株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

2026年、不動産投資家が今すぐ知るべき3つのリスクと対策

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
「2026年の不動産投資で特に注目すべき3つのリスク」
についてお話しします。

不動産投資は「一度始めたら終わり」ではありません。

市場環境は毎年変化しており、

2026年は特に、金利・建築費・法制度という3つの側面で

投資家の判断が問われる年になっています。

今日は、これから物件を検討する方にも、

すでに保有している方にも役立つ形で、

具体的なリスクと対処法をお伝えします。

ポイント1：
金利上昇が変動金利保有者のキャッシュフローを圧迫する

結論から言うと、

変動金利でローンを組んでいる方は、

返済額の見直しに備える必要があります。

日銀は2026年6月に政策金利を
0.75%程度から1.0%程度へ引き上げました。

さらに9月にも追加利上げの観測が出ており、

金融機関の短期プライムレートも段階的に上昇しています。

変動金利は半年ごとに金利が見直され、

返済額自体の見直しは5年ごとというのが一般的な仕組みです。

つまり、金利が上がっても

すぐに返済額が跳ね上がるわけではありませんが、

「見えないところで利息負担が増えている」状態が続きます。

例えば、フルローンに近い形で
高属性物件を購入している場合、

金利が0.5%上がるだけでも、

年間のキャッシュフローが

数十万円単位で悪化するケースがあります。

対策としては、

・繰り上げ返済で元本を圧縮しておく

・借り換えで固定金利や好条件のプロパーローンを検討する

・そもそも金利上昇を織り込んだシミュレーションで物件を選ぶ

この3つを、早めに実行しておくことが重要です。

金利は「上がってから慌てる」のではなく、

「上がる前提で計算する」姿勢が

求められる局面に入っています。

ポイント2：
建築費の高騰が修繕・維持コストを押し上げる

結論として、

これから物件を購入する方も、

すでに保有している方も、

修繕費の見積もりは「数年前の感覚」

で立てるべきではありません。

建築費は2020年を基準にすると、

現在までに2〜3割程度上昇していると見られています。

背景には、木材や鋼材などの資材価格の高止まり、

人手不足による人件費の上昇、

そして円安による輸入コストの増加があります。

特に外壁や屋根、給排水設備といった

大規模修繕にかかわる工事は、

以前の見積もりをそのまま参考にすると、

想定より高額になる可能性が高いです。

例えば、築20年の木造アパートで

数年前なら300万円程度で済んでいた大規模修繕が、

現在では380万〜400万円程度に

なっているケースも珍しくありません。

対策としては、

・修繕積立の目安を、従来より2〜3割高めに設定し直す

・複数の業者から最新の見積もりを取り、価格感を更新する

・修繕を先延ばしにせず、劣化が軽いうちに手を打つ

コストが上がっている今だからこそ、

「後回し」にするほど負担が重くなる点を意識してください。

ポイント3：

サブリース更新問題と

省エネ基準義務化が物件評価を二極化させる

結論から言うと、

今後は「同じエリア・同じ築年数」の物件でも、

評価が大きく分かれる時代になります。

まず、サブリース契約は20年前後で

賃料の大幅な見直しや契約終了を

迫られるケースが増えてきています。

サブリースに頼り切っていたオーナーが、

更新のタイミングで想定外の賃料減額に

直面する例も出ています。

また、2025年4月から

新築住宅・建築物には原則すべて

省エネ基準への適合が義務化されました。

これにより、これから建てられる物件は

断熱性能や設備効率が一定水準以上で

あることが前提となります。

結果として、

省エネ基準を満たした新しい物件と、

それ以前に建てられた既存物件との間で、

資産価値や賃貸ニーズの差が広がりやすくなっています。

例えば、同じ立地条件でも、

断熱性能の低い旧耐震基準に近い物件は、

将来的に賃料competitiveness(競争力)や売却価格で

不利になる可能性があります。

対策としては、

・サブリース契約の更新条件を

早めに確認し、自主管理も視野に入れる

・既存物件はリノベーションで

省エネ性能を後から補う選択肢を検討する

・新規購入時は省エネ性能を評価項目に加える

「立地さえ良ければ大丈夫」という考え方は、

今後は通用しにくくなっていくと考えられます。

まとめです。

2026年の不動産投資において注目すべきリスクは、

金利上昇によるキャッシュフロー圧迫、

建築費高騰による修繕コストの増加、

そして法制度変化による物件評価の二極化です。

どれも「知っているかどうか」で

対応のスピードが大きく変わるテーマです。

ご自身の物件やこれから検討する物件について、

今のうちに数字を見直し、

変化に強い投資判断をしていきましょう。

株式会社Multiface公式HP

https://www.multiface.tokyo/

FACEBOOK

https://www.facebook.com/syun0328

アメーバブログ

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

note

https://note.com/multiface_01

FC2

https://multiface.blog.fc2.com/

Seesaa

https://multiface.seesaa.net/

忍者ブログ

https://multiface.blog.shinobi.jp/

はてな

https://multiface.hatenablog.com/

ウォンデットリー

https://www.wantedly.com/id/multiface_tokyo

PR

なぜ今「女性大家」が増えているのか？女性ならではの強みと注意点

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「女性の不動産投資」についてお話しします。

ここ最近、女性投資家が増えてきています。

「なぜ今、女性の不動産投資家が

増えているのか」

「女性ならではの強みは何か」

「注意すべき点はどこにあるのか」

今回はこの3つの視点から

お伝えしていきます。

ポイント1：女性投資家が増加している背景

結論から言うと、

女性の不動産投資が増えている背景には

「老後の経済的自立」

「相続対策」

「副収入ニーズ」

という3つの現実的な理由があります。

かつては投資というと

男性が中心という印象が

強かったかもしれません。

しかし、女性の社会進出が進み

自分名義で使えるお金を持つ女性が

増えてきました。

平均寿命の長さから、

老後を自分の力で支える必要性を

感じる女性も少なくありません。

また、実家の土地や収益物件を

将来相続する予定がある方が、

早めに知識をつけておきたいと

相談に来られるケースも

増えています。

私のお客様でも、

「夫に任せきりにせず、

自分でも理解しておきたい」という理由で

相談に来られる方が目立つようになりました。

不動産投資は、

株式投資などと違って

日々の値動きを追う必要がなく、

本業や家庭と両立しながら

取り組みやすいという点も、

女性から支持される理由の

一つだと感じています。

ポイント2：
女性ならではの強みが管理で活きる

結論として、

女性の「観察力」「共感力」

「ターゲット設定のセンス」は、

賃貸経営、特に入居者管理において

大きな武器になります。

賃貸経営の本質は、

突き詰めると「人」への配慮です。

物件の設備や間取りだけでなく、

「この部屋に住む人は

どんな生活をしているか」

を具体的にイメージできる方は、

空室対策でも成果を出しやすい

傾向があります。

例えば、単身女性向けの物件で

あれば、防犯性や宅配ボックスの有無、

洗面台の使いやすさなど、

女性目線でしか気づけない

改善点が数多くあります。

私が担当した女性オーナー様は、

入居者からのちょっとした

問い合わせにも丁寧に対応され、

結果として入居者満足度が高く、

長期入居につながっているケースを

何度も見てきました。

「細やかな気配り」は

決して弱みではなく、

賃貸経営においては

むしろ強力な差別化要因に

なり得るのです。

ポイント3：

業者選び・情報収集で気をつけたいこと

結論として、

女性が不動産投資を始める際は

「業者との距離感」

「情報の取り方」

「相談相手の選び方」

の3点に、特に注意が

必要だと考えています。

理由は、残念ながら一部の業者が

「女性は知識が少ないだろう」

という前提で強引な営業や

不利な条件の提案を

行うケースが実際にあるからです。

例えば、

「今日契約しないと

この価格では買えません」

といった急かす営業トークには、

一度立ち止まる姿勢が大切です。

信頼できる業者を見極めるには、

複数の会社から話を聞いて条件を比較すること、

メリットだけでなくリスクもきちんと説明してくれるか

を確認することこの2点をぜひ

実践していただきたいです。

また、SNSや口コミだけを

鵜呑みにせず実質利回りベースで

収支をシミュレーションできる

相談相手を持つことも

安心して投資を続けるための

重要なポイントになります。

まとめです。

女性の不動産投資が増えている背景には、

老後の経済的自立や相続対策といった

切実なニーズがあります。

そして女性ならではの観察力や

共感力は、賃貸経営において

確かな強みになります。

一方で、業者選びや情報収集では

慎重さも必要です。

信頼できるパートナーを見つけ、

ご自身のペースで一歩を踏み出していただければと

思います。

株式会社Multiface公式HP

https://www.multiface.tokyo/

FACEBOOK

https://www.facebook.com/syun0328

アメーバブログ

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

note

https://note.com/multiface_01

FC2

https://multiface.blog.fc2.com/

Seesaa

https://multiface.seesaa.net/

忍者ブログ

https://multiface.blog.shinobi.jp/

はてな

https://multiface.hatenablog.com/

ウォンデットリー

https://www.wantedly.com/id/multiface_tokyo

不動産投資で成功する人の共通点とは？数字・謙虚さ・長期思考の3つのマインドセット

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
不動産投資の成功者に共通するマインドセット
についてお話しします。

不動産投資で長く成果を
出し続けている方にはいくつか共通点があります。

物件の質や立地ももちろん大切ですが、
それ以上に「どう考え、どう判断するか」
という思考の土台が、最終的な差を生みます。

今回は、私がこれまで多くの投資家の方と
接する中で気づいた、3つの共通する
マインドセットをお伝えします。

ポイント1：
感覚ではなく「数字で経営する」習慣

成功している投資家に共通するのは、
毎月の収支を感覚ではなく数字で把握している点です。

家賃収入、空室率、修繕費、返済比率。
これらを毎月確認する習慣があると、
異変にいち早く気づけます。

例えば、ある入居者が退去した際も、
空室率の推移データがあれば、
「一時的な変動か、エリア全体の需要低下か」を
冷静に判断できます。

感覚だけに頼っていると、
こうした兆候を見逃し、
対応が後手に回ってしまいます。

まずは毎月10分でも、収支を数字で
振り返る時間を作ることから始めてみてください。

ポイント2：
「失敗しない」ではなく「失敗を想定する」謙虚さ

成功者ほど「自分は絶対に失敗しない」
とは考えていません。

むしろ「どこかで想定外は起こる」
という前提で、設計段階からリスクを織り込んでいます。

例えば、空室が3ヶ月続いても
返済に耐えられる資金計画にしておく。

金利上昇のシナリオもあらかじめシミュレーションしておく。

こうした謙虚さは、いざという時の対応力に直結します。

過信は判断を鈍らせますが、
失敗を想定した設計は、むしろ
安心して投資を続けるための土台になります。

物件購入前に「最悪のケース」を
一度書き出してみることをおすすめします。

ポイント3：
短期の利益より「再現性のある長期戦略」を優先する

目先の利回りの高さだけで
物件を選ぶ方もいますが、成功者は再現性、
つまり「同じやり方を繰り返しても成果が出るかどうか」
を重視します。

一時的に高い利益が出ても、
その仕組みが特殊な条件に依存していれば、
次の物件では通用しません。

逆に、堅実な融資戦略や管理体制を
積み上げている人は、1棟目より2棟目、
2棟目より3棟目と、着実に規模を拡大できます。

この差は1年や2年では見えにくいですが、
10年という単位で見ると圧倒的な違いになります。

今の判断が「再現できるかどうか」を、
ぜひ一度立ち止まって考えてみてください。

まとめです。

数字で経営し、失敗を想定して
謙虚に設計し、再現性のある長期戦略を選ぶ。

この3つは、特別な才能ではなく、
誰でも今日から意識できる習慣です。

小さな一歩からで構いません。

まずは今月の収支を、
数字で振り返ることから始めてみましょう。

株式会社Multiface公式HP

https://www.multiface.tokyo/

FACEBOOK

https://www.facebook.com/syun0328

アメーバブログ

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

note

https://note.com/multiface_01

FC2

https://multiface.blog.fc2.com/

Seesaa

https://multiface.seesaa.net/

忍者ブログ

https://multiface.blog.shinobi.jp/

はてな

https://multiface.hatenablog.com/

ウォンデットリー

https://www.wantedly.com/id/multiface_tokyo

不動産投資の失敗を防ぐ「第三者チェック」とは？契約前に相談すべき専門家3選

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
「不動産投資の失敗を防ぐ第三者チェック」
についてお話しします。

不動産投資で失敗する人の多くは、
実は物件そのものの問題よりも、
契約前の確認不足が原因になっています。

自分一人の判断だけで契約を進めてしまい、
後から「知っていれば防げた」という
トラブルに直面するケースを、
私はこれまで何度も見てきました。

今日は、契約前に相談すべき3人の専門家について、
それぞれの役割と活用のポイントをお伝えします。

ポイント1：宅地建物取引士（宅建士）

結論から言うと、重要事項説明は
「聞くだけ」で終わらせず、疑問点を
その場で質問することが重要です。

なぜなら、重要事項説明書には物件の
権利関係、法令上の制限、インフラ状況など、
契約後には取り返しのつかない情報が詰まっているからです。

簡単にいうと重要事項説明は商品説明です。

たとえば、再建築不可物件や、
私道の通行・掘削承諾が取れていない土地などは、
説明書の中に記載があっても、専門用語のまま
読み流してしまうと見落としがちです。

以前、あるオーナー様が重要事項説明の際に
「この私道部分の権利関係はどうなっていますか」と
一言質問したことで、将来的な建て替え時の
トラブルリスクが事前に判明したケースがありました。

説明を受ける側も、わからない言葉は
その場で質問する姿勢を持つことが、
見落としを防ぐ一番の近道です。

ポイント2：税理士

結論として、税理士には契約前、
できれば物件選定の段階から相談するのが理想です。

というのも、不動産投資の税務は
「購入後」にはもう手の打ちようがない
判断が多く含まれているからです。

たとえば、個人と法人のどちらで
購入するか、減価償却の取り方をどうするか、
といった選択は、購入時点でほぼ決まってしまいます。

購入後に「法人化しておけばよかった」と
気づいても、物件を一度売却して買い直すような
大きなコストがかからない限り方針転換は簡単ではありません。

また、収支シミュレーションの段階で
納税額を織り込んでいなかったために、
想定していたキャッシュフローが税金で
目減りしてしまうという相談も少なくありません。

購入前の税理士相談は「節税」よりもむしろ
「想定外を減らす」ためのものだと捉えると、
活用しやすくなると思います。

ポイント3：
弁護士と司法書士、
ファイナンシャルプランナー

結論として、この3者は役割がまったく異なるため、
相談内容によって使い分ける必要があります。

弁護士に相談すべきなのは、
契約書の特約条項に不利な内容がないか確認したいときや、
既に売主・仲介業者とのトラブルが発生しているケースです。

一方、司法書士は主に登記手続きの専門家であり、
所有権移転や抵当権設定など、契約が成立した後の実務を担います。

ファイナンシャルプランナーは、
ローンの組み方や生涯収支など、
投資全体のライフプラン設計に関わる相談相手です。

たとえば「契約条件に納得がいかない」
という相談は弁護士、

「名義や登記をどうするか」は司法書士、

「今後何年で完済を目指すべきか」は
ファイナンシャルプランナーというように、

悩みの性質によって
相談先を切り分けることが大切です。

3者の役割を混同してしまうと、
本来相談すべき専門家にたどり着けないまま
不安だけが残ってしまうので、この違いは
早めに理解しておくことをおすすめします。