はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は
「不動産投資家が知っておくべき建築基準法の基本」
についてお話しします。
不動産投資というと、
利回りや融資条件に目が行きがちです。
しかし実際には、
「その建物が法律上どういう状態にあるか」で、
融資も、売却価格も、将来の建て替えも大きく変わります。
建築基準法は難しそうに見えますが、
投資家が押さえるべき要点は多くありません。
ただ、知らないまま買うと、
業者の説明をそのまま信じるしかなくなります。
今回は、騙されないための最低限の知識を
3つのポイントで整理します。
ポイント1：
建てられる建物の大きさを決めるルール
結論から言うと、土地の価値は
「どれだけの建物が建てられるか」で決まります。
それを左右するのが、
建ぺい率・容積率・高さ制限・斜線制限です。
建ぺい率は、敷地面積に対して
建物を真上から見たときの面積（建築面積）が占める割合。
容積率は、敷地面積に対する
延べ床面積の割合です。
注意したいのは、
容積率が用途地域の指定だけでは決まらない点です。
前面道路の幅が12m未満の場合、
住居系の地域では「道路幅×0.4」、
それ以外の地域では原則「道路幅×0.6」で計算し、
指定容積率と比べて低い方が上限になります。
たとえば指定容積率200%の住居系の土地でも、
前面道路が4mなら上限は160%です。
さらに、道路や隣地の日当たり・通風を守る斜線制限や、
地域によっては絶対高さ制限もかかります。
「容積率200%だから大きく建てられます」という説明は、
半分しか正しくないこともあるのです。
ポイント2：
既存不適格は「違法」ではないが、出口で効いてくる
既存不適格建物とは、
建築当時は合法だったものの、
その後の法改正や都市計画の変更で
現在の基準に合わなくなった建物のことです。
大事なのは、
違反建築とは別物だという点です。
違反建築は、建てた時点や、
その後の増改築で法律に違反したもの。
既存不適格は、所有者に落ち度があるわけではありません。
そのため「既存不適格だから即アウト」ではなく、
融資が付くケースも実際にあります。
ただし、影響がゼロではありません。
まず融資では、金融機関によって
担保評価が下がったり、融資期間が短くなったりします。
次に増築や建て替えでは、
原則として現行の基準に合わせる必要があり、
同じ規模の建物が建たない可能性があります。
容積率オーバーの物件を建て替えたら部屋数が減った、
というのが典型例です。
そして売却時には、
次の買主も融資を組みにくいため買い手が限られ、
価格交渉で不利になりがちです。
「今の利回り」だけでなく、
「次の買主がローンを組めるか」まで考える。
これが実務の目線です。
ポイント3：
知識を「確認作業」に落とし込む
建築基準法の知識は、
物件調査と書類確認に使ってこそ、
騙されないための武器になります。
私が必ず確認するのは、次の3点です。
1つ目は、確認済証と検査済証の有無です。
確認済証は、着工前に計画を審査した証明。
検査済証は、完成後に
計画どおり建ったかを検査した証明です。
古い物件では検査済証がないことも珍しくありませんが、
多くの金融機関が融資審査で確認します。
2つ目は、役所での調査です。
建築指導課などで建築計画概要書や
台帳記載事項証明書を取得し、
前面道路が建築基準法上の道路か、
幅4m以上の道路に2m以上接しているか（接道義務）を確認します。
接道を満たしていなければ、
再建築不可になる可能性があります。
3つ目は、
重要事項説明書の「法令上の制限」欄と
実際の建物を突き合わせることです。
延べ床面積を敷地面積で割り、
容積率の上限を大きく超えていないかを見るだけでも、
違反に気づくきっかけになります。
業者から「問題ありません」と言われたら、
「根拠となる書類を見せてください」と
一言返すだけで十分です。
誠実な業者なら、必ず資料を出してくれます。
まとめです。
建築基準法は、物件の「今の価値」と
「将来の出口」を決めるルールです。
建ぺい率・容積率・斜線制限で、
建てられる大きさが決まる。
既存不適格は違法ではないものの、
融資・建て替え・売却に響く。
そして、書類と役所調査で業者の説明を確かめる。
この3つを押さえるだけで、
避けられるトラブルは大きく減ります。
次に物件資料を見るときは、利回りの前に、
まず「法令上の制限」の欄から目を通してみてください。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は「空き家1000万戸時代」が
不動産投資に与える影響と、空き家を
機会として捉える方法についてお話しします。
「空き家が増えている」というニュースに、
不安を感じる方も多いと思います。
ただ、実際に物件を買い、運営している立場から言えば、
空き家の増加は「リスク」と「チャンス」の両面を持っています。
ポイント1：
7戸に1戸が空き家という現実
空き家の増加は、投資市場に
「逆風」と「追い風」を同時にもたらしています。
総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、
総住宅数約6,500万戸のうち空き家は約900万戸。
空き家率は13.8%と過去最高で、
およそ7戸に1戸が空き家です。
1000万戸の大台も、もはや遠い数字ではありません。
逆風ははっきりしています。
住宅が余る以上、条件の弱い物件ほど
入居者が決まりにくくなります。
一方で、「安く買える物件」が
市場に増えているということでもあります。
なお、この900万戸には
募集中の賃貸住宅の空室も含まれます。
使い道の決まっていない空き家に絞ると約385万戸です。
見出しの数字だけで判断せず、
中身を分けて見ることが第一歩です。
ポイント2：
需要と合致するかで決まる「空き家の二極化」
空き家問題の本質は「数」ではなく「二極化」です。
需要と合致する物件は、
空き家が増えても評価され続けます。
合致しない物件は、買い手も借り手もつかず、
管理されないまま荒れていく。
いわゆるスラム化です。
都内でも、駅に近く生活利便性の高いエリアなら、
築古でも借り手は見つかります。
一方、同じ区内でも接道条件が悪く
再建築できない物件は、
長年放置されている例を目にします。
「地方は危険、都心は安心」という
単純な話ではありません。
見るべきは、その物件がどちら側にあるのか。
そして、「手を加えれば需要側に移せるのか」
という視点です。
ポイント3：
安く取得し、再生して貸す
ここが、空き家を機会に変える核心です。
需要と合致しない理由が
「古さ」や「管理不足」なら、
改修で解決できる余地があります。
相場より安く取得し、
必要なリフォームをして賃貸に出す。
利回りを確保しながら、
地域の空き家を一つ減らせる。
社会課題の解決と収益化を両立できる投資だと、
私は考えています。
ただし注意点もあります。
旧耐震基準（1981年5月以前に建築確認）の物件は、
耐震補強に想定外の費用がかかることがあります。
雨漏りやシロアリなど、
見えない劣化が潜んでいることも少なくありません。
安く買えても、
改修費がかさめば意味がありません。
購入前に専門家と建物を確認し、
改修費込みで収支が合うかを必ず計算してください。
まとめです。
空き家の増加は逆風であると同時に、
物件を安く取得できる機会でもあります。
大切なのは、数字の中身を分けて見ること。
物件が需要側にあるかを見極めること。
そして、再生コストまで含めて収支を判断することです。
空き家を「問題」ではなく
「素材」として見る目を持てば、
これからの時代にこそ、
着実な投資の道が開けていくはずです。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
不動産投資で得た収益の
使い道についてお話しします。
家賃収入から返済・経費を引いた
「手残りキャッシュフロー」。
このお金をどう配分するかで、
5年後・10年後の資産状況は大きく変わります。
今回は、私自身が
実践している考え方を整理してお伝えします。
ポイント1：手残りは「5つの箱」に分けて考える
手残りキャッシュフローの
使い道は、大きく5つに分類できます。
修繕積立、次の物件の自己資金、
繰り上げ返済、NISAなどの金融資産運用、そして生活費です。
多くの初心者オーナーは
「余ったら考える」というスタンスになりがちですが、
これでは資金がなんとなく消えていきます。
私は毎月の手残りが確定した時点で、
あらかじめ決めた比率で自動的に振り分けるルールにしています。
例えば「修繕積立3割、次の物件の頭金3割、
繰り上げ返済または運用に残り」といった形です。
先に配分先を決めておくことで、
感覚的な支出を防ぎ、資産形成の
スピードが安定します。
ポイント2：
修繕積立をしていない大家に起きる典型パターン
不動産投資でもっとも危険なのは、
「毎月黒字だから大丈夫」と油断し、
修繕費を積み立てずに手残りを全て使ってしまうケースです。
築15〜20年を超えると、
外壁・屋上防水・給排水管などの
大規模修繕が発生します。
この費用は数百万円単位に
なることも珍しくありません。
修繕積立をしていないオーナーは、
突発的な修繕でまとまった現金が必要になった際、
金融機関からの追加借入や自己資金の
取り崩しを迫られ、資金繰りが一気に悪化します。
実際、家賃収入は毎月安定して
入ってくるため「余裕がある」と
錯覚しやすいのですが、
大規模修繕は「いつか必ず来る支出」です。
家賃収入の一定割合（目安として5〜10%程度）を
修繕積立として最初から別口座に分けておくことで、
突発的な支出にも慌てず対応できます。
ポイント3：
資産形成のフェーズに合わせて使い道を変える
手残りキャッシュフローの
最適な使い道は、実は「今どのフェーズにいるか」
によって変わります。
物件数を増やしている拡大期であれば、
次の物件の自己資金や頭金づくりを
優先すべき時期です。
融資枠を有効に使い、
規模拡大のスピードを重視します。
保有物件が安定稼働している
安定期に入ったら、繰り上げ返済に
よって金利負担を減らしつつ、
NISAなど非課税制度を使った
分散運用でリスクを分散する比率を高めていきます。
新NISAは年間最大360万円、
生涯で1,800万円まで非課税で
運用できる制度のため、不動産以外の
資産クラスに分散する受け皿として有効です。
将来的な売却や資産の圧縮を
見据える出口期には、無理な再投資よりも
借入残債の圧縮や納税資金の確保を優先し、
身軽な状態を作っておくことが重要になります。
自分が今どのフェーズにいるかを
意識せずに「なんとなく同じ配分」を
続けていると、拡大の機会を逃したり、
逆にリスクを取りすぎたりする原因になります。
まとめです。
手残りキャッシュフローは、
貯めるだけでも、使い切るだけでも
資産形成は前に進みません。
修繕積立で不測の事態に備えつつ、
自分が今どのフェーズにいるかを見極めて、
次の物件・繰り上げ返済・分散運用の
バランスを取ることが大切です。
まずは今月の手残りを
「5つの箱」に仮配分してみることから
始めてみてください。
それだけで、お金の使い道に
対する意識が大きく変わるはずです。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は「不動産投資の現場のリアル」についてお話しします。
私たちは不動産の取得、保有、賃貸管理、
までを自社で行ってきました。
投資家としても、
サービスを提供する側としても、
この市場の両面を見てきました。
だからこそ、パンフレットや営業トーク
だけでは見えない部分があると感じています。
今日はその本音をお伝えします。
ポイント1：
表面利回りと、手元に残るお金は別物です
結論から言うと、
利回りの数字だけで判断するのは危険です。
理由は、収入から引かれる費用が想像以上に多いからです。
管理費、修繕費、固定資産税、火災保険。
入退去のたびにかかる原状回復費や広告料もあります。
そこに空室の期間が重なります。
あくまで一例ですが、表面利回り8%の物件で
運営費を2割5分ほど見込むと、
実質利回りは6%前後まで下がります。
さらにローンの返済が加わると、
手残りはぐっと少なくなります。
購入前の収支計算では、
費用を「多め」に見込んでおくことをおすすめします。
ポイント2：立場によって、
得をするタイミングは違います。
結論は、関わる人ごとに
「収益が発生する場面」が違うということです。
たとえば売買の仲介会社は、
取引が成立した時点で手数料が入ります。
販売会社も、物件を売った時点で利益が確定します。
一方で、購入した投資家の収支は、
その後何十年もかけて決まっていきます。
サブリースも同じ構造です。
家賃が保証される安心感は確かにあります。
ただし、受け取る家賃は相場より
低めに設定されるのが一般的で、
契約内容によっては見直しの対象にもなります。
これは誰かが悪いという話ではなく、仕組みの違いです。
提案を受けたときは「この人はどの時点で収益になるのか」を
一度考えてみてください。
ポイント3：
2026年の今、始める前に知ってほしい3つのこと
1つ目は、金利は上がる前提で計画することです。
日銀は2026年9月18日に政策金利を
1.25%へ引き上げ、約31年ぶりの水準になりました。
返済額が増えても赤字にならないか、
購入前に必ず確認してください。
2つ目は、手元の現金に余裕を持つことです。
空室や突然の修繕は、いつか必ず起こります。
数ヶ月しのげる資金がなければ、
良い物件でも手放すことになりかねません。
3つ目は、買う前に出口を考えることです。
将来、誰に売るのか。
その買い手は融資を受けられるのか。
金利が上がる局面では、
買い手側の条件も厳しくなっていきます。
まとめです。
不動産投資は、正しく準備すれば
資産形成の心強い手段になります。
ただし、数字の見方と立場の違いを
知らないまま始めるのはおすすめしません。
まずは気になる物件の実質利回りを、
ご自身で計算してみてください。
その一歩が、後悔しない投資につながります。
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今回は
「新築マンション供給の激減が賃貸市場に与える影響」
についてお話しします。
首都圏の新築マンション市場で、
これまでにない異変が起きています。
不動産経済研究所の予測によると、
2026年の新規供給戸数は約2万3,000戸となり、
過去50年で最も少ない水準になる見通しです。
実際、2025年の供給戸数は
すでに21,962戸となり、1973年の
調査開始以降で最少を記録しました。
業界では「新築マンション氷河期」
という言葉まで使われ始めています。
ポイント1：
首都圏新築マンションの
2026年供給戸数が過去50年最低水準になる理由
結論から言うと、原因は一時的な不況ではなく、
構造的な用地不足とコスト高騰です。
特に東京23区では、
駅近・整形地・一定規模という
「事業として成立する土地」がほぼ枯渇状態にあります。
再開発案件を除けば、まとまった用地が
市場に出ること自体が少なくなりました。
加えて、建築コストの高騰、
職人不足、省エネ・防災性能への対応コストが
積み重なり、デベロッパーは売れ残り
リスクを避けるため供給
そのものを絞る傾向を強めています。
実際、2026年上半期の供給戸数は
1万戸を割り込み、コロナ禍だった
2020年上半期（7,489戸）以来の低水準となりました。
実務的には、今後数年は新築の絶対数が
増えにくい前提で市場を見る必要があります。
ポイント2：
新築供給の減少が中古物件、
賃貸市場の需給を引き締め家賃上昇を後押しする仕組み
新築が減れば、購入検討者の一部は
必然的に中古マンションへ流れます。
この資金の還流が、中古価格を
押し上げる構造を生んでいます。
事例として、レインズ（東日本不動産流通機構）の発表では、
2026年3月度の首都圏中古マンション成約㎡単価は86.34万円となり、
71カ月連続で上昇。
1990年9月のバブル期最高値
（85.50万円/㎡）を上回りました。
東京23区に限れば136.10万円/㎡という水準です。
賃貸市場も同様の力学が働きます。
東京カンテイの調査では、
2026年1月の東京23区賃貸マンション
（築5年以内・築6〜10年帯）の募集家賃単価は
前年同月比+1.8％の5,041円/㎡となり、
4カ月連続で上昇しています。
新築を買えない・買わない層が賃貸に留まることで、
賃貸需要そのものが底上げされているのです。
実務的には、賃貸経営をしている大家は、
値上げ交渉や更新時の賃料改定を
検討しやすい局面が続くと考えられます。
ポイント3：
新築氷河期を大家目線で見ると
「既存物件の資産価値が守られやすい」という恩恵
新築供給が細ることは、
購入検討者にとっては選択肢の
減少というデメリットですが、
既存物件を保有する大家にとっては話が異なります。
新築という「代替の供給元」が細れば、
既存の賃貸物件・中古物件の希少性が相対的に高まり、
資産価値が下支えされやすくなります。
実際、東京23区の中古マンション
平均価格は2026年5月時点で70㎡換算1億2800万円台となり、
前年同月比で約27％上昇するなど、
既存ストックの評価は着実に高まっています。
実務的な注意点としては、
この恩恵は「立地」に大きく左右されるという点です。
駅近・再開発エリアといった事業性の
高い立地ほど供給減の恩恵を強く受けやすい一方、
郊外や利便性の劣るエリアでは実需層の購買力の限界から、
価格が頭打ちになる可能性もあります。
保有物件のエリア特性を冷静に見極めることが重要です。
まとめです。
新築マンション供給の「氷河期」は、
単なる一時的な現象ではなく、用地不足やコスト
高騰という構造要因に基づく長期トレンドです。
この流れは中古・賃貸市場の需給を引き締め、
既存物件を持つ大家にとっては資産価値が
守られやすい追い風となります。
ただし恩恵の大きさは立地次第で差が出るため、
自分の保有物件がどのポジションにあるかを
今一度確認し、賃料改定や資産の見直しを検討してみてください。
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