はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「不動産投資の失敗を防ぐ第三者チェック」
についてお話しします。
不動産投資で失敗する人の多くは、
実は物件そのものの問題よりも、
契約前の確認不足が原因になっています。
自分一人の判断だけで契約を進めてしまい、
後から「知っていれば防げた」という
トラブルに直面するケースを、
私はこれまで何度も見てきました。
今日は、契約前に相談すべき3人の専門家について、
それぞれの役割と活用のポイントをお伝えします。
ポイント1：宅地建物取引士（宅建士）
結論から言うと、重要事項説明は
「聞くだけ」で終わらせず、疑問点を
その場で質問することが重要です。
なぜなら、重要事項説明書には物件の
権利関係、法令上の制限、インフラ状況など、
契約後には取り返しのつかない情報が詰まっているからです。
簡単にいうと重要事項説明は商品説明です。
たとえば、再建築不可物件や、
私道の通行・掘削承諾が取れていない土地などは、
説明書の中に記載があっても、専門用語のまま
読み流してしまうと見落としがちです。
以前、あるオーナー様が重要事項説明の際に
「この私道部分の権利関係はどうなっていますか」と
一言質問したことで、将来的な建て替え時の
トラブルリスクが事前に判明したケースがありました。
説明を受ける側も、わからない言葉は
その場で質問する姿勢を持つことが、
見落としを防ぐ一番の近道です。
ポイント2：税理士
結論として、税理士には契約前、
できれば物件選定の段階から相談するのが理想です。
というのも、不動産投資の税務は
「購入後」にはもう手の打ちようがない
判断が多く含まれているからです。
たとえば、個人と法人のどちらで
購入するか、減価償却の取り方をどうするか、
といった選択は、購入時点でほぼ決まってしまいます。
購入後に「法人化しておけばよかった」と
気づいても、物件を一度売却して買い直すような
大きなコストがかからない限り方針転換は簡単ではありません。
また、収支シミュレーションの段階で
納税額を織り込んでいなかったために、
想定していたキャッシュフローが税金で
目減りしてしまうという相談も少なくありません。
購入前の税理士相談は「節税」よりもむしろ
「想定外を減らす」ためのものだと捉えると、
活用しやすくなると思います。
ポイント3：
弁護士と司法書士、
ファイナンシャルプランナー
結論として、この3者は役割がまったく異なるため、
相談内容によって使い分ける必要があります。
弁護士に相談すべきなのは、
契約書の特約条項に不利な内容がないか確認したいときや、
既に売主・仲介業者とのトラブルが発生しているケースです。
一方、司法書士は主に登記手続きの専門家であり、
所有権移転や抵当権設定など、契約が成立した後の実務を担います。
ファイナンシャルプランナーは、
ローンの組み方や生涯収支など、
投資全体のライフプラン設計に関わる相談相手です。
たとえば「契約条件に納得がいかない」
という相談は弁護士、
「名義や登記をどうするか」は司法書士、
「今後何年で完済を目指すべきか」は
ファイナンシャルプランナーというように、
悩みの性質によって
相談先を切り分けることが大切です。
3者の役割を混同してしまうと、
本来相談すべき専門家にたどり着けないまま
不安だけが残ってしまうので、この違いは
早めに理解しておくことをおすすめします。
まとめです。
不動産投資における第三者チェックは、
コストではなく「保険」だと私は考えています。
宅建士には重要事項説明の内容を、
税理士には購入前の税務判断を、
弁護士・司法書士・ファイナンシャルプランナーには
それぞれの専門領域を、遠慮なく相談してください。
契約前のひと手間が、
その後何年にもわたる安定した
投資成果につながっていきます。
次に物件を検討する際は、ぜひ今日お伝えした
3人の専門家の存在を思い出してみてください。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は「不動産投資のセミナー選び」
についてお話しします。
不動産投資を始めようとすると、
まず情報収集のために
セミナーに参加する方は多いと思います。
ただ、世の中には有益なセミナーもあれば、
物件を売りつけるためだけの
危険なセミナーも存在します。
今回は、その見分け方を具体的にお伝えします。
ポイント1：
無料セミナーが物件販売のクロージング装置である理由
結論から言うと、
無料セミナーの多くは
物件を売るための集客装置です。
理由はシンプルで主催者の収益源は
物件販売時の仲介手数料や紹介料であり、
セミナー自体はその入り口にすぎないからです。
例えば、セミナー後に個別相談へ誘導され、
高利回りをうたう区分マンションをその場で契約するよう
迫られるケースは少なくありません。
参加前には、
主催者がどんな会社でなぜ無料で開催しているのか、
個別相談があるかどうかを必ず確認しておきましょう。
ポイント2：
主催者の収益モデル・登壇者の実績・参加者の属性で見分ける
結論として、
この3点を事前にチェックすれば有益なセミナーかどうかは
かなり見極められます。
理由は、それぞれの視点から
売り込み体質のセミナーかどうかを
客観的に判断できるためです。
例えば、主催者が
自社物件しか扱わない
不動産会社である場合は要注意です。
逆に、金融機関出身の講師が
融資や税務を中立的に解説する
セミナーは信頼度が高い傾向にあります。
参加者が明らかに
投資未経験者ばかりの場合も、
クロージング前提の設計である
可能性が高いです。
申込ページやSNSで過去の登壇実績や
参加者の声を確認しておくと安心です。
ポイント3：
即決せず・持ち帰り・第三者に相談する鉄則
結論としてセミナー当日の即決は
絶対に避けるべきです。
理由は、
「今日中なら特別価格」といった
限定性・緊急性の演出によって、
冷静な判断力が失われやすいからです。
実際に、その場で決めずに
1週間持ち帰って検討した結果、
より条件の良い物件に出会えたという
投資家の声もよく耳にします。
資料は必ず持ち帰り税理士や他の投資家、
信頼できる家族などに相談してから判断する習慣を
つけてください。
まとめです。
セミナーは情報収集の場として非常に有効です。
ただし、主催者の意図を
冷静に見極める視点を持たなければ、
思わぬ高値物件を掴まされるリスクもあります。
今日お伝えした3つのポイントを
ぜひ次回のセミナー参加時に
意識してみてください。
一つひとつ確認する習慣が、
投資家としての判断力を
確実に育ててくれます。
それではまた！
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は「不動産投資のリスク許容度」についてお話しします。
不動産投資を始めようとするとき、
多くの方が「利回り」や「立地」
ばかりに目を向けがちです。
しかし、それ以前に本当に重要なのは、
「自分がどれくらいのリスクを取れるのか」を
正確に把握することです。
リスク許容度を見誤ると、
返済負担が重くなったときに対応できず、
投資自体が破綻してしまうこともあります。
今回は、リスク許容度を正しく診断する方法と、
それに合った投資規模の決め方について解説します。
ポイント1：
リスク許容度を決める5要素の評価方法
リスク許容度は「年収」「貯金」「家族構成」
「本業の安定性」「投資経験」の5つの
要素で総合的に判断します。
なぜなら、これらは融資審査の際に
金融機関が重視する「属性」とも重なっており、
実際の資金調達力や返済余力に直結するからです。
例えば、年収600万円で貯金300万円、
独身で公務員として10年勤務している方は、
収入の安定性が高く、返済比率にも
余裕を持たせやすいため、比較的高めの
リスクを取れる部類に入ります。
一方で、同じ年収でも子どもが小さく
教育費がこれから増えていく家庭では、
突発的な支出に備えて保守的な計画を立てる必要があります。
まずはご自身の5要素を紙に書き出し、
それぞれを「余裕がある」「標準」「厳しい」の
3段階で評価してみることから始めてください。
ポイント2：
リスク許容度が低い人に向いている投資スタイル
リスク許容度が低いと自己診断した方には
「小規模・現金比率高め・都心立地」の
投資スタイルをおすすめします。
理由は、この組み合わせが空室リスクや
金利上昇リスクへの耐性を最大限に
高めてくれるからです。
例えば、区分マンション1戸を
都心の駅近エリアで購入し、自己資金を多めに投入して
融資額を抑えるケースを考えてみましょう。
このスタイルであれば、
万が一空室が続いても月々の持ち出しは
限定的で、精神的な負担も小さく済みます。
「利回りの高さ」よりも
「守りの堅さ」を優先することが、
リスク許容度が低い方にとっての第一歩になります。
ポイント3：
正直な自己把握が「背伸びしない投資規模」を決める
リスク許容度を正直に把握することこそが、
無理のない投資規模を決める唯一の判断基準です。
なぜなら、不動産投資の失敗の多くは、
物件選びのミスよりも「身の丈に合わない借入」
から生じているためです。
例えば、フルローンで一棟物件に
挑戦した結果、金利上昇や修繕費の発生で
返済比率が急激に悪化し、資金繰りに苦しむ
ケースは少なくありません。
こうした事態を避けるには、
購入前に「最悪のシナリオ(空室率50%、金利上昇1%)
でも返済を続けられるか」を
シミュレーションすることが有効です。
見栄や焦りではなく、
自分の現実的な許容範囲に基づいて
規模を決めることが、長期的に不動産投資を
続けるための最も確実な方法です。
まとめです。
リスク許容度の診断は、
不動産投資における最も基本で
ありながら見落とされがちなステップです。
5要素を正直に評価し、
自分に合った投資スタイルと規模を選ぶことで、
無理のない資産形成が可能になります。
まずはご自身の現状を紙に
書き出すところから始めてみてください。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
【2026年の不動産投資で見逃せない3つのチャンス】
についてお話しします。
2026年は、家賃も地価も上昇が続き、
日銀の利上げで住宅ローン金利も上がっています。
「今から始めるのは遅いのでは」と
感じる方も多いはずです。
ですが、視点を変えれば、
この状況こそチャンスに変わります。
今回は、この「ピンチ」を「チャンス」に
変える3つの視点をお伝えします。
ポイント1：
賃料を上げられる物件のオーナーが
享受できる収益拡大の機会
2026年は、全国的に家賃上昇が続いています。
東京23区のシングル向け募集家賃は、
調査開始以来初めて11万円台を突破しました。
前年同月比では二桁の上昇率を
記録しているエリアも珍しくありません。
背景には、建築費の高騰や新築供給の減少、
そして住宅価格高騰による「持ち家から賃貸へ」の流れがあります。
すでに物件を保有している
オーナーにとって、これは値上げ交渉のチャンスです。
たとえば、更新のタイミングで
周辺相場を提示しながら緩やかな賃料改定を打診する。
空室が出た際は、以前の家賃を
そのまま踏襲せず、最新の募集相場で再設定する。
こうした地道な対応の積み重ねが、
収益拡大に直結します。
ポイント2：
割安になった「売り急ぎ物件・相続物件
・オフマーケット物件」への注目
2026年の公示地価は、
全国全用途平均で前年比＋2.8％と
5年連続の上昇となりました。
ただし、上昇幅は都心部や人気エリアに
偏っており、郊外・地方では伸び悩む地域も少なくありません。
この「二極化」の裏側で、
相続や急な事情による売り急ぎ物件は、
市場価格を意識しきれないまま出てくることがあります。
相続人が複数いて早期の現金化を
優先したいケースや、金利上昇でローン
計画中の個人が買い控えているエリアなどが典型例です。
こうした物件は、日頃から不動産会社と
関係を築き、オフマーケット情報が
入る仕組みを作っておくことが鍵になります。
相続の発生しやすい時期や地域の
傾向を把握しておくことも、有効な準備です。
ポイント3：
戸建て賃貸の新スタンダード化で
「融資なし・少額・高利回り」という新しい参入経路
地方の中古戸建てを現金で購入し、
賃貸に出す手法が広がっています。
戸建て賃貸は物件価格が低く、
金融機関が積極的に融資しにくいという側面がありますが、
裏を返せば数百万円規模の
自己資金があれば参入できるということです。
利回りは5〜10％程度が期待でき、
日銀が政策金利を引き上げている今の局面では、
借入に頼らない無借金運用が金利上昇
リスクを回避できる強みになります。
たとえば、地方の空き家を最低限の
リフォームでファミリー向けに貸し出し、
隣接住戸のない独立性を評価されて
長期入居につながるケースもあります。
まずはエリアの賃貸需要を調べ、
無理のない自己資金の範囲で
スタートすることが大切です。
まとめです。
2026年は、物件価格の上昇と
金利上昇が重なり、一見「ピンチ」に見える年です。
しかし、賃料改定・割安物件の発掘
・戸建て賃貸という3つの視点を持てば、
そこには確かなチャンスがあります。
まずは自分の物件やエリアの状況を
見直すことから今年の一歩を踏み出してみてください。
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「不動産投資家がやるべき節約」に
ついてお話しします。
不動産投資を始めると、
多くの方が「どうやって利回りを上げるか」
「どの物件を買えば手残りが増えるか」
ばかりを考えます。
もちろんそれも大切です。
ですが実は、それと同じくらい、
いやそれ以上に資産形成のスピードを
左右するのが「生活コストの最適化」なんです。
今回は、私が実際にオーナー様と
話す中で感じている
「投資家こそ節約を意識すべき理由」を、
3つのポイントに分けてお伝えします。
ポイント1：
投資で月3万円の手残りを増やすより
「固定費を月3万円削る」方が
確実に資産形成が加速する理由
結論から言うと、
家賃収入で月3万円を増やすのと、
生活の固定費を月3万円削るのとでは、
後者の方が圧倒的に「確実」です。
家賃収入を月3万円増やすには、
空室リスクや金利変動リスクを抱えながら、
新たに融資を受けて物件を追加する必要があります。
一方、固定費の削減は、
今この瞬間から、リスクゼロで実行できます。
例えば、私のお客様の中には、
保険を見直しただけで月1万5,000円、
通信費の見直しで月5,000円、合計月2万円を削減できた方がいます。
年間にすると24万円。
これは表面利回り8%の物件で言えば、
300万円分の家賃収入に相当する金額です。
投資判断をする前に、
まず「守りの資産形成」である固定費
見直しから着手することをおすすめします。
ポイント2：
不動産投資家として意識すべき
「保険・通信費・車・外食」の4大固定費の見直し方法
結論として、見直すべき固定費は
「保険」「通信費」「車」「外食」の
4つに集中させるのが効率的です。
なぜなら、この4項目は一度見直せば効果が継続する
「ストック型」の支出だからです。
具体的には、生命保険は不動産投資という
資産形成手段を持つことで必要保障額が
変わるため、加入中の保険を見直すだけで
月数千円〜1万円以上の削減が見込めます。
通信費は大手キャリアから
格安SIMへの切り替えで月5,000円前後、
車は所有からカーシェアへの切り替えで月1〜2万円の削減事例もあります。
外食は「削る」というより
「回数を可視化する」ことがポイントです。
まずは家計簿アプリなどで
固定費の全体像を洗い出し、
この4項目から着手してみてください。
ポイント3：
節約で作った自己資金が融資審査でも
「預金残高の厚み」として評価される理由
結論として、節約によって積み上げた預金は、
次の物件購入時の融資審査においても有利に働きます。
金融機関は融資審査の際、
年収や物件の収益性だけでなく
「自己資金の厚み」や「毎月の返済余力」を重視します。
これは、預金残高が厚いほど
「この人は計画的にお金を管理できる」
という印象を与え、返済比率にも
余裕を持たせられるためです。
実際に、月々の固定費を2〜3万円削減し、
それを1年続けただけで自己資金が30万円前後増え、
次の物件購入時の頭金や諸費用に充てられたという
オーナー様もいらっしゃいます。
節約は「我慢」ではなく、
次の投資機会を掴むための「原資づくり」だと捉えると、
継続しやすくなります。
まとめです。
不動産投資というと、どうしても
「物件選び」や「利回り」に目が行きがちですが、
生活コストの最適化という「守りの一手」を疎かにすると、
せっかくの家賃収入も気づかぬうちに目減りしてしまいます。
まずはご自身の固定費、
特に保険・通信費・車・外食の
4項目を一度棚卸ししてみてください。
そこで生まれた余剰資金が、
次の物件取得の力になります。
小さな見直しの積み重ねが、
着実な資産形成への近道です。
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