株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

PR

2026年最新！新築マンション供給の激減が賃貸市場に与える影響

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は
「新築マンション供給の激減が賃貸市場に与える影響」
についてお話しします。

首都圏の新築マンション市場で、
これまでにない異変が起きています。

不動産経済研究所の予測によると、
2026年の新規供給戸数は約2万3,000戸となり、
過去50年で最も少ない水準になる見通しです。

実際、2025年の供給戸数は
すでに21,962戸となり、1973年の
調査開始以降で最少を記録しました。

業界では「新築マンション氷河期」
という言葉まで使われ始めています。

ポイント1：
首都圏新築マンションの
2026年供給戸数が過去50年最低水準になる理由

結論から言うと、原因は一時的な不況ではなく、
構造的な用地不足とコスト高騰です。

特に東京23区では、
駅近・整形地・一定規模という
「事業として成立する土地」がほぼ枯渇状態にあります。

再開発案件を除けば、まとまった用地が
市場に出ること自体が少なくなりました。

加えて、建築コストの高騰、
職人不足、省エネ・防災性能への対応コストが
積み重なり、デベロッパーは売れ残り
リスクを避けるため供給
そのものを絞る傾向を強めています。

実際、2026年上半期の供給戸数は
1万戸を割り込み、コロナ禍だった
2020年上半期（7,489戸）以来の低水準となりました。

実務的には、今後数年は新築の絶対数が
増えにくい前提で市場を見る必要があります。

ポイント2：
新築供給の減少が中古物件、
賃貸市場の需給を引き締め家賃上昇を後押しする仕組み

新築が減れば、購入検討者の一部は
必然的に中古マンションへ流れます。

この資金の還流が、中古価格を
押し上げる構造を生んでいます。

事例として、レインズ（東日本不動産流通機構）の発表では、
2026年3月度の首都圏中古マンション成約㎡単価は86.34万円となり、
71カ月連続で上昇。

1990年9月のバブル期最高値
（85.50万円/㎡）を上回りました。

東京23区に限れば136.10万円/㎡という水準です。

賃貸市場も同様の力学が働きます。
東京カンテイの調査では、
2026年1月の東京23区賃貸マンション
（築5年以内・築6〜10年帯）の募集家賃単価は
前年同月比+1.8％の5,041円/㎡となり、
4カ月連続で上昇しています。

新築を買えない・買わない層が賃貸に留まることで、
賃貸需要そのものが底上げされているのです。

実務的には、賃貸経営をしている大家は、
値上げ交渉や更新時の賃料改定を
検討しやすい局面が続くと考えられます。

ポイント3：
新築氷河期を大家目線で見ると
「既存物件の資産価値が守られやすい」という恩恵

新築供給が細ることは、
購入検討者にとっては選択肢の
減少というデメリットですが、
既存物件を保有する大家にとっては話が異なります。

新築という「代替の供給元」が細れば、
既存の賃貸物件・中古物件の希少性が相対的に高まり、
資産価値が下支えされやすくなります。

実際、東京23区の中古マンション
平均価格は2026年5月時点で70㎡換算1億2800万円台となり、
前年同月比で約27％上昇するなど、
既存ストックの評価は着実に高まっています。

実務的な注意点としては、
この恩恵は「立地」に大きく左右されるという点です。

駅近・再開発エリアといった事業性の
高い立地ほど供給減の恩恵を強く受けやすい一方、
郊外や利便性の劣るエリアでは実需層の購買力の限界から、
価格が頭打ちになる可能性もあります。

保有物件のエリア特性を冷静に見極めることが重要です。

まとめです。

新築マンション供給の「氷河期」は、
単なる一時的な現象ではなく、用地不足やコスト
高騰という構造要因に基づく長期トレンドです。

この流れは中古・賃貸市場の需給を引き締め、
既存物件を持つ大家にとっては資産価値が
守られやすい追い風となります。

ただし恩恵の大きさは立地次第で差が出るため、
自分の保有物件がどのポジションにあるかを
今一度確認し、賃料改定や資産の見直しを検討してみてください。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

「不動産投資の難易度が一段上がった」2026年、それでも始める人と始めない人の差

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「不動産投資の難易度が一段上がった2026年、

それでも始める人と始めない人の差」

についてお話しします。

日銀は2026年9月17〜18日の金融政策決定会合で、

政策金利を1.0%程度から1.25%程度へ

引き上げる方針を固めたと報じられています。

2025年12月の利上げから3カ月ペースでの

追加利上げとなり、この水準は

1995年以来31年ぶりの高さです。

一方で首都圏の新築マンション平均価格は、

2025年通年で9,182万円と、前年比17.2%も上昇しました。

建築資材の円安による輸入価格上昇、

建築業界の人手不足による人件費高騰も重なり、

物件価格の高止まりは当面続くと見られています。

金利は上がる、物件は高い、修繕費もかさむ。

この「三重苦」の中で、不動産投資は

間違いなく数年前より難しくなりました。

ですが、だからこそ今始める人と

始めない人の間に、はっきりとした

差が生まれる局面でもあります。

ポイント1：

金利上昇・物件高騰・修繕費増という

三重苦の中で「構造的に勝ちにくくなった」という現実

まず率直にお伝えすべきは、

市場環境そのものが厳しくなっているという事実です。

理由は明快で、投資の収益構造を支える

三つの要素がすべて逆風になっているからです。

金利上昇はローン返済額を押し上げ、

キャッシュフローを圧迫します。

物件価格の高騰は表面利回りを低下させます。

そして建築費や人件費の高騰は、

修繕・リフォームコストの増加という形で、

保有中のランニングコストにも影響します。

例えば、同じ利回り5%の物件でも、

金利1.0%と1.25%では返済額が変わり、

手残りキャッシュフローに差が出ます。

数字だけを見て「まだいける」と判断すると、

数年後に想定外の負担を抱えることになりかねません。

だからこそ今は、表面的な利回りだけでなく、

金利変動シナリオや修繕計画まで織り込んだ

シミュレーションを事前に行うことが欠かせません。

楽観的な前提だけで判断する時代は終わったと考えるべきです。

ポイント2：

難しい市場だからこそ「退場する投資家の物件が市場に出る」

という逆説的な参入チャンス

厳しい市場環境には、

もう一つの側面があります。

理由は、環境が厳しくなるほど、

準備不足のまま参入した投資家や、

金利上昇に耐えられなくなった投資家が

市場から退場せざるを得なくなるからです。

退場する投資家の物件は、

相場より条件の良い形で市場に出てくることがあります。

例えば、変動金利で借り入れて余裕のない

キャッシュフローで運用していたオーナーが、

返済負担の増加をきっかけに売却を

検討するケースは今後増えていくと見られます。

こうした物件は、売り急ぎの事情がある分、

価格交渉の余地が生まれやすいのも事実です。

したがって、市場が厳しい時期こそ、

資金力と目利き力を備えた投資家にとっては

選別しながら仕込める好機になり得ます。

市況が良い時ほど競争が激しく、

悪い時ほど冷静な投資家にチャンスが

巡ってくるという逆説を、

頭に入れておく価値があります。

ポイント3：

難易度が上がった今だからこそ

「知識と準備がある人だけが勝てる」という本質的な理由

最後にお伝えしたいのは、

この局面が投資家をふるいにかける

「本質的なテスト」になっているという点です。

理由は、金利や物価が緩やかで市場全体が

右肩上がりだった時期は、多少の判断ミスが

あっても価格上昇でカバーされていましたが、

今はそうした追い風がなくなり、

知識・準備の差がそのまま収益の

差に直結するようになったからです。

例えば、融資シミュレーションの精度、

物件の目利き、出口戦略の設計、

修繕計画の立案といった基本を丁寧に

積み上げている投資家は、金利上昇局面でも

安定した運用を続けられます。

逆に、勢いだけで物件を購入した投資家は、

環境の変化に耐えられず退場を迫られます。

つまり、難易度が上がった今の市場は、

知識と準備を積んだ人にとってはむしろ

実力が正当に評価される市場だと言えます。

焦って参入するのではなく、

まずは学び、シミュレーションを重ね、

備えを固めてから動くことが、これからの時代の勝ち筋になります。

まとめです。

金利上昇・物件高騰・修繕費増という三重苦により、

不動産投資の難易度は確実に一段上がりました。

しかしその裏側では、退場する投資家の

物件が市場に出るというチャンスも生まれています。

この局面で問われているのは、

知識と準備をどれだけ積み上げてきたかです。

厳しい環境だからこそ、今できる準備を

一つずつ丁寧に進めていきましょう。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

「資産管理法人」の作り方と活用法｜税金と融資を最適化する不動産投資戦略

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「資産管理法人」の
作り方と活用方法についてお話しします。

不動産投資が拡大してくると、
必ず出てくるのが

「そろそろ法人を作った方がいいのか」という悩みです。

法人化にはコストもかかりますが、

税金と融資の両面で個人にはないメリットを

引き出せる可能性があります。

今回は、資産管理法人の設立から

活用までを整理してお伝えします。

ポイント1：

設立コストと維持コストを正しく把握する

資産管理法人を株式会社形態で作る場合、

法定費用だけでおおよそ20万円前後、

司法書士に依頼すると合計25万〜30万円程度かかります。

登録免許税は「資本金の0.7%」か「15万円」の高い方となり、

資本金1000万円未満であれば通常15万円です。

これに加えて、公証役場での定款認証手数料が

資本金額に応じて3万〜5万円かかります。

紙の定款であれば収入印紙代4万円も必要ですが、

電子定款を使えばこの4万円は不要になります。

例えば資本金300万円で電子定款を選べば、

登録免許税15万円と定款認証5万円で

法定費用は20万円程度に収まります。

設立時は電子定款で印紙代を節約し、

資本金は登録免許税の下限（目安として1000万円未満）に

収める設計が基本です。

ただし資本金額は融資審査や税務上の

判定にも影響するため、コスト削減だけを

目的に決めないことが大切です。

なお設立後も、赤字であっても発生する

法人住民税の均等割（最低でも年間7万円程度）など、

維持費がかかり続ける点は忘れてはいけません。

ポイント2：

法人保有で広がる「経費の幅」を活かす

個人で物件を保有するより、

法人で保有した方が使える経費の

選択肢が広がり、結果として手元に

残せるお金が増えやすくなります。

個人の不動産所得は給与所得などと合算され、

所得が大きくなるほど税率も上がる

累進課税の仕組みです。

一方で法人税率は、所得の規模に

よって大きく変わらず一定の水準に収まります。

さらに法人であれば、

自分自身への役員報酬の設定、

将来の退職金としての損金算入、

生命保険料の一部損金算入など、個人には

使えない経費計上の選択肢が広がります。

家賃収入から必要経費を引いた

利益が一定規模を超えてくると、

個人の所得税・住民税の負担が法人税を

上回るケースが増え、法人化の

節税メリットが実感しやすくなります。

役員報酬は「経費にできる金額」と

「社会保険料の負担増」のバランスを

見ながら設定し、

退職金についても将来の

出口（法人の清算や事業承継）まで見据えて

積立方針を決めておくことをおすすめします。

ポイント3：

融資審査で評価される条件を理解する

資産管理法人は、

法人の決算内容と代表者個人の

信用力の両方で審査され、実績を積み重ねるほど

個人より有利な条件を引き出しやすくなります。

金融機関は法人の決算書、

特に自己資本比率やキャッシュフローの

安定性を重視しますが、

設立して間もない法人は決算実績が

乏しいため、代表者個人の年収や資産背景、

連帯保証で補完的に判断されるのが実情です。

決算を重ねて自己資本が厚くなり、

複数物件からのキャッシュフローが

安定してくると、法人単体の信用力を

軸に追加融資を引き出しやすくなります。

例えば1棟目は代表者個人の

属性に依存した融資であっても、

2〜3期の黒字決算と返済実績を積むことで、

2棟目以降は法人の決算内容を

主軸とした審査に移行しやすくなるケースが多く見られます。

法人化の初期段階から、

金融機関に見せる決算書を意識した

会計処理（適正な減価償却、無駄な役員貸付の回避など）を行い、

代表者個人と法人の

資産・負債を明確に切り分けておくことが重要です。

まとめです。

資産管理法人は、設立コストと

維持コストがかかる一方で、節税の選択肢を広げ、

実績次第では融資面でも有利に働く仕組みです。

「今すぐ法人化すべきか」は、

物件規模や将来の拡大計画によって変わります。

まずはご自身の収支状況を整理したうえで、

税理士とも相談しながら、法人化の

タイミングを見極めていきましょう。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

不動産投資で成功する人の共通点とは？数字・謙虚さ・長期思考の3つのマインドセット

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「不動産投資の成功者に共通するマインドセット」

についてお話しします。

これまで多くの投資家の方とお会いしてきましたが、

物件の目利き力や資金力以前に、

「考え方」そのものに共通点があると感じています。

今日はその中でも特に重要な3つの要素、

「数字」「謙虚さ」「長期思考」についてお伝えします。

ポイント1：

感覚ではなく「毎月数字で経営する」

習慣が異変の早期発見と意思決定の質を上げる理由

成功している投資家に共通するのは、

物件を「感覚」ではなく「数字」で管理していることです。

なぜなら、空室率や修繕費の増加、

家賃下落といった異変は、

日々の感覚では気づきにくく、

数字として記録して初めて見えてくるからです。

例えば、毎月のキャッシュフローを

エクセルや会計ソフトで記録している投資家は、

家賃収入が前月より数千円下がっただけでも

すぐに原因を調べ始めます。

一方で「なんとなく順調」という感覚だけで

運営している人は、

半年後に空室が続いていることに

初めて気づく、というケースも珍しくありません。

実践のポイントとしては、

毎月決まった日に「収入・支出・空室状況」を

3行でいいので記録する習慣をつくることです。

数字は嘘をつきません。

小さな異変を早期に発見できれば、

それだけ打てる対策の選択肢も増えます。

ポイント2：

「自分は絶対に失敗しない」という過信ではなく

「失敗を想定して設計する」謙虚さの重要性

もう一つの共通点は、

「自分は失敗しない」と思っていないことです。

むしろ成功している投資家ほど、

「うまくいかない可能性」を前提に

物件選びや資金計画を組み立てています。

なぜかというと、不動産投資は

金利変動、災害、入居者トラブル、

修繕費の想定外の発生など、

コントロールできない要素が多い投資だからです。

例えば、ある投資家は物件購入時に、

「もし1年間満室にならなかったら」

というシナリオでも返済が続けられるかを

必ずシミュレーションしてから決断しています。

逆に「絶対に埋まる」という過信で

ギリギリの資金計画を組んでしまうと、

一度のつまずきで返済が苦しくなり、

売却を迫られるケースにつながりかねません。

実践のポイントは、

購入前に「最悪のシナリオ」を

一度書き出してみることです。

謙虚さとは弱気になることではなく、

リスクを直視して備える強さのことです。

ポイント3：

短期の利益より「再現性のある長期戦略」を

優先する人が10年後に圧倒的な差をつける理由

最後の共通点は、

「短期の利益」よりも「再現性」を重視していることです。

一時的に高い利回りが出せても、

その手法が5年後、10年後も通用するとは限りません。

成功している投資家は、

一時的な儲けよりも「同じやり方を繰り返せるか」を

常に基準に置いて判断しています。

例えば、相場より少し安く物件を仕入れて

すぐ転売するようなスタイルは、

うまくいけば短期で利益を出せますが、

市場環境が変わると再現性が失われやすい手法です。

一方で、堅実な物件選定と長期保有を軸にした

戦略を継続している投資家は、

多少の市場変動があっても

安定したキャッシュフローを積み上げ続けています。

実践のポイントとしては、

物件を検討する際に「この判断は10年後も通用するか」

と自問する習慣を持つことです。

その積み重ねが、10年後の大きな差につながります。

まとめです。

不動産投資で成功する人に共通するのは、

特別な才能や運ではなく、

「数字で管理する」「謙虚に備える」「長期で考える」

という地道な姿勢です。

今日からできることとして、

まずは毎月のキャッシュフローを数字で記録すること、

そして次の物件検討時には

「最悪のシナリオ」を一度想定してみることから

始めてみてはいかがでしょうか。

小さな習慣の積み重ねが、

着実な資産形成につながります。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー