株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

PR

不動産投資の前に必須!自分の財務状況を把握する3つの視点

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

不動産投資を始める前に整理すべき

「自分の財務状況」についてお話しします。

不動産投資の相談を受けるとき、

最初に驚かれるのが

「銀行は思っている以上にあなたのことを把握している」

という事実です。

年収や勤務先だけでなく、

既存の借入状況や資産背景まで含めて、

総合的に「この人にいくらまで貸せるか」を

判断しています。

逆に言えば、投資家自身が

その全体像を把握していないと、

面談の場で的確な判断ができず、

結果として不利な条件を提示されることもあります。

今回は、融資の場で「準備不足」と見られないために、

最初にやるべき財務整理のポイントをお伝えします。

１、

まずは「自分の財務状況」を1枚の紙に書き出す

結論から言うと、

不動産投資を検討する際は、

年収・手取り額・貯金額・既存の借入残高、

現在の資産一覧を、まず1枚の紙

(またはスプレッドシート)にまとめることが第一歩です。

理由はシンプルで、

銀行は融資審査の際にこれらの情報を

すべて確認するため、自分自身が

把握していない状態で面談に臨むと、

的確な回答ができず「この人は計画性がない」

という印象を与えてしまうからです。

実際、私がこれまで見てきた中でも、

「年収は把握しているが、自分の

借入残高を正確に答えられない」

という方は少なくありません。

住宅ローン、car loan、カードローンなど、

複数の借入を抱えている場合、

それぞれの残高・金利・残り年数まで

整理しておくことで、面談時の

説得力が大きく変わります。

実践ポイントとしては、

まず「資産」「借入」「年間収支」の3つの欄を作り、

現時点でのスナップショットを作成してみてください。

これだけで、自分の立ち位置が一気に明確になります。

２、

住宅ローンが残っている場合の影響と対処法

結論として、住宅ローンの残債は

不動産投資ローンの審査に直接影響しますが、

適切な準備をすれば過度に不利になるわけではありません。

なぜ影響するのかというと、

銀行は「年収に対してどれくらいの借入があるか」を示す指標、

いわゆる返済比率(年間の借入返済額が年収に占める割合)を

重視するためです。

住宅ローンの返済額が大きいほど、

新たな投資ローンに割ける枠(融資枠)が小さくなります。

例えば、年収600万円の方が住宅ローンの

年間返済額150万円を抱えている場合、すでに

返済比率は25%に達しています。

多くの金融機関は、住宅ローンと

投資ローンを合わせた返済比率を35%前後までと

見る傾向があるため、残りの枠は限られてきます。

対処法としては、まず自分の住宅ローンの

「年間返済額」と「残債」を正確に把握すること。

そして、無理に住宅ローンを完済しようとするのではなく、

その範囲内で無理のない投資規模からスタートする、

という考え方が現実的です。

３、

銀行面談前に知っておくべき「借入余力」3つの指標

結論として、面談前に

「返済比率」

「自己資金の割合」

「キャッシュフローの余裕度」

という3つの指標を自分で計算できると、

銀行との対話がスムーズになります。

理由は、銀行員も

「この人は数字を理解している」と感じることで、

信頼度が上がるためです。

逆にすべてを銀行任せにする姿勢は、

審査側にとってもリスク要因として映ります。

まず「返済比率」は、

(既存の年間返済額+新規ローンの想定年間返済額)÷年収で計算します。

次に「自己資金の割合」は、

物件価格に対してどの程度の頭金を

用意できるかを示すもので、

フルローン(頭金なしでの融資)を希望する場合でも、

自己資金が一定額あることは大きな安心材料になります。

最後に「キャッシュフローの余裕度」は、

家賃収入から返済額・管理費・税金などを引いた後、

手元にいくら残るかという視点です。

例えば、年収500万円、既存返済額が

年間60万円の方が、新たに年間返済額

100万円のローンを組む場合、返済比率は32%です。

これが35%を超えてくると、

多くの銀行で慎重な判断材料になります。

実践としては、検討中の物件の

想定家賃・金利・期間を仮定して、

この3つの数字を自分で一度計算してみることをお勧めします。

電卓1つで十分です。

まとめです。

不動産投資を成功させる第一歩は、

物件探しではなく「自分の財務状況を正確に把握すること」です。

年収・借入・資産を1枚にまとめ、

住宅ローンが投資ローンに与える影響を理解し、

返済比率などの指標を自分で計算できるようになることで、

銀行面談の場で対等に話せる準備が整います。

今日できることは、

まず紙とペン(またはスプレッドシート)を用意して、

自分の財務状況を書き出してみることです。

この小さな一歩が、これからの不動産投資の土台になります。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

不動産投資、価格高騰でも「買ってはいけない物件」と「まだ買える物件」の見分け方

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

【不動産投資】物件価格が高騰する今

「買ってはいけない物件」と「まだ買える物件」の

違いについてお話しします。

最近、物件を探している方から

「今は価格が高くて、何を買っていいのかわからない」

という相談をよく受けます。

たしかに数年前と比べると、

同じような物件でも価格が大きく

上がっているのは事実です。

ただ、価格が高いからすべて

ダメというわけではありません。

問題は「価格に対して、その物件がどれだけの

価値を持っているか」です。

今回は、高騰相場の中でも

「買ってはいけない物件」と

「まだ買える物件」を見分けるための

具体的な基準をお伝えします。

１、

高値相場でも収益が成立する

「立地・築年・広さ」の組み合わせ

結論からお伝えすると、

価格が高くても収益が成立する物件には

「立地・築年・広さ」のバランスが

取れているという共通点があります。

理由は、この3つの要素が

賃貸需要と将来の資産性を同時に

左右するからです。

立地が良くても築年数が古すぎ

て修繕費がかさめば、キャッシュフロー

(手元に残るお金の流れ)を圧迫します。

逆に築浅で広さも十分でも、

立地が悪ければ空室リスクが高まります。

例えば、駅徒歩10分以内、

築15〜20年、広さ25〜30㎡のワンルームは、

価格が上がっても賃貸需要が

落ちにくい組み合わせです。

実際に私が見てきた案件でも、

この条件に当てはまる物件は価格上昇後も

入居者が途切れにくい傾向があります。

実践ポイントとしては、

立地・築年・広さの3点を「単体」で

見るのではなく、「組み合わせ」で

評価する視点を持ってください。

どれか一つが優れていても、

他が弱いとバランスを崩します。

２、

価格が高くても買うべき物件と

「買ってはいけない」物件を分ける数字の基準

価格の高さそのものは、

判断基準にはなりません。

重要なのは

「価格に対して、実質利回り

(購入・運営コストを含めた実際の利回り)が

どの程度確保できるか」です。

理由として、表面利回り

(購入価格に対する単純な収益率)だけを見ると、

管理費や固定資産税、修繕費などの

コストを見落としてしまうためです。

同じ表面利回り8%の物件でも、

実質利回りが5%を切るものと6%以上を

維持できるものでは、長期的なキャッシュフローに大きな差が出ます。

具体例として、価格が上昇した

区分マンション(マンションの一室単位の投資物件)でも、

実質利回りが4%台後半を確保できるなら、

エリアの将来性次第で検討の余地があります。

逆に、価格だけが上がり実質利回りが

3%台に落ち込んでいる物件は、融資条件が

悪化した際に手元資金がショートするリスクが高くなります。

実践ポイントは、

購入前に必ず実質利回りを計算し、

最低でも4%台後半を一つの目安として持つことです。

この基準を下回る場合は、

価格交渉の余地があるか、

別の物件を検討する判断材料にしてください。

３、

高騰相場で割安物件を

見つけるための「比較指標」の活用方法

結論として、割安物件を見つけるには

「同エリア・同条件の複数物件を並べて比較する」

という地味な作業が最も効果的です。

理由は、相場が上がっている時期ほど、

売主や仲介会社による価格設定に

ばらつきが出やすいためです。

同じエリア、同じ築年数、同じ広さでも、

数十万円から数百万円の価格差が

あることは珍しくありません。

私自身、物件を検討する際は、

最低でも3〜5件の類似物件を並べ、

㎡単価と実質利回りを横並びで比較しています。

この比較を行うと、

相場より明らかに割安な物件や、

逆に強気すぎる価格設定の物件が見えてきます。

実践ポイントとして、

気になる物件が出たら、すぐに判断せず、

同条件の物件情報を最低3件は集めてから

比較してください。

この一手間が、高騰相場で「まだ買える物件」を

見つける確率を大きく高めます。

まとめです。

今回は、物件価格が高騰する中での

「買ってはいけない物件」と「まだ買える物件」の

違いについてお話ししました。

立地・築年・広さの組み合わせを

見極めること、実質利回りという

数字で判断すること、そして複数物件を

比較する視点を持つこと。

この3つを意識するだけで、

価格に振り回されずに物件を選べるようになります。

価格が上がっている今だからこそ、

こうした判断基準を身につけておくことが、

これからの投資の差につながります。

まずは気になる物件を見つけたら、

今日お伝えした視点で一度比較してみてください。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

給与が入った瞬間にやること｜不動産投資家が徹底する「投資枠の先取り」という絶対ルール

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

富裕層の思考法「お金が入ってきたら投資枠を先に確保せよ」

という絶対ルールについてお話しします。

資産を着実に増やしている人と

そうでない人の違いは、収入の多さよりも

「お金の使う順番」にあります。

給与が入ったあとで余ったお金を貯める、

という発想では資産はほとんど積み上がりません。

富裕層と呼ばれる投資家たちは、

全員といっていいほど

「先に投資・貯蓄を確保してから生活費を使う」

順番を徹底しています。

今回は、その仕組みと不動産投資への

応用を具体的に解説します。

ポイント1：

「先取り投資」は仕組みで強制するのがポイント

収入が入ったら、投資・貯蓄・生活費の

順番で振り分けるのが「先取り投資」の基本です。

多くの人は生活費を使ってから残りを

貯めようとしますが、これでは月末に

何も残らない月が続きます。

重要なのは、この振り分けを

"意志の力"に頼らず、自動化・仕組み化してしまうことです。

給与振込と同時に投資用口座へ

自動移動する設定をするだけで、

「迷わず・忘れず・使わず」が実現できます。

たとえば手取り30万円なら、

まず3万円（10%）を投資・資産形成用に先取りし、

2万円を緊急予備費に回し、残り25万円で生活する、

という構造を最初から設計する。

これを毎月続けると、1年で60万円の投資原資が

自動的に積み上がります。

「余ったら貯める」ではなく

「先に確保してから使う」このたった一つの

順番の違いが、5年後・10年後の差を生みます。

ポイント2：

不動産投資に必要なキャッシュを「枠ごと」に自動確保する

不動産投資を始めると、

お金の管理はさらに複雑になります。

家賃収入が入ってきたとき、全額を自由に

使えるお金と思ってしまうと後で必ず苦しくなります。

現場でよく見るのは、修繕費や

空室期間のキャッシュ不足です。

対策として有効なのが、収入を

「修繕積立枠」「次の物件の自己資金枠」

「運転資金枠」「手取り収益枠」の4つに

分けて管理する方法です。

たとえば月の家賃収入が10万円なら、

修繕積立に1万円、次の物件用に2万円、

運転資金（空室・滞納バッファー）に

1万円を先に確保し、残り6万円を手元収益とする。

この仕組みを最初から設計しておくと、

突発的な出費が発生しても慌てずに対応できます。

物件が増えれば増えるほど、

この「枠管理」の重要性は高まります。

感覚で管理できる限界は物件1〜2棟まで。

それ以上は仕組みが必要です。

ポイント3：

資産1億円超えの投資家が共通してやっている「見える化」習慣

私がこれまで接してきた資産1億円以上の

投資家に共通しているのは、「お金の流れを常に可視化している」という点です。

感覚や記憶で管理している人はほぼいません。

具体的には、月次でキャッシュフロー表を

更新し、「入ったお金・出たお金・残ったお金」を

数字で把握しています。

不動産の場合、

・家賃収入

・ローン返済

・管理費

・修繕費

・税金

を一覧できる状態にしておくことで、

「今月どの物件が利益を出しているか」

「資金繰りに問題はないか」

が一目でわかります。

見える化のツールはExcelでも

家計簿アプリでも構いません。

大切なのは続けること、

そして数字を見て判断する習慣を持つことです。

投資の失敗の多くは、

「なんとなく大丈夫だろう」という

根拠のない楽観から生まれます。

数字を見る習慣があれば、

問題の予兆に早く気づき、手を打てます。

まとめです。

お金の「順番」と「仕組み」が資

産形成の土台になります。

今回は、富裕層が実践する

お金の管理法についてお伝えしました。

先取り投資で投資枠を最初に確保すること、

不動産収入をキャッシュの枠ごとに分けて自動管理すること、

そしてお金の流れを数字で見える化する習慣を持つこと

この3つは、資産を積み上げている

投資家が例外なく実践していることです。

特別な才能や大きな収入は必要ありません。

「仕組みを先につくる」という一歩が、

資産形成の出発点になります。

まずは今月の収入から、

小さな先取り枠を一つ設定してみてください。

その小さな一歩が、数年後の大きな差を生み出します。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

不動産投資1棟目取得のロードマップ｜融資審査・契約・決済まで何ヶ月かかるか徹底解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は不動産投資の1棟目取得までの

全ステップ、そして物件探しから融資実行まで

実際に何ヶ月かかるのかについてお話しします。

「いつになったら物件を買えるのか」

と焦りを感じている方は多いのではないでしょうか。

勉強は続けているのに、

なかなか前に進めない——

そんな状態が続くと、

モチベーションも下がってしまいます。

今回は1棟目取得までの流れを、

ステップごとの所要時間も含めてリアルに解説します。

動き出しの目安にしてください。

物件探しから決済まで、

各ステップの平均所要時間

1棟目取得までの流れをざっくり整理すると、

①勉強・情報収集

②物件探し

③銀行面談

④買付申込

⑤融資審査

⑥売買契約、

⑦決済（引渡し）

という順番になります。

全体を通じた平均的な期間は、

スムーズに進めた場合で4〜6ヶ月、

準備不足だと1年以上かかることも珍しくありません。

各ステップの目安はおおよそ以下の通りです。

勉強・情報収集：1〜2ヶ月

物件探し・内見：1〜3ヶ月

銀行面談・融資打診：2〜4週間

買付申込〜融資審査：3〜6週間

売買契約〜決済：2〜4週間

特に時間がかかりやすいのが

「物件探し」と「融資審査」の2つです。

良い物件ほど早く動く必要があり、

融資審査は銀行ごとに審査期間や

基準が大きく異なります。

スケジュール感を持って動くことが、

1棟目取得の大きなカギになります。

躓きやすいポイントと、

事前準備で時間を短縮する方法

各ステップには、多くの人が同じところで

足踏みする「あるある」なつまずきポイントがあります。

物件探し段階では、

「良い物件に巡り合えない」

「情報が来てもスピードが遅くて先を越される」

という声をよく聞きます。

これは業者との関係構築が

できていないことが原因です。

情報は「登録しておけば来る」ものではなく、

「信頼できる買主だと思われた人に先に来る」ものです。

早い段階から業者に足を運び、

自己紹介と購入意欲を伝えておくことが重要です。

融資審査段階では、

「必要書類の準備に時間がかかる」

「銀行に何度も呼び出される」というケースが目立ちます。

確定申告書・源泉徴収票・通帳のコピー・

金融資産の一覧など、審査で必要になる

書類は事前にまとめておくのが鉄則です。

特に自営業やフリーランスの方は、

直近2〜3期分の決算書も必要になるので、

早めに準備してください。

銀行面談では、

物件の収支計算（表面利回り・実質利回り）を

その場でスムーズに説明できるかどうかが重要です。

「なぜこの物件を買うのか」

「返済はどう賄えるのか」

を簡潔に伝えられると、

担当者からの印象が大きく変わります。

・最初の3ヶ月で必ず終わらせておくべき準備リスト

「動き出す前の準備」が、

結果的に最も時間を短縮します。

最初の3ヶ月でやっておくべきことをリストにまとめました。

①自己資金の整理と金融資産の可視化

銀行は資産背景を重視します。

預金・株・保険など、持っている資産を一覧にまとめ、

通帳の残高確認もしておきましょう。

②書類の事前準備

確定申告書（直近2〜3年）、

源泉徴収票、通帳コピー3〜6ヶ月分は

最低限用意しておく。

これだけで融資打診のスピードが大きく変わります。

③購入エリアと物件条件の絞り込み

「どこで何を買うか」が曖昧なまま動いても、

情報が活かせません。

投資目的（キャッシュフロー重視か資産性重視か）を

明確にして、エリア・築年数・価格帯・利回りの

最低ラインを決めておきましょう。

④複数の不動産業者への接触と関係構築

1社だけでなく、複数の業者に自己紹介し、

購入意欲と条件を伝えておく。

「この人は本気の買主だ」と認識されることで、

優良物件の情報が先に入ってくるようになります。

⑤融資先のリサーチ

地銀・信金・ノンバンクの特徴や

融資条件を比較し、自分の属性

（勤務先・年収・自己資金）に合いそうな

金融機関をリストアップしておきましょう。

まとめです。

1棟目取得までは、スムーズに進めても

4〜6ヶ月かかるのが現実です。

しかし、最初の3ヶ月で書類・資金・条件整理・

業者開拓・融資先リサーチを終わらせておけば、

良い物件に出会ったときに

素早く動ける状態が整います。

「物件が見つかってから準備しよう」では、

ほぼ間に合いません。

タイムラインを頭に入れながら、

今日からできる準備を一つずつ進めてみてください。

動き出した人だけが、

1棟目の扉を開けることができます。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー