株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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【2026年版】不動産投資vs新NISA｜4つの軸で徹底比較、あなたに合う選択はどっち？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「【2026年版】不動産投資vs新NISA、

4つの軸で徹底比較、あなたに合う選択はどっち？」

というテーマについてお話しします。

「老後のために資産を作りたい」と

考えたとき、多くの方が一度は悩む問いがあります。

不動産投資と新NISA、どちらを選ぶべきか。

新NISAが恒久化・枠拡大されて以来、

「わざわざ不動産投資をする必要があるの？」

という声も増えています。

一方で、「NISAだけでは老後資金は足りない」

という不安を抱える方も少なくありません。

どちらが「正解」なのか、

実際の数字と判断軸を持って考えてみましょう。

ポイント1

レバレッジ・税優遇・流動性・リスクの4軸で徹底比較

まず両者を同じ土俵で比べるために、

4つの軸で整理します。

① レバレッジ（融資を使えるか）

不動産投資の最大の武器は、

銀行融資を活用して自己資金の

数倍の資産を動かせる点です。

たとえば自己資金300万円で

3,000万円の物件を買えば、10倍の

レバレッジがかかります。

新NISAは基本的に現金投資のみ。

自己資金の範囲を超えることはできません。

② 税優遇

新NISAは運用益・配当が非課税というシンプルな恩恵。

年間360万円まで投資でき、生涯投資枠は1,800万円です。

不動産投資は減価償却・経費計上による節税が可能ですが、

仕組みが複雑で、売却時には譲渡税もかかります。

③ 流動性（すぐ現金化できるか）

新NISAで保有する株式・投資信託は、

基本的に数日以内に売却・換金できます。

不動産は売却に数ヶ月かかるケースが多く、

「すぐ現金が必要」な場面では動きにくい。

流動性は新NISAが圧倒的に高いです。

④ リスク

新NISAは市場変動リスクが主体。

景気後退時には資産が大きく目減りすることもあります。

不動産は空室・修繕・金利上昇・流動性リスクなど

複合的なリスクがある一方、物件という実物資産が残ります。

「どちらが優れているか」ではなく、

「それぞれの特性を理解した上で使う」ことが大切です。

ポイント2

「どちらか一方」ではなく

組み合わせることで資産形成が加速する。

正直なところ、どちらか一方だけに

絞るのは非効率だと私は感じています。

新NISAは積み立て・分散・非課税という強みがあり、

長期で安定的に資産を育てるのに向いています。

一方、不動産投資は家賃収入という

キャッシュフロー（毎月の手取り収益）と

融資レバレッジにより、資産規模を

一気に引き上げる力があります。

たとえば、月3万円をNISAに積み立てながら、

年収700万円以上の属性（融資審査に影響する個人の

信用力・職業・収入などの総合評価）を活かして

区分マンション1室を取得するケースを考えてみてください。

NISAで流動性の高い資産を育てつつ、

不動産でキャッシュフローを確保する。

この二刀流が、資産形成を

加速させる現実的な方法です。

配分の目安としては

「今すぐ使わない余剰資金はNISA、

銀行融資を活かせる状況なら不動産へ」

という考え方が実務では使いやすいです。

ポイント3

年収・資産規模・年齢別

「今はNISAを優先すべき人・不動産を優先すべき人」

自分がどちらを優先すべきかは、

属性と状況によって変わります。

☆今はNISAを優先すべき人の目安

年収500万円未満で融資審査に不安がある

手元資金が200万円以下で物件購入の頭金に届かない

40代以降で長期ローンを組むリスクを抑えたい

まず投資の基礎を身につけたい初心者

こうした方には、まずNISAで

資産形成の習慣をつくりながら、

融資が通りやすい属性を整える時間軸がおすすめです。

☆不動産投資を優先すべき人の目安

年収700万円以上で融資審査が通りやすい属性を持っている

ある程度の手元資金（300万円以上が目安）がある

毎月のキャッシュフローを確保したい30〜40代前半

すでにNISA枠をコンスタントに使っており、

次のステップを探している

不動産投資は「使える融資枠があるうちに動く」

ことに意味があります。

年齢や職業によって融資条件は変わるため、

「いつか始めよう」と先延ばしにすると

チャンスを逃すこともあります。

まとめです。

不動産投資と新NISA、

どちらが「効率的に資産を増やせるか」

という問いに対する答えは、あなたの

年収・年齢・資産規模・目的によって変わります。

レバレッジで資産規模を

引き上げたいなら不動産、非課税で

長期積み立てを続けたいなら新NISA。

そして、両方を組み合わせることで、

より安定した資産形成が実現します。

まずは今の自分がどちらの

ステージにいるかを確認することが、

最初の一歩です。

「自分はどちらを優先すべきか」が

少しでも明確になったなら、

ぜひ今日から具体的なアクションを考えてみてください。

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サラリーマン大家1年目がやるべきこと・やってはいけないこと【完全ガイド】

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回はサラリーマン大家1年目が

やるべきこと・やってはいけないこと

についてお話しします。

不動産投資を始めたばかりの頃、

「物件を買った後、何をすればいいのか」と

迷った経験はありませんか。

購入前は情報収集に必死なのに、

いざ所有者になると何から手を

つければいいかわからなくなる方は

少なくありません。

1年目の動き方が、

その後の運用の成否を大きく左右します。

今回は「1年目にやるべきこと」と

「やってはいけないこと」を

整理してお伝えします。

ポイント1

1年目は「学び・関係構築・数字の把握」に集中する

1年目に2件目を急ぐのは、

最も危険な行動のひとつです。

理由はシンプルで、

1件目で何が起きているかを

理解できていない状態で

次を買っても、同じ失敗を

繰り返す可能性が高くなるからです。

不動産投資は「物件を持つこと」が

ゴールではなく、「持ち続けながら

収益を出すこと」が本質です。

1年目にやるべきことは3つです。

まず学び、つまり不動産投資の

仕組み・税務・融資の基礎を

体系的に理解すること。

次に関係構築、信頼できる管理会社

・税理士

・融資担当者とのつながりを作ること。

そして数字の把握、

毎月のキャッシュフロー（手残り）、

修繕費・空室率を正確に追うことです。

「1年目は我慢の年」と言われますが、

正確には「土台を作る年」です。

焦って行動するより、この3つに

集中した人の方が、2年目以降の

動きが圧倒的に速くなります。

ポイント2｜

購入直後にやるべき管理体制の整備と確認事項

物件を買った翌日から、

あなたは「経営者」です。

購入後すぐに確認すべきことがあります。

まず管理会社との契約内容の再確認。

管理委託費の割合、

入居者対応の範囲、

修繕の判断基準は明確になっていますか。

口頭だけで済ませている場合、

後でトラブルになることがあります。

次に入居状況と賃貸借契約書の内容確認。

家賃・契約期間・更新条件を

自分で把握しておくことが重要です。

「管理会社に任せているから大丈夫」

という姿勢は、1年目のうちに卒業してください。

また、火災保険・地震保険の

補償内容も見直しておきましょう。

購入時に加入しただけで内容を

理解していないケースは意外に多いです。

保険が実際に機能するかどうか、

補償範囲を一度確認しておくだけで安心感が変わります。

管理体制を整えることは、

空室・修繕・家賃滞納などの

リスクに備えることでもあります。

ポイント3

2件目を買う前に1件目で確認しておく3つのこと

「1件うまくいっているから次も大丈夫」は

根拠のない自信です。

2件目を検討する前に、

1件目で必ず確認すべきことが3つあります。

①実質利回りを正確に把握できているか

表面利回り（年間家賃÷購入価格）だけでなく、

管理費・修繕積立金・税金・空室期間などを

引いた実質利回りを計算できているかどうかです。

ここが曖昧なまま次を買うと、

キャッシュフローが想定より大幅に悪化します。

②融資条件の余力はあるか

1件目のローン残高、返済比率、

自分の属性（勤務先・年収・他の借入）が、

次の融資にどう影響するかを

金融機関に確認しておくことが重要です。

③自分の管理能力と時間の余裕はあるか

本業と兼業している以上、

管理に使える時間は限られています。

1件でも手が回らない状態で2件目を持つと、

どちらも中途半端になります。

この3つが「YES」と言える状態に

なって初めて、2件目の検討が始まります。

まとめです。

1年目の動き方は、

不動産投資家としての土台になります。

焦って次の物件を追いかけるより、

1件目から学べることを徹底的に吸収する方が、

長期的には大きな差がつきます。

管理体制を整え、数字を把握し、

信頼できるパートナーを作ること。

その積み上げが、2件目・3件目への

ステップにつながります。

今の1件を丁寧に育てることが、

あなたの不動産投資を確実に前進させます。

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金利上昇で手残りが少なくなる前に不動産投資家が今すぐやるべき3つの対策【2026年版】

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

金利上昇で手残りが少なくなる前に

不動産投資家が今すぐやるべき3つの対策【2026年版】

についてお話しします。

日銀が利上げの姿勢を継続するなか、

「変動金利のローンを抱えたまま、

これからどうすればいいのか」と

考えられてる方多いのではないでしょうか？

金利が少し上がるだけで、

毎月の手残りが少なくなる、、、

それが不動産投資の怖さでもあります。

でも、事前に正しい知識と

収支設計を持っておけば、焦る必要はありません。

本題に入る前に、

なぜ日銀は利上げをするのか？何がしたいの？

を簡単に解説します。

そもそもお金を借りるとき「金利」って何か？

銀行からお金を借りると、

借りた金額より少し多く返さないといけません。

その「上乗せ分」が金利です。

金利が高いほど、返すお金が増えます。

日銀が利上げをする理由は？

結論、「物価が上がりすぎているから」

スーパーに行くと食品や日用品の

値段が上がっていると感じませんか？

これがインフレ（物価上昇）です。

物価が少しずつ上がるのは

経済にとって健全ですが

上がりすぎると生活が苦しくなります。

給料が上がる速度より、

物の値段が上がる速度の方が速いと、

みんなの生活は実質的に苦しくなるからです。

そこで日銀の出番です。

利上げをすることで

「お金の流れ」をゆっくりさせることができます。

日銀が金利を上げると、こんなことが起きます。

ローンや借金の返済が増える

→ 家や車を買うのを控える人が増える

企業がお金を借りにくくなる

→ 新しい投資や事業を抑えるようになる

結果として、世の中でお金が使われる量が減る

→ モノの需要が落ち着いて、

物価の上昇がゆっくりになる

つまり利上げは、

「お金の流れにブレーキをかけて、

物価の上がりすぎを止める」ための手段です。

みんながお金を使いすぎて物の値段が上がりすぎたから、

借りるお金を高くして、少し落ち着かせようとしているということ。

では不動産投資と何の関係があるの？

日銀が金利を上げると、

住宅ローンや不動産投資ローンの金利も

連動して上がります。

毎月の返済額が増えるので、

投資の「手残り（利益）」が減ってしまうのです。

だから、金利の動きは

不動産投資家にとって他人事ではありません。

そこでようやく本題に戻るのですが

この記事では、数字をもとにリアルな

影響を確認しながら今取れる

具体的な行動を３つのポイントでお伝えします。

ポイント1：

金利が0.5%→1%になると、

手残りは具体的にいくら変わるのか

結論から言うと、

金利が0.5%上がるだけで、

月々の返済額と手残りへの影響は想像以上に大きくなります。

たとえば、借入額3,000万円、

返済期間35年の変動金利ローンで試算してみましょう。

金利1.5%（現行水準）：月々返済額約91,855円

金利2.0%（+0.5%）：月々返済額約97,989円

差額：約6,134円／月、年間で約73,600円

一見「それくらいなら」と思うかもしれませんが、

家賃収入が月10万円の物件であれば、

管理費・修繕積立金・固定資産税などを差し引いた実質手残りはもともと薄い。

そこに返済増が加わると、

月々の収支はあっという間に赤字に転落する可能性もでてきます。

さらに借入額が5,000万円規模になれば、

同じ0.5%の上昇で年間12万円以上の負担増になります。

「たった0.5%」が、実際の暮らしには大きく響くのです。

まず自分のローン残高で

シミュレーションすることが、対策の出発点です。

ポイント2：

変動金利で持ち続けるリスクと、

固定金利に切り替える判断基準

変動金利のままでいいのか、

固定金利に切り替えるべきか。

これは多くの投資家が悩むポイントです。

変動金利の最大のリスクは

「金利上昇が続いた場合、返済額が青天井になり得る」こと。

一方、固定金利は今の時点では

変動より高い金利水準になるため、

「今すぐ切り替えるのは損では？」と感じる方も多いでしょう。

判断の基準はシンプルで、

「あと何年この物件を持つか」と

「現在の収支にどれだけ余裕があるか」の2点です。

残りローン期間が長い（15年以上）かつ収支余裕が薄い

→ 固定への切り替えを検討する価値あり

残りが10年以内、または収支に余裕がある

→ 変動のまま運用しながら

繰り上げ返済を優先する選択肢もある

金融機関によっては、

途中から固定金利へ切り替えられる商品もあります。

「何となく変動のまま」は最もリスクが高い状態です。

今の収支と残高を確認した上で、

一度金融機関に相談してみることをおすすめします。

ポイント3：

「金利3〜5%でも耐えられる収支設計」を購入前に作る方法

最も大切なのは、購入前の段階で

「最悪のシナリオに耐えられる収支」を

設計しておくことです。

具体的には、金利3~5%・空室率20%・修繕費込みという

厳しい条件でシミュレーションしたとき、

それでも月々の収支がプラスになるかどうかを確認します。

たとえば、

物件価格3,000万円・表面利回り10%の

物件を想定してみましょう。

満室時の月額家賃は25万円です。

【月々の収支シミュレーション】

月額家賃収入（空室20%考慮）200,000円

返済額（金利3%・3,000万円・35年）115,455円

管理費・修繕積立等15,000円月々収支＋69,545円

【年間収支シミュレーション】

年間家賃収入（空室20%考慮）2,400,000円

年間返済額▲1,385,461円

管理費・修繕積立等（年間）▲180,000円

年間収支＋834,539円

表面利回り10%の物件であれば、

金利3%・空室20%という厳しい条件でも

月約7万円、年間約83万円の手残りが確保できます。

ただし、これはあくまで金利3 %、で

管理費・修繕積立の最低限を見込んだ数字です。

ご自身で4%、5%等にしてみたり、

実際には大規模修繕や設備交換、

固定資産税、火災保険料なども発生します。

「シミュレーション上はプラスだから大丈夫」

と安心せず、さらに余裕を持たせた収支で

成立するかどうかを判断基準にしてください。

逆に言えば、表面利回りが5〜6%しかない

物件で同じ条件を当てはめると、収支がマイナスになる

可能性もあったります。

「今の低金利なら回る」という前提で

利回りの低い物件を買うのは、

金利上昇リスクをそのまま抱え込む行為です。

買う前に"最悪ケース"で耐えられるか

どうかを判断軸にすることが、

長期で生き残る投資家の共通点です。

まとめです。

金利上昇は、じわじわと

収支を圧迫する静かなリスクです。

金利上昇時代において、

「なんとなく持ち続ける」は

最もリスクの高い選択です。

数字をもとに現状を把握し、

今できる対策を一つずつ進めていきましょう。

不動産投資は準備と設計が9割です。

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月収50万円を不動産投資で実現する逆算ロードマップ｜戸数・利回り・融資を数字で設計する

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は不動産投資で月収50万円を

稼ぐための具体的なロードマップについてお話しします。

「月収50万円」という目標を

掲げる投資家は多いですが、実際に

どう達成するかを数字で考えている人は

意外と少ないものです。

漠然と物件を増やしていくだけでは、

気づけば融資枠も時間も使い果たしてしまいます。

大切なのは、ゴールから逆算して、

今何をすべきかを明確にすること。

この記事では、月50万円の手残りを

実現するための具体的な設計図をお伝えします。

ポイント1：

月50万円の手残りに

必要な戸数・利回り・借入条件を逆算する

まず結論から言うと、

月50万円＝年間600万円の

キャッシュフローを目指す場合、

物件の規模感と借入条件を

最初に数字で整理することが出発点です。

たとえば、表面利回り8％

・実質利回り

（管理費・修繕費・空室損を引いた実際の手取り利回り）5％

・ローン返済後のキャッシュフローが

家賃収入の約10〜15％と仮定すると、

年間600万円を生むには家賃収入ベースで

4,000〜5,000万円規模が必要です。

物件単価500万円の区分

マンションなら8〜10室、

1棟アパートなら1〜2棟が目安になります。

重要なのは、

「物件を買ってから計算する」のではなく

「目標額から逆算して購入基準を決める」こと。

購入前にこの数字を自分で出せるかどうかが、

後の判断精度を大きく左右します。

ポイント2：

区分1室→一棟アパート→複数棟と、

融資枠を育てながら拡大する

資産拡大には順番があります。

最初から一棟物件を狙うより、

まず区分マンション（マンションの1室を購入する投資手法）で

実績をつくり、金融機関との

信頼関係と融資枠を育てていくアプローチが現実的です。

区分1室目は「利益より実績づくり」と

割り切ることも大切です。

返済履歴が積み重なると属性

（融資審査における信用力の総合評価）が上がり、

次の融資がより有利な条件で引けるようになります。

そこで一棟アパートへステップアップし、

まとまったキャッシュフローを確保。

それを担保に複数棟へと

拡大していくのが王道の流れです。

焦って規模を追うと、

空室リスクや修繕コストで資金が詰まります。

「融資枠を大切に育てる」

という感覚を持つことが、

長期的な拡大の土台になります。

ポイント3：

5年で達成する人と10年かかる人、

結果を分けるたった1つの習慣

同じスタートラインに立っても、

5年で月50万円を達成する人と10年かかる人がいます。

その差は才能でも資金力でもなく、

「定期的に数字を見直す習慣」があるかどうかです。

早く達成する人は、

毎月自分のポートフォリオ

（保有物件の一覧と収支状況）を確認し、

収益が落ちた物件は売却・組み替えを検討します。

融資枠の残りも常に把握していて、

次の購入タイミングを逃しません。

一方、時間がかかる人は

「なんとなく持ち続ける」ことが多く、

気づけば低利回り物件が残り続けます。

月1回、自分の収支と融資状況を数字で確認する。

それだけで、意思決定の

スピードと精度が格段に上がります。

まとめです。

月収50万円は、

正しく逆算すれば現実的な目標です。

まず必要な戸数・利回り・借入条件を数字で整理し、

区分から一棟へと融資枠を育てながら段階的に拡大する。

そして月1回の数字確認を習慣にすることで、

目標達成のスピードが変わります。

不動産投資は「なんとなく始める」より

「設計して動く」ほうが、確実に結果につながります。

今日からぜひ、自分なりの

ロードマップを数字で描いてみてください。

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不動産投資でこれをやった人の末路【失敗事例３選と全員に共通していたこと】

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「不動産投資における失敗事例と、

そこから見えてくる共通点」

についてお話しします。

不動産投資は「正しく学んで動けば再現性がある」投資です。

しかし一方で、やり方を間違えると

取り返しのつかない結果を招くことも事実です。

今回は僕がこれまでに見聞きしてきた

失敗パターンを３つ紹介します。

「他人事」ではなく、「明日は自分かもしれない」

という目線で読んでみてください。

ポイント１

営業任せで買って「毎月赤字」に

気づいたときにはもう手遅れだったパターン。

よくある失敗の典型が、

「不動産会社の営業マンに

勧められるままに購入した」

ケースです。

物件購入時に提示される

シミュレーションは、多くの場合

「満室・ローン返済のみ」という

都合のいい前提で作られています。

管理費・修繕積立金・固定資産税といった

諸経費が抜け落ちており、手元に残るお金を

正確に計算すると、最初から赤字構造に

なっていることが少なくありません。

実際に、都内のワンルームマンション

（区分マンション）を購入したある方は、

営業から「月１万円のプラス」と

説明を受けて契約。

しかし、蓋を開けると管理費・ローン返済

・税金を合算すると毎月２〜３万円の赤字でした。

気づいたのは購入後１年が経ってから。

そのタイミングでは物件を手放しても

残債が残る状態で、選択肢がほぼありませんでした。

営業マンは「売ること」が仕事です。

悪意がなくても、あなたの長期的な

収支を最優先には考えてくれません。

自分でキャッシュフロー（手元に残るお金）を

計算できる力を持つことが、最初の防衛線になります。

ポイント２

修繕費・空室・金利上昇の

３つを甘く見た人が自己破産に追い込まれた事例

「買った瞬間が一番リスクが低い」と

思っている方がいますが、不動産投資の

リスクは時間とともに積み上がっていきます。

特に危険なのが、

①修繕費、②空室期間、③金利上昇の３点を

同時に甘く見てしまうケースです。

築古物件（築年数の古い物件）を複数棟購入し、

フルローン（自己資金ゼロの全額融資）で

拡大し続けたある投資家は10年後に

この３つが一気に牙を剥きました。

大規模修繕の見積もりが想定の倍以上、

空室が続いて家賃収入が激減、さらに

変動金利の上昇でローン返済額も増加。

キャッシュフローがマイナスになり、

返済が滞り始め、最終的には

自己破産という結末を迎えました。

「今は回っているから大丈夫」という

感覚が最も危険です。

5年後・10年後に何が起きうるかを

想定したうえで、手元資金（内部留保）を

どれだけ確保できるかが運用の生命線になります。

ポイント３

失敗した人全員に共通していた

「買う前にやるべきたった1つのこと」

今まで紹介した失敗事例を振り返ると、

ある共通点が見えてきます。

それは「自分で数字を検証していなかった」ということです。

営業資料をそのまま信じた、

勉強する前に物件を買った、

「なんとなく良さそう」で決めた

どのケースも、自分の頭で

収支を計算するプロセスが抜けていました。

不動産投資において

「買う前にやるべきたった1つのこと」が

あるとすれば、それは自分で実質利回り

（諸経費を含めた本当の利回り）と

キャッシュフローを計算することです。

難しい公式は不要です。

「毎月いくら入って、いくら出ていくか」を

自分の言葉で説明できるかどうか。

それができない段階で買うのは、

目隠しで道を渡るようなものです。

今回のまとめです。

今回の失敗事例に共通していたのは、

「他人任せにした意思決定」でした。

不動産投資は正しく理解すれば

再現性のある資産形成の手段ですが、

知識なしに動くと大きなリスクを抱えることになります。

まずは自分でキャッシュフローを

計算できるようになること。

それだけで、大半の失敗は防げます。

今日この記事を読んだことを、

行動の第一歩にしてみてください。

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サラリーマンが不動産投資で騙されない方法｜悪質業者の手口と自分を守る3つの方法

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回はサラリーマンが不動産投資で

騙されずに始める方法についてお話しします。

不動産投資に興味を持ち始めたとき、

多くの方が、

「どこで情報を得るか」

「誰を信頼すればいいか」

という壁にぶつかります。

ネット情報は玉石混交で、

セミナーには勧誘が待ち構えている、

そんな状況の中で、実際に被害に遭う方が後を絶ちません。

ただ、騙される経路には

明確なパターンがあります。

それを事前に知っておくだけで、

リスクは大幅に下げられます。

今回は「悪質業者の手口」と

「自分を守るための実践的な行動」を、

現場目線でお伝えします。

ポイント1：

「信頼できる知人の紹介」が最も危険な経路である理由

「詐欺に遭う人は怪しい

広告に引っかかる人だ」

と思いがちですが、実態は少し違います。

被害者の多くが

「知人から紹介された」という

経路で騙されています。

なぜか？

信頼している相手からの紹介だと、

「この人が言うなら大丈夫」という

先入観が生まれ、

通常なら働くはずの警戒心が

機能しなくなるからです。

悪質業者はこれを巧みに悪用するケースがあります。

紹介者自身も気づかぬまま

「ネットワークの駒」にされている

ケースも少なくありません。

友人・職場の先輩・同じコミュニティの

仲間——どんなに信頼できる人からの話でも、

「紹介だから安心」とは絶対に思わないこと。

これが第一の鉄則です。

ポイント2：

営業資料の数字を自分で検証しない人がカモにされる仕組み

悪質業者が提示する資料には、

都合のいい数字が並んでいます。

「表面利回り8%」

「管理費込みで月3万円のキャッシュフロー」

一見魅力的に見えますが、

その数字はどこから来ているのか、

自分で検証できますか？

表面利回りとは、年間賃料収入を

物件価格で割っただけの数字です。

管理費・修繕積立金・固定資産税・

空室リスクを差し引いた「実質利回り」は、

大きく下がることが珍しくありません。

また、想定賃料が相場より

高く設定されているケースもよくあります。

手元に資料が来たら、

まず周辺の賃料相場をSUUMOや

不動産ジャパンで自分で調べる。

次に、諸費用を差し引いた実質的な

キャッシュフローを自分で計算する。

「信じる前に、確かめる」という姿勢が、

あなたを守る習慣になります。

ポイント3：

契約前に第三者へ相談するだけで9割の被害は防げる

最も手軽で効果的な防衛策が、

契約前に税理士や宅地建物取引士（宅建士）などの

第三者に相談することです。

悪質業者が嫌がるのは「専門家の目」です。

第三者が入るだけで、

営業担当者の態度が変わることもあります。

「今すぐ決めないと損です」

「この物件はすぐ売れます」

こうした急かしのセリフが出てきたら、

それ自体が危険サインです。

税理士には節税効果の実態を確認し、

宅建士には重要事項説明書（契約の内容が記載された書類）の

読み合わせをお願いする。

費用がかかっても、

数百万円の損失を防げるなら安いものです。

まとめです。

「知識」と「確認する習慣」が最大の防衛策

不動産投資で騙されないために必要なのは、

特別なセンスではありません。

「紹介だからといって信じすぎない」

「数字を自分で確かめる」

「専門家を使う」

この3つの習慣を身につけるだけで、

被害リスクは大幅に下がります。

不動産投資は、正しく学べば着実に

資産を築ける手段です。焦らず、

一つひとつ確認しながら進めていきましょう。

今日の記事が、安心して第一歩を

踏み出すきっかけになれば幸いです。

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新築ワンルーム投資の営業に乗ってはいけない理由【400万人が知らなかった本当のカラクリ】

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

新築ワンルーム投資の

営業に乗ってはいけない理由についてお話しします。

「節税になりますよ」

「年金代わりになります」

「今だけの特別価格です」

こんなセリフを聞いたことが

ある方は少なくないはずです。

特に30〜40代のサラリーマンの方は、

一度はこういった営業を受けた経験が

あるのではないでしょうか。

ただ、このトークには"数字のカラクリ"が

隠れていることが多い。

今回は、そのカラクリを一つ

ひとつ丁寧に解説します。

これから不動産投資を始めようとしている方には、

ぜひ読んでいただきたい内容です。

ポイント１

「節税・年金代わり・今だけ」の

3ワードが危険な数字上の理由

この3つのワードは、

営業マンが最もよく使うフレーズです。

しかし、数字を深掘りすると、

多くの場合"お客様のためのトーク"

ではないことが見えてきます。

まず「節税」について。

確かに不動産投資で赤字が出れば、

給与所得と損益通算して所得税を減らせます。

ただ、これは「意図的に赤字を出す」ということ。

資産を増やすために投資しているはずが、

毎月お金が出ていく構造では本末転倒です。

新築ワンルームは管理費・修繕積立金・ローン金利を

合わせると、赤字スタートになるケースが非常に多い。

「年金代わり」という話も要注意です。

35年ローンを組んで完済後に手元に残るのは

築35年の中古物件。

その頃の賃料や入居率が

どうなっているかは、誰にも保証できません。

不動産投資は一生に関わる大きな決断。

その場で決める必要のある案件など、まずありません。

ポイント２

新築プレミアムが剥がれた瞬間に価値が激落ちする仕組み

新築物件には「新築プレミアム」と

呼ばれる価値の上乗せがあります。

要するに「新しい」というだけで

価格が高く設定されている状態です。

問題は、この新築プレミアムは

入居した瞬間に消えること。

購入翌日に売ろうとすると、

すでに数百万円単位で値下がりするケースも珍しくありません。

さらに怖いのは、

「売ろうとしても売れない」状況です。

新築ワンルームはもともと実需（自分で住む需要）が少なく、

購入者のほとんどが投資家です。

投資家目線で見たとき、

利回りが低い・価格が割高・築年数が

経つほど競争力が落ちる、

こういった物件は買い手がつきにくくなります。

出口（売却）を想定せずに購入するのは、

不動産投資における大きなリスクの一つ。

「いつか売れる」という楽観的な見通しだけでは、

老後に身動きが取れなくなる可能性があります。

ポイント３

それでも買っていい人・絶対に買ってはいけない人の判断基準

ここまで読むと「新築ワンルームは絶対ダメ」

と思うかもしれませんが、

一概にそうとも言い切れません。

重要なのは、あなた自身の

状況と目的に合っているかどうかです。

買っても検討できる人の条件：

年収1000万円以上で、

本当の意味で節税効果が見込める

手元に十分な現金があり、万一の赤字にも対応できる

投資ポートフォリオの一部として

「保険的な位置づけ」で考えている

絶対に買ってはいけない人の特徴：

自己資金がなく、フルローンで購入を検討している

「毎月の手出しなしで増やせる」と思っている

営業マンの言葉だけを根拠に購入を決めようとしている

正直なところ、私が現場で見てきた

多くのケースでは、新築ワンルームは

「買う側より売る側が得をする」商品設計になっています。

それを理解した上で、自分の目的と

数字で判断できる人だけが買うべき商品です。

まとめ

今回は、新築ワンルーム投資の

営業に潜むリスクについて解説しました。

「節税・年金・今だけ」は

数字を見れば危険なケースが多いです。

新築プレミアムは購入後すぐに消え、

売却時に苦労しやすい

購入を検討するなら、

自分の収入・資産・目的を

数字で確認することが最優先

不動産投資は正しく理解すれば、

長期的な資産形成に非常に有効な手段です。

ただし、「言葉」ではなく

「数字と仕組み」で判断することが大前提。

今日の記事が、焦らず・冷静に・

自分に合った投資判断をするための

一助になれば嬉しいです。

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築古物件を買う前に必ず確認すべき修繕ポイント｜失敗しないための3つのチェック

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「築古物件を買う前に

必ず確認すべき修繕ポイント」

についてお話しします。

築古物件（一般的に築20年以上の物件）は、

取得価格が安く利回りが高く見える反面、

「購入後に想定外の修繕費が発生した」

というケースがあったりします。

価格の安さに引かれて購入したのに、

修繕コストで収支が一気に赤字になる。

これが築古投資で失敗する

もっとも多いパターンです。

安く買えるからこそ、

事前確認の精度が収益を大きく左右します。

今回は、僕の実例も交えながら

購入前に必ず押さえておきたい

3つのポイントを実務目線でお伝えします。

ポイント1｜

屋根・外壁・給排水・

電気設備は必ず現地で目を凝らす

築古物件を見るときに

真っ先に確認してほしいのが、

・屋根

・外壁

・給排水

・電気設備

これらの4点です。

これらはいずれも、

修繕費が数十万〜数百万円

規模になりやすい箇所です。

屋根・外壁：雨漏りやひび割れの有無をチェック。

外壁塗装は10〜15年で塗り替えが

必要になるため、最終施工からの年数を確認する。

雨漏りは天井の雨染みなど確認する。

給排水管：築30年を超える物件では

鉄管が使われていることが多く、

内部の腐食や水漏れリスクが高いです。

目視だけでは判断しにくいため、

必要なら専門家による配管調査を依頼する。

電気設備：古い物件では分電盤そのものが耐用年数が切れてる。

またアンペア数が低く、現代の生活スタイルに

対応できないことも。

分電盤の状態と容量を確認しておくが必須です。

「見た目はきれいだから大丈夫」

という判断は禁物です。内部で劣化が

進んでいるケースも多く確認することが重要です。

購入前にインスペクション（住宅診断）を

活用するのも有効な手段です。（費用と時間を要する）

ポイント2｜

修繕履歴がない物件は「爆弾」だと思って向き合う

物件資料を確認するとき、

「修繕履歴（メンテナンス記録）」が

整っているかどうかは非常に重要な判断材料です。

修繕履歴がある物件は、

「いつ、どこを、いくらかけて直したか」が

明確なため、今後のメンテナンス計画が

立てやすくなります。

一方で、履歴がまったくない物件は、

これまでどこも手入れされていない可能性があり、

複数箇所が同時に限界を迎えるリスクがあります。

よく見られるのが、屋根・外壁・給排水を

長年放置した物件を安く購入したものの、

入居直後に雨漏りと配管詰まりが重なって発生し、

想定外の出費に追われるケースです。

売主や管理会社に

「過去の修繕記録を見せてもらえますか」

と一言聞くだけで物件の管理状態がある程度わかります。

「記録がない」と言われた場合は、

価格交渉の余地ありと捉えつつ、

慎重に判断することをおすすめします。

ポイント3｜

購入直後に発生しうるコストを

収支計画に先読みして組み込む

築古物件は「買った瞬間が一番お金がかかる」

こともあります。

購入直後に修繕が重なるケースは

珍しくなく、収支計画の段階で

そのコストを織り込んでおくことが不可欠です。

具体的には、購入時の想定修繕費を

「初期修繕費」として別枠で計上しておくことが有効です。

私自身は、築古物件を検討する際に

「購入価格の5〜10%を修繕バッファとして確保できるか」を

判断基準の一つにしています。

たとえば、1,000万円の築古物件であれば

50〜100万円を初期修繕の予備費として想定。

その上で家賃収入とローン返済の

バランスが取れるかを確認します。

この視点がないと、

「表面利回りは高いのに手残りがない」

という事態に陥ります。

利回りだけで判断せず、

修繕コストを含めた実質利回りで物件を

評価する習慣をつけることが、

長く安定した不動産投資につながります。

まとめです。

築古物件は、正しく見極めれば

強い収益物件になる可能性を秘めています。

ただし、購入前の確認を怠ると、

修繕コストが収益を食いつぶす

「負動産」になりかねません。

今回お伝えした3つのポイントを改めて整理します。

屋根・外壁・給排水・電気設備を購入前に必ず確認する

修繕履歴のない物件はリスクが高いと認識して向き合う

初期修繕コストを収支計画に先読みして組み込む

築古物件は「安い＝お得」ではなく、

「安い理由を理解した上で買う」ものです。

事前の確認と計画が、投資の成否を分けます。

ぜひ今日の内容を次の物件検討に活かしてみてください。

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表面利回りだけ見て買った人の末路｜隠れコストと実質利回りの正しい見方

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は表面利回りだけ見て

物件を買った人の末路についてお話しします。

「利回り15%！高収益物件！」という

言葉に惹かれて物件を購入したものの、

実際に運用してみると手元にほとんどお金が残らない、、、

そんな話を、不動産投資の

現場では珍しくありません。

特に初心者の方が最初につまずくのが、

表面利回り（グロス利回り）だけで

物件の良し悪しを判断してしまうことです。

この一点を正しく押さえていないだけで、

数百万円単位の判断ミスにつながることがあります。

今回は、表面利回りに潜む落とし穴と、

本当の収益を見極めるための実践的な考え方をお伝えします。

ポイント1：

表面利回りに含まれていない「隠れコスト」を知る

表面利回りとは、

「年間の想定賃料収入 ÷ 物件価格 × 100」で

計算される数字です。

わかりやすい反面、

コストが一切含まれていない

という大きな落とし穴があります。

実際に物件を保有・運用すると、

以下のようなコストが発生します。

管理委託料（賃料の3〜5%）

修繕費・原状回復費（退去のたびに数万〜数十万円）

固定資産税・都市計画税（年間数万〜十数万円）

火災保険・地震保険料

空室期間中の収入ゼロ（特に地方物件では要注意）

購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン手数料など）

これらは「買ってから気づく」のではなく、

購入前に必ず試算しておくべき数字です。

ポイント2：

管理費・修繕費・税金を

差し引いて「本当の収益」を計算する

隠れコストを把握したら、

次は実質的なキャッシュフロー（手残り）を計算します。

たとえば、

こんな物件を想定してみましょう。

物件価格：5,000万円

年間家賃収入：750万円（表面利回り15%）

管理費：年間30万円（家賃の4%）

修繕・原状回復の積立：年間30万円

固定資産税：年間40万円

火災保険：年間5万円

合計コスト：年間105万円

実質的な手取り収入：750万円 − 105万円＝ 645万円

実質利回りに換算すると、

645万円 ÷ 5,000万円＝ 12.9% になります。

15%と見せかけて、実態は約13%です。

この差は5年・10年の運用に

なると非常に大きく効いてきます。

さらにローンを組んでいる場合は、

ここから返済額も差し引いた「手残り」が

どれだけ残るかを確認することが不可欠です。

ポイント3：

実質利回りで比較して初めて、

物件の本当の優劣がわかる

「A物件は表面利回り15%、

B物件は10%」と並んでいたとき、

どちらが良い物件でしょうか？

答えは、実質利回りを

計算するまでわかりません。

築古の木造物件は表面利回りが

高く見えることが多いですが、

修繕費・空室リスク・管理のしにくさを加味すると、

実質的なリターンが低くなるケースがあります。

一方、築浅・RC造の物件は表面利回りが

低くても、コストが安定していて

手残りが多い場合があります。

物件を比較するときは、

必ず同じ基準（実質利回り）で並べること。

そうしないと、数字が

全く別の意味を持ってしまいます。

私自身も、投資を始めた頃は表面利回りの

高さに惹かれた経験があります。

ただ、実際に運用を重ねる中で

「利回りより手残りの安定性」の

重要性を実感してきました。

数字の高さより、長期で安定してキャッシュが回るかを

軸にする視点が、物件選びの精度を格段に上げてくれます。

まとめです。

表面利回りは「コストゼロ前提の理想値」であり、

当たり前ですがそのまま信じてはいけないということ。

・管理費・修繕費・税金などの

隠れコストを差し引いた「実質利回り」を必ず計算する

・物件を比較するときは、

実質利回りという共通基準で

見ることが正確な判断につながる

不動産投資は、仕組みを正しく

理解してから動くことで、

リスクを大きく減らすことができます。

「利回りの見方」は入口の知識ですが、

ここを押さえているかどうかで結果が大きく変わります。

ぜひ気になる物件があれば、

まず実質利回りを自分で計算して

みることから始めてみてください。

その一手間が、大切な資産を守る判断につながります。

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