不動産投資で儲からない理由はこれ｜キャッシュフローを悪化させる5つの落とし穴

株式会社Multiface代表の五反田です。

今日は、不動産投資初心者が特に陥りやすい

「5つの落とし穴」について、

私自身の経験も交えながら解説します。

不動産投資には、、

安定収入

節税

資産形成

といった魅力がありますが、その裏では

「気づけば赤字」「思ったほど儲からない」

という相談も非常に多く寄せられます。

キャッシュフローがマイナスに

陥る要因を正しく理解し、回避策を

知っておくことで投資の成功確率は大きく高まります。

① 「売れ筋物件」セールストークに飛びつく罠

営業マンがよく使う

「希少物件」「都心でレア」「今だけ特別価格」

という言葉に魅力を感じ、

そのまま購入してしまうケースは少なくありません。

しかし実際には、

築古で修繕費が高い

利回りの数字が実態と合わない

思ったほど手残りが出ない

という失敗につながることも多いです。

▼回避策

「レア」「希少」という言葉に惑わされない

必ず第三者の意見・査定を取り入れる

中立な専門家や経験者に収益性を検証してもらう

② “将来性”だけで買ってしまう危険性

「再開発で資産価値が上がります」

「今後人口が増えるエリアです」

このような“未来への期待”で判断するのは非常に危険です。

思惑が外れれば、

空室リスクの増加

資産価値の下落

キャッシュフローの悪化

といった大きな損失につながります。

▼回避策

未来ではなく「今の数字」で判断する

すでに収益性が確保されている物件を選ぶ

客観的に説明できる根拠を持つ

③ 空室リスクを甘く見る

「駅近だから埋まるはず」

と安易に考えた結果、数ヶ月空室が続き、

ローン返済だけが重くのしかかることはよくあります。

空室は1ヶ月発生するだけでも

年間キャッシュフローに大きな影響を

与えるため最も軽視してはいけないポイントです。

▼回避策

シミュレーションでは

空室率10〜15%を織り込む

客付けに強い管理会社を選ぶ

募集戦略（賃料設定・初期費用・広告費）を把握する

④ 投資目的が途中でブレてしまう

最初は「安定収入」が目的だったのに、

「一棟ものが安かったから」という“お得感”で

路線変更してしまう人は多いです。

目的がブレると、

維持費が想定より増える

手間やリスクが増大する

キャッシュフローが悪化する

という結果になりがちです。

▼回避策

目的（CF重視・節税・長期保有など）を明確に

目的とズレる物件は買わない

必ず「なぜ買うのか」を説明できる状態にする

⑤ 節税目的だけで購入する危険性

「節税になりますよ」という

営業トークで購入し翌年以降の税額が増えて

キャッシュフローが悪化するケースは非常に多いです。

節税“だけ”を目的にした投資は、長期的には必ず失敗します。

▼回避策

節税ではなく「利益が出るか」で判断する

不動産所得の仕組みを理解する

収支シミュレーションは複数年で確認する

まとめです。

不動産投資の失敗は

“判断基準”を整えるだけで防げる

不動産投資で失敗する多くの原因は、

情報不足と感情的な判断です。

キャッシュフローを

安定させるために次の3つを徹底しましょう。

◆不動産投資成功の3つのポイント

中立な情報を得ること

感情ではなく数字で判断すること

投資目的をブレさせないこと

家賃収入や節税効果だけに惑わされず、

「自分の理想の資産形成につながるか」

を軸に判断するのが、最も失敗しない投資法です。

今後も、不動産投資に

役立つ実践的な情報を発信していきます。

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