株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル
はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『【初心者向け】
不動産投資初心者にありがちな失敗３選』
です。
結論から言うと・・・
不動産投資にも当然リスクや失敗があります。
失敗事例を確認し、知っておくことで防げるものが
多くなります。
１つずつ解説します。
【不動産投資初心者にありがちな失敗】
①十分な資金がないのに始める
年収500万円、貯金ほとんどなし。
このような状況の人は、
不動産投資を初めても失敗します。
不動産を購入するには、多くの資金が必要です。
ローンを組んで初期費用を抑えて始めることは
できます。
しかし、融資を活用しても物件価格の1～3割ほどは
自己資金として、最初に用意が必要です。
また、物件の資金以外にも、
登記費用や仲介手数料などの出費があります。
ある程度は自己資金も必要だと考えましょう。
②自分で判断せずに管理会社や不動産業者の
意見を鵜呑みにする
不動産業者の中には、都合のいいことを強調し、
不都合な事実は言わないところも存在します。
特に初心者だとターゲットにされてしまう
可能性が高くなります。
例えば
・新開発の需要が見込めるエリアと言われ
物件を購入したが、新開発が中止となり
空室が埋まらない
・営業マンの話を全て信じて物件を購入したら、
適正外の家賃設定になっていて、入居者が集まらない
不動産投資は、自分で判断し
責任を持つことが大切です。
管理会社、不動産会社、知人など、
他の人から話を聞くのは大切ですが
全てを鵜呑みにせず、自分で考えて
判断するようにしましょう。
初心者であってもそうでなくても、
疑問や不安は必ず解消して進みましょう。
③自分に適さない物件を購入してしまう
不動産投資で大事なのは、明確な目的を決め、
実行していくことです。
目的や計画に合った物件を購入しましょう。
失敗例
・年間80万円の利益を目的としていたが、
予想していなかった競合物件が新しくいくつもでき、
家賃を値下げしないと売れず、利益が減った。
・節税効果のために始めたのに、
新築ワンルーム投資を選び、減価償却費で
思ったほど効果が出なかった。
・老後の年金代わりを目的としていたが、
価格が安いという理由だけで購入してしまい、
立地の悪さから空室率が高くなり、失敗した。
今回のまとめになります。
不動産投資はリスクや失敗はつきものです。
特に初心者の方は知らないと気づかないうちに
問題が大きくなってしまうこともあります。
今回、紹介した意外にもたくさんあります。
知っているか、知らないかでは全然違いますので
少しずつ勉強していきましょう。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『物件購入の基本的な流れ』
です。
結論から言うと・・・
基本的な物件購入の流れを解説します。
項目ごとの細かいことについては、
別の記事でも解説します。
まずは大まかな流れを理解しましょう。
１、情報収集
物件を購入する際には、
まず自分の希望条件（地域、予算、間取りなど）を明確にし、
インターネットや不動産会社を通じて情報を収集します。
２、問い合わせ・物件見学
気になる物件が見つかったら、
不動産会社に問い合わせを行い、実際に物件の見学をします。
見学によって物件の状態や周辺環境を確認することが重要です。
３、購入申し込み
希望する物件が決まったら、売主に「購入申し込み」を行います。
この申し込みには、購入の意志を示すための書類が必要です。
４、住宅ローン事前審査
購入申し込みが受理されると、
住宅ローンの事前審査を受けることが一般的です。
これにより、購入資金の確保が確認されます。
５、重要事項説明
購入申し込みの後、売主から「重要事項説明」が行われます。
この説明では、物件の仕様や権利関係について詳しく説明されます。
６、売買契約の締結
重要事項説明が終わった後、売買契約を結びます。
この契約には、物件の価格や引き渡し条件などが明記されます。
７、住宅ローン本審査
契約後、住宅ローンの本審査を受けます。
審査が通れば、ローンの実行が行われ、
物件の代金が支払われます。
８、物件の決済・引き渡し
代金支払いが完了した後、物件の引き渡しが行われます。
これにより、正式に物件の所有権が移転します。
今回のまとめになります。
この流れを理解しておくことで、
物件購入がスムーズに進みます。
項目別の詳しいことは、別記事でも解説しています。
今後も正しく不動産投資をするための
有益な情報を発信していきます。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『投資家を騙して稼ぐ、悪徳不動産業者の闇を暴露』
です。
結論から言うと
不動産業界の闇についてお話しします。
不動産投資家を騙して生きている悪徳不動産業者が
いなくならないのが現状です。
問題が多いサブリース問題を中心に、解説していきます。
【サブリースとは】
サブリースとは、管理会社がオーナーから
一括で物件を借り上げ、借り上げた物件を
入居者に転貸することです。
よって、入居者にとっての貸主は、管理会社であり
家賃収入も管理会社側に入ります。
オーナー側の収入は、予め契約時に
家賃の何割を保証するのかを決め、
管理会社からオーナーへ支払われます。
そして、入居者から支払われる
家賃収入から上記の保証賃料を
差し引いた金額がサブリース手数料であり、
サブリース業者である
管理会社の収益となります。
空室リスクを減らすことにより
安定した経営を実現するための
管理サービスといえます。
サブリースのよくあるトラブルの事例と
回避策についてお話しします。
よくあるトラブル①
【勧誘に関するトラブル】
新築をしようと考えているときにサブリース会社から
「契約期間中の家賃は一切下がらないから安心です」と
しつこく勧誘されるケースです。
家賃保証型サブリースは
必ずしも同額の家賃を保証するわけではありません。
将来的に減額される可能性が高いです。
誤った知識や理解で契約をしないように注意しましょう。
よくあるトラブル②
【解約できないトラブル】
サブリース会社は、オーナーにとって
借地借家法上の借主にあたります。
正当な理由がなければ契約は解除できません。
サブリース業者からすると、
満室稼働している物件であれば
サブリース契約を持続させた方が儲かります。
そのため、オーナー都合では解約できない
契約になっている業者も中にはあります。
契約する際には、途中解約が可能であるか
を必ず確認しましょう。
よくあるトラブル③
【免責期間に関するトラブル】
一般的なサブリース契約では、
募集から入居者が決まるまでの
１ヶ月〜3ヶ月ほどの期間が免責期間となっています。
しかし、業者によっては退去の度に
免責期間が発生する契約内容になっている業者も存在します。
契約の際に、免責期間に関する
内容もしっかりと把握しておきましょう。
今回のまとめになります。
サブリースは空室リスクを減らすことにより
安定した経営を実現するためのものです。
メリットは大きいものの
確認不足や知識不足による
トラブルが多いのも現状です。
契約前に必ず基本的な知識は知っておくこと、
疑問点は契約前に確認することで
防げるものがほとんどです。
悪徳業者に騙されないようにしましょう。
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②失敗例
不動産投資における失敗の定義は
「トータルで赤字になること」です。
２つの失敗例を紹介します。
・不動産会社の言うことを鵜呑み
不動産会社の営業マンから
「都心で簡単に手に入らない
良質物件が売りに出た」と言われ購入しました。
慌てて購入しましたが、
やはり懸念していた築年数が古いことから
修繕費が高くかかり
収益はほとんど残りませんでした。
良質物件が売りに出ている場合は
何か必ずデメリットもあります。
情報を鵜呑みにせずに、
冷静に判断することが重要です。
・節税しようとして失敗
節税というキーワードに魅力を感じて
都内の区分マンションの不動産投資を始めました。
初年度に所得税の還付を受けたものの、
翌年からは不動産所得分も納税することになり
知りませんでした。
不動産投資で「節税」可能なことは
事実です。
しかしその仕組みを理解せず始めてしまうと
失敗につながります。
節税につながる条件を満たすことや
節税を目的とした不動産の選び方にも
工夫が必要となります。
③リスク
不動産も投資なので
もちろんリスクもあります。
３つのリスクを紹介します。
・空室リスク
不動産投資は入居者から家賃収入を得ることで
利益を出す仕組みのため
その入居者がいなくては利益になりません。
空室が長期間埋まらなくても
建物の維持管理費や融資の返済は止まりません。
空室が長期間埋まらなければ、
儲けを出すどころかむしろ負債を追ってしまいます。
・家賃滞納リスク
入居者がいたとしてもその入居者が賃料を支払わない
ケースもあります。
空室は埋めることができれば解決できますが、
滞納の場合は問題のある入居者に対処する必要が
あるため、より問題は複雑です。
対策としては
入居者に保証会社加入をしていただくことで
解決できます。
・天災のリスク
地震や台風などの天災で物件に被害が出る
ことも考えられます。
回避策として、火災保険や地震保険などに
加入をしておくことがおすすめです。
ただし、保険を充実させすぎると
その分、ランニングコストもかかります。
過去の災害状況などを調べた上で
保障内容をを決め、
長期的な運営を心掛けましょう。
今回のまとめになります。
大きく３つの落とし穴を解説しました。
・詐欺
・失敗
・リスク
不動産投資ももちろんメリットは大きいですが、
当然デメリット、リスクもあります。
デメリットやリスクを理解しないで
始めてしまうと、悪徳業者に
騙されるリスクも高くなります。
不動産投資に重要なのは、
デメリットを理解し、コストと利益を
しっかり判断できるかどうかです。
デメリットの多くは適切な対策を
適切に行うことで回避・軽減できます。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資で注意すべき落とし穴』
です。
結論から言うと・・・
大きく３つの落とし穴があります。
・詐欺
・失敗
・リスク
１つずつ解説します。
①詐欺
特に初心者や鵜呑みにしやすい方は
注意が必要です。
主に５種類の詐欺があります。
・入居状況詐欺
実際には空室が多い物件なのに、
サクラや身内を住まわせて居住者が
いるように装う詐欺のことです。
実際には入居者はいないので、
家賃収入は入りません。
入居者からの家賃収入の偽造証明書や
偽造領収書を提供し、
家賃収入があるかのように
見せかけています。
こうした被害に遭わないためには、
レントロールで各部屋の契約時期を確認し
物件の所有者や入居者情報を照会すること
が大切です。
・手付金詐欺
支払った手付金を持ち逃げされ、
実際の物件は手に入らないという
詐欺のことです。
「優良物件だから早めに手付金を
払ってキープしておいたほうが良い」と
説明された時は注意が必要です。
また、1つの物件に対し複数の契約を
取りつけ、各契約者に手付金を支払わせてから
手付金を持ち逃げし、連絡が取れなくなる
というケースもあります。
被害に遭わないために、
慎重な行動と正確な情報の把握が不可欠です。
また、手付金の目安金額は売却代金の約10％です。
もし契約相手が不動産会社の場合は、
手付金の上限が20％までと決まっています。
そのため、20%を超える金額を要求された
場合は注意しましょう。
・サブリース詐欺
不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」
という謳い文句に乗りサブリース契約を
締結したものの、実際にはそのような
保証はなく安い家賃にされてしまうという詐欺です。
サブリースとは、持っている賃貸物件を
業者に一括して預ける契約のことです。
契約の上では入居者となる管理会社が
投資家に対して家賃を支払う
システムです。
本来、サブリースには
「同じ賃料が保証されるわけではない」
という特徴があります。
サブリース詐欺ではその事実を
説明せずにメリットだけ言います。
そのため、半永久的に下がらないと
思っていた家賃がいつの間にか下がり、
想定していた家賃収入を
得られなくなってしまうのです。
契約内容をしっかりと確認しましょう。
・二重譲渡詐欺
すでに売却が決まっている物件を
別の投資家に販売する詐欺です。
この場合は先に契約を締結したほうが
所有権を主張できるため、
後から手付金や代金を支払ったとしても
物件を手に入れることはできません。
法的な不動産の所有権は、
登記の手続きを行ったときに発生します。
契約を締結したときではないので、
注意しましょう。
被害に遭わないためには
手付金を支払う前に登記簿を確認しましょう。
もし第三者が所有権の登記をしていた場合、
二重譲渡詐欺の可能性が高いため
絶対に手付金を払ってはいけません。
信頼ができる不動産会社を選ぶことが
大切です。
・海外不動産投資詐欺
海外にあり現地へ足を運ぶのが困難で
あることを逆手に取り、実在しない物件や
劣悪な物件の購入を促す詐欺です。
売買価格として支払った代金を
持ち逃げされたり、劣悪な物件に対して
相場より高い売買価格を支払わされたりする
ケースがあります。
このような被害に遭わないためには、
契約前に必ず自分で現地調査をすることが大切です。
実際に現地で物件の有無を調べた上で、
説明を受けた情報と相違点が
ないかどうかを確認しましょう。