株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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2026年最新！新築マンション供給の激減が賃貸市場に与える影響

Mon, 21 Sep 2026 01:29:59 GMT

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は
「新築マンション供給の激減が賃貸市場に与える影響」
についてお話しします。

首都圏の新築マンション市場で、
これまでにない異変が起きています。

不動産経済研究所の予測によると、
2026年の新規供給戸数は約2万3,000戸となり、
過去50年で最も少ない水準になる見通しです。

実際、2025年の供給戸数は
すでに21,962戸となり、1973年の
調査開始以降で最少を記録しました。

業界では「新築マンション氷河期」
という言葉まで使われ始めています。

ポイント1：
首都圏新築マンションの
2026年供給戸数が過去50年最低水準になる理由

結論から言うと、原因は一時的な不況ではなく、
構造的な用地不足とコスト高騰です。

特に東京23区では、
駅近・整形地・一定規模という
「事業として成立する土地」がほぼ枯渇状態にあります。

再開発案件を除けば、まとまった用地が
市場に出ること自体が少なくなりました。

加えて、建築コストの高騰、
職人不足、省エネ・防災性能への対応コストが
積み重なり、デベロッパーは売れ残り
リスクを避けるため供給
そのものを絞る傾向を強めています。

実際、2026年上半期の供給戸数は
1万戸を割り込み、コロナ禍だった
2020年上半期（7,489戸）以来の低水準となりました。

実務的には、今後数年は新築の絶対数が
増えにくい前提で市場を見る必要があります。

ポイント2：
新築供給の減少が中古物件、
賃貸市場の需給を引き締め家賃上昇を後押しする仕組み

新築が減れば、購入検討者の一部は
必然的に中古マンションへ流れます。

この資金の還流が、中古価格を
押し上げる構造を生んでいます。

事例として、レインズ（東日本不動産流通機構）の発表では、
2026年3月度の首都圏中古マンション成約㎡単価は86.34万円となり、
71カ月連続で上昇。

1990年9月のバブル期最高値
（85.50万円/㎡）を上回りました。

東京23区に限れば136.10万円/㎡という水準です。

賃貸市場も同様の力学が働きます。
東京カンテイの調査では、
2026年1月の東京23区賃貸マンション
（築5年以内・築6〜10年帯）の募集家賃単価は
前年同月比+1.8％の5,041円/㎡となり、
4カ月連続で上昇しています。

新築を買えない・買わない層が賃貸に留まることで、
賃貸需要そのものが底上げされているのです。

実務的には、賃貸経営をしている大家は、
値上げ交渉や更新時の賃料改定を
検討しやすい局面が続くと考えられます。

ポイント3：
新築氷河期を大家目線で見ると
「既存物件の資産価値が守られやすい」という恩恵

新築供給が細ることは、
購入検討者にとっては選択肢の
減少というデメリットですが、
既存物件を保有する大家にとっては話が異なります。

新築という「代替の供給元」が細れば、
既存の賃貸物件・中古物件の希少性が相対的に高まり、
資産価値が下支えされやすくなります。

実際、東京23区の中古マンション
平均価格は2026年5月時点で70㎡換算1億2800万円台となり、
前年同月比で約27％上昇するなど、
既存ストックの評価は着実に高まっています。

実務的な注意点としては、
この恩恵は「立地」に大きく左右されるという点です。

駅近・再開発エリアといった事業性の
高い立地ほど供給減の恩恵を強く受けやすい一方、
郊外や利便性の劣るエリアでは実需層の購買力の限界から、
価格が頭打ちになる可能性もあります。

保有物件のエリア特性を冷静に見極めることが重要です。

まとめです。

新築マンション供給の「氷河期」は、
単なる一時的な現象ではなく、用地不足やコスト
高騰という構造要因に基づく長期トレンドです。

この流れは中古・賃貸市場の需給を引き締め、
既存物件を持つ大家にとっては資産価値が
守られやすい追い風となります。

ただし恩恵の大きさは立地次第で差が出るため、
自分の保有物件がどのポジションにあるかを
今一度確認し、賃料改定や資産の見直しを検討してみてください。

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「不動産投資の難易度が一段上がった」2026年、それでも始める人と始めない人の差

Fri, 18 Sep 2026 00:37:14 GMT

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「不動産投資の難易度が一段上がった2026年、

それでも始める人と始めない人の差」

についてお話しします。

日銀は2026年9月17〜18日の金融政策決定会合で、

政策金利を1.0%程度から1.25%程度へ

引き上げる方針を固めたと報じられています。

2025年12月の利上げから3カ月ペースでの

追加利上げとなり、この水準は

1995年以来31年ぶりの高さです。

一方で首都圏の新築マンション平均価格は、

2025年通年で9,182万円と、前年比17.2%も上昇しました。

建築資材の円安による輸入価格上昇、

建築業界の人手不足による人件費高騰も重なり、

物件価格の高止まりは当面続くと見られています。

金利は上がる、物件は高い、修繕費もかさむ。

この「三重苦」の中で、不動産投資は

間違いなく数年前より難しくなりました。

ですが、だからこそ今始める人と

始めない人の間に、はっきりとした

差が生まれる局面でもあります。

ポイント1：

金利上昇・物件高騰・修繕費増という

三重苦の中で「構造的に勝ちにくくなった」という現実

まず率直にお伝えすべきは、

市場環境そのものが厳しくなっているという事実です。

理由は明快で、投資の収益構造を支える

三つの要素がすべて逆風になっているからです。

金利上昇はローン返済額を押し上げ、

キャッシュフローを圧迫します。

物件価格の高騰は表面利回りを低下させます。

そして建築費や人件費の高騰は、

修繕・リフォームコストの増加という形で、

保有中のランニングコストにも影響します。

例えば、同じ利回り5%の物件でも、

金利1.0%と1.25%では返済額が変わり、

手残りキャッシュフローに差が出ます。

数字だけを見て「まだいける」と判断すると、

数年後に想定外の負担を抱えることになりかねません。

だからこそ今は、表面的な利回りだけでなく、

金利変動シナリオや修繕計画まで織り込んだ

シミュレーションを事前に行うことが欠かせません。

楽観的な前提だけで判断する時代は終わったと考えるべきです。

ポイント2：

難しい市場だからこそ「退場する投資家の物件が市場に出る」

という逆説的な参入チャンス

厳しい市場環境には、

もう一つの側面があります。

理由は、環境が厳しくなるほど、

準備不足のまま参入した投資家や、

金利上昇に耐えられなくなった投資家が

市場から退場せざるを得なくなるからです。

退場する投資家の物件は、

相場より条件の良い形で市場に出てくることがあります。

例えば、変動金利で借り入れて余裕のない

キャッシュフローで運用していたオーナーが、

返済負担の増加をきっかけに売却を

検討するケースは今後増えていくと見られます。

こうした物件は、売り急ぎの事情がある分、

価格交渉の余地が生まれやすいのも事実です。

したがって、市場が厳しい時期こそ、

資金力と目利き力を備えた投資家にとっては

選別しながら仕込める好機になり得ます。

市況が良い時ほど競争が激しく、

悪い時ほど冷静な投資家にチャンスが

巡ってくるという逆説を、

頭に入れておく価値があります。

ポイント3：

難易度が上がった今だからこそ

「知識と準備がある人だけが勝てる」という本質的な理由

最後にお伝えしたいのは、

この局面が投資家をふるいにかける

「本質的なテスト」になっているという点です。

理由は、金利や物価が緩やかで市場全体が

右肩上がりだった時期は、多少の判断ミスが

あっても価格上昇でカバーされていましたが、

今はそうした追い風がなくなり、

知識・準備の差がそのまま収益の

差に直結するようになったからです。

例えば、融資シミュレーションの精度、

物件の目利き、出口戦略の設計、

修繕計画の立案といった基本を丁寧に

積み上げている投資家は、金利上昇局面でも

安定した運用を続けられます。

逆に、勢いだけで物件を購入した投資家は、

環境の変化に耐えられず退場を迫られます。

つまり、難易度が上がった今の市場は、

知識と準備を積んだ人にとってはむしろ

実力が正当に評価される市場だと言えます。

焦って参入するのではなく、

まずは学び、シミュレーションを重ね、

備えを固めてから動くことが、これからの時代の勝ち筋になります。

まとめです。

金利上昇・物件高騰・修繕費増という三重苦により、

不動産投資の難易度は確実に一段上がりました。

しかしその裏側では、退場する投資家の

物件が市場に出るというチャンスも生まれています。

この局面で問われているのは、

知識と準備をどれだけ積み上げてきたかです。

厳しい環境だからこそ、今できる準備を

一つずつ丁寧に進めていきましょう。

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「資産管理法人」の作り方と活用法｜税金と融資を最適化する不動産投資戦略

Thu, 17 Sep 2026 00:57:14 GMT

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「資産管理法人」の
作り方と活用方法についてお話しします。

不動産投資が拡大してくると、
必ず出てくるのが

「そろそろ法人を作った方がいいのか」という悩みです。

法人化にはコストもかかりますが、

税金と融資の両面で個人にはないメリットを

引き出せる可能性があります。

今回は、資産管理法人の設立から

活用までを整理してお伝えします。

ポイント1：

設立コストと維持コストを正しく把握する

資産管理法人を株式会社形態で作る場合、

法定費用だけでおおよそ20万円前後、

司法書士に依頼すると合計25万〜30万円程度かかります。

登録免許税は「資本金の0.7%」か「15万円」の高い方となり、

資本金1000万円未満であれば通常15万円です。

これに加えて、公証役場での定款認証手数料が

資本金額に応じて3万〜5万円かかります。

紙の定款であれば収入印紙代4万円も必要ですが、

電子定款を使えばこの4万円は不要になります。

例えば資本金300万円で電子定款を選べば、

登録免許税15万円と定款認証5万円で

法定費用は20万円程度に収まります。

設立時は電子定款で印紙代を節約し、

資本金は登録免許税の下限（目安として1000万円未満）に

収める設計が基本です。

ただし資本金額は融資審査や税務上の

判定にも影響するため、コスト削減だけを

目的に決めないことが大切です。

なお設立後も、赤字であっても発生する

法人住民税の均等割（最低でも年間7万円程度）など、

維持費がかかり続ける点は忘れてはいけません。

ポイント2：

法人保有で広がる「経費の幅」を活かす

個人で物件を保有するより、

法人で保有した方が使える経費の

選択肢が広がり、結果として手元に

残せるお金が増えやすくなります。

個人の不動産所得は給与所得などと合算され、

所得が大きくなるほど税率も上がる

累進課税の仕組みです。

一方で法人税率は、所得の規模に

よって大きく変わらず一定の水準に収まります。

さらに法人であれば、

自分自身への役員報酬の設定、

将来の退職金としての損金算入、

生命保険料の一部損金算入など、個人には

使えない経費計上の選択肢が広がります。

家賃収入から必要経費を引いた

利益が一定規模を超えてくると、

個人の所得税・住民税の負担が法人税を

上回るケースが増え、法人化の

節税メリットが実感しやすくなります。

役員報酬は「経費にできる金額」と

「社会保険料の負担増」のバランスを

見ながら設定し、

退職金についても将来の

出口（法人の清算や事業承継）まで見据えて

積立方針を決めておくことをおすすめします。

ポイント3：

融資審査で評価される条件を理解する

資産管理法人は、

法人の決算内容と代表者個人の

信用力の両方で審査され、実績を積み重ねるほど

個人より有利な条件を引き出しやすくなります。

金融機関は法人の決算書、

特に自己資本比率やキャッシュフローの

安定性を重視しますが、

設立して間もない法人は決算実績が

乏しいため、代表者個人の年収や資産背景、

連帯保証で補完的に判断されるのが実情です。

決算を重ねて自己資本が厚くなり、

複数物件からのキャッシュフローが

安定してくると、法人単体の信用力を

軸に追加融資を引き出しやすくなります。

例えば1棟目は代表者個人の

属性に依存した融資であっても、

2〜3期の黒字決算と返済実績を積むことで、

2棟目以降は法人の決算内容を

主軸とした審査に移行しやすくなるケースが多く見られます。

法人化の初期段階から、

金融機関に見せる決算書を意識した

会計処理（適正な減価償却、無駄な役員貸付の回避など）を行い、

代表者個人と法人の

資産・負債を明確に切り分けておくことが重要です。

まとめです。

資産管理法人は、設立コストと

維持コストがかかる一方で、節税の選択肢を広げ、

実績次第では融資面でも有利に働く仕組みです。

「今すぐ法人化すべきか」は、

物件規模や将来の拡大計画によって変わります。

まずはご自身の収支状況を整理したうえで、

税理士とも相談しながら、法人化の

タイミングを見極めていきましょう。

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不動産投資で成功する人の共通点とは？数字・謙虚さ・長期思考の3つのマインドセット

Wed, 16 Sep 2026 01:05:31 GMT

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「不動産投資の成功者に共通するマインドセット」

についてお話しします。

これまで多くの投資家の方とお会いしてきましたが、

物件の目利き力や資金力以前に、

「考え方」そのものに共通点があると感じています。

今日はその中でも特に重要な3つの要素、

「数字」「謙虚さ」「長期思考」についてお伝えします。

ポイント1：

感覚ではなく「毎月数字で経営する」

習慣が異変の早期発見と意思決定の質を上げる理由

成功している投資家に共通するのは、

物件を「感覚」ではなく「数字」で管理していることです。

なぜなら、空室率や修繕費の増加、

家賃下落といった異変は、

日々の感覚では気づきにくく、

数字として記録して初めて見えてくるからです。

例えば、毎月のキャッシュフローを

エクセルや会計ソフトで記録している投資家は、

家賃収入が前月より数千円下がっただけでも

すぐに原因を調べ始めます。

一方で「なんとなく順調」という感覚だけで

運営している人は、

半年後に空室が続いていることに

初めて気づく、というケースも珍しくありません。

実践のポイントとしては、

毎月決まった日に「収入・支出・空室状況」を

3行でいいので記録する習慣をつくることです。

数字は嘘をつきません。

小さな異変を早期に発見できれば、

それだけ打てる対策の選択肢も増えます。

ポイント2：

「自分は絶対に失敗しない」という過信ではなく

「失敗を想定して設計する」謙虚さの重要性

もう一つの共通点は、

「自分は失敗しない」と思っていないことです。

むしろ成功している投資家ほど、

「うまくいかない可能性」を前提に

物件選びや資金計画を組み立てています。

なぜかというと、不動産投資は

金利変動、災害、入居者トラブル、

修繕費の想定外の発生など、

コントロールできない要素が多い投資だからです。

例えば、ある投資家は物件購入時に、

「もし1年間満室にならなかったら」

というシナリオでも返済が続けられるかを

必ずシミュレーションしてから決断しています。

逆に「絶対に埋まる」という過信で

ギリギリの資金計画を組んでしまうと、

一度のつまずきで返済が苦しくなり、

売却を迫られるケースにつながりかねません。

実践のポイントは、

購入前に「最悪のシナリオ」を

一度書き出してみることです。

謙虚さとは弱気になることではなく、

リスクを直視して備える強さのことです。

ポイント3：

短期の利益より「再現性のある長期戦略」を

優先する人が10年後に圧倒的な差をつける理由

最後の共通点は、

「短期の利益」よりも「再現性」を重視していることです。

一時的に高い利回りが出せても、

その手法が5年後、10年後も通用するとは限りません。

成功している投資家は、

一時的な儲けよりも「同じやり方を繰り返せるか」を

常に基準に置いて判断しています。

例えば、相場より少し安く物件を仕入れて

すぐ転売するようなスタイルは、

うまくいけば短期で利益を出せますが、

市場環境が変わると再現性が失われやすい手法です。

一方で、堅実な物件選定と長期保有を軸にした

戦略を継続している投資家は、

多少の市場変動があっても

安定したキャッシュフローを積み上げ続けています。

実践のポイントとしては、

物件を検討する際に「この判断は10年後も通用するか」

と自問する習慣を持つことです。

その積み重ねが、10年後の大きな差につながります。

まとめです。

不動産投資で成功する人に共通するのは、

特別な才能や運ではなく、

「数字で管理する」「謙虚に備える」「長期で考える」

という地道な姿勢です。

今日からできることとして、

まずは毎月のキャッシュフローを数字で記録すること、

そして次の物件検討時には

「最悪のシナリオ」を一度想定してみることから

始めてみてはいかがでしょうか。

小さな習慣の積み重ねが、

着実な資産形成につながります。

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公務員の不動産投資は違法？「5棟10室基準」と許可申請の正しい知識

Tue, 15 Sep 2026 00:41:27 GMT

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「公務員の不動産投資」という

テーマで、許可の取り方と規模の上限、

そして注意すべき規則についてお話しします。

公務員のお客様からは

「不動産投資に興味はあるが

副業禁止規定に触れないか不安」という

ご相談をよくいただきます。

実は公務員は金融機関からの

信用力が高く、不動産投資に

向いている属性でもあります。

ルールを正しく理解すれば、

安心して資産形成に取り組めます。

ポイント1：

国家公務員法・地方公務員法の

「営利企業従事制限」と不動産投資の関係

国家公務員法第103条では、

職員が営利企業の役員等を兼ねること、

または自ら営利企業を営むことを

原則として禁止しています。

地方公務員についても、

地方公務員法第38条で同様に、

任命権者の許可なく自ら営利企業を

営むことを禁止しています。

これは、公務員が全体の奉仕者として

公正に職務を遂行する立場にあることと、

営利追求という立場が本質的に相容れないためです。

例えば、区役所職員がアパートを複数棟所有し、

自ら入居者募集や家賃回収を行っていた場合、

その規模や関与の度合いによっては

「自ら営利企業を営む」に該当すると判断される可能性があります。

実践ポイントとしては、

不動産投資そのものが一律に

禁止されているわけではなく、

「事業的規模」に達するかどうかが分かれ目になる、

という点をまず押さえてください。

ポイント2：

許可申請と「5棟10室基準」の考え方

不動産投資が事業的規模と

みなされるかどうかの実務上の目安が、

いわゆる「5棟10室基準」です。

独立した戸建てなら5棟未満（4棟以下）、

区分マンションやアパートの部屋数なら

10室未満（9室以下）、かつ年間家賃収入500万円未満であれば、

資産運用の範囲として許可なく行える場合が多いとされています。

この基準は、国税庁の所得税基本通達

26-9が定める「事業的規模」の判定基準を、

人事院規則14-8の運用（兼業の許可について）が

援用する形で成り立っています。

例えば、木造アパート1棟8室と

戸建て1戸を所有し、年間家賃収入が

400万円程度であれば、目安の範囲内と

考えられます。

一方、一棟マンションを複数棟

買い増して10室を超えるとこの基準を超過します。

実践ポイントは、管理業務を自ら

行わず管理会社へ委託することです。

日常的な入居者対応や修繕手配に

自ら関与すると、規模が小さくても

「自営」性が高いと判断されるリスクが上がります。

基準を超えて規模を拡大したい場合は、

任命権者（所轄庁の長）へ「自営兼業承認申請書」等の

必要書類を添えて事前に許可申請を行う必要があります。

ポイント3：

許可なしで始めた場合のリスクと正しい手続き

最も注意すべきは、基準を超えているにも

かかわらず許可を得ずに投資規模を拡大してしまうことです。

これは国家公務員法・地方公務員法違反となり、

懲戒処分（戒告・減給・停職、場合によっては免職）の

対象になり得ます。

理由は、事後的に規模超過が発覚した場合、

意図の有無にかかわらず手続き違反として扱われるためです。

相続で急に複数物件を取得した、

というケースでも同様に許可が必要になります。

例えば、当初は4棟9室で始めたものの、

追加で1棟購入して5棟目に到達した時点で

基準を超えます。

このタイミングで速やかに任命権者へ相談し、

許可申請を行わなかったことで問題化

したケースが実際に報告されています。

実践ポイントとしては、

規模が基準に近づいた時点で早めに

人事担当部署へ相談することです。

地方公務員は自治体ごとに運用基準が異なるため、

国家公務員向けの目安をそのまま当てはめず、

必ず所属先の人事担当に確認してください。

まとめです。

公務員の不動産投資は、

5棟10室・年間家賃収入500万円未満・管理業務の

外部委託という3条件を守れば、許可なく

始めることができます。

基準を超える見込みがある場合は、

規模が確定してから慌てるのではなく、

購入計画の段階で早めに人事担当部署へ相談し、

正式な許可申請を行うことが

安心した資産形成の第一歩です。

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不動産投資の数字を「見える化」する月次管理シートの作り方

Mon, 14 Sep 2026 01:51:22 GMT

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「不動産投資の数字を毎月管理するシート」の

作り方と活用法についてお話しします。

物件は購入して終わりではなく、

運営してからが本番です。

しかし日々の忙しさの中で、

「今月の手残りはいくらか」

「空室は増えていないか」を

正確に把握できていないオーナーは

少なくありません。

感覚だけに頼った経営は、

問題の発見が遅れる原因になります。

今回は月次管理シートの作り方と

活用法を、3つのポイントに分けて解説します。

ポイント1：

入居率・家賃単価・手残りキャッシュフロー・

修繕費率を月次で記録する

管理シートには「入居率」「家賃単価」

「手残りキャッシュフロー」「修繕費率」の

4項目を必ず入れましょう。

理由は、この4つを揃えることで

収益性と健全性を同時に判断できるからです。

入居率だけを見ていると、

家賃を下げて空室を埋めた結果、

収益が悪化していることに気づけません。

例えば入居率95%でも大幅な

家賃値下げをしていれば、実質の手残りは減っています。

逆に入居率90%でも家賃単価を

維持できていれば、経営としては健全な場合もあります。

「物件名」と「月」を軸に4項目を

横並びで入力する形式にすると、

後から比較しやすくなります。

ポイント2：

Excelで作る「物件別・全体合計・前月比」の

ダッシュボード

「物件別シート」

「全体合計シート」

「前月比シート」

の3枚構成にすると管理しやすくなります。

理由は、物件数が増えるほど

個別の数字と全体の傾向を分けて

確認する必要が出てくるためです。

物件別シートに月次データを入力し、

全体合計シートはSUM関数で自動集計、

前月比シートは数式で前月との差分を表示させれば、

毎月の入力だけで自動更新される仕組みになります。

関数の扱いに不安がある場合は、

まず物件別シートだけを手作業で作り、

慣れてから全体合計・前月比を

追加していく順番でも問題ありません。

ポイント3：

月次数字の記録が経営判断に活きる理由

月次で数字を記録し続けることは、

単なる作業ではなく経営判断の材料になります。

理由は、問題は突然起きるのではなく、

小さな兆候の積み重ねとして現れるからです。

記録がなければ、その兆候に

気づくタイミングが遅れてしまいます。

例えば修繕費率が数ヶ月連続で

上昇していれば、設備の老朽化のサインとして

早めに修繕計画を立てられます。

金融機関に追加融資を相談する際も、

月次データがあれば説得力のある

資料として提示できますし、

売却を検討するタイミングでも過去の

推移が交渉材料になります。

完璧な分析を目指すより、

まずは毎月同じ項目を記録し続けることを

優先してください。

継続すること自体が最大の価値になります。

不動産投資の数字管理に、

難しいツールを揃える必要はありません。

まずは今回紹介した4項目をExcelに

記録することから始めてみてください。

今月分から早速シートを作り、

来月との比較材料を用意しておきましょう。

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「子育て中の不動産投資」保育費・教育費と投資ローンを両立させる資金設計

Fri, 11 Sep 2026 01:35:06 GMT

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「子育て中の不動産投資」、

保育費・教育費と投資ローンを

両立するための資金設計についてお話しします。

「子育てしながら

不動産投資なんて無理では」と

感じる方は多いと思います。

ですが、教育費の全体像を早めに把握し、

家計と投資のキャッシュフローを

分けて管理すれば、両立は十分可能です。

それでは早速本題に入ります。

ポイント1：

子育て期(0〜6歳)の支出ピークと

投資ローン返済が重なる場合のキャッシュフロー設計

0〜6歳の保育費のピークと、

投資ローンの返済初期が重なっても、そ

れ自体は不安要素ではありません。

家賃収入でしっかりカバー

できる設計になっているかどうかが重要です。

文部科学省の調査によると、

認可保育園の保育料は年間25万円前後、

認可外保育園では年間40万円を

超えるケースもあります。

これが住宅ローンの返済と重なると、

家計を圧迫しやすくなります。

例えば区分マンション1戸の

家賃収入が月8万円、ローン返済が

月6万円であれば、差額の2万円を

保育費の一部に充てることができます。

投資を始める際は、0〜6歳の支出ピークを想定し、

最低でも3か月分の生活防衛資金を確保したうえで、

家賃収入だけに頼らないキャッシュフロー表を

作っておくことをおすすめします。

ポイント2：

教育費(幼稚園〜大学)の総額を事前に

試算して不動産投資の「安全な投資規模」を決める方法

教育費の総額を先に試算しておくことで、

無理のない投資規模の上限が自然と見えてきます。

文部科学省の調査では、幼稚園から

高校まですべて公立の場合の学習費総額は

15年間でおよそ540万円、すべて私立の場合は

1,800万円を超えます。

大学まで進学すると、

国公立でさらに250万円前後、私

立文系であれば400万円近くが上乗せされます。

仮に、オール公立プラス国公立大学に

進むケースを想定すると、必要な

教育費総額はおよそ800万〜1,000万円程度です。

これを18年で割ると、

年間45万〜55万円が一つの目安になります。

この年間目安額を家計の固定支出として

先に確保したうえで、残ったキャッシュフローの中で

無理なく返済できる物件価格・借入額を逆算していきましょう。

ポイント3：

子育て中に不動産投資を始めた人が

長期的に有利な理由と「急がず焦らず拡大する」戦略

子育て中に投資を始める人は、

時間を味方につけられる分、

長期的にはむしろ有利な立場にあります。

30代から40代前半で始めれば、

35年ローンなど長期の固定金利を組みやすく、

教育費のピークが来る前に家賃収入という

土台を築くことができます。

区分マンション1戸から始めて

数年かけて実績と自己資金を積み上げ、

教育費のピーク(中学・高校進学の時期)が

過ぎてから2棟目に進んだ投資家は、

無理な借入をせずに済んでいるケースが多く見られます。

フルローンや高レバレッジで一気に

拡大するのではなく、1棟ずつ確実に

キャッシュフローを確認しながら、

教育費のピークが落ち着くタイミングで次の投資判断をする。

この「急がず焦らず拡大する」姿勢が、

結果的に長く続けられる投資につながります。

まとめです。

子育てと不動産投資は、

決して対立するものではありません。

教育費の総額を早めに試算し、

家計と投資のキャッシュフローを

分けて管理することで、両立は十分可能です。

まずはお子さんの進路パターン別に

教育費の総額を試算し、ご自身にとって

無理のない投資規模を確認する

ところから始めてみてください。

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「地価上昇エリア」で稼ぐ不動産投資戦略｜インカムとキャピタルゲインを両取りする物件選びとは？

Thu, 10 Sep 2026 02:29:00 GMT

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
「地価上昇エリアで利益を最大化する」
戦略、キャピタルゲインを狙った投資の
考え方についてお話しします。

国土交通省が発表した2026年の公示地価は、
全国全用途平均で前年比2.8%上昇し、
5年連続のプラスとなりました。

上昇率はバブル崩壊後で最大を更新しており、

東京圏に限れば5.7%上昇と、地方をさらに
引き離す形で都心部が牽引する構図がはっきりしてきています。

こうした流れの中で、

「家賃収入(インカム)」だけでなく
「売却益(キャピタルゲイン)」も狙える
投資戦略に注目が集まっています。

ポイント1：

「インカム＋キャピタル」の両方を
狙える物件には、共通する条件がある

結論から言うと、

「賃貸需要が安定している」ことと
「地価上昇が続くエリアにある」ことの
両方を満たす物件です。

理由は単純で、

賃貸需要が弱いエリアでは地価が
上がっても入居者が集まらず、空室によって
収益が悪化してしまうからです。

例えば、東京23区の住宅地では2026年の
公示地価で豊島区が上昇率トップとなり、
都心回帰の傾向が鮮明になっています。

このように利便性の高さから恒常的に
人が集まるエリアは、賃貸需要と地価上昇が
同時に見込みやすい典型例です。

実務上は、

最寄り駅の乗降客数の推移や、
周辺の空室率データを事前に確認することをおすすめします。

ポイント2：

地価上昇が期待できるエリアの選定基準は
「再開発」「交通インフラ」「人口流入」の3点です。

結論として、

この3つが重なるエリアほど、
中長期的な地価上昇の確度が高まります。

理由は再開発やインフラ整備は行政計画として
公表されるため将来性を事前に把握でき、

そこに人口が流入することで需要の裏付けが取れるからです。

例えば、福岡市東区箱崎エリアでは
地下鉄・JR駅の徒歩圏内で再開発が進み、

2026年の公示地価で商業地上昇率18.1%という高い伸びを記録しています。

実務上は、

自治体の都市計画マスタープランや駅前再開発の公表資料を確認し、

着工前の段階で情報を掴んでおくことがポイントです。

ポイント3：

キャピタルゲイン狙いの投資は、

インカム重視の投資と考え方の軸が異なります。

結論から言うと、

インカム重視は「今の利回り」を、

キャピタルゲイン狙いは「将来の売却価格」を軸に判断します。

理由は、

地価上昇期待の高いエリアほど利回りは低くなりがちで、

表面利回りだけを見て判断すると本来の投資目的を見誤るからです。

よくある落とし穴は、

「地価が上がりそうだから」という
理由だけで利回りの低い物件を購入し、

売却タイミングを逃して含み益を実現できないケースです。

実務上は購入前に出口戦略(売却時期、想定売却価格)を
具体的に描いておくことが欠かせません。

まとめです。

2026年の公示地価は5年連続の上昇となり、

特に東京圏の都心部でその勢いが顕著です。

ただし地価上昇はエリアによって差が大きく、

再開発計画や交通インフラ、人口動態といった

一次情報を自分の目で確認する姿勢が欠かせません。

インカムとキャピタルの両方を意識した物件選びを、

ぜひ次の投資判断に役立ててください。

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「不動産投資の専門用語」初心者がまず覚えるべき3つのポイント

Wed, 09 Sep 2026 01:08:07 GMT

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
不動産投資の現場でよく聞く専門用語
についてお話しします。

セミナーや不動産会社との商談では、
当たり前のように専門用語が飛び交います。

意味がわからないまま相槌を打っていると、
条件交渉や物件選定で不利な立場になりかねません。

今回は、現場でよく登場する用語を
3つの場面に分けてお伝えします。

ポイント1：
物件選定で使う用語

物件を選ぶ場面で最初に出会うのが、
積算価格や収益還元法といった価格の考え方を示す言葉です。

なぜなら、不動産の価格には決まった正解がなく、
見る人の立場によって評価方法が変わるからです。

積算価格は土地と建物の資産価値を

積み上げて算出する方法で、金融機関の担保評価によく使われます。

一方、収益還元法は家賃収入から
逆算して価格を出す方法で、投資家目線の
価格を知るのに向いています。

レントロールは家賃や敷金、
契約期間などをまとめた一覧表で、

物件の収益力を確認する際に必ず目を通す資料です。

サブリースは管理会社が物件を一括で

借り上げて転貸する仕組み、フルローンは

自己資金なしで物件価格の全額を

借り入れる融資方法を指します。

これらの用語は商談で頻出するため、

意味を知らないまま話を進めると、

後から不利な条件に気づくこともあります。

ポイント2：

融資・税務で使う用語

融資を受け、確定申告をする

段階で欠かせないのが、

DSCR、デッドクロス、損益通算、

法定耐用年数という言葉です。

これらは物件の収益性やお金の流れに直結し、

キャッシュフローの見通しを左右するためです。

DSCRは、家賃収入がローン返済額の

何倍あるかを示す指標で、金融機関が

融資の可否を判断する基準の一つです。

デッドクロスは、減価償却費よりも

ローンの元金返済額が大きくなり、帳簿上は

黒字でも手元資金が減っていく状態を指します。

損益通算は不動産所得の赤字を給与所得などと

相殺できる制度ですが、土地取得のための

借入金利子部分は対象外となる点に注意が必要です。

法定耐用年数は税法上の減価償却期間の基準で、

木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年と定められています。

中古物件を購入する際は、

この耐用年数を超えているかどうかで減価償却の

計算方法が変わるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

ポイント3：

管理・運営で使う用語

物件を保有した後に頻繁に登場するのが、

原状回復、普通借家、定期借家、告知事項、

保証会社といった管理・運営に関する言葉です。

入居者とのトラブルを避け、

安定した賃貸経営を続けるためには、

これらの意味を正確に理解しておく必要があります。

原状回復は退去時に入居者が

部屋を元の状態に戻す義務のことですが、

経年劣化分はオーナー負担となるのが原則です。

普通借家契約は借主の権利が強く、

正当事由がない限り更新拒否ができない契約形態で、

定期借家契約は契約期間の満了で確実に終了する契約形態です。

告知事項は事故物件など、

入居者に事前に伝えるべき事実のことで、

これを怠るとトラブルに発展します。

保証会社は連帯保証人の代わりに

家賃保証を行う会社で、近年はほとんどの

契約で利用が必須となっています。

契約の種類や保証の仕組みを理解しておくことで、

管理会社からの提案を正しく判断できるようになります。

まとめです。

専門用語は最初はハードルに感じるかもしれませんが、

意味を押さえておくだけで不動産会社や

金融機関との会話がスムーズになります。

一つずつ覚えていけば、

投資判断のスピードと精度は

着実に上がっていきます。

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