株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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1万円から始める不動産クラウドファンディング、本当に「不動産投資」と呼べるのか

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「不動産クラウドファンディングは

不動産投資の代わりになるのか」についてお話しします。

「不動産投資に興味はあるけど、

まとまった資金もないし、ローンを組む勇気もない」

と思ったことがある人が

大多数ではありませんでしょうか？

そこで話題に上がるのが、

1万円程度から始められる不動産クラウドファンディングです。

ただ、これは本当に

「不動産投資」と呼べるものなのか。

今日は良い面も悪い面も含めて、正直にお伝えします。

ポイント1：

1万円から始められる仕組みと、通常の不動産投資との違い

不動産クラウドファンディングは、

事業者が組成したファンドに複数の投資家が出資し、

事業者が物件を運用して得た利益を分配する仕組みです。

法律上は「不動産特定共同事業法」に

基づく匿名組合契約が主流です。

これは、あなたが「不動産のオーナーになる」

通常の不動産投資とは根本的に構造が違います。

通常の不動産投資では、

物件の名義はあなた自身になります。

融資を使えばレバレッジも効きますし、

減価償却による節税効果もあります。

管理や運営の方針も、

最終的には自分で決められます。

一方、クラウドファンディングでは、

あなたは「出資者」であり「オーナー」ではありません。

物件の選定も運用判断も

すべて事業者に委ねる形になります。

つまり実態としては、不動産投資というより

「不動産を裏付けとした金融商品への投資」に

近いというのが正直なところです。

これから始める方は、まずこの違いを

正確に理解しておくことが出発点になります。

ポイント2：

想定利回り4〜10%が実現される仕組みと、

デフォルトリスクの現実

一般社団法人不動産クラウドファンディング

協会加盟事業者を対象にした調査では、

全ファンドの想定利回り平均は7.3%、

売却益を狙うキャピタルゲイン型に限ると

平均8.5%というデータがあります。

この利回りの高さには理由があります。

「優先劣後方式」という仕組みで、

事業者自身が一定割合の劣後出資を行い、

物件価格が下落した場合は事業者側が先に

損失を被る設計になっているためです。

これにより投資家のリスクはある程度

抑えられていますが、ゼロにはなりません。

実際、2025年7月には「DAIMLAR FUND」を

運営していた事業者が破産し、

出資金の回収が困難になる事態が起きています。

また、償還や分配金の支払いが延期される

ケースも複数の事業者で報告されています。

「元本割れの実績がない」という

アピールは多くの事業者が行っていますが、

これは過去の実績であって将来を保証するものではありません。

投資を検討する際は、利回りの高さだけでなく、

優先劣後の割合、事業者の財務状況、

これまでの償還実績を必ず確認してください。

ポイント3：

「本格的な不動産投資の前段階」としての活用法と、その限界

私は、不動産クラウドファンディング

そのものを否定するつもりはありません。

むしろ、これから不動産投資を始めたい方にとって、

良い「練習台」になり得ると考えています。

少額で複数のファンドに分散投資することで、

利回りの読み方、リスク要因の見極め方、

事業者の信頼性を判断する目を養うことができます。

不動産投資特有の「相場観」を、

大きな資金を投じる前に体験できるのは大きなメリットです。

ただし、限界も明確にお伝えしておきます。

クラウドファンディングでは、

融資によるレバレッジも、減価償却による節税も、

資産としての現物所有もできません。

将来的に資産形成の柱としたいのであれば、

クラウドファンディングはあくまで「入口」であり、

いずれは現物の不動産投資へとステップアップする必要があります。

この記事を読んでいる方には、

クラウドファンディングを「不動産投資の代わり」

ではなく「不動産投資への準備運動」として

位置づけていただきたいと思います。

まとめです。

不動産クラウドファンディングは、

少額で始められる手軽さと、優先劣後方式による

リスク低減の工夫がある一方で、

事業者破綻や償還遅延という現実のリスクも存在します。

そして構造上、通常の不動産投資が持つ

レバレッジや節税、資産所有といったメリットは得られません。

「代わり」として捉えるのではなく、

まずは仕組みを学ぶ入口として活用し、

そこで得た知識を武器に、次の一歩である

本格的な不動産投資へとつなげていく。

そんな向き合い方を、ぜひ検討してみてください。

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2026年、不動産投資家が今すぐ知るべき3つのリスクと対策

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
「2026年の不動産投資で特に注目すべき3つのリスク」
についてお話しします。

不動産投資は「一度始めたら終わり」ではありません。

市場環境は毎年変化しており、

2026年は特に、金利・建築費・法制度という3つの側面で

投資家の判断が問われる年になっています。

今日は、これから物件を検討する方にも、

すでに保有している方にも役立つ形で、

具体的なリスクと対処法をお伝えします。

ポイント1：
金利上昇が変動金利保有者のキャッシュフローを圧迫する

結論から言うと、

変動金利でローンを組んでいる方は、

返済額の見直しに備える必要があります。

日銀は2026年6月に政策金利を
0.75%程度から1.0%程度へ引き上げました。

さらに9月にも追加利上げの観測が出ており、

金融機関の短期プライムレートも段階的に上昇しています。

変動金利は半年ごとに金利が見直され、

返済額自体の見直しは5年ごとというのが一般的な仕組みです。

つまり、金利が上がっても

すぐに返済額が跳ね上がるわけではありませんが、

「見えないところで利息負担が増えている」状態が続きます。

例えば、フルローンに近い形で
高属性物件を購入している場合、

金利が0.5%上がるだけでも、

年間のキャッシュフローが

数十万円単位で悪化するケースがあります。

対策としては、

・繰り上げ返済で元本を圧縮しておく

・借り換えで固定金利や好条件のプロパーローンを検討する

・そもそも金利上昇を織り込んだシミュレーションで物件を選ぶ

この3つを、早めに実行しておくことが重要です。

金利は「上がってから慌てる」のではなく、

「上がる前提で計算する」姿勢が

求められる局面に入っています。

ポイント2：
建築費の高騰が修繕・維持コストを押し上げる

結論として、

これから物件を購入する方も、

すでに保有している方も、

修繕費の見積もりは「数年前の感覚」

で立てるべきではありません。

建築費は2020年を基準にすると、

現在までに2〜3割程度上昇していると見られています。

背景には、木材や鋼材などの資材価格の高止まり、

人手不足による人件費の上昇、

そして円安による輸入コストの増加があります。

特に外壁や屋根、給排水設備といった

大規模修繕にかかわる工事は、

以前の見積もりをそのまま参考にすると、

想定より高額になる可能性が高いです。

例えば、築20年の木造アパートで

数年前なら300万円程度で済んでいた大規模修繕が、

現在では380万〜400万円程度に

なっているケースも珍しくありません。

対策としては、

・修繕積立の目安を、従来より2〜3割高めに設定し直す

・複数の業者から最新の見積もりを取り、価格感を更新する

・修繕を先延ばしにせず、劣化が軽いうちに手を打つ

コストが上がっている今だからこそ、

「後回し」にするほど負担が重くなる点を意識してください。

ポイント3：

サブリース更新問題と

省エネ基準義務化が物件評価を二極化させる

結論から言うと、

今後は「同じエリア・同じ築年数」の物件でも、

評価が大きく分かれる時代になります。

まず、サブリース契約は20年前後で

賃料の大幅な見直しや契約終了を

迫られるケースが増えてきています。

サブリースに頼り切っていたオーナーが、

更新のタイミングで想定外の賃料減額に

直面する例も出ています。

また、2025年4月から

新築住宅・建築物には原則すべて

省エネ基準への適合が義務化されました。

これにより、これから建てられる物件は

断熱性能や設備効率が一定水準以上で

あることが前提となります。

結果として、

省エネ基準を満たした新しい物件と、

それ以前に建てられた既存物件との間で、

資産価値や賃貸ニーズの差が広がりやすくなっています。

例えば、同じ立地条件でも、

断熱性能の低い旧耐震基準に近い物件は、

将来的に賃料competitiveness(競争力)や売却価格で

不利になる可能性があります。

対策としては、

・サブリース契約の更新条件を

早めに確認し、自主管理も視野に入れる

・既存物件はリノベーションで

省エネ性能を後から補う選択肢を検討する

・新規購入時は省エネ性能を評価項目に加える

「立地さえ良ければ大丈夫」という考え方は、

今後は通用しにくくなっていくと考えられます。

まとめです。

2026年の不動産投資において注目すべきリスクは、

金利上昇によるキャッシュフロー圧迫、

建築費高騰による修繕コストの増加、

そして法制度変化による物件評価の二極化です。

どれも「知っているかどうか」で

対応のスピードが大きく変わるテーマです。

ご自身の物件やこれから検討する物件について、

今のうちに数字を見直し、

変化に強い投資判断をしていきましょう。

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なぜ今「女性大家」が増えているのか？女性ならではの強みと注意点

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「女性の不動産投資」についてお話しします。

ここ最近、女性投資家が増えてきています。

「なぜ今、女性の不動産投資家が

増えているのか」

「女性ならではの強みは何か」

「注意すべき点はどこにあるのか」

今回はこの3つの視点から

お伝えしていきます。

ポイント1：女性投資家が増加している背景

結論から言うと、

女性の不動産投資が増えている背景には

「老後の経済的自立」

「相続対策」

「副収入ニーズ」

という3つの現実的な理由があります。

かつては投資というと

男性が中心という印象が

強かったかもしれません。

しかし、女性の社会進出が進み

自分名義で使えるお金を持つ女性が

増えてきました。

平均寿命の長さから、

老後を自分の力で支える必要性を

感じる女性も少なくありません。

また、実家の土地や収益物件を

将来相続する予定がある方が、

早めに知識をつけておきたいと

相談に来られるケースも

増えています。

私のお客様でも、

「夫に任せきりにせず、

自分でも理解しておきたい」という理由で

相談に来られる方が目立つようになりました。

不動産投資は、

株式投資などと違って

日々の値動きを追う必要がなく、

本業や家庭と両立しながら

取り組みやすいという点も、

女性から支持される理由の

一つだと感じています。

ポイント2：
女性ならではの強みが管理で活きる

結論として、

女性の「観察力」「共感力」

「ターゲット設定のセンス」は、

賃貸経営、特に入居者管理において

大きな武器になります。

賃貸経営の本質は、

突き詰めると「人」への配慮です。

物件の設備や間取りだけでなく、

「この部屋に住む人は

どんな生活をしているか」

を具体的にイメージできる方は、

空室対策でも成果を出しやすい

傾向があります。

例えば、単身女性向けの物件で

あれば、防犯性や宅配ボックスの有無、

洗面台の使いやすさなど、

女性目線でしか気づけない

改善点が数多くあります。

私が担当した女性オーナー様は、

入居者からのちょっとした

問い合わせにも丁寧に対応され、

結果として入居者満足度が高く、

長期入居につながっているケースを

何度も見てきました。

「細やかな気配り」は

決して弱みではなく、

賃貸経営においては

むしろ強力な差別化要因に

なり得るのです。

ポイント3：

業者選び・情報収集で気をつけたいこと

結論として、

女性が不動産投資を始める際は

「業者との距離感」

「情報の取り方」

「相談相手の選び方」

の3点に、特に注意が

必要だと考えています。

理由は、残念ながら一部の業者が

「女性は知識が少ないだろう」

という前提で強引な営業や

不利な条件の提案を

行うケースが実際にあるからです。

例えば、

「今日契約しないと

この価格では買えません」

といった急かす営業トークには、

一度立ち止まる姿勢が大切です。

信頼できる業者を見極めるには、

複数の会社から話を聞いて条件を比較すること、

メリットだけでなくリスクもきちんと説明してくれるか

を確認することこの2点をぜひ

実践していただきたいです。

また、SNSや口コミだけを

鵜呑みにせず実質利回りベースで

収支をシミュレーションできる

相談相手を持つことも

安心して投資を続けるための

重要なポイントになります。

まとめです。

女性の不動産投資が増えている背景には、

老後の経済的自立や相続対策といった

切実なニーズがあります。

そして女性ならではの観察力や

共感力は、賃貸経営において

確かな強みになります。

一方で、業者選びや情報収集では

慎重さも必要です。

信頼できるパートナーを見つけ、

ご自身のペースで一歩を踏み出していただければと

思います。

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不動産投資で成功する人の共通点とは？数字・謙虚さ・長期思考の3つのマインドセット

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
不動産投資の成功者に共通するマインドセット
についてお話しします。

不動産投資で長く成果を
出し続けている方にはいくつか共通点があります。

物件の質や立地ももちろん大切ですが、
それ以上に「どう考え、どう判断するか」
という思考の土台が、最終的な差を生みます。

今回は、私がこれまで多くの投資家の方と
接する中で気づいた、3つの共通する
マインドセットをお伝えします。

ポイント1：
感覚ではなく「数字で経営する」習慣

成功している投資家に共通するのは、
毎月の収支を感覚ではなく数字で把握している点です。

家賃収入、空室率、修繕費、返済比率。
これらを毎月確認する習慣があると、
異変にいち早く気づけます。

例えば、ある入居者が退去した際も、
空室率の推移データがあれば、
「一時的な変動か、エリア全体の需要低下か」を
冷静に判断できます。

感覚だけに頼っていると、
こうした兆候を見逃し、
対応が後手に回ってしまいます。

まずは毎月10分でも、収支を数字で
振り返る時間を作ることから始めてみてください。

ポイント2：
「失敗しない」ではなく「失敗を想定する」謙虚さ

成功者ほど「自分は絶対に失敗しない」
とは考えていません。

むしろ「どこかで想定外は起こる」
という前提で、設計段階からリスクを織り込んでいます。

例えば、空室が3ヶ月続いても
返済に耐えられる資金計画にしておく。

金利上昇のシナリオもあらかじめシミュレーションしておく。

こうした謙虚さは、いざという時の対応力に直結します。

過信は判断を鈍らせますが、
失敗を想定した設計は、むしろ
安心して投資を続けるための土台になります。

物件購入前に「最悪のケース」を
一度書き出してみることをおすすめします。

ポイント3：
短期の利益より「再現性のある長期戦略」を優先する

目先の利回りの高さだけで
物件を選ぶ方もいますが、成功者は再現性、
つまり「同じやり方を繰り返しても成果が出るかどうか」
を重視します。

一時的に高い利益が出ても、
その仕組みが特殊な条件に依存していれば、
次の物件では通用しません。

逆に、堅実な融資戦略や管理体制を
積み上げている人は、1棟目より2棟目、
2棟目より3棟目と、着実に規模を拡大できます。

この差は1年や2年では見えにくいですが、
10年という単位で見ると圧倒的な違いになります。

今の判断が「再現できるかどうか」を、
ぜひ一度立ち止まって考えてみてください。

まとめです。

数字で経営し、失敗を想定して
謙虚に設計し、再現性のある長期戦略を選ぶ。

この3つは、特別な才能ではなく、
誰でも今日から意識できる習慣です。

小さな一歩からで構いません。

まずは今月の収支を、
数字で振り返ることから始めてみましょう。

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