株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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【2026年版】不動産投資vs新NISA｜4つの軸で徹底比較、あなたに合う選択はどっち？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「【2026年版】不動産投資vs新NISA、

4つの軸で徹底比較、あなたに合う選択はどっち？」

というテーマについてお話しします。

「老後のために資産を作りたい」と

考えたとき、多くの方が一度は悩む問いがあります。

不動産投資と新NISA、どちらを選ぶべきか。

新NISAが恒久化・枠拡大されて以来、

「わざわざ不動産投資をする必要があるの？」

という声も増えています。

一方で、「NISAだけでは老後資金は足りない」

という不安を抱える方も少なくありません。

どちらが「正解」なのか、

実際の数字と判断軸を持って考えてみましょう。

ポイント1

レバレッジ・税優遇・流動性・リスクの4軸で徹底比較

まず両者を同じ土俵で比べるために、

4つの軸で整理します。

① レバレッジ（融資を使えるか）

不動産投資の最大の武器は、

銀行融資を活用して自己資金の

数倍の資産を動かせる点です。

たとえば自己資金300万円で

3,000万円の物件を買えば、10倍の

レバレッジがかかります。

新NISAは基本的に現金投資のみ。

自己資金の範囲を超えることはできません。

② 税優遇

新NISAは運用益・配当が非課税というシンプルな恩恵。

年間360万円まで投資でき、生涯投資枠は1,800万円です。

不動産投資は減価償却・経費計上による節税が可能ですが、

仕組みが複雑で、売却時には譲渡税もかかります。

③ 流動性（すぐ現金化できるか）

新NISAで保有する株式・投資信託は、

基本的に数日以内に売却・換金できます。

不動産は売却に数ヶ月かかるケースが多く、

「すぐ現金が必要」な場面では動きにくい。

流動性は新NISAが圧倒的に高いです。

④ リスク

新NISAは市場変動リスクが主体。

景気後退時には資産が大きく目減りすることもあります。

不動産は空室・修繕・金利上昇・流動性リスクなど

複合的なリスクがある一方、物件という実物資産が残ります。

「どちらが優れているか」ではなく、

「それぞれの特性を理解した上で使う」ことが大切です。

ポイント2

「どちらか一方」ではなく

組み合わせることで資産形成が加速する。

正直なところ、どちらか一方だけに

絞るのは非効率だと私は感じています。

新NISAは積み立て・分散・非課税という強みがあり、

長期で安定的に資産を育てるのに向いています。

一方、不動産投資は家賃収入という

キャッシュフロー（毎月の手取り収益）と

融資レバレッジにより、資産規模を

一気に引き上げる力があります。

たとえば、月3万円をNISAに積み立てながら、

年収700万円以上の属性（融資審査に影響する個人の

信用力・職業・収入などの総合評価）を活かして

区分マンション1室を取得するケースを考えてみてください。

NISAで流動性の高い資産を育てつつ、

不動産でキャッシュフローを確保する。

この二刀流が、資産形成を

加速させる現実的な方法です。

配分の目安としては

「今すぐ使わない余剰資金はNISA、

銀行融資を活かせる状況なら不動産へ」

という考え方が実務では使いやすいです。

ポイント3

年収・資産規模・年齢別

「今はNISAを優先すべき人・不動産を優先すべき人」

自分がどちらを優先すべきかは、

属性と状況によって変わります。

☆今はNISAを優先すべき人の目安

年収500万円未満で融資審査に不安がある

手元資金が200万円以下で物件購入の頭金に届かない

40代以降で長期ローンを組むリスクを抑えたい

まず投資の基礎を身につけたい初心者

こうした方には、まずNISAで

資産形成の習慣をつくりながら、

融資が通りやすい属性を整える時間軸がおすすめです。

☆不動産投資を優先すべき人の目安

年収700万円以上で融資審査が通りやすい属性を持っている

ある程度の手元資金（300万円以上が目安）がある

毎月のキャッシュフローを確保したい30〜40代前半

すでにNISA枠をコンスタントに使っており、

次のステップを探している

不動産投資は「使える融資枠があるうちに動く」

ことに意味があります。

年齢や職業によって融資条件は変わるため、

「いつか始めよう」と先延ばしにすると

チャンスを逃すこともあります。

まとめです。

不動産投資と新NISA、

どちらが「効率的に資産を増やせるか」

という問いに対する答えは、あなたの

年収・年齢・資産規模・目的によって変わります。

レバレッジで資産規模を

引き上げたいなら不動産、非課税で

長期積み立てを続けたいなら新NISA。

そして、両方を組み合わせることで、

より安定した資産形成が実現します。

まずは今の自分がどちらの

ステージにいるかを確認することが、

最初の一歩です。

「自分はどちらを優先すべきか」が

少しでも明確になったなら、

ぜひ今日から具体的なアクションを考えてみてください。

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サラリーマン大家1年目がやるべきこと・やってはいけないこと【完全ガイド】

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回はサラリーマン大家1年目が

やるべきこと・やってはいけないこと

についてお話しします。

不動産投資を始めたばかりの頃、

「物件を買った後、何をすればいいのか」と

迷った経験はありませんか。

購入前は情報収集に必死なのに、

いざ所有者になると何から手を

つければいいかわからなくなる方は

少なくありません。

1年目の動き方が、

その後の運用の成否を大きく左右します。

今回は「1年目にやるべきこと」と

「やってはいけないこと」を

整理してお伝えします。

ポイント1

1年目は「学び・関係構築・数字の把握」に集中する

1年目に2件目を急ぐのは、

最も危険な行動のひとつです。

理由はシンプルで、

1件目で何が起きているかを

理解できていない状態で

次を買っても、同じ失敗を

繰り返す可能性が高くなるからです。

不動産投資は「物件を持つこと」が

ゴールではなく、「持ち続けながら

収益を出すこと」が本質です。

1年目にやるべきことは3つです。

まず学び、つまり不動産投資の

仕組み・税務・融資の基礎を

体系的に理解すること。

次に関係構築、信頼できる管理会社

・税理士

・融資担当者とのつながりを作ること。

そして数字の把握、

毎月のキャッシュフロー（手残り）、

修繕費・空室率を正確に追うことです。

「1年目は我慢の年」と言われますが、

正確には「土台を作る年」です。

焦って行動するより、この3つに

集中した人の方が、2年目以降の

動きが圧倒的に速くなります。

ポイント2｜

購入直後にやるべき管理体制の整備と確認事項

物件を買った翌日から、

あなたは「経営者」です。

購入後すぐに確認すべきことがあります。

まず管理会社との契約内容の再確認。

管理委託費の割合、

入居者対応の範囲、

修繕の判断基準は明確になっていますか。

口頭だけで済ませている場合、

後でトラブルになることがあります。

次に入居状況と賃貸借契約書の内容確認。

家賃・契約期間・更新条件を

自分で把握しておくことが重要です。

「管理会社に任せているから大丈夫」

という姿勢は、1年目のうちに卒業してください。

また、火災保険・地震保険の

補償内容も見直しておきましょう。

購入時に加入しただけで内容を

理解していないケースは意外に多いです。

保険が実際に機能するかどうか、

補償範囲を一度確認しておくだけで安心感が変わります。

管理体制を整えることは、

空室・修繕・家賃滞納などの

リスクに備えることでもあります。

ポイント3

2件目を買う前に1件目で確認しておく3つのこと

「1件うまくいっているから次も大丈夫」は

根拠のない自信です。

2件目を検討する前に、

1件目で必ず確認すべきことが3つあります。

①実質利回りを正確に把握できているか

表面利回り（年間家賃÷購入価格）だけでなく、

管理費・修繕積立金・税金・空室期間などを

引いた実質利回りを計算できているかどうかです。

ここが曖昧なまま次を買うと、

キャッシュフローが想定より大幅に悪化します。

②融資条件の余力はあるか

1件目のローン残高、返済比率、

自分の属性（勤務先・年収・他の借入）が、

次の融資にどう影響するかを

金融機関に確認しておくことが重要です。

③自分の管理能力と時間の余裕はあるか

本業と兼業している以上、

管理に使える時間は限られています。

1件でも手が回らない状態で2件目を持つと、

どちらも中途半端になります。

この3つが「YES」と言える状態に

なって初めて、2件目の検討が始まります。

まとめです。

1年目の動き方は、

不動産投資家としての土台になります。

焦って次の物件を追いかけるより、

1件目から学べることを徹底的に吸収する方が、

長期的には大きな差がつきます。

管理体制を整え、数字を把握し、

信頼できるパートナーを作ること。

その積み上げが、2件目・3件目への

ステップにつながります。

今の1件を丁寧に育てることが、

あなたの不動産投資を確実に前進させます。

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金利上昇で手残りが少なくなる前に不動産投資家が今すぐやるべき3つの対策【2026年版】

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

金利上昇で手残りが少なくなる前に

不動産投資家が今すぐやるべき3つの対策【2026年版】

についてお話しします。

日銀が利上げの姿勢を継続するなか、

「変動金利のローンを抱えたまま、

これからどうすればいいのか」と

考えられてる方多いのではないでしょうか？

金利が少し上がるだけで、

毎月の手残りが少なくなる、、、

それが不動産投資の怖さでもあります。

でも、事前に正しい知識と

収支設計を持っておけば、焦る必要はありません。

本題に入る前に、

なぜ日銀は利上げをするのか？何がしたいの？

を簡単に解説します。

そもそもお金を借りるとき「金利」って何か？

銀行からお金を借りると、

借りた金額より少し多く返さないといけません。

その「上乗せ分」が金利です。

金利が高いほど、返すお金が増えます。

日銀が利上げをする理由は？

結論、「物価が上がりすぎているから」

スーパーに行くと食品や日用品の

値段が上がっていると感じませんか？

これがインフレ（物価上昇）です。

物価が少しずつ上がるのは

経済にとって健全ですが

上がりすぎると生活が苦しくなります。

給料が上がる速度より、

物の値段が上がる速度の方が速いと、

みんなの生活は実質的に苦しくなるからです。

そこで日銀の出番です。

利上げをすることで

「お金の流れ」をゆっくりさせることができます。

日銀が金利を上げると、こんなことが起きます。

ローンや借金の返済が増える

→ 家や車を買うのを控える人が増える

企業がお金を借りにくくなる

→ 新しい投資や事業を抑えるようになる

結果として、世の中でお金が使われる量が減る

→ モノの需要が落ち着いて、

物価の上昇がゆっくりになる

つまり利上げは、

「お金の流れにブレーキをかけて、

物価の上がりすぎを止める」ための手段です。

みんながお金を使いすぎて物の値段が上がりすぎたから、

借りるお金を高くして、少し落ち着かせようとしているということ。

では不動産投資と何の関係があるの？

日銀が金利を上げると、

住宅ローンや不動産投資ローンの金利も

連動して上がります。

毎月の返済額が増えるので、

投資の「手残り（利益）」が減ってしまうのです。

だから、金利の動きは

不動産投資家にとって他人事ではありません。

そこでようやく本題に戻るのですが

この記事では、数字をもとにリアルな

影響を確認しながら今取れる

具体的な行動を３つのポイントでお伝えします。

ポイント1：

金利が0.5%→1%になると、

手残りは具体的にいくら変わるのか

結論から言うと、

金利が0.5%上がるだけで、

月々の返済額と手残りへの影響は想像以上に大きくなります。

たとえば、借入額3,000万円、

返済期間35年の変動金利ローンで試算してみましょう。

金利1.5%（現行水準）：月々返済額約91,855円

金利2.0%（+0.5%）：月々返済額約97,989円

差額：約6,134円／月、年間で約73,600円

一見「それくらいなら」と思うかもしれませんが、

家賃収入が月10万円の物件であれば、

管理費・修繕積立金・固定資産税などを差し引いた実質手残りはもともと薄い。

そこに返済増が加わると、

月々の収支はあっという間に赤字に転落する可能性もでてきます。

さらに借入額が5,000万円規模になれば、

同じ0.5%の上昇で年間12万円以上の負担増になります。

「たった0.5%」が、実際の暮らしには大きく響くのです。

まず自分のローン残高で

シミュレーションすることが、対策の出発点です。

ポイント2：

変動金利で持ち続けるリスクと、

固定金利に切り替える判断基準

変動金利のままでいいのか、

固定金利に切り替えるべきか。

これは多くの投資家が悩むポイントです。

変動金利の最大のリスクは

「金利上昇が続いた場合、返済額が青天井になり得る」こと。

一方、固定金利は今の時点では

変動より高い金利水準になるため、

「今すぐ切り替えるのは損では？」と感じる方も多いでしょう。

判断の基準はシンプルで、

「あと何年この物件を持つか」と

「現在の収支にどれだけ余裕があるか」の2点です。

残りローン期間が長い（15年以上）かつ収支余裕が薄い

→ 固定への切り替えを検討する価値あり

残りが10年以内、または収支に余裕がある

→ 変動のまま運用しながら

繰り上げ返済を優先する選択肢もある

金融機関によっては、

途中から固定金利へ切り替えられる商品もあります。

「何となく変動のまま」は最もリスクが高い状態です。

今の収支と残高を確認した上で、

一度金融機関に相談してみることをおすすめします。

ポイント3：

「金利3〜5%でも耐えられる収支設計」を購入前に作る方法

最も大切なのは、購入前の段階で

「最悪のシナリオに耐えられる収支」を

設計しておくことです。

具体的には、金利3~5%・空室率20%・修繕費込みという

厳しい条件でシミュレーションしたとき、

それでも月々の収支がプラスになるかどうかを確認します。

たとえば、

物件価格3,000万円・表面利回り10%の

物件を想定してみましょう。

満室時の月額家賃は25万円です。

【月々の収支シミュレーション】

月額家賃収入（空室20%考慮）200,000円

返済額（金利3%・3,000万円・35年）115,455円

管理費・修繕積立等15,000円月々収支＋69,545円

【年間収支シミュレーション】

年間家賃収入（空室20%考慮）2,400,000円

年間返済額▲1,385,461円

管理費・修繕積立等（年間）▲180,000円

年間収支＋834,539円

表面利回り10%の物件であれば、

金利3%・空室20%という厳しい条件でも

月約7万円、年間約83万円の手残りが確保できます。

ただし、これはあくまで金利3 %、で

管理費・修繕積立の最低限を見込んだ数字です。

ご自身で4%、5%等にしてみたり、

実際には大規模修繕や設備交換、

固定資産税、火災保険料なども発生します。

「シミュレーション上はプラスだから大丈夫」

と安心せず、さらに余裕を持たせた収支で

成立するかどうかを判断基準にしてください。

逆に言えば、表面利回りが5〜6%しかない

物件で同じ条件を当てはめると、収支がマイナスになる

可能性もあったります。

「今の低金利なら回る」という前提で

利回りの低い物件を買うのは、

金利上昇リスクをそのまま抱え込む行為です。

買う前に"最悪ケース"で耐えられるか

どうかを判断軸にすることが、

長期で生き残る投資家の共通点です。

まとめです。

金利上昇は、じわじわと

収支を圧迫する静かなリスクです。

金利上昇時代において、

「なんとなく持ち続ける」は

最もリスクの高い選択です。

数字をもとに現状を把握し、

今できる対策を一つずつ進めていきましょう。

不動産投資は準備と設計が9割です。

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月収50万円を不動産投資で実現する逆算ロードマップ｜戸数・利回り・融資を数字で設計する

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は不動産投資で月収50万円を

稼ぐための具体的なロードマップについてお話しします。

「月収50万円」という目標を

掲げる投資家は多いですが、実際に

どう達成するかを数字で考えている人は

意外と少ないものです。

漠然と物件を増やしていくだけでは、

気づけば融資枠も時間も使い果たしてしまいます。

大切なのは、ゴールから逆算して、

今何をすべきかを明確にすること。

この記事では、月50万円の手残りを

実現するための具体的な設計図をお伝えします。

ポイント1：

月50万円の手残りに

必要な戸数・利回り・借入条件を逆算する

まず結論から言うと、

月50万円＝年間600万円の

キャッシュフローを目指す場合、

物件の規模感と借入条件を

最初に数字で整理することが出発点です。

たとえば、表面利回り8％

・実質利回り

（管理費・修繕費・空室損を引いた実際の手取り利回り）5％

・ローン返済後のキャッシュフローが

家賃収入の約10〜15％と仮定すると、

年間600万円を生むには家賃収入ベースで

4,000〜5,000万円規模が必要です。

物件単価500万円の区分

マンションなら8〜10室、

1棟アパートなら1〜2棟が目安になります。

重要なのは、

「物件を買ってから計算する」のではなく

「目標額から逆算して購入基準を決める」こと。

購入前にこの数字を自分で出せるかどうかが、

後の判断精度を大きく左右します。

ポイント2：

区分1室→一棟アパート→複数棟と、

融資枠を育てながら拡大する

資産拡大には順番があります。

最初から一棟物件を狙うより、

まず区分マンション（マンションの1室を購入する投資手法）で

実績をつくり、金融機関との

信頼関係と融資枠を育てていくアプローチが現実的です。

区分1室目は「利益より実績づくり」と

割り切ることも大切です。

返済履歴が積み重なると属性

（融資審査における信用力の総合評価）が上がり、

次の融資がより有利な条件で引けるようになります。

そこで一棟アパートへステップアップし、

まとまったキャッシュフローを確保。

それを担保に複数棟へと

拡大していくのが王道の流れです。

焦って規模を追うと、

空室リスクや修繕コストで資金が詰まります。

「融資枠を大切に育てる」

という感覚を持つことが、

長期的な拡大の土台になります。

ポイント3：

5年で達成する人と10年かかる人、

結果を分けるたった1つの習慣

同じスタートラインに立っても、

5年で月50万円を達成する人と10年かかる人がいます。

その差は才能でも資金力でもなく、

「定期的に数字を見直す習慣」があるかどうかです。

早く達成する人は、

毎月自分のポートフォリオ

（保有物件の一覧と収支状況）を確認し、

収益が落ちた物件は売却・組み替えを検討します。

融資枠の残りも常に把握していて、

次の購入タイミングを逃しません。

一方、時間がかかる人は

「なんとなく持ち続ける」ことが多く、

気づけば低利回り物件が残り続けます。

月1回、自分の収支と融資状況を数字で確認する。

それだけで、意思決定の

スピードと精度が格段に上がります。

まとめです。

月収50万円は、

正しく逆算すれば現実的な目標です。

まず必要な戸数・利回り・借入条件を数字で整理し、

区分から一棟へと融資枠を育てながら段階的に拡大する。

そして月1回の数字確認を習慣にすることで、

目標達成のスピードが変わります。

不動産投資は「なんとなく始める」より

「設計して動く」ほうが、確実に結果につながります。

今日からぜひ、自分なりの

ロードマップを数字で描いてみてください。

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