株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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不動産投資の「やめどき」はいつ？売却・信託・贈与まで引退の選択肢を整理する

株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は「不動産投資のやめどき」についてお話しします。

不動産投資の話は、
「何を買うか」「いつ買うか」に
集中しがちです。

でも実は、同じくらい大事なのが
「いつ、どうやってやめるか」です。

出口を決めていない投資は、
ゴールのないマラソンのようなもの。

気づいたときには、
物件も自分も疲れ切っていた。
そんな話は決して珍しくありません。

ポイント1：やめどきのサインは「4つの変化」に表れる

結論から言うと、
次の4つのうち2つ以上が重なったら、
出口を真剣に考えるタイミングです。

1つ目は、物件の老朽化。
外壁や屋上防水、給排水管など、
大規模修繕の時期が近づいてきます。

2つ目は、管理の負担増。
空室が埋まりにくくなり、
入居者対応やトラブルが増えてきます。

3つ目は、体力的な限界。
自主管理の方ほど、
「現地に行くのがしんどい」と
感じ始めたときが目安です。

4つ目は、家族環境の変化。
子どもの独立や親の介護、
相続の準備など、
人生の優先順位が変わる局面です。

ただし、一つのサインだけで
即売却と決めつけないでください。

老朽化は計画的な修繕で、
管理の負担は管理会社への委託で、
解決できることもあります。

「解決できる問題か、構造的な限界か」
ここを見極めるのが第一歩です。

ポイント2：引退の選択肢は「売却・信託・法人継続・贈与」の4つ

やめ方は、売るだけではありません。

1つ目の売却は、
最もシンプルな出口です。

個人所有の場合、
売却した年の1月1日時点で
所有期間が5年を超えるかどうかで、
税率が大きく変わります。

5年超の長期譲渡所得は20.315%、
5年以下の短期譲渡所得は39.63%。
売る年を1年ずらすだけで、
手取りが大きく変わることもあります。

2つ目の信託は、
判断力が衰える前に、
家族に管理や売却の権限を
託しておく方法です。

いわゆる「家族信託」で、
認知症などで資産が動かせなくなる
リスクに備えられます。

ただし、ローンが残っている物件は
金融機関との事前調整が必要です。

3つ目の法人継続は、
資産管理法人で保有している方の選択肢です。

株式や役員の地位を後継者に引き継げば、
物件を売らずに事業を続けられます。

4つ目の贈与は、
生前に家族へ物件を渡す方法です。

2024年から、相続時精算課税に
年110万円の基礎控除が新設されました。

一方で、暦年贈与の相続財産への加算期間は
3年から7年へ延長されています。

受け取る側には不動産取得税や
登録免許税もかかるため、
税理士と一緒に総額で比較することが欠かせません。

ポイント3：「数字」と「次の人生」の両方で判断する

やめどきは、感情ではなく
比較で決めるのが鉄則です。

まずは数字の比較。

「持ち続けた場合」は、
今後の手残りキャッシュフローから
修繕費を差し引き、
将来の売却手取りを足した金額。

「今売った場合」は、
売却価格からローン残債、仲介手数料、
譲渡所得税を引いた手取り額です。

この2つを同じ期間で並べると、
「持つほど得なのか、
今が一番高く売れるのか」が見えてきます。

そして、見落とされがちなのが
「やめた後に何をするか」です。

売却資金で別の物件に買い替えるのか。
金融資産に移して手間なく暮らすのか。
家族との時間や、新しい挑戦に使うのか。

次の人生のイメージがないまま売ると、
お金だけが残って迷ってしまいます。

逆に、やりたいことが明確なら、
多少の損益差よりもタイミングを
優先する判断もあり得ます。

まとめです。

不動産投資のやめどきは、
物件・管理・体力・家族という
4つの変化に表れます。

やめ方には、売却・信託・法人継続・贈与の
4つの選択肢があり、
税金や家族の状況で最適解は変わります。

そして最終判断は、
「保有継続vs売却」の数字と、
「次の人生で何をするか」をセットで考えること。

出口は、慌ててから考えるものではありません。

まだ元気で選択肢が多い今こそ、
ご自身の「やめどき」を
一度紙に書き出してみてください。

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入居者の要望、どこまで応える？「対応・交渉・断る」を決める経営判断の基準

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「入居者からの要望対応」を

経営視点で考える、というテーマについてお話しします。

「エアコンの効きが悪い」

「網戸を替えてほしい」

「インターネットを速くしてほしい」

賃貸経営をしていると、

こうした要望は必ず届きます。

全部に応えていたらキリがない。

でも断りすぎると、退去されそうで怖い。

私自身も、物件を持ち始めた頃は

この判断に何度も迷いました。

今回は、この迷いを感情ではなく、

「基準」と「数字」で整理していきます。

ポイント1：

「すぐ対応・交渉・断る」は3つの基準で決める

結論から言うと、判断基準は次の3つです。

「義務かどうか」

「他の入居者にも効くか」

「費用を回収できるか」

まず、壊れた設備の修繕は、

そもそも「選ぶ」ものではありません。

民法上、貸主には修繕義務があります。

設備が使えない状態が続けば、

賃料減額の対象になる可能性もあります。

給湯器やエアコンの故障は、

「即対応」が原則です。

次に、設備のグレードアップを求める要望です。

たとえば「インターネットを無料にしてほしい」。

これは全国賃貸住宅新聞の人気設備ランキングで、

長年上位に入っている設備です。

その部屋だけでなく、

他の部屋の募集にも効く要望なら、

前向きに検討する価値があります。

一方で、その入居者の好みにしか合わない内装変更などは、

「費用の一部を負担してもらう」

「退去時の原状回復条件を決めておく」

といった形で交渉するのが基本です。

それも難しければ、

理由を添えて丁寧にお断りしましょう。

ポイント2：

比べるべきは「対応費用」ではなく「退去コスト」

要望の費用だけを見ると、

どうしても「余計な出費」に感じてしまいます。

しかし、本当に比べるべき相手は、

退去が起きたときに失うお金です。

日本賃貸住宅管理協会の調査「日管協短観」によると、

賃貸住宅の平均居住期間は

単身世帯で約3年3ヵ月、

ファミリー世帯で約5年です。

つまり単身向けなら、

3年に1回ほどは退去が起きる計算になります。

ここで、家賃8万円の単身物件で

退去が出たケースを考えてみます。

（金額はわかりやすくするための試算です）

経年劣化分の原状回復費：約10万円

客付けの広告料（家賃1ヵ月分）：8万円

空室期間2ヵ月分の家賃：16万円

合計で約34万円。

家賃4ヵ月分以上が消える計算です。

原状回復費の中でも、

普通に暮らして生じる傷みや日焼けは、

国土交通省のガイドライン上、原則オーナー負担です。

これと比べれば、

数万円の網戸交換や照明の交換は、

「退去を防ぐための保険料」とも言えます。

実務では、

「この対応費用は、退去コストの何割にあたるか」

を目安にすると、判断がブレにくくなります。

ポイント3：

信頼関係は「長期入居」と「紹介」を生む資産

要望対応の本当の価値は、

設備そのものではありません。

「このオーナーは、ちゃんと動いてくれる」

という信頼にあります。

信頼関係があると、

入居者は小さな不具合も早めに教えてくれます。

水漏れや雨漏りは、

早く見つけられるかどうかで

修繕費が大きく変わります。

「言っても無駄だ」と思われていると、

気づいたときには被害が広がっている。

これは実際によくある話です。

また、更新時の条件相談もスムーズになり、

「友人に紹介したい」

「また住みたい」

という声につながることもあります。

大切なのは、断るときも誠実であることです。

理由をきちんと説明し、

できる範囲の代替案を示す。

それだけで、入居者の受け止め方は大きく変わります。

まとめです。

入居者の要望は、

単なるコストではなく、経営判断の材料です。

故障の修繕は、義務として即対応。

物件の価値が上がる要望は、前向きに検討。

個人的な好みの要望は、交渉するか丁寧にお断り。

そして判断に迷ったときは、

「退去されたら、いくら失うか」

と比べてみてください。

目先の数万円を惜しむより、

長く住み続けてもらえる関係をつくる。

それが、空室に強い賃貸経営への一番の近道です。

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不動産投資家のための金融機関との付き合い方｜担当者との関係構築で融資条件は変わる

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は

「不動産投資家が使う金融機関との付き合い方」

についてお話しします。

2026年9月17・18日の金融政策決定会合で、

日銀は政策金利を1.00%程度から1.25%程度へ引き上げました。

6月会合以来、わずか3か月での追加利上げです。

金利が上がる局面では、

「どの銀行が、どんな条件で貸してくれるか」の差が

そのまま手残りの差になります。

そして、その条件を左右するのが

銀行担当者との関係です。

物件や属性が同じでも、

担当者との付き合い方ひとつで

融資の結果は大きく変わります。

ポイント1：

定期的に情報を共有する投資家は「審査の土台」が違う

結論から言うと、

融資を受けた後も銀行と接点を持ち続ける投資家は、

次の融資で大きく有利になります。

理由は、銀行の審査が「数字」だけでなく

「この人は信頼できるか」も見ているからです。

担当者は稟議書（融資を通すための社内申請書）を書く立場です。

普段から決算書を届け、

「今期は空室をこう埋めた」「来年はこう動く」と

経営方針を説明している投資家なら、

担当者は自信を持って稟議書を書けます。

逆に、融資後は音沙汰なしで、

次の連絡は新しい借入の相談だけ。

これでは担当者も、あなたの事業を

一から理解し直すしかありません。

私自身、決算期が来たら

決算書を持って取引銀行に足を運ぶようにしています。

10分程度の報告でも、

「この人は数字を隠さない」という印象が積み上がっていきます。

実践としては、決算報告は年1回必ず。

加えて、物件の取得・売却や大規模修繕といった

節目にも一報を入れてください。

良い報告だけでなく、

空室が増えたといった悪い話ほど

早めに伝えることが大切です。

ポイント2：

担当者の異動で関係を「リセット」させない

銀行員には定期的な異動があります。

せっかく築いた関係も、

担当者が変われば振り出しに戻りかねません。

防ぐ方法は、関係を「担当者個人」ではなく

「支店」に残すことです。

異動の連絡を受けたら、

前任者に後任を紹介してもらえるようお願いしましょう。

引き継ぎの場に同席できれば理想です。

新担当者との初回面談では、

保有物件の一覧、借入の状況、今後の投資方針を

一枚にまとめた資料を渡します。

資料があれば新担当者は短時間で全体像をつかめますし、

支店にも記録として残ります。

また、決算報告の際に

課長や支店長にも挨拶しておくと、

担当が変わっても「あの投資家さん」という認識が

途切れにくくなります。

ポイント3：

複数の金融機関と付き合い、条件を比較できる状態をつくる

融資条件を引き出したいなら、

取引先を一つに絞らないことです。

比較対象がなければ、

提示された条件が良いのか悪いのか

判断できないからです。

たとえばA銀行から金利や融資期間の提示を受けたら、

B銀行やC信用金庫にも同じ資料で相談します。

他行の条件が良ければ、

「他行ではこういう条件が出ています」と正直に伝え、

再検討をお願いします。

ただし、駆け引きのやりすぎは禁物です。

架空の条件を持ち出したり、

金利だけで毎回銀行を乗り換えたりすると、

「条件次第ですぐ離れる人」と見られ、

いざという時に支えてもらえません。

各行への決算報告は続けつつ、

「メインバンクはここ、比較先はここ」と

役割を決めて付き合うのが現実的です。

まとめ

金融機関との付き合い方で差がつくのは、次の3点です。

定期的な情報共有で、信頼の土台をつくること。

担当者が変わっても、関係が途切れない仕組みを持つこと。

そして、複数の金融機関と条件を比較できる状態にしておくこと。

金利が上がる時代だからこそ、

融資は「借りる時だけの取引」ではなく、

長く続く関係として育てていきましょう。

まずは次の決算期に、

決算書を持って取引銀行を訪ねるところから

始めてみてください。

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不動産投資の失敗を隠す人がたどる末路｜早期開示と早期対処が明暗を分ける

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「不動産投資の失敗を隠す人がたどる末路と、

早期開示・早期対処の重要性」についてお話しします。

不動産投資をしていれば、

収支の悪化や長引く空室、想定外の修繕は、

誰にでも起こり得ます。

問題は「失敗したこと」そのものではありません。

それを隠して、一人で抱え込むことです。

今回は、隠す人と早く打ち明ける人で、

その後がどう分かれるのかを整理します。

ポイント1：

隠しながら乗り切ろうとすると、

問題は雪だるま式に膨らむ

結論から言うと、

隠している間にも、状況は確実に悪化していきます。

理由は、不動産の問題の多くが

「時間とともにコストが増える」性質を持っているからです。

例えば、空室が埋まらないまま

家賃を下げる判断を先送りすると、

その間の家賃収入はゼロのままです。

雨漏りを後回しにすれば、

躯体（建物の骨組み）まで傷み、

修繕費はさらに膨らみます。

そして手元資金が尽き、

返済が遅れた時点で初めて銀行に知られると、

「なぜもっと早く言わなかったのか」と

信頼を大きく損ねてしまいます。

隠すことで守れるのは、

その場の体面だけだと考えてください。

ポイント2：小さいうちに相談すれば、選択肢は広がる

問題が小さいうちに専門家へ相談すると、

取れる手段の数がまったく違います。

なぜなら、手元資金と時間に余裕がある段階なら、

「待つ」「直す」「売る」のどれも選べるからです。

例えば、収支が赤字に転じた段階で

税理士に相談すれば、

経費計上や減価償却（建物価格を耐用年数で分けて経費にする仕組み）の見直しで、

手残りが改善する余地が見つかることもあります。

管理会社に早めに空室の状況を共有すれば、

募集条件の変更や、

客付け（入居者探し）に強い仲介会社への情報拡散など、

打ち手を一緒に考えてもらえます。

銀行も同じです。

延滞する前の相談であれば、

返済条件の見直しを検討してもらえる可能性が残ります。

相談は「追い込まれてから」ではなく、

「違和感を覚えた時点」で行うのが鉄則です。

ポイント3：

早期開示した人が立ち直れる理由

立ち直れる人に共通しているのは、

失敗を認めてから行動に移すまでが速いことです。

早く開示すれば、

関係者が「味方」として動いてくれるからです。

例えば、リスケ（返済条件の変更）を延滞前に申し出た人は、

銀行から見れば「誠実に向き合う借り手」です。

返済期間の延長などで毎月の負担を軽くし、

その間に立て直しを図れます。

一方で、延滞してからの交渉は、

銀行側も慎重にならざるを得ず、

条件は厳しくなりがちです。

売却も同様です。

余裕のあるうちなら相場に近い価格で売れますが、

追い込まれてからの売却は

買い手に足元を見られやすくなります。

管理会社の変更も、

対応に不満を感じた段階で決断すれば、

空室が長期化する前に立て直せます。

スピードこそが、

損失を最小限にとどめる最大の武器です。

まとめです。

不動産投資で失敗が起きること自体は、

決して珍しいことではありません。

本当に怖いのは、

それを隠して時間を失うことです。

収支・空室・修繕に違和感を覚えたら、

銀行・税理士・管理会社のどこか一つにでも、

まずは状況を共有してください。

早く打ち明けた人から、

次の一手を選べるようになります。

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不動産投資家が知っておくべき建築基準法の基本｜知らないと騙される3つのポイント

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は

「不動産投資家が知っておくべき建築基準法の基本」

についてお話しします。

不動産投資というと、

利回りや融資条件に目が行きがちです。

しかし実際には、

「その建物が法律上どういう状態にあるか」で、

融資も、売却価格も、将来の建て替えも大きく変わります。

建築基準法は難しそうに見えますが、

投資家が押さえるべき要点は多くありません。

ただ、知らないまま買うと、

業者の説明をそのまま信じるしかなくなります。

今回は、騙されないための最低限の知識を

3つのポイントで整理します。

ポイント1：

建てられる建物の大きさを決めるルール

結論から言うと、土地の価値は

「どれだけの建物が建てられるか」で決まります。

それを左右するのが、

建ぺい率・容積率・高さ制限・斜線制限です。

建ぺい率は、敷地面積に対して

建物を真上から見たときの面積（建築面積）が占める割合。

容積率は、敷地面積に対する

延べ床面積の割合です。

注意したいのは、

容積率が用途地域の指定だけでは決まらない点です。

前面道路の幅が12m未満の場合、

住居系の地域では「道路幅×0.4」、

それ以外の地域では原則「道路幅×0.6」で計算し、

指定容積率と比べて低い方が上限になります。

たとえば指定容積率200%の住居系の土地でも、

前面道路が4mなら上限は160%です。

さらに、道路や隣地の日当たり・通風を守る斜線制限や、

地域によっては絶対高さ制限もかかります。

「容積率200%だから大きく建てられます」という説明は、

半分しか正しくないこともあるのです。

ポイント2：

既存不適格は「違法」ではないが、出口で効いてくる

既存不適格建物とは、

建築当時は合法だったものの、

その後の法改正や都市計画の変更で

現在の基準に合わなくなった建物のことです。

大事なのは、

違反建築とは別物だという点です。

違反建築は、建てた時点や、

その後の増改築で法律に違反したもの。

既存不適格は、所有者に落ち度があるわけではありません。

そのため「既存不適格だから即アウト」ではなく、

融資が付くケースも実際にあります。

ただし、影響がゼロではありません。

まず融資では、金融機関によって

担保評価が下がったり、融資期間が短くなったりします。

次に増築や建て替えでは、

原則として現行の基準に合わせる必要があり、

同じ規模の建物が建たない可能性があります。

容積率オーバーの物件を建て替えたら部屋数が減った、

というのが典型例です。

そして売却時には、

次の買主も融資を組みにくいため買い手が限られ、

価格交渉で不利になりがちです。

「今の利回り」だけでなく、

「次の買主がローンを組めるか」まで考える。

これが実務の目線です。

ポイント3：

知識を「確認作業」に落とし込む

建築基準法の知識は、

物件調査と書類確認に使ってこそ、

騙されないための武器になります。

私が必ず確認するのは、次の3点です。

1つ目は、確認済証と検査済証の有無です。

確認済証は、着工前に計画を審査した証明。

検査済証は、完成後に

計画どおり建ったかを検査した証明です。

古い物件では検査済証がないことも珍しくありませんが、

多くの金融機関が融資審査で確認します。

2つ目は、役所での調査です。

建築指導課などで建築計画概要書や

台帳記載事項証明書を取得し、

前面道路が建築基準法上の道路か、

幅4m以上の道路に2m以上接しているか（接道義務）を確認します。

接道を満たしていなければ、

再建築不可になる可能性があります。

3つ目は、

重要事項説明書の「法令上の制限」欄と

実際の建物を突き合わせることです。

延べ床面積を敷地面積で割り、

容積率の上限を大きく超えていないかを見るだけでも、

違反に気づくきっかけになります。

業者から「問題ありません」と言われたら、

「根拠となる書類を見せてください」と

一言返すだけで十分です。

誠実な業者なら、必ず資料を出してくれます。

まとめです。

建築基準法は、物件の「今の価値」と

「将来の出口」を決めるルールです。

建ぺい率・容積率・斜線制限で、

建てられる大きさが決まる。

既存不適格は違法ではないものの、

融資・建て替え・売却に響く。

そして、書類と役所調査で業者の説明を確かめる。

この3つを押さえるだけで、

避けられるトラブルは大きく減ります。

次に物件資料を見るときは、利回りの前に、

まず「法令上の制限」の欄から目を通してみてください。

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「空き家1000万戸時代」が不動産投資に与える影響｜リスクとチャンスの見分け方

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「空き家1000万戸時代」が
不動産投資に与える影響と、空き家を
機会として捉える方法についてお話しします。

「空き家が増えている」というニュースに、

不安を感じる方も多いと思います。

ただ、実際に物件を買い、運営している立場から言えば、

空き家の増加は「リスク」と「チャンス」の両面を持っています。

ポイント1：
7戸に1戸が空き家という現実

空き家の増加は、投資市場に

「逆風」と「追い風」を同時にもたらしています。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、

総住宅数約6,500万戸のうち空き家は約900万戸。

空き家率は13.8%と過去最高で、

およそ7戸に1戸が空き家です。

1000万戸の大台も、もはや遠い数字ではありません。

逆風ははっきりしています。

住宅が余る以上、条件の弱い物件ほど

入居者が決まりにくくなります。

一方で、「安く買える物件」が

市場に増えているということでもあります。

なお、この900万戸には

募集中の賃貸住宅の空室も含まれます。

使い道の決まっていない空き家に絞ると約385万戸です。

見出しの数字だけで判断せず、

中身を分けて見ることが第一歩です。

ポイント2：

需要と合致するかで決まる「空き家の二極化」

空き家問題の本質は「数」ではなく「二極化」です。

需要と合致する物件は、

空き家が増えても評価され続けます。

合致しない物件は、買い手も借り手もつかず、

管理されないまま荒れていく。

いわゆるスラム化です。

都内でも、駅に近く生活利便性の高いエリアなら、

築古でも借り手は見つかります。

一方、同じ区内でも接道条件が悪く

再建築できない物件は、

長年放置されている例を目にします。

「地方は危険、都心は安心」という

単純な話ではありません。

見るべきは、その物件がどちら側にあるのか。

そして、「手を加えれば需要側に移せるのか」

という視点です。

ポイント3：

安く取得し、再生して貸す

ここが、空き家を機会に変える核心です。

需要と合致しない理由が

「古さ」や「管理不足」なら、

改修で解決できる余地があります。

相場より安く取得し、

必要なリフォームをして賃貸に出す。

利回りを確保しながら、

地域の空き家を一つ減らせる。

社会課題の解決と収益化を両立できる投資だと、

私は考えています。

ただし注意点もあります。

旧耐震基準（1981年5月以前に建築確認）の物件は、

耐震補強に想定外の費用がかかることがあります。

雨漏りやシロアリなど、

見えない劣化が潜んでいることも少なくありません。

安く買えても、

改修費がかさめば意味がありません。

購入前に専門家と建物を確認し、

改修費込みで収支が合うかを必ず計算してください。

まとめです。

空き家の増加は逆風であると同時に、

物件を安く取得できる機会でもあります。

大切なのは、数字の中身を分けて見ること。

物件が需要側にあるかを見極めること。

そして、再生コストまで含めて収支を判断することです。

空き家を「問題」ではなく

「素材」として見る目を持てば、

これからの時代にこそ、

着実な投資の道が開けていくはずです。

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「不動産投資で得た収益の使い道」。手残りキャッシュフローを最適に再投資する方法

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
不動産投資で得た収益の

使い道についてお話しします。

家賃収入から返済・経費を引いた

「手残りキャッシュフロー」。

このお金をどう配分するかで、

5年後・10年後の資産状況は大きく変わります。

今回は、私自身が

実践している考え方を整理してお伝えします。

ポイント1：手残りは「5つの箱」に分けて考える

手残りキャッシュフローの

使い道は、大きく5つに分類できます。

修繕積立、次の物件の自己資金、

繰り上げ返済、NISAなどの金融資産運用、そして生活費です。

多くの初心者オーナーは

「余ったら考える」というスタンスになりがちですが、

これでは資金がなんとなく消えていきます。

私は毎月の手残りが確定した時点で、

あらかじめ決めた比率で自動的に振り分けるルールにしています。

例えば「修繕積立3割、次の物件の頭金3割、

繰り上げ返済または運用に残り」といった形です。

先に配分先を決めておくことで、

感覚的な支出を防ぎ、資産形成の

スピードが安定します。

ポイント2：

修繕積立をしていない大家に起きる典型パターン

不動産投資でもっとも危険なのは、

「毎月黒字だから大丈夫」と油断し、

修繕費を積み立てずに手残りを全て使ってしまうケースです。

築15〜20年を超えると、

外壁・屋上防水・給排水管などの

大規模修繕が発生します。

この費用は数百万円単位に

なることも珍しくありません。

修繕積立をしていないオーナーは、

突発的な修繕でまとまった現金が必要になった際、

金融機関からの追加借入や自己資金の

取り崩しを迫られ、資金繰りが一気に悪化します。

実際、家賃収入は毎月安定して

入ってくるため「余裕がある」と

錯覚しやすいのですが、

大規模修繕は「いつか必ず来る支出」です。

家賃収入の一定割合（目安として5〜10%程度）を

修繕積立として最初から別口座に分けておくことで、

突発的な支出にも慌てず対応できます。

ポイント3：

資産形成のフェーズに合わせて使い道を変える

手残りキャッシュフローの

最適な使い道は、実は「今どのフェーズにいるか」

によって変わります。

物件数を増やしている拡大期であれば、

次の物件の自己資金や頭金づくりを

優先すべき時期です。

融資枠を有効に使い、

規模拡大のスピードを重視します。

保有物件が安定稼働している

安定期に入ったら、繰り上げ返済に

よって金利負担を減らしつつ、

NISAなど非課税制度を使った

分散運用でリスクを分散する比率を高めていきます。

新NISAは年間最大360万円、

生涯で1,800万円まで非課税で

運用できる制度のため、不動産以外の

資産クラスに分散する受け皿として有効です。

将来的な売却や資産の圧縮を

見据える出口期には、無理な再投資よりも

借入残債の圧縮や納税資金の確保を優先し、

身軽な状態を作っておくことが重要になります。

自分が今どのフェーズにいるかを

意識せずに「なんとなく同じ配分」を

続けていると、拡大の機会を逃したり、

逆にリスクを取りすぎたりする原因になります。

まとめです。

手残りキャッシュフローは、

貯めるだけでも、使い切るだけでも

資産形成は前に進みません。

修繕積立で不測の事態に備えつつ、

自分が今どのフェーズにいるかを見極めて、

次の物件・繰り上げ返済・分散運用の

バランスを取ることが大切です。

まずは今月の手残りを

「5つの箱」に仮配分してみることから

始めてみてください。

それだけで、お金の使い道に

対する意識が大きく変わるはずです。

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「不動産投資で失敗しないために ― 現場を知るプロが伝える3つの本音」

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「不動産投資の現場のリアル」についてお話しします。

私たちは不動産の取得、保有、賃貸管理、
までを自社で行ってきました。

投資家としても、

サービスを提供する側としても、

この市場の両面を見てきました。

だからこそ、パンフレットや営業トーク

だけでは見えない部分があると感じています。

今日はその本音をお伝えします。

ポイント1：

表面利回りと、手元に残るお金は別物です

結論から言うと、

利回りの数字だけで判断するのは危険です。

理由は、収入から引かれる費用が想像以上に多いからです。

管理費、修繕費、固定資産税、火災保険。

入退去のたびにかかる原状回復費や広告料もあります。

そこに空室の期間が重なります。

あくまで一例ですが、表面利回り8%の物件で

運営費を2割5分ほど見込むと、
実質利回りは6%前後まで下がります。

さらにローンの返済が加わると、

手残りはぐっと少なくなります。

購入前の収支計算では、

費用を「多め」に見込んでおくことをおすすめします。

ポイント2：立場によって、

得をするタイミングは違います。

結論は、関わる人ごとに

「収益が発生する場面」が違うということです。

たとえば売買の仲介会社は、

取引が成立した時点で手数料が入ります。

販売会社も、物件を売った時点で利益が確定します。

一方で、購入した投資家の収支は、

その後何十年もかけて決まっていきます。

サブリースも同じ構造です。

家賃が保証される安心感は確かにあります。

ただし、受け取る家賃は相場より

低めに設定されるのが一般的で、

契約内容によっては見直しの対象にもなります。

これは誰かが悪いという話ではなく、仕組みの違いです。

提案を受けたときは「この人はどの時点で収益になるのか」を

一度考えてみてください。

ポイント3：

2026年の今、始める前に知ってほしい3つのこと

1つ目は、金利は上がる前提で計画することです。

日銀は2026年9月18日に政策金利を

1.25%へ引き上げ、約31年ぶりの水準になりました。

返済額が増えても赤字にならないか、

購入前に必ず確認してください。

2つ目は、手元の現金に余裕を持つことです。

空室や突然の修繕は、いつか必ず起こります。

数ヶ月しのげる資金がなければ、

良い物件でも手放すことになりかねません。

3つ目は、買う前に出口を考えることです。

将来、誰に売るのか。

その買い手は融資を受けられるのか。

金利が上がる局面では、
買い手側の条件も厳しくなっていきます。

まとめです。

不動産投資は、正しく準備すれば

資産形成の心強い手段になります。

ただし、数字の見方と立場の違いを

知らないまま始めるのはおすすめしません。

まずは気になる物件の実質利回りを、

ご自身で計算してみてください。

その一歩が、後悔しない投資につながります。

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2026年最新！新築マンション供給の激減が賃貸市場に与える影響

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は
「新築マンション供給の激減が賃貸市場に与える影響」
についてお話しします。

首都圏の新築マンション市場で、
これまでにない異変が起きています。

不動産経済研究所の予測によると、
2026年の新規供給戸数は約2万3,000戸となり、
過去50年で最も少ない水準になる見通しです。

実際、2025年の供給戸数は
すでに21,962戸となり、1973年の
調査開始以降で最少を記録しました。

業界では「新築マンション氷河期」
という言葉まで使われ始めています。

ポイント1：
首都圏新築マンションの
2026年供給戸数が過去50年最低水準になる理由

結論から言うと、原因は一時的な不況ではなく、
構造的な用地不足とコスト高騰です。

特に東京23区では、
駅近・整形地・一定規模という
「事業として成立する土地」がほぼ枯渇状態にあります。

再開発案件を除けば、まとまった用地が
市場に出ること自体が少なくなりました。

加えて、建築コストの高騰、
職人不足、省エネ・防災性能への対応コストが
積み重なり、デベロッパーは売れ残り
リスクを避けるため供給
そのものを絞る傾向を強めています。

実際、2026年上半期の供給戸数は
1万戸を割り込み、コロナ禍だった
2020年上半期（7,489戸）以来の低水準となりました。

実務的には、今後数年は新築の絶対数が
増えにくい前提で市場を見る必要があります。

ポイント2：
新築供給の減少が中古物件、
賃貸市場の需給を引き締め家賃上昇を後押しする仕組み

新築が減れば、購入検討者の一部は
必然的に中古マンションへ流れます。

この資金の還流が、中古価格を
押し上げる構造を生んでいます。

事例として、レインズ（東日本不動産流通機構）の発表では、
2026年3月度の首都圏中古マンション成約㎡単価は86.34万円となり、
71カ月連続で上昇。

1990年9月のバブル期最高値
（85.50万円/㎡）を上回りました。

東京23区に限れば136.10万円/㎡という水準です。

賃貸市場も同様の力学が働きます。
東京カンテイの調査では、
2026年1月の東京23区賃貸マンション
（築5年以内・築6〜10年帯）の募集家賃単価は
前年同月比+1.8％の5,041円/㎡となり、
4カ月連続で上昇しています。

新築を買えない・買わない層が賃貸に留まることで、
賃貸需要そのものが底上げされているのです。

実務的には、賃貸経営をしている大家は、
値上げ交渉や更新時の賃料改定を
検討しやすい局面が続くと考えられます。

ポイント3：
新築氷河期を大家目線で見ると
「既存物件の資産価値が守られやすい」という恩恵

新築供給が細ることは、
購入検討者にとっては選択肢の
減少というデメリットですが、
既存物件を保有する大家にとっては話が異なります。

新築という「代替の供給元」が細れば、
既存の賃貸物件・中古物件の希少性が相対的に高まり、
資産価値が下支えされやすくなります。

実際、東京23区の中古マンション
平均価格は2026年5月時点で70㎡換算1億2800万円台となり、
前年同月比で約27％上昇するなど、
既存ストックの評価は着実に高まっています。

実務的な注意点としては、
この恩恵は「立地」に大きく左右されるという点です。

駅近・再開発エリアといった事業性の
高い立地ほど供給減の恩恵を強く受けやすい一方、
郊外や利便性の劣るエリアでは実需層の購買力の限界から、
価格が頭打ちになる可能性もあります。

保有物件のエリア特性を冷静に見極めることが重要です。

まとめです。

新築マンション供給の「氷河期」は、
単なる一時的な現象ではなく、用地不足やコスト
高騰という構造要因に基づく長期トレンドです。

この流れは中古・賃貸市場の需給を引き締め、
既存物件を持つ大家にとっては資産価値が
守られやすい追い風となります。

ただし恩恵の大きさは立地次第で差が出るため、
自分の保有物件がどのポジションにあるかを
今一度確認し、賃料改定や資産の見直しを検討してみてください。

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