株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

PR

「不動産投資の専門用語」初心者がまず覚えるべき3つのポイント

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
不動産投資の現場でよく聞く専門用語
についてお話しします。

セミナーや不動産会社との商談では、
当たり前のように専門用語が飛び交います。

意味がわからないまま相槌を打っていると、
条件交渉や物件選定で不利な立場になりかねません。

今回は、現場でよく登場する用語を
3つの場面に分けてお伝えします。

ポイント1：
物件選定で使う用語

物件を選ぶ場面で最初に出会うのが、
積算価格や収益還元法といった価格の考え方を示す言葉です。

なぜなら、不動産の価格には決まった正解がなく、
見る人の立場によって評価方法が変わるからです。

積算価格は土地と建物の資産価値を

積み上げて算出する方法で、金融機関の担保評価によく使われます。

一方、収益還元法は家賃収入から
逆算して価格を出す方法で、投資家目線の
価格を知るのに向いています。

レントロールは家賃や敷金、
契約期間などをまとめた一覧表で、

物件の収益力を確認する際に必ず目を通す資料です。

サブリースは管理会社が物件を一括で

借り上げて転貸する仕組み、フルローンは

自己資金なしで物件価格の全額を

借り入れる融資方法を指します。

これらの用語は商談で頻出するため、

意味を知らないまま話を進めると、

後から不利な条件に気づくこともあります。

ポイント2：

融資・税務で使う用語

融資を受け、確定申告をする

段階で欠かせないのが、

DSCR、デッドクロス、損益通算、

法定耐用年数という言葉です。

これらは物件の収益性やお金の流れに直結し、

キャッシュフローの見通しを左右するためです。

DSCRは、家賃収入がローン返済額の

何倍あるかを示す指標で、金融機関が

融資の可否を判断する基準の一つです。

デッドクロスは、減価償却費よりも

ローンの元金返済額が大きくなり、帳簿上は

黒字でも手元資金が減っていく状態を指します。

損益通算は不動産所得の赤字を給与所得などと

相殺できる制度ですが、土地取得のための

借入金利子部分は対象外となる点に注意が必要です。

法定耐用年数は税法上の減価償却期間の基準で、

木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年と定められています。

中古物件を購入する際は、

この耐用年数を超えているかどうかで減価償却の

計算方法が変わるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

ポイント3：

管理・運営で使う用語

物件を保有した後に頻繁に登場するのが、

原状回復、普通借家、定期借家、告知事項、

保証会社といった管理・運営に関する言葉です。

入居者とのトラブルを避け、

安定した賃貸経営を続けるためには、

これらの意味を正確に理解しておく必要があります。

原状回復は退去時に入居者が

部屋を元の状態に戻す義務のことですが、

経年劣化分はオーナー負担となるのが原則です。

普通借家契約は借主の権利が強く、

正当事由がない限り更新拒否ができない契約形態で、

定期借家契約は契約期間の満了で確実に終了する契約形態です。

告知事項は事故物件など、

入居者に事前に伝えるべき事実のことで、

これを怠るとトラブルに発展します。

保証会社は連帯保証人の代わりに

家賃保証を行う会社で、近年はほとんどの

契約で利用が必須となっています。

契約の種類や保証の仕組みを理解しておくことで、

管理会社からの提案を正しく判断できるようになります。

まとめです。

専門用語は最初はハードルに感じるかもしれませんが、

意味を押さえておくだけで不動産会社や

金融機関との会話がスムーズになります。

一つずつ覚えていけば、

投資判断のスピードと精度は

着実に上がっていきます。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

不動産投資と保険の正しい組み合わせ方｜火災・孤独死・賠償責任を無駄なく備える

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「不動産投資と保険」の関係についてお話しします。

不動産投資を始めると、金融機関や

管理会社からいろいろな保険を勧められます。

火災保険、地震保険、施設賠償責任保険、

家賃保証保険、孤独死保険、そして団体信用生命保険。

正直、名前だけ聞いても違いがわかりにくいですよね。

私自身、物件を増やすたびに

保険の見積もりを取り直していますが、

最初の頃は「言われるがまま」に契約して、

あとから重複に気づいたこともあります。

今回は、必要な保険の全体像と

ムダなく組み合わせるための考え方を整理します。

ポイント１：

不動産投資家に必要な保険の全体像

まず押さえておきたいのは、

不動産投資の保険は大きく「建物を守る保険」と

「人に関わるリスクを守る保険」の２系統に分かれるということです。

火災保険は、融資を受ける際に

ほぼ必須で加入することになる保険です。

火災だけでなく、風災・水災・破損なども

補償の対象になり得ますが、地震による損害は

火災保険では補償されないため、地震保険は別途検討が必要です。

次に施設賠償責任保険は、共用部の

設備不良などが原因で入居者や通行人が

ケガをした場合の賠償リスクに備えるものです。

外階段の手すりが老朽化して事故に

つながるようなケースは、実際に

賠償責任が問われた例もあります。

家賃保証保険は、入居者の家賃滞納リスクを

カバーするもので、多くの管理会社で

入居審査時に加入が条件になっています。

孤独死保険は、入居者が室内で亡くなった場合の

原状回復費用や遺品整理費用、空室期間の

家賃損失を補償するもので、単身高齢者向け

物件を持つ方には特に重要度が高い保険です。

団体信用生命保険（団信）は、

ローン契約者に万一のことがあった際、

残債が保険金で完済される仕組みで、

家族に負担を残さないための備えになります。

ポイント２：

重複と不足をチェックする

ここで注意したいのが、保険は

「多く入れば安心」というものではないという点です。

例えば火災保険に借家人賠償責任特約や

孤独死に関する特約がすでに付帯しているのに、

別途単独の孤独死保険にも加入していて、

補償が重複しているケースは少なくありません。

契約時期の異なる複数物件を持っていると、

こうした重複に気づかないまま

保険料を払い続けていることもよくあります。

チェックすべきポイントは次の３つです。

まず、

火災保険の特約内容に

孤独死・原状回復・家賃損失の

補償がすでに含まれていないか。

次に、施設賠償責任保険が

火災保険の特約として付帯されていて、

別建ての賠償保険と重複していないか。

最後に、逆に

「単身高齢者の入居が

多いのに孤独死保険が未加入」

「区分マンションなのに施設賠償の補償がゼロ」など、

リスクの高い部分が抜け落ちていないか、です。

重複は保険料のムダ、

不足は万一の際の大きな出費に直結します。

ポイント３：

保険の棚卸しの手順

私が実践している棚卸しの手順は、

次の４ステップです。

まず、所有する物件ごとに

「加入している保険」と「補償内容」を一覧表にします。

証券をExcelなどにまとめるだけでも、

重複が見えやすくなります。

次に、各保険の特約欄を見直し、

火災保険にどこまでの補償が含まれているかを確認します。

意外と「実はもう入っていた」

という補償が見つかることが多いです。

そのうえで、物件の入居者層

（単身高齢者が多いか、ファミリー層か）や

築年数、構造上のリスク（老朽化した外階段の有無など）に

照らして、優先度の高い補償から予算を配分します。

最後に、３年に一度を目安に見直しを行います。

保険料の改定や新しい特約の登場もあるため、

契約時のまま放置せず、定期的な見直しが

保険コストの最適化につながります。

まとめです。

不動産投資における保険は、

「とりあえず勧められたものに入る」のではなく、

物件の特性とリスクに合わせて組み合わせることが大切です。

・火災保険

・施設賠償責任保険

・家賃保証保険

・孤独死保険

それぞれの役割を理解したうえで、

重複と不足を洗い出す棚卸しを行えば、

無理なく必要な補償を確保できます。

まずはご自身が加入している保険証券を

手元に用意し、今回ご紹介したチェック

ポイントに沿って、一度整理してみてください。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

2026年の不動産投資で見逃せない3つのチャンス

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「2026年の不動産投資で見逃せない3つのチャンス」

についてお話しします。

物件価格の高騰や金利上昇のニュースを見て、

「今から始めるのは遅いのでは」

と感じている方も多いと思います。

ですが、こうした市場の変化は、

見方を変えれば新しい収益機会でもあります。

今日は、私が現場で感じている

2026年ならではの3つのチャンスをお伝えします。

ポイント1：

家賃を上げられる物件が収益拡大のチャンスに

結論からお伝えすると、

「賃料を上げられる物件」を持つオーナーには、

今まさに収益拡大のチャンスが訪れています。

理由は、全国的に家賃相場が上昇を続けているからです。

東京23区のシングル向けマンションの平均募集家賃は、

2026年に入り初めて11万円台を突破し、

前年同月比で12％もの上昇を記録しました。

ファミリー向けでも全国平均で前年比13.5％上昇しており、

1年で2万円近く家賃が上がった計算になります。

例えば、数年前の相場のまま賃料を据え置いている物件は、

今の市場水準より数千円〜1万円以上安いケースも珍しくありません。

退去のタイミングで簡単なリフォームを行い、

適正な賃料に見直すだけで、

利回りを大きく改善できる可能性があります。

まずはご自身の物件の賃料が、

近隣の募集家賃と比べてどうなっているか、

一度確認してみることをおすすめします。

ポイント2：

割安な「売り急ぎ物件・相続物件・オフマーケット物件」に注目

結論として、

一般に出回る新築・仲介物件は高値圏にありますが、

相続物件や事情ありの物件には、

まだ割安なチャンスが残っています。

理由は、高齢化に伴う相続の増加に加え、

2026年度税制改正で相続税の不動産評価が

見直される方向にあるためです。

2027年1月以降の相続・贈与からは、

節税目的で取得した貸付用不動産についても

実勢価格に近い評価が使われる見込みで、

制度変更前に手放したいと考える所有者が

今後増えてくると予想されます。

実際、価格高騰が続くマンション市場を横目に、

格安な古家付き土地を購入し、

浮いた資金を別の投資に回すという動きも出てきています。

こうした物件は市場に出回る前に

情報が動くケースも多いため、

相続案件に強い不動産会社や、

地元の金融機関との関係づくりが

情報を早く掴む鍵になります。

ポイント3：

戸建て賃貸が「融資なし・少額」の新しい入り口に

結論として、

融資に頼らず少額から始められる戸建て賃貸は、

2026年、投資の新しい定番になりつつあります。

理由は、金利上昇や物件価格高騰を受けて、

融資枠に限りがある層ほど、

一棟物件から戸建てへとシフトしているからです。

年収500万円未満の投資家のうち、

「融資が不要、または少額で済む戸建て・区分に

シフトした」と回答した割合は13.7％にのぼり、

全体平均の約2倍という結果が出ています。

戸建て市場自体の登録物件数も増加していますが、

それを上回るペースで問い合わせが増えており、

一過性のブームではなく、

堅実な投資手法として定着してきている印象です。

現金一括で購入できる数百万円台の戸建てから始めれば、

融資審査に左右されず、

会社員としての属性に自信がない方でも

参入しやすいのが大きな魅力です。

ただし空室時の家賃収入はゼロになる点、

修繕費を自己資金で賄う必要がある点は、

事前にしっかり織り込んでおきましょう。

まとめです。

家賃上昇、相続物件の増加、戸建て賃貸の定着。

2026年の不動産市場は、

一見「ピンチ」に見える変化の中に、

着実にチャンスが眠っています。

大切なのは、市場の動きを正しく理解し、

自分の状況に合った一歩を選ぶことです。

まずは今お持ちの物件の賃料や、

気になっているエリアの情報から、

見直しを始めてみてください。

それではまた！

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

「不動産投資を始めて良かったこと・悪かったこと｜経験者が正直に語る本音」

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「不動産投資を始めて良かったこと・悪かったこと」

についてお話しします。

不動産投資に興味を持つ方から、

「実際どうなんですか?」

と聞かれることがよくあります。

今日は綺麗事抜きで、

私自身が感じてきたことを

正直にお伝えしたいと思います。

ポイント1:良かったこと

結論から言うと、

副収入の安定と資産形成のスピードは

想像以上でした。

理由は、

給与収入だけに依存しない

「もう一つの収入の柱」ができたことで、

経済的な不安が大きく減ったからです。

例えば、

毎月の家賃収入が安定して入ってくることで、

本業の収入が多少上下しても

生活への影響を抑えられるようになりました。

また、減価償却を活用した節税効果や、

融資審査・物件選定を通じて身についた

「数字で経営を判断する力」も

大きな財産になっています。

実践ポイントとしては、

最初から大きなリターンを狙うのではなく、

小さな成功体験を積み重ねることを

意識してみてください。

ポイント2:悪かったこと

正直にお伝えすると、

修繕費の想定外の出費と

管理の手間には何度も悩まされました。

理由は、

物件は「買って終わり」ではなく、

所有し続ける限り

メンテナンスの判断が必要になるからです。

例えば、

給湯器の故障や外壁の劣化など、

シミュレーション時には見えていなかった

費用が発生することは珍しくありません。

さらに、

融資審査の煩雑さや、

信頼できる情報を見極める難しさにも

最初は苦労しました。

実践ポイントとしては、

修繕費用は必ず余裕を持って見積もり、

キャッシュフローに

バッファを確保しておくことが重要です。

ポイント3:それでも始めて良かったか

結論として、

それでも私は

「始めて良かった」と断言できます。

理由は、

悪かったことを含めても、

得られた経験と資産形成のスピードが

それを上回っているからです。

例えば、

修繕費で予定外の出費があった年も、

長期的に見れば

資産全体は着実に増えています。

失敗も含めて

「自分で経営判断をする力」が

身についたことは、

お金には代えがたい価値だと感じています。

もし今、

始めるかどうか迷っているなら、

完璧を求めすぎず、

小さな一歩から情報収集を

始めてみることをおすすめします。

まとめです。

不動産投資には、

良い面も大変な面も

どちらも確かに存在します。

大切なのは、

両方を正しく理解した上で、

自分のペースで

着実に一歩を踏み出すことです。

これからも、

リアルな体験を通じて

役立つ情報をお届けしていきます。

一緒に着実な資産形成を

目指していきましょう。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー