株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

PR

【完全ロードマップ】副業から脱サラへ。不動産投資で安定収入を作る6つの戦略

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「副業から脱サラへ。

不動産投資で安定収入を作るロードマップ」

について、私自身の

実体験をもとに解説します。

一つずつ解説します。

ステップ①：自己投資で「判断力」を身につける

「営業マンに任せておけば安心」

そう思っていると、

痛い目を見る可能性があります。

不動産投資は情報格差の世界です。

知識がないまま購入すると、

・相場より割高な物件

・利回りが成り立たない物件

・出口戦略が弱い物件

を掴まされるリスクがあります。

まずは書籍やセミナー、

実践者の発信などから学び、

自分で判断できる力を

身につけることが最優先です。

脱サラを目指すなら、

ここへの投資は絶対に惜しまないでください。

ステップ②：資金を着実に準備する

「自己資金ゼロでも始められる」

こうした言葉を鵜呑みにするのは危険です。

実際には、

・頭金

・諸費用

・リフォーム費用

・突発的な修繕費

など、必ず現金が必要になります。

物件規模にもよりますが、

最低でも100万〜300万円程度の

自己資金は準備しておきたいところです。

資金があることで、

・融資交渉が有利になる

・チャンス物件をすぐ買える

・精神的に余裕を持てる

というメリットもあります。

ステップ③：銀行融資を理解する

不動産投資は「融資ビジネス」です。

銀行ごとに、

・評価基準

・金利

・融資期間

・積算評価の考え方

はまったく異なります。

年収や勤務先、物件の立地、

構造によっても結果は変わります。

「業者がやってくれる」ではなく、

自ら銀行戦略を立てる意識を持ちましょう。

複数の金融機関にアプローチし、

自分に合った融資条件を見つけることが重要です。

ステップ④：不動産業界の構造を理解する

不動産投資は「物件を買って終わり」ではありません。

本質は、

物件を運営し、

家賃収入を得続けるビジネスです。

そのためには、

・賃貸管理の仕組み

・空室対策

・修繕計画

・収支シミュレーション

を理解する必要があります。

“買う力”だけでなく、

“運営する力”が脱サラのカギです。

続く

サブリース契約の不動産投資は何もしなくても儲かるの？サブリースの光と影をプロが徹底解説！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「サブリース契約の不動産投資は

何もしなくても儲かるの？」

というテーマでお話しします。

「サブリース契約なら

何もしなくても安定収入が入る」と

聞いたことはありませんか？

サブリース（＝一括借上げ）とは、

不動産会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、

入居者へ転貸する仕組みです。

オーナーは直接入居者と契約せず、

サブリース会社から「保証家賃」を受け取ります。

一見すると“空室ゼロの安心投資”に

見えますが、実際はメリットと

同時にリスクも存在します。

サブリース契約のメリット

① 空室リスクを軽減できる

最大のメリットは「家賃保証」です。

入居者がいなくても、

契約上定められた保証家賃が支払われます。

特に、以下のような方には安心材料になります。

・本業が忙しい会社員オーナー

・初めての不動産投資で不安が大きい方

・地方物件で空室リスクを抑えたい方

収入のブレを抑えられるため、

キャッシュフロー計画が立てやすくなります。

② 管理業務を丸ごと任せられる

サブリース会社が以下を代行します。

・入居者募集

・賃貸契約手続き

・家賃回収

・クレーム対応

・退去手続き

・修繕手配

時間を取られたくない方にとっては、

大きなメリットです。

「本業に集中しながら資産形成したい」

という方には相性が良い仕組みです。

サブリース契約の注意点（デメリット）

① 家賃は“永遠に固定”ではない

ここが一番誤解されやすいポイントです。

多くの契約では、

おおよそ2年ごとに家賃見直し条項があります。

市況悪化や空室率上昇を理由に、

保証家賃が減額されるケースは珍しくありません。

「ずっと同じ家賃が保証される」

という認識は危険です。

② 解約時に違約金が発生することがある

契約期間中にオーナー都合で

解約する場合4〜6ヶ月分の家賃相当額の

違約金が発生するケースもあります。

これは売却時に大きな障害になる可能性があります。

出口戦略（売却）を考えている

投資家は、特に注意が必要です。

③ 業者の信用力が極めて重要

サブリース会社が倒産すれば、

・家賃未払い

・契約解除

・入居者対応の混乱

といったリスクが発生します。

契約内容以上に「会社の財務体質」

「実績」「評判」が重要です。

契約前に必ず確認すべきチェックポイント

契約書で必ず確認すべき項目は以下です。

・免責期間の有無

└契約開始直後に家賃が入らない期間がないか。

・家賃見直しのルール

└減額条件は明確か。

・解約条項と違約金

└オーナー側からの解約条件はどうなっているか。

・修繕・原状回復費の負担割合

└想定外のコストを負わない設計になっているか。

契約は「雰囲気」ではなく、

必ず書面で判断してください。

サブリースはどんな人に向いている？

向いている人：

・手間をかけず安定収入を得たい

・多少利回りが下がっても安心を重視したい

・本業が忙しく管理ができない

向いていない人：

・高利回りを追求したい

・将来売却益（キャピタルゲイン）を狙いたい

・自主管理で利益最大化したい

まとめです。

サブリースは“万能”ではないということです。

サブリース契約は、

・空室リスク対策

・管理効率化

には有効です。

しかし、

・家賃減額リスク

・違約金

・業者倒産リスク

を理解せずに契約すると、

想定外の損失につながります。

「安心」と「収益性」はトレードオフです。

必ず契約内容と出口戦略まで

考えた上で判断しましょう。

今後も、不動産投資家としての

実体験をもとに初心者の方でも理解できる形で

リアルな情報を発信していきます。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

家賃年収1000万円を目指すなら最初はこれ！築古木造アパートをすすめる5つの理由

株式会社Multiface代表の五反田です。

本記事では、不動産投資初心者、

特に30代会社員の方が失敗しにくい物件選びとして、

なぜ築古木造アパートをおすすめするのかを具体的に解説します。

なぜ最初は築古木造アパートなのか？5つの理由

① 空室リスクを分散でき、収益が安定しやすい

ワンルーム区分マンションの場合、

1室空室になると家賃収入はゼロになります。

一方、1棟アパート（4部屋以上）であれば、

空室が出ても収入が完全に止まることはありません。

私が最初に購入した木造アパートは

5部屋中2部屋が空室でした。

それでも、

家賃4万円 × 3部屋＝月12万円の収入

が入っていました。

複数戸あることで、

・賃料が多少下がっても致命傷にならない

・1〜2部屋空室でも持ちこたえられる

というリスク分散効果があります。

※最低でも4部屋以上ある物件を

目安にすると安定性が高まると個人的に思います。

② 数百万円〜2000万円前後で始められる

RCマンション1棟は高額になりやすく、

初心者にはハードルが高いです。

一方、築古木造アパートであれば、

価格帯：数百万円〜2000万円前後

自己資金も比較的少額でスタート可能

修繕費や固定資産税もRCより抑えやすい

という特徴があります。

最初から高額物件に挑戦するよりも、

まずは扱いやすい規模で経験を積むことが重要です。

③ 表面利回り10〜20％も狙える

築古木造アパートは、

エリアや仕入れ次第で

表面利回り10％〜20％

が見込めるケースもあります。

特に関東圏など、自分がすぐに動ける

距離で探すのがおすすめです。

現地確認や管理会社との

やり取りがしやすくなります。

また、

安く仕入れる

物件力を高める

賃貸も売却もコントロールする

という「攻めと守り」を両立できるのも魅力です。

④ リフォームで物件力を高められる（差別化しやすい）

築古物件は、手を入れることで

大きく価値を高められます。

例えば、

モニターホン設置

シングルレバー水栓

追い焚き機能追加

ペット可物件に変更

など、比較的低コストでも競争力を上げられます。

判断基準はシンプルです。

「自分が住みたいと思えるかどうか」

さらに、プロパンガス会社の切り替えによって、

エアコン設置

給湯器交換

設備グレードアップ

などのサポートを受けられるケースもあります。

ただし注意点もあります。

築古物件では、

屋根の雨漏り

シロアリ被害

外壁補修・塗装

など、想定外の修繕費が

かかる可能性もあるため購入前の調査は必須です。

⑤ 銀行融資が活用できる（レバレッジがかかる）

「築古だと融資が出ないのでは？」と

心配される方もいます。

実際には、築20〜30年の木造でも

融資を受けられるケースはあります。

金融機関が見るポイントは大きく2つ。

■ 個人の属性

年齢

勤務先

勤務年数

年収

借入状況

金融事故歴

■ 物件の収益力

立地

築年数

間取り

賃料水準

価格とのバランス

銀行融資を活用することで、

自己資金の何倍もの物件を取得できます。

つまり、

他人資本で物件を購入し、

家賃収入でローンを返済する

これが不動産投資の最大の強みです。

本日のまとめです。

まずは「小さく始めて、経験を積む」

不動産投資で成功している大家さんの多くは、

最初は小さな1棟からスタートしています。

私自身も、木造1棟アパートから始めました。

先生に勧められたその選択が、今につながっています。

いきなり大きく勝とうとせず、

負けにくい投資を心がける

まずは1棟で実践する

経験を積みながら拡大する

これが堅実な成長ルートです。

物件選び以上に大切なのは、「動機」です。

経済的自由を手に入れたい

時間的余裕を持ちたい

家族との時間を増やしたい

将来に対する不安を減らしたい

その想いが明確であれば、

多少の壁は乗り越えられます。

改めて、

「なぜ自分は不動産投資をやりたいのか？」

ぜひ一度、考えてみてください。

今後も、実践に基づいた具体的な

情報を発信していきます。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

不動産投資初心者がやるべき物件探しの具体策｜業者任せが危険な理由とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、不動産投資初心者の方に向けて

「掘り出し物件に出会うための具体的な方法」

について解説します。

結論から言うと、

最初のうちは“自分の目で

徹底的に探す”しかありません。

体感ですが、「これは買いだ」と思える物件は

1000件に2〜3件程度。

だからこそ、焦らず・諦めず・淡々と

探し続ける姿勢が成功のカギになります。

なぜ初心者が「業者任せ」にすると失敗しやすいのか？

不動産投資初心者の多くは、

「良い物件を紹介してもらえれば…」

と考えがちです。

しかし、これは大きな落とし穴です。

理由① 優良物件は実績のある投資家に優先される

不動産会社は、過去に何度も

購入している投資家を優先します。

信頼関係ができていない初心者に、

最初から好条件の物件が回ることはほぼありません。

理由② 業者は“確実に買う人”を優先する

現金や融資承認がスムーズな常連投資家は、

スピード決済が可能です。

業者から見れば、

「確実に買ってくれる人」が最優先になります。

理由③ 業者の利益と投資家の利益は一致しない

業者にとっての目的は「売却」。

投資家にとっての目的は「利益」。

“売りたい物件＝良い物件”とは限らない

という前提を忘れてはいけません。

だからこそ、

自分で判断できる力を

身につけることが重要なのです。

最初から完璧な物件は存在しません。

大切なのは、

・将来性があるか

・改善余地があるか

・育てれば価値が上がるか

という視点です。

【実体験】全室空室・雨漏り・

白蟻物件を再生させた話

私は過去に千葉県で、

・全室空室

・雨漏りあり

・白蟻被害あり

という、誰も手を出さない物件を購入しました。

室内はボロボロ。

普通なら敬遠される物件です。

しかし、私は次の点を重視しました。

購入判断のポイント

・土地値で見れば割安だった

・リフォーム費用を事前に精査できた

・満室想定で利回り12％が見込めた

リフォーム業者と綿密に打ち合わせを行い、

収支計画を徹底的にシミュレーション。

結果、満室稼働を達成し、最終的には売却済みです。

この経験から学んだのは、

「ボロい＝ダメ物件」ではない

「改善余地がある＝チャンス」

ということです。

優良物件を見つけるための具体的ステップ

では、実際にどう探すのか。

私が初心者時代に徹底していた方法を紹介します。

① 毎日ポータルサイトをチェックする

代表的なサイト：

楽待

健美家

これらを毎日見ることが大前提です。

物件は“待っていても”出会えません。

② 条件を明確に絞る

初心者時代、私が設定していた条件は以下です。

項目条件

エリア土地勘がある地域

築年数 30年以内

種類木造アパート一棟

想定利回り 12％以上

特に築古木造アパートは、

・購入価格が安い

・利回りが出やすい

・修繕コストをコントロールしやすい

という理由から、初心者に適しています。

※現在は都心RC中心の

投資戦略ですが、初心者時代は

この戦略で拡大しました。

③ 数字で判断するクセをつける

・表面利回りだけで判断しない

・修繕費込みの実質利回りを見る

・出口戦略（売却価格）を考える

感覚ではなく、必ず数字で判断すること。

これが「掘り出し物件」に出会える確率を高めます。

まとめです。

初心者が掘り出し物件に出会うための3原則

完璧を求めず“磨けば光る物件”を探す

業者任せにせず、自分の目で徹底的に見る

数字で判断し、改善余地を見抜く

この3つを徹底すれば、

“超優良物件”に出会える確率は確実に上がります。

不動産投資は情報戦であり、継続戦です。

焦らず、腐らず、淡々と。

それが最短ルートです。

今後もリアルな投資実体験を発信していきますので、

ぜひSNSのフォローや読者登録をお願いいたします。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー