める
・リフォームして物件力を高めることができる
・プロパンガスを切り替えるだけで特典
・銀行融資も比較的受けやすい
私が築古木造一棟アパートをおすすめする
理由になります。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
その他もSNSやっていますので
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