株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

PR

「子育て中の不動産投資」保育費・教育費と投資ローンを両立させる資金設計

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「子育て中の不動産投資」、

保育費・教育費と投資ローンを

両立するための資金設計についてお話しします。

「子育てしながら

不動産投資なんて無理では」と

感じる方は多いと思います。

ですが、教育費の全体像を早めに把握し、

家計と投資のキャッシュフローを

分けて管理すれば、両立は十分可能です。

それでは早速本題に入ります。

ポイント1：

子育て期(0〜6歳)の支出ピークと

投資ローン返済が重なる場合のキャッシュフロー設計

0〜6歳の保育費のピークと、

投資ローンの返済初期が重なっても、そ

れ自体は不安要素ではありません。

家賃収入でしっかりカバー

できる設計になっているかどうかが重要です。

文部科学省の調査によると、

認可保育園の保育料は年間25万円前後、

認可外保育園では年間40万円を

超えるケースもあります。

これが住宅ローンの返済と重なると、

家計を圧迫しやすくなります。

例えば区分マンション1戸の

家賃収入が月8万円、ローン返済が

月6万円であれば、差額の2万円を

保育費の一部に充てることができます。

投資を始める際は、0〜6歳の支出ピークを想定し、

最低でも3か月分の生活防衛資金を確保したうえで、

家賃収入だけに頼らないキャッシュフロー表を

作っておくことをおすすめします。

ポイント2：

教育費(幼稚園〜大学)の総額を事前に

試算して不動産投資の「安全な投資規模」を決める方法

教育費の総額を先に試算しておくことで、

無理のない投資規模の上限が自然と見えてきます。

文部科学省の調査では、幼稚園から

高校まですべて公立の場合の学習費総額は

15年間でおよそ540万円、すべて私立の場合は

1,800万円を超えます。

大学まで進学すると、

国公立でさらに250万円前後、私

立文系であれば400万円近くが上乗せされます。

仮に、オール公立プラス国公立大学に

進むケースを想定すると、必要な

教育費総額はおよそ800万〜1,000万円程度です。

これを18年で割ると、

年間45万〜55万円が一つの目安になります。

この年間目安額を家計の固定支出として

先に確保したうえで、残ったキャッシュフローの中で

無理なく返済できる物件価格・借入額を逆算していきましょう。

ポイント3：

子育て中に不動産投資を始めた人が

長期的に有利な理由と「急がず焦らず拡大する」戦略

子育て中に投資を始める人は、

時間を味方につけられる分、

長期的にはむしろ有利な立場にあります。

30代から40代前半で始めれば、

35年ローンなど長期の固定金利を組みやすく、

教育費のピークが来る前に家賃収入という

土台を築くことができます。

区分マンション1戸から始めて

数年かけて実績と自己資金を積み上げ、

教育費のピーク(中学・高校進学の時期)が

過ぎてから2棟目に進んだ投資家は、

無理な借入をせずに済んでいるケースが多く見られます。

フルローンや高レバレッジで一気に

拡大するのではなく、1棟ずつ確実に

キャッシュフローを確認しながら、

教育費のピークが落ち着くタイミングで次の投資判断をする。

この「急がず焦らず拡大する」姿勢が、

結果的に長く続けられる投資につながります。

まとめです。

子育てと不動産投資は、

決して対立するものではありません。

教育費の総額を早めに試算し、

家計と投資のキャッシュフローを

分けて管理することで、両立は十分可能です。

まずはお子さんの進路パターン別に

教育費の総額を試算し、ご自身にとって

無理のない投資規模を確認する

ところから始めてみてください。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

「地価上昇エリア」で稼ぐ不動産投資戦略｜インカムとキャピタルゲインを両取りする物件選びとは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
「地価上昇エリアで利益を最大化する」
戦略、キャピタルゲインを狙った投資の
考え方についてお話しします。

国土交通省が発表した2026年の公示地価は、
全国全用途平均で前年比2.8%上昇し、
5年連続のプラスとなりました。

上昇率はバブル崩壊後で最大を更新しており、

東京圏に限れば5.7%上昇と、地方をさらに
引き離す形で都心部が牽引する構図がはっきりしてきています。

こうした流れの中で、

「家賃収入(インカム)」だけでなく
「売却益(キャピタルゲイン)」も狙える
投資戦略に注目が集まっています。

ポイント1：

「インカム＋キャピタル」の両方を
狙える物件には、共通する条件がある

結論から言うと、

「賃貸需要が安定している」ことと
「地価上昇が続くエリアにある」ことの
両方を満たす物件です。

理由は単純で、

賃貸需要が弱いエリアでは地価が
上がっても入居者が集まらず、空室によって
収益が悪化してしまうからです。

例えば、東京23区の住宅地では2026年の
公示地価で豊島区が上昇率トップとなり、
都心回帰の傾向が鮮明になっています。

このように利便性の高さから恒常的に
人が集まるエリアは、賃貸需要と地価上昇が
同時に見込みやすい典型例です。

実務上は、

最寄り駅の乗降客数の推移や、
周辺の空室率データを事前に確認することをおすすめします。

ポイント2：

地価上昇が期待できるエリアの選定基準は
「再開発」「交通インフラ」「人口流入」の3点です。

結論として、

この3つが重なるエリアほど、
中長期的な地価上昇の確度が高まります。

理由は再開発やインフラ整備は行政計画として
公表されるため将来性を事前に把握でき、

そこに人口が流入することで需要の裏付けが取れるからです。

例えば、福岡市東区箱崎エリアでは
地下鉄・JR駅の徒歩圏内で再開発が進み、

2026年の公示地価で商業地上昇率18.1%という高い伸びを記録しています。

実務上は、

自治体の都市計画マスタープランや駅前再開発の公表資料を確認し、

着工前の段階で情報を掴んでおくことがポイントです。

ポイント3：

キャピタルゲイン狙いの投資は、

インカム重視の投資と考え方の軸が異なります。

結論から言うと、

インカム重視は「今の利回り」を、

キャピタルゲイン狙いは「将来の売却価格」を軸に判断します。

理由は、

地価上昇期待の高いエリアほど利回りは低くなりがちで、

表面利回りだけを見て判断すると本来の投資目的を見誤るからです。

よくある落とし穴は、

「地価が上がりそうだから」という
理由だけで利回りの低い物件を購入し、

売却タイミングを逃して含み益を実現できないケースです。

実務上は購入前に出口戦略(売却時期、想定売却価格)を
具体的に描いておくことが欠かせません。

まとめです。

2026年の公示地価は5年連続の上昇となり、

特に東京圏の都心部でその勢いが顕著です。

ただし地価上昇はエリアによって差が大きく、

再開発計画や交通インフラ、人口動態といった

一次情報を自分の目で確認する姿勢が欠かせません。

インカムとキャピタルの両方を意識した物件選びを、

ぜひ次の投資判断に役立ててください。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

「不動産投資の専門用語」初心者がまず覚えるべき3つのポイント

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
不動産投資の現場でよく聞く専門用語
についてお話しします。

セミナーや不動産会社との商談では、
当たり前のように専門用語が飛び交います。

意味がわからないまま相槌を打っていると、
条件交渉や物件選定で不利な立場になりかねません。

今回は、現場でよく登場する用語を
3つの場面に分けてお伝えします。

ポイント1：
物件選定で使う用語

物件を選ぶ場面で最初に出会うのが、
積算価格や収益還元法といった価格の考え方を示す言葉です。

なぜなら、不動産の価格には決まった正解がなく、
見る人の立場によって評価方法が変わるからです。

積算価格は土地と建物の資産価値を

積み上げて算出する方法で、金融機関の担保評価によく使われます。

一方、収益還元法は家賃収入から
逆算して価格を出す方法で、投資家目線の
価格を知るのに向いています。

レントロールは家賃や敷金、
契約期間などをまとめた一覧表で、

物件の収益力を確認する際に必ず目を通す資料です。

サブリースは管理会社が物件を一括で

借り上げて転貸する仕組み、フルローンは

自己資金なしで物件価格の全額を

借り入れる融資方法を指します。

これらの用語は商談で頻出するため、

意味を知らないまま話を進めると、

後から不利な条件に気づくこともあります。

ポイント2：

融資・税務で使う用語

融資を受け、確定申告をする

段階で欠かせないのが、

DSCR、デッドクロス、損益通算、

法定耐用年数という言葉です。

これらは物件の収益性やお金の流れに直結し、

キャッシュフローの見通しを左右するためです。

DSCRは、家賃収入がローン返済額の

何倍あるかを示す指標で、金融機関が

融資の可否を判断する基準の一つです。

デッドクロスは、減価償却費よりも

ローンの元金返済額が大きくなり、帳簿上は

黒字でも手元資金が減っていく状態を指します。

損益通算は不動産所得の赤字を給与所得などと

相殺できる制度ですが、土地取得のための

借入金利子部分は対象外となる点に注意が必要です。

法定耐用年数は税法上の減価償却期間の基準で、

木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年と定められています。

中古物件を購入する際は、

この耐用年数を超えているかどうかで減価償却の

計算方法が変わるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

ポイント3：

管理・運営で使う用語

物件を保有した後に頻繁に登場するのが、

原状回復、普通借家、定期借家、告知事項、

保証会社といった管理・運営に関する言葉です。

入居者とのトラブルを避け、

安定した賃貸経営を続けるためには、

これらの意味を正確に理解しておく必要があります。

原状回復は退去時に入居者が

部屋を元の状態に戻す義務のことですが、

経年劣化分はオーナー負担となるのが原則です。

普通借家契約は借主の権利が強く、

正当事由がない限り更新拒否ができない契約形態で、

定期借家契約は契約期間の満了で確実に終了する契約形態です。

告知事項は事故物件など、

入居者に事前に伝えるべき事実のことで、

これを怠るとトラブルに発展します。

保証会社は連帯保証人の代わりに

家賃保証を行う会社で、近年はほとんどの

契約で利用が必須となっています。

契約の種類や保証の仕組みを理解しておくことで、

管理会社からの提案を正しく判断できるようになります。

まとめです。

専門用語は最初はハードルに感じるかもしれませんが、

意味を押さえておくだけで不動産会社や

金融機関との会話がスムーズになります。

一つずつ覚えていけば、

投資判断のスピードと精度は

着実に上がっていきます。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

不動産投資と保険の正しい組み合わせ方｜火災・孤独死・賠償責任を無駄なく備える

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「不動産投資と保険」の関係についてお話しします。

不動産投資を始めると、金融機関や

管理会社からいろいろな保険を勧められます。

火災保険、地震保険、施設賠償責任保険、

家賃保証保険、孤独死保険、そして団体信用生命保険。

正直、名前だけ聞いても違いがわかりにくいですよね。

私自身、物件を増やすたびに

保険の見積もりを取り直していますが、

最初の頃は「言われるがまま」に契約して、

あとから重複に気づいたこともあります。

今回は、必要な保険の全体像と

ムダなく組み合わせるための考え方を整理します。

ポイント１：

不動産投資家に必要な保険の全体像

まず押さえておきたいのは、

不動産投資の保険は大きく「建物を守る保険」と

「人に関わるリスクを守る保険」の２系統に分かれるということです。

火災保険は、融資を受ける際に

ほぼ必須で加入することになる保険です。

火災だけでなく、風災・水災・破損なども

補償の対象になり得ますが、地震による損害は

火災保険では補償されないため、地震保険は別途検討が必要です。

次に施設賠償責任保険は、共用部の

設備不良などが原因で入居者や通行人が

ケガをした場合の賠償リスクに備えるものです。

外階段の手すりが老朽化して事故に

つながるようなケースは、実際に

賠償責任が問われた例もあります。

家賃保証保険は、入居者の家賃滞納リスクを

カバーするもので、多くの管理会社で

入居審査時に加入が条件になっています。

孤独死保険は、入居者が室内で亡くなった場合の

原状回復費用や遺品整理費用、空室期間の

家賃損失を補償するもので、単身高齢者向け

物件を持つ方には特に重要度が高い保険です。

団体信用生命保険（団信）は、

ローン契約者に万一のことがあった際、

残債が保険金で完済される仕組みで、

家族に負担を残さないための備えになります。

ポイント２：

重複と不足をチェックする

ここで注意したいのが、保険は

「多く入れば安心」というものではないという点です。

例えば火災保険に借家人賠償責任特約や

孤独死に関する特約がすでに付帯しているのに、

別途単独の孤独死保険にも加入していて、

補償が重複しているケースは少なくありません。

契約時期の異なる複数物件を持っていると、

こうした重複に気づかないまま

保険料を払い続けていることもよくあります。

チェックすべきポイントは次の３つです。

まず、

火災保険の特約内容に

孤独死・原状回復・家賃損失の

補償がすでに含まれていないか。

次に、施設賠償責任保険が

火災保険の特約として付帯されていて、

別建ての賠償保険と重複していないか。

最後に、逆に

「単身高齢者の入居が

多いのに孤独死保険が未加入」

「区分マンションなのに施設賠償の補償がゼロ」など、

リスクの高い部分が抜け落ちていないか、です。

重複は保険料のムダ、

不足は万一の際の大きな出費に直結します。

ポイント３：

保険の棚卸しの手順

私が実践している棚卸しの手順は、

次の４ステップです。

まず、所有する物件ごとに

「加入している保険」と「補償内容」を一覧表にします。

証券をExcelなどにまとめるだけでも、

重複が見えやすくなります。

次に、各保険の特約欄を見直し、

火災保険にどこまでの補償が含まれているかを確認します。

意外と「実はもう入っていた」

という補償が見つかることが多いです。

そのうえで、物件の入居者層

（単身高齢者が多いか、ファミリー層か）や

築年数、構造上のリスク（老朽化した外階段の有無など）に

照らして、優先度の高い補償から予算を配分します。

最後に、３年に一度を目安に見直しを行います。

保険料の改定や新しい特約の登場もあるため、

契約時のまま放置せず、定期的な見直しが

保険コストの最適化につながります。

まとめです。

不動産投資における保険は、

「とりあえず勧められたものに入る」のではなく、

物件の特性とリスクに合わせて組み合わせることが大切です。

・火災保険

・施設賠償責任保険

・家賃保証保険

・孤独死保険

それぞれの役割を理解したうえで、

重複と不足を洗い出す棚卸しを行えば、

無理なく必要な補償を確保できます。

まずはご自身が加入している保険証券を

手元に用意し、今回ご紹介したチェック

ポイントに沿って、一度整理してみてください。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー