株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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「土地値物件」とは何か？建物価値ゼロの物件を投資家が買う本当の理由

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「土地値物件」についてお話しします。

不動産投資の勉強を始めると、
「この物件は土地値です」という表現を
耳にすることがあると思います。

文字通り、物件価格と土地の価値がほぼ同じで、
建物にはお金を払っていないに等しい物件のことです。

一見すると「古くて価値のない物件」に見えますが、
実はベテラン投資家ほどこのタイプの物件を好んで狙います。

今回は、その理由と、実際にどう活用していくのかを解説します。

ポイント1:
土地値物件の定義と「建物をおまけとして取得する」という考え方

土地値物件とは、金融機関の積算評価
において建物の価値がほぼゼロと査定され、
物件価格の大部分が土地の価値で構成されている物件を指します。

結論から言うと、こうした物件は
「建物からの家賃収入」ではなく
「土地そのものの資産価値」を
目的に取得するものです。

理由は単純で、建物は経年とともに
減価償却が進み、いずれ価値はゼロに近づきます。

土地値物件はその「行き着く先」を
あらかじめ織り込んだ価格で売買されているため、
購入時点で建物価値の目減りリスクをほぼ心配しなくてよいのです。

例えば、都内近郊の駅徒歩10分圏内で、
築40年の木造アパートが土地値相当の価格で
売りに出ているケースがあります。

表面利回りは決して高くありませんが、
賃貸経営をしながら土地としての含み
資産を保有し続けられる点が魅力です。

実践のポイントとしては、
購入検討時に「今の家賃収入」だけでなく
「更地にした場合の土地としての市場価値」を
必ず並行して調べる習慣をつけてください。

ポイント2:
「賃貸継続→取り壊し→売却or新築」
という出口戦略の設計

土地値物件の運用で重要なのは、
購入前から出口をイメージしておくことです。

基本の流れは、まず現状の建物で
賃貸経営を継続してキャッシュフローを得て、
入居付けが難しくなったタイミングで建物を取り壊し、
その後は更地として売却するか、

新たにアパートや戸建てを
新築するかを選ぶという設計です。

理由は、建物が朽ちるまで賃貸を続けるよりも、
家賃収入が下がり始める前後で戦略を切り替えたほうが、
トータルの収益性が高くなりやすいためです。

例えば、賃貸継続中に周辺エリアの
再開発や人口動態の変化を観察し、

賃貸需要が旺盛なら新築で
アパート経営を継続、更地としての
需要が高いなら売却、

というように地域特性に応じて
出口を選び分けている投資家が多く見られます。

実践のポイントとしては、
購入時点で「あと何年賃貸を続けられそうか」
「取り壊し後の土地需要はどうか」の
2軸で仮説を立て、1年に1度は見直す
習慣をつけることをおすすめします。

ポイント3:
初心者が手を出す前に
理解すべきリスクと必要資金の目安

土地値物件は魅力的な選択肢ですが、
初心者がいきなり手を出すにはいくつか注意点があります。

結論として、解体費用や税金面の
変化を含めた総コストを事前に把握しておくことが不可欠です。

理由は、取り壊しには
相応の費用がかかるためです。

2026年時点の解体費用は、
木造30坪で約120万〜180万円、
鉄骨造50坪で約250万〜400万円、
RC造100坪で約700万〜1,200万円が
目安とされています。

さらに建物が建っている間は
「住宅用地の特例」により土地の固定資産税が
最大6分の1まで軽減されていますが、

解体して更地にするとこの軽減から外れ、
翌年度以降の固定資産税が跳ね上がる点も
見落とされがちなリスクです。

例えば、解体だけで数百万円の
追加資金が必要になるケースもあるため、
購入時の自己資金に
「将来の解体費用+当面の固定資産税増加分」を
上乗せして計画しておく投資家もいます。

実践のポイントとしては、
購入前に解体業者から概算見積もりを取り、
金融機関との融資審査(属性・返済比率)でも
この将来コストを説明できるようにしておくことです。

まとめです。

土地値物件は、建物ではなく
土地そのものの資産価値に投資するという
発想の転換が求められる物件タイプです。

賃貸継続から取り壊し、
そして売却または新築という
出口戦略を購入前から描き、

解体費用や固定資産税の変化といった
将来コストまで織り込んで判断することが、
長期的な資産形成につながります。

まずは気になるエリアの土地値物件を1件、
積算評価と出口戦略の両面から
シミュレーションしてみることから始めてみてください。

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「容積率・建蔽率」を知らないと損をする理由｜不動産投資での活用法と物件価値の見方

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「容積率・建蔽率」についてお話しします。

物件資料を見ていると、
必ず目にする「容積率」「建蔽率」という数字。

何となく読み飛ばしている方も多いのではないでしょうか。

しかし、この2つの数字は、
物件の将来の建替え可能性や資産価値、
ひいては投資の出口戦略にまで直結する重要な情報です。

今回は、初心者の方でも実務に活かせるよう、
容積率・建蔽率の見方と活用法を解説します。

ポイント1：
容積率・建蔽率が
「将来の建替え可能性」と「増築余地」を決める

結論から言うと、容積率・建蔽率は、
その土地に「どれだけの規模の建物を建てられるか」を
法律で定めた上限値です。

建蔽率は敷地面積に対する建築面積の割合、
容積率は敷地面積に対する延床面積の割合を指し、
いずれも建築基準法によって用途地域ごとに上限が決められています。

なぜこれが重要かというと、
既存の建物が現行の基準を超えている
「既存不適格」物件は、同じ規模で
建て替えることができないためです。

例えば、法改正前に建てられた物件が
現在の容積率上限を超過している場合、

将来の建替え時には床面積を
縮小せざるを得ず、賃貸経営における
収益力が低下するリスクがあります。

実務上の対応としては、
物件検討時に必ず自治体の都市計画情報や
「建築計画概要書」で、現況の建物が
容積率・建蔽率の範囲内に収まっているかを確認しましょう。

仲介会社に既存不適格の
有無を確認することも欠かせません。

ポイント2：
容積率に余裕がある物件は将来的に高く評価されやすい

容積率を上限まで使い切っていない、
いわゆる「未消化容積率」が残っている物件は、
将来的な資産価値の面で有利に働きやすいという特徴があります。

理由は明確で、未消化容積率がある土地は、
将来増築や建替えによって延床面積を拡大できる余地があり、
その分だけ収益力を高められる可能性を持っているからです。

売却時にも「まだ伸びしろがある物件」
として評価されやすく、次の買主に
とっての魅力にもなります。

例えば、指定容積率200%の土地に、
現況で延床面積150%相当の建物しか
建っていない場合、残り50%分は将来の
増築や建替え時の選択肢として活用できます。

ただし、道路の幅員による容積率の制限
（前面道路が12m未満の場合の緩和計算）によって、
指定容積率をそのまま使い切れない
ケースもあるため注意が必要です。

物件を選ぶ際は、現況の延床面積と
指定容積率を比較し、未消化分がどの程度あるかを
事前にシミュレーションしておくと、
将来の資産価値の判断材料になります。

ポイント3：
容積率・建蔽率を物件選定に組み込む具体的な確認方法

容積率・建蔽率の確認は、
物件購入前の必須プロセスとして組み込むべきです。

これは、現地の役所や都市計画情報サイトで
用途地域ごとの指定容積率・建蔽率を
確認できる一方、

実際の建物がその範囲内に
収まっているかは別途「建築計画概要書」や
「検査済証」の有無で確認する必要があるためです。

検査済証がない物件は、
建築時の適法性が証明できず、
金融機関の融資審査でも不利になる場合があります。

例えば、区分マンションであれば
建物全体の容積率消化状況を管理組合や
販売資料で確認し、一棟物件であれば
自治体窓口での閲覧や指定確認検査機関への
照会を行うのが実務的な流れです。

具体的な行動としては、
内見前に自治体のホームページで用途地域と
指定容積率・建蔽率を確認し、内見時には
検査済証の有無を仲介会社に確認する習慣を
つけることをおすすめします。

この一手間が、将来の建替えトラブルを
未然に防ぐことにつながります。

まとめです。

容積率・建蔽率は単なる法律上の数字ではなく、
物件の将来性と資産価値を左右する重要な判断材料です。

既存不適格のリスクを把握し、
未消化容積率という伸びしろに目を向けることで、
より長期的な視点での物件選定が可能になります。

ぜひ次回の物件検討から、容積率・建蔽率の
チェックを選定プロセスに組み込んでみてください。

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初心者向け戸建て賃貸投資ガイド｜2026年に市場拡大が続く3つの理由

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「戸建て賃貸投資」についてお話しします。

日銀は2026年6月の会合で政策金利を1.00%まで引き上げ、
7月会合ではその影響を見極めるためいったん据え置きました。

市場では年内にもう一段の利上げが意識されており、
融資環境は今後さらに慎重さを増していくことが予想されます。

こうした中で存在感を高めているのが
「戸建て賃貸投資」です。

区分マンションや木造アパート一棟に比べて
取得資金を抑えやすく、初心者にも手が届きやすい
投資対象として注目が集まっています。

ポイント１：
金利上昇局面でも始めやすい戸建て賃貸

結論から言うと、戸建て賃貸は、
金利上昇局面において相対的にリスクを抑えやすい投資対象です。

理由は、一棟アパートのようにフルローンで
数千万円単位の融資枠を使い切る必要がなく、
物件単価が抑えられる分、返済比率をコントロールしやすいためです。

また現金購入で最小100~200万円前後で
現金購入ができる点もメリットです。

実際、投資用一棟物件よりも
取得資金が少なく済む戸建賃貸が購入実績で
存在感を高めており、登録物件数も増加傾向にあります。

融資枠に制限のある会社員や、属性に不安がある方でも
検討しやすい選択肢といえるでしょう。

ポイント２：
ファミリー層の長期入居で空室リスクが低い

戸建て賃貸の入居者はファミリー層が中心であり、
長期入居が期待できる点も大きな魅力です。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の
調査（第28回日管協短観）によれば、

平均居住期間は単身世帯が
3年3カ月であるのに対し、ファミリー世帯は
5年3カ月と約2年長くなっています。

理由は、子どもの通学先や生活環境を優先し、
住み替えの動機が生まれにくいことに加え、
引越し費用や初期費用の負担が大きく腰が
重くなりやすいためです。

例えば、小学校区内に立地する戸建てであれば、
子どもの卒業まで住み続けてもらえる
ケースも珍しくありません。

実務上は、内見時に周辺の学校区
・保育園・スーパーの有無を確認し、

ファミリー層に「住み続けたい」と思わせる
環境かどうかを見極めることが客付けの成否を分けます。

ポイント３：
物件選定・リフォーム・客付けの3ステップ

初心者が戸建て賃貸投資で成功するためには、
次の3ステップを押さえることが重要です。

まず物件選定では、駅近だけにこだわらず、
学校区・治安・スーパーなど生活利便性を重視し、
既存の空き家や築古戸建てを含めて幅広く検討します。

次にリフォームでは、
原状回復レベルの最低限の修繕にとどめ、

水回りなど入居判断に直結する部分だけを
優先的に整えることで、投資額を抑えつつ
客付け力を確保できます。

最後の客付けでは、ファミリー向け物件の
取り扱いに強い地域密着型の管理会社を選び、

ペット可・駐車場付きなど地域の
ファミリー層のニーズに合わせた訴求を
行うことが成約の近道です。

この3ステップを丁寧に踏むことで、
限られた予算でも安定した賃貸経営を実現しやすくなります。

まとめです。

金利上昇局面が続く2026年だからこそ、
取得資金を抑えられ、ファミリー層の
長期入居によって空室リスクを下げやすい
戸建て賃貸投資の価値は一段と高まっています。

まずは自分の予算内で検討できるエリアの相
場と学校区情報を調べるところから、
行動を始めてみてください。

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「駐車場投資」は不動産投資として成立するのか？メリット・デメリット完全解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「駐車場投資」についてお話しします。

土地活用を検討する中で、
アパートやマンションよりもハードルが
低そうに見える駐車場投資に興味を
持つ方は少なくありません。

実際、初期費用を抑えて始められる点は魅力ですが、
不動産投資としての実態を正しく理解しておかないと、
期待した収益は得られません。

今回は駐車場投資のメリットとデメリットを、
現実的な数字とともに整理します。

ポイント１：
初期費用が安く管理が
楽な駐車場投資のメリットと利回りの現実

駐車場投資最大の魅力は、
建物を建てる必要がないため初期投資を抑えられる点です。

月極駐車場であれば舗装工事や
区画整備程度で始められ、コインパーキングでも
精算機や看板の設置費用のみで運用がスタートできます。

管理も入居者募集や退去対応が発生する
賃貸経営に比べてシンプルで、
清掃や機器メンテナンスが中心です。

利回りの目安として、
月極駐車場は表面利回りで5〜15%程度、
コインパーキングは表面利回りで15〜30%程度と、
一見高い水準に見えます。

ただし土地の仕入れ値が
安い郊外・地方ほど利回りは高く出やすく、
都市部の一等地では利回りが大きく
下がる点には注意が必要です。

数字の高さだけで判断せず、
稼働率や地域の駐車需要を
見極めることが欠かせません。

ポイント２：
建物がないため融資がつきにくく、
節税効果も限定的な駐車場投資のデメリット

一方で見過ごせないのが、
資金調達と税制面のハンディです。

駐車場経営は事業収益性が低いと判断されやすく、
土地購入費用の全額を融資で賄うのは難しいのが実情で、
頭金として購入費用の2〜3割程度を求められるケースが一般的です。

担保評価も売買価格の6〜8割程度に
とどまることが多く、属性が良くても
審査は慎重に行われます。

節税面についても誤解が多いところです。

土地そのものはアパート同様、
駐車場でも減価償却の対象にはなりません。

舗装や精算機、フェンスなどの
設備は減価償却できますが、

建物を保有する場合に比べると
金額規模が小さく、節税効果は限定的です。

さらに住宅用地の特例が適用されないため、
更地よりも固定資産税・都市計画税の負担が
重くなる場合がある点も押さえておきましょう。

ポイント３：
駐車場を「暫定的な活用」として使いながら
将来の不動産投資に備える考え方

こうした特性を踏まえると、
駐車場投資は最終的な着地点というより、
次の投資への「つなぎ」として位置づけるのが現実的です。

相続や購入で土地を取得したものの、
すぐにアパートやマンションを建てる資金や
判断材料が揃っていない場合、駐車場として
暫定的に活用しながら固定資産税分を賄い、

周辺エリアの賃貸需要や
地価動向を見極める時間を作ることができます。

将来的に融資を受けやすい属性づくりや
自己資金の積み増しを並行して進めておけば、

駐車場経営で得た収益と経験を土台に、
より収益性の高い賃貸経営へステップアップする
選択肢も見えてきます。

駐車場投資は「ゴール」ではなく
「準備期間」と捉えることで、無理のない
不動産投資の第一歩にできるはずです。

まとめです。

駐車場投資は初期費用の低さと
管理のしやすさが魅力ですが、

融資がつきにくく節税効果も限定的という
不動産投資としての制約があります。

数字上の利回りだけで判断せず、
自分の土地の状況や将来のプランと照らし合わせて
活用方法を選ぶことが大切です。

まずは自分の土地に駐車場需要があるかを調べ、
暫定活用としての位置づけを含めて検討してみてください。

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民泊投資、2026年に何が変わったか。規制強化の実態と始める前の判断基準

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「民泊投資」についてお話しします。

ここ数年、高利回り投資として
注目を集めてきた民泊投資ですが、
2026年に入り状況は大きく変わりつつあります。

インバウンド需要自体は堅調に見える一方で、
規制の締め付けは想像以上のスピードで進んでいます。

今回は現時点で押さえておくべき
規制と需要の実態、そして立地選びと
出口の難しさについて整理します。

ポイント１：
住宅宿泊事業法の規制強化という現実

結論から言うと、「年間180日あれば大丈夫」
という単純な話ではなくなりました。

理由は、観光庁が2026年6月、
自治体が条例で民泊の営業日数を実質ゼロにできる
「ゼロ日規制」を容認する技術的助言を発出したためです。

住宅宿泊事業法に規定する届出住宅について、
ゼロ日規制やICTを用いた管理の義務付けなどに
関する技術的助言が地方公共団体に対して行われました。

実例として、東京23区でも豊島区が
2026年12月から営業日数の上限を180日から120日へ引き下げ、

既存施設も例外なく対象とする方針が示されており、
墨田区や葛飾区でも常駐管理者がいない施設は
週末や平日の営業が制限されています。

実務としては、物件の所在地が上乗せ条例の
対象区域に入っていないか、購入前に必ず
個別確認することが欠かせません。

ポイント２　
インバウンド需要のリアルと繁閑差

結論として、需要自体は依然として強いものの、
繁忙期と閑散期の収支差は無視できません。

理由は、大阪市の運営データを見ると
2024年12月時点の大阪市内の宿泊施設稼働率は
全国トップの80%に達している一方、

万博期間中は稼働率が前年同月比で約20ポイント上昇し、
エリアによっては客室単価が最大46%上昇するなど、
時期による変動が非常に大きい実態があるためです。

運営会社の指標では客室単価×稼働率で算出する
RevPARが8500円を超えるかどうかが
需要の強さの目安とされています。

実践的には、年間平均利回りだけで判断せず、
繁忙期・閑散期を分けた複数シナリオで
収支をシミュレーションすることをお勧めします。

ポイント３　
立地の判断基準と出口の難しさ

結論は、立地選びは「稼げるか」だけでなく
「規制されにくいか」まで含めて考える
必要があるということです。

理由は、住居専用地域や近隣トラブルが
多いエリアほど条例強化の対象になりやすく、

実際に全国の特区民泊の9割以上が集中していた
大阪市でさえ、2026年5月29日をもって
新規受付を終了しています。

さらに出口の面では、民泊物件は
通常の住宅ローンが使えず、事業用の民泊専用ローンは
金利が2.9〜3.9%程度と割高で、

売却先も自ら運営したい個人や
投資目的の事業者に限られるため、
買い手の層が薄いという制約があります。

実践的には、購入前の時点で
「誰に、どのように売却するか」という
出口までを具体的に描いておくことが重要です。

まとめです。

2026年の民泊投資は、
需要の強さと規制の厳しさが同時に進む
局面に入っています。

表面的な利回りの高さだけで判断せず、
所在地の条例、繁閑差を織り込んだ収支、
そして出口までを一体で検討する姿勢が、

これから参入する方にとって何より大切になります。

まずはご自身が検討している物件の
所在自治体の最新条例を確認する
ところから始めてみてください。

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『空き家投資』は2026年が狙い目？法改正の追い風とリアルなリスクを見極める3つの視点

株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は「空き家投資」についてお話しします。

ここ数年、不動産投資の相談の中で、
「空き家投資に興味がある」という声が増えてきました。

実際、2026年は空き家投資を
検討するうえで一つの転換点になると私は見ています。

今回は、制度面の追い風と、
見落としがちなリスクの両方を整理しながら、
空き家投資でうまくいくための条件をお伝えします。

ポイント１：
空き家対策特別措置法の強化で、
空き家が市場に出やすくなっている

結論から言うと、法改正の影響で
「放置していた空き家を手放す所有者」が
今後さらに増えると予想されます。

理由は、2023年12月に施行された
改正空家等対策特別措置法により、
適切に管理されていない「管理不全空家」に対して、

行政の勧告を受けた時点で
住宅用地の固定資産税特例が
解除される仕組みが導入されたためです。

一般的な住宅の場合、
この特例が解除されると土地の
固定資産税がおよそ3倍から4倍に増額されます。

実際、2023年の住宅・土地統計調査では
全国の空き家数は約899.5万戸となり、
2018年の前回調査から50.7万戸増加、
空き家率も13.8％まで上昇しています。

これは1993年時点の448万戸から
30年間で倍増した水準です。

所有者の税負担が現実的に重くなることで、
「持て余していた実家」
「相続したまま放置していた家屋」

が売却市場に流れてくる可能性は十分にあります。

投資家としては、
こうした市場動向を踏まえ、
空き家バンクや自治体の空き家相談窓口、
地域の不動産会社との関係構築を
今のうちから進めておくことが実践的な一手になります。

ポイント２：
空き家投資のメリットとデメリットを正しく理解する

空き家投資の魅力は、なんといっても取得価格の安さと、
そこから生まれる利回りの高さです。

理由は明確で、通常の中古物件よりも
売り急ぎの案件が多く、価格交渉の余地も大きいためです。

例えば、相場より大幅に安く取得し、
必要最低限のリフォームで賃貸に出すことができれば、
表面利回りが10％を超えるケースも珍しくありません。

一方でデメリットも見過ごせません。

空き家は長期間放置されていることが多く、

購入時点では見えない給排水管の
劣化や、シロアリ被害、雨漏りなどが
後から発覚するリスクがあります。

これらは表面利回りには反映されない
「隠れコスト」であり、実質利回りを
大きく圧迫する要因になります。

実践的な対策としては、
購入前にホームインスペクション（建物状況調査）を
必ず実施し、リフォーム費用を保守的に見積もった上で、
実質利回りベースで投資判断を行うことをお勧めします。

ポイント３：
成功のカギは、
「物件選定・リフォーム費試算・出口設計」の3条件

空き家投資で成果を出している
投資家に共通するのは、この3つを購入前に
セットで検討している点です。

理由は、どれか一つでも欠けると、
想定外の出費や出口の見えない
塩漬け物件になりかねないからです。

例えば、立地が良くても再建築不可の土
地であれば将来の売却は難しくなりますし、
リフォーム費を甘く見積もれば実質利回りは一気に悪化します。

また、賃貸需要が乏しいエリアであれば、
リフォーム後も入居者がつかず、
キャッシュフローが回らないという事態も起こり得ます。

実践としては、購入前に、
「賃貸需要」
「建築基準法上の制約（再建築不可・接道義務など）」
「将来の売却先（個人向けか事業者向けか）」

の3点を必ず確認し、
リフォーム費は複数の業者から相見積もりを
取った上で計画に織り込むことが重要です。

まとめです。

2026年は、法改正による所有者の負担増を背景に、
これまで市場に出てこなかった空き家が
動き出す局面にあると考えています。

安さに惹かれて安易に飛びつくのではなく、
隠れたリスクを事前に洗い出し、
物件選定・リフォーム費試算・出口設計の
3条件を揃えたうえで判断することが、
空き家投資を成功に導く近道です。

まずは気になるエリアの空き家バンクや
自治体窓口の情報を覗いてみることから始めてみてください。

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大阪市地価9.1%上昇の裏側とは｜IR・なにわ筋線が変える関西不動産投資エリア

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「大阪IR・なにわ筋線で変わる関西不動産。
2030年に向けた先行投資エリアの見方」

についてお話しします。

2026年の公示地価で、
大阪市全体の変動率は前年の8.4%から
9.1%へと加速し、全国でも有数の上昇率となりました。

商業地は12.4%、住宅地も6.4%上昇しており、
大阪府全体（住宅地2.8%、商業地8.5%）と
比べても大阪市の伸びは突出しています。

この背景にあるのが、夢洲で建設が進む
IR（統合型リゾート）と、大阪の南北を結ぶ
新路線「なにわ筋線」への期待です。

ただし、上昇率の高さだけで
エリアを選ぶのは危険です。

今回は、期待先行の地価上昇をどう読み解き、
投資判断につなげるかをお伝えします。

ポイント１：
地価上昇とインフラ整備の関係を数字で押さえる

大阪市の地価上昇は、根拠のない高騰ではなく、
具体的なインフラ計画を織り込んだ動きです。

夢洲のIRは総投資額約1兆5千億円規模で、
2030年秋の開業を予定。なにわ筋線は
うめきた(大阪)駅とJR難波・南海新今宮を結ぶ新線で、
2031年春の開業を目指しています。

実際、ミナミの道頓堀周辺では
前年比25%上昇した地点もあり、
インバウンド需要と再開発期待が価格に強く反映されています。

ただし、これは「将来の利便性向上」への
先取りである点を忘れてはいけません。

現時点の利回りは、期待込みの価格に対して
計算すると低く出やすいため、
購入前に現況の賃料水準で試算し直すことが実務上のポイントです。

ポイント２：
「恩恵エリア」と「バブル価格エリア」の見分け方

交通利便性の向上が実需に直結するエリアと、
期待感だけで価格が先行しているエリアは
分けて考える必要があります。

なにわ筋線沿線の中之島・西本町周辺は、
新大阪・関西空港へのアクセス改善という
実需に裏付けられた効果が見込めます。

一方、夢洲周辺は現状Osaka Metro中央線のみが
アクセス手段で、JR桜島線の延伸は2030年代後半、
京阪中之島線の延伸も2034年目標とされ、
IR開業に鉄道整備が追いつかない構造的な
タイムラグを抱えています。

此花区や咲洲などIR近接エリアの
値上がりを検討する際は、開業時点で
実際にどこまで交通アクセスが整っているかを
必ず確認してください。

期待だけで買い進めると、
開業後もアクセス制約が残り、
入居者確保に苦労するリスクがあります。

ポイント３：
投資判断は「賃貸需要・出口・価格適正」の3点で検証する

エリアの将来性に惹かれても、
最終判断は基本の3点に立ち返るべきです。

大阪府内でも岬町のように地価が
下落を続ける地域があるなど、二極化は鮮明です。

上昇率だけを見て飛びつくと、
開業後に期待が一巡し価格調整が
入る可能性もあります。

実質利回りは、周辺の現況賃料と
空室率をベースに保守的に試算し、

開業が遅れた場合やアクセスが想定より
不便だった場合のダウンサイドシナリオも
事前に描いておくことが重要です。

出口についても、開業前後のキャピタルゲインを狙うのか、
長期保有を前提にするのかで判断基準は変わってきます。

まとめです。

大阪の地価上昇は、IRやなにわ筋線という
具体的なインフラ整備を背景にした、
根拠のある動きです。

しかし投資家として大切なのは、
期待値と実需を切り分け、賃貸需要・出口・価格適正という
基本に立ち返って判断することです。

検討しているエリアの交通整備スケジュールと、
現況の賃貸データを、
今一度確認することから始めてみてください。

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「セカンドベスト立地」とは？都心から電車15分ずらして物件価格を抑える不動産投資の考え方

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「セカンドベスト立地」の
魅力についてお話しします。

不動産投資を始めようとする方の多くは、
まず「都心の一等地」に目を向けます。
しかし一等地は価格が高く、利回りが低くなりがちです。

そこで私が初心者の方によくお伝えしているのが
「セカンドベスト立地」という考え方です。

都心の主要駅から電車で少しだけ足を延ばすだけで、
物件価格は大きく変わります。

今回はこの法則の中身と、
失敗しないエリアの見極め方についてお話しします。

ポイント１：
都心主要駅から「乗り換えなし15分圏内」で
価格が下がるエリアの法則

都心の主要駅から乗り換えなしで
15分ほど電車に乗ると、物件価格は
目に見えて下がります。

家賃相場は都心へのアクセス時間に
応じてなだらかに下がっていきますが、

収益物件の価格は家賃を利回りで
割り戻して決まるため、家賃のわずかな
差が価格には大きな差となって表れるのです。

実際、山手線の内側は1Kの
家賃相場が月10万円台なのに対し、
京王線・小田急線・東急東横線・中央線といった
山手線外側の主要路線は6万円台〜8万円台、

さらに足を延ばした東武スカイツリーラインや
京成本線、西武池袋線沿線では
5万円台〜6万円台まで下がります。

同じ通勤30分圏内でも、沿線を変えるだけで
月3万円以上の家賃差が生まれることも珍しくありません。

この差を表面利回り5〜6%で単純に価格換算すると、
月3万円の差だけで年間36万円、
物件価格にして600万円〜700万円ほどの開きになります。

部屋数の多い一棟アパートであれば
この差はさらに広がり、都心一等地の物件と
比べて1000万円〜2000万円以上安く
購入できるケースも実際にあります。

物件を探す際は「都心から○分」という
表記だけで判断せず、乗り換えの有無や
本数まで必ず確認しましょう。

乗り換えが必要になると体感時間は
一気に伸び、逆に賃貸需要が
落ちてしまうこともあります。

ポイント２：
割安エリアの中でも
「賃貸需要が強いエリア・弱いエリア」を
見分ける3つの指標

価格が安いというだけで飛びつくと、
空室リスクを抱えることになります。

セカンドベスト立地の中にも、
賃貸需要がしっかり残っているエリアと、
今後人口が減っていくエリアが混在しているからです。

一つ目の指標は昼夜間人口比率です。

日中の人口が多いエリアは、
通勤・通学の利便性が高く
評価されている証拠になります。

二つ目は単身者向け新築物件の
供給ペースで、新築が過剰に供給され
続けているエリアは将来的な競合増加と
家賃下落のリスクを抱えています。

三つ目はスーパーや病院といった
生活利便施設の充実度と、自治体の
再開発計画の有無です。

再開発が予定されているエリアは
将来的な人口流入が見込めます。

私自身、価格の安さだけに惹かれて
検討した物件で、実際に昼間人口を
調べると想定より少なく、単身者向け物件の
空室率も高いエリアだったため購入を
見送った経験があります。

自治体の統計データや不動産会社の
空室率データは無料で確認できますので、
価格だけでなくこの3つの指標を必ずセットで確認してください。

ポイント３：
2026年現在この法則が当てはまる
具体的な路線とエリアの実例

この法則は2026年現在も
変わらず当てはまります。

東京23区の家賃相場を見ると、
世田谷区の2LDKは15万円〜22万円ですが、
同じ2LDKでも足立区であれば10万円〜14万円と、
月5万円以上の開きがあります。

これを収益物件の価格に置き換えると、
同条件の物件でも1000万円〜2000万円程度の
価格差になることは十分にあり得る数字です。

沿線で見ると、京王線・小田急線
・東急東横線・中央線といった山手線外側の
主要路線から、乗り換えなしでさらに15分ほど
郊外方面に足を延ばした東武スカイツリーライン沿線や
京成本線沿線、西武池袋線沿線あたりが、
価格と賃貸需要のバランスが取れたセカンドベスト立地の代表例といえます。

気になる路線がある方は、
まず山手線の内側・外側・郊外の3段階で
家賃相場を比較し、ご自身の投資予算との
バランスを確認するところから始めてみてください。

まとめです。

今回は「セカンドベスト立地」という
考え方についてお話ししました。

都心の一等地だけにこだわらず、
乗り換えなし15分圏内まで視野を広げることで、
物件価格を抑えながら賃貸需要も
確保できる可能性が広がります。

ただし、価格の安さだけで判断すると、
将来の空室リスクを抱えることにもなりかねません。

今回ご紹介した3つの指標を必ず確認し、
ご自身の目で現地を歩いてから購入を
判断していただくことをおすすめします。

まずは気になる沿線をひとつ選び、
実際に家賃相場と物件価格を調べて
みることから始めてみてください。

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「駅徒歩何分」より重要な立地の見方｜2026年の入居者が本当に重視する3要素

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「駅徒歩何分」より
重要な立地の見方についてお話しします。

物件を選ぶとき、多くの方がまず気にするのが
「駅から徒歩何分か」という数字です。

私自身も投資を始めた頃は、
この数字を最優先にしていました。

ですが最近、駅から遠くても満室が続く物件と、
駅近なのに空室が埋まらない物件を数多く見てきて、
駅距離だけで立地を判断する時代は終わったと実感しています。

今日はその理由と、
これからの立地評価の新基準についてお伝えします。

ポイント1:
駅距離より「広さ・生活環境」を
優先する入居者が増えている

結論から言うと、駅距離の優先順位は
明確に下がっています。

ハウスコムが実施した部屋選びに関する調査では、
引っ越しの際に重視した項目として
「家賃」が65.2%でトップ、次いで
「広さ・間取り」が52.4%と、前年より順位を上げました。

一方「最寄り駅までの距離」は
前年の59.2%から40.3%へと約20ポイントも下落し、
「最寄り駅の路線」も同様に大きく順位を下げています。

理由は明確で、在宅ワークが定着したことで、
住まいが「寝るだけの場所」から
「生活と仕事の中心」へと役割を変えたからです。

私が知る限り1LDK以上で在宅ワークスペースを
確保できる部屋は、駅徒歩10分を超えていても
内見の反応が良い傾向にあります。

実践ポイントとして、
これから物件を選ぶ際は、
駅距離の数字だけでなく「専有面積」「間取りの使いやすさ」も
同じ重みで評価軸に加えてください。

ポイント2:
満室物件と空室物件を分ける決定的な違い

駅徒歩10分超でも満室が続く物件と、
駅徒歩3分でも空室が埋まらない物件。

この差を生んでいるのは、
駅からの距離そのものではなく「暮らしの質」です。

具体例を挙げると、駅から遠くても
周辺にスーパーやコンビニ、公園が揃い、
インターネット環境が整った物件は、
テレワーカーや子育て世帯から選ばれやすくなっています。

逆に駅近であっても、
部屋が狭くワンルームで在宅ワークがしづらい、
周辺の生活利便性が低いといった物件は、
駅近という強みだけでは埋まりきらなく
なってきているのが現場の実感です。

実践ポイントとしては、
内見前に周辺のスーパー・コンビニまでの距離、
通信環境の有無を必ず確認し、
駅距離とセットで生活動線を
評価する習慣をつけましょう。

ポイント3:
2026年の新基準は、
「専有面積」「通信環境」「生活利便性」

これからの立地評価では、
駅距離に加えて次の3つの基準を
意識することが欠かせません。

1つ目は専有面積です。

単身向けワンルームより、
在宅ワークスペースを確保できる
1LDK以上の間取りが選ばれやすくなっています。

2つ目は通信環境で、
建物内Wi-Fiや光回線対応は、
家賃に上乗せしても価値として
評価されやすい設備です。

3つ目は生活利便性で、
スーパーや医療機関、公園など、
日常生活を駅距離に頼らず完結できる
環境が重視されています。

もちろん、駅距離が不要に
なったわけではありません。

あくまで「駅距離だけで判断しない」
という視点が重要です。

実践ポイントとして、
物件選定の際はこの3基準をチェックリスト化し、
駅距離と合わせて総合的に評価する習慣を持ってください。

まとめです。

「駅徒歩何分」という数字は
依然として大切な指標ですが、

それだけで入居者ニーズを
判断する時代は終わりつつあります。

広さや間取り、通信環境、生活利便性といった
「暮らしの質」を評価軸に加えることが、
これからの立地選びには欠かせません。

次の物件選びでは、ぜひ駅距離だけでなく、
入居者が実際にそこで暮らす姿を想像しながら
判断してみてください。

それが、長期的に選ばれ
続ける物件づくりの第一歩になります。

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