はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
「不動産投資で最初に買うべき物件」
についてです。
特に、家賃年収1000万円を
現実的に目指したい方に向けて、
最初の一手をわかりやすく整理します。
結論：家賃年収1000万円を狙うなら
「築古木造アパート一棟」から始めよう
結論から言うと、
最初に選ぶべきは築古の木造アパート一棟です。
もちろん投資スタイルは人それぞれですが、
初心者が「資産を増やす仕組み」を作るなら、
築古木造はかなり優秀なスタート地点になります。
その理由は大きく5つ。順番に解説します。
理由1：部屋数が多いから
収益がブレにくい（空室リスクを分散できる）
アパート一棟は部屋数が複数あるため、
空室が出ても収入がゼロになりにくいのが強みです。
たとえば私が初めて購入した5部屋の
木造アパートでは、仮に2部屋空室でも、
残り3部屋から月12万円の家賃収入が入っていました。
ワンルーム1戸だと、空室＝収入ゼロ。
しかし一棟アパートなら、空室リスクを
分散しながら運営できるため、初心者ほど相性がいいです。
目安としては4部屋以上ある物件をおすすめします。
理由2：比較的少額から始められる（参入ハードルが低い）
RCマンション一棟は価格帯が大きく、
初心者には資金的に重くなりがちです。
一方、築古木造アパートならエリアによっては
数百万円〜2000万円前後で購入できるケースもあります。
さらに、木造は
修繕やリフォームの単価が比較的抑えやすい
固定資産税などの税負担も比較的軽い
といった傾向があり、最初の1棟として現実的です。
理由3：高利回りを狙いやすい（10〜20%も現実的）
築古木造は、物件価格が安い分、
表面利回り10〜20％が見える物件も多いです。
特に関東圏は、エリア選定さえ
間違えなければ賃貸需要があり、
移動もしやすいのもメリットです。
また築古は、
安く仕入れる → 改善する → 家賃を上げる（または満室に寄せる）
という「伸びしろ」が作りやすい。
運営が安定すれば、将来的に
賃貸経営としてのキャッシュフロー
売却時の利益（出口）
どちらも狙える可能性が出てきます。
理由4：リフォームで“勝てる物件”に変えられる（再生できる）
築古の魅力は、手を入れるほど物件力が上がることです。
リフォームや設備追加で入
居率が大きく改善することも珍しくありません。
コストを抑えたい人はDIYも選択肢ですが、
判断基準としておすすめなのはシンプルにこれです。
「自分が住みたいと思えるか？」
ただし注意点もあります。築古は、
雨漏り（屋根）
シロアリ被害
外壁や給排水などの想定外修繕
が起こる可能性があります。
購入前は必ず、修繕履歴・現地確認・見積もり取り
をセットで行い、余裕を持った資金計画にしましょう。
理由5：融資がつく可能性がある（レバレッジで資産形成が加速する）
「築古は融資が難しい」と思われがちですが、
築20〜30年の木造でも融資対象になるケースは普通にあります。
融資審査は大きく以下の2つで見られます。
個人の属性
（年収・勤務先・借入状況など）
物件の収益力
（立地・築年数・間取り・賃料・稼働状況など）
ここが噛み合うと、
自己資金の何倍もの融資を引き出せます。
そして家賃収入をローン返済に
充てることで、実質的「他人資本」で
資産を増やすことが可能になります。
家賃年収1000万円を目指す上で、
この“加速装置”はかなり重要です。
まとめ：不動産投資は「最初の1棟」でほぼ決まる
不動産投資を始めるうえで、
最初の1棟は超重要です。
ここで失敗すると、次の融資・次の購入が遠のきます。
逆に、最初の1棟がうまく回ると、
加速度的に世界が変わります。
私自身も、師匠にすすめられて
購入した築古木造アパートがきっかけで、
今の投資家人生があります。
最後に一つだけ。
物件選び以上に大切なのは、
「なぜ不動産投資をやりたいのか」という動機です。
経済的・時間的・精神的な自由を手に入れたい
家族のために安定した収入源を作りたい
小さく始めて、徐々に規模を拡大したい
理由は何でもOKです。
大事なのは、最初の一歩を踏み出すこと。
築古木造アパート一棟は、
その“最適なスタート地点”になり得ます。
それではまた！
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
多くの人が一度は悩む
「賃貸と持ち家、結局どちらが得なのか？」。
結論から言うと、私は持ち家の方が
有利になりやすいと考えています。
私自身、持ち家を所有しつつ、
仕事用に賃貸も借りた経験があります。
両方を体験したからこそ、
改めて「資産として残る持ち家の強さ」を実感しました。
本記事では、ざっくりしたシミュレーションを
使いながら、賃貸と持ち家を比較します。
※単純化した計算なので、あくまで「
考え方の参考」として読んでください。
賃貸 vs 持ち家｜生涯支払い額をざっくり比較（シミュレーション）
まずは「支払い総額」を比べてみます。
ケースA：持ち家（35年ローン）
物件価格：5,000万円
金利：1%
返済期間：35年
毎月の支払い：約14万円
総支払い額：約5,880万円
ケースB：賃貸（25歳〜85歳までの60年間）
家賃：10万円
支払い期間：60年
総支払い額：約7,200万円
この条件で比べると、
差額は約1,320万円。
長期で見れば、持ち家の方が
支払い総額が抑えられる結果になります。
もちろん、現実はもっと複雑です。
たとえば、賃貸は将来の家賃上昇があり得ますし
、持ち家には維持費もかかります。
だからこそ次は「金額以外の判断材料」
も整理していきます。
・持ち家のメリット・デメリット
持ち家のメリット
資産として残る（完済後は住居費が大きく軽くなる）
住宅ローン控除などの税制優遇を受けられる可能性がある
団信（団体信用生命保険）により、万一の際に家族の住xいを守りやすい
持ち家のデメリット
金利や返済計画によっては金利上昇リスクがある
売却に時間がかかるなど、流動性が低いことがある
固定資産税や修繕など、維持費がかかる
・賃貸のメリット・デメリット
賃貸のメリット
住み替えが自由で、転勤・家族構成の変化に強い
購入時の頭金や諸費用が不要で、初期負担が軽い
賃貸のデメリット
支払いは基本的に掛け捨てで、資産が残りにくい
老後も家賃が続く（収入が減るタイミングと重なることがある）
物件によってはリフォーム・ペットなどの自由度が低い
イメージで理解する：賃貸は「掛け捨て」、持ち家は「積み立て」
あくまでイメージですが、
賃貸＝掛け捨て型の支出（家に払うお金は毎月消えていく）
持ち家＝積み立て型の支出（ローン返済が資産形成に近い側面を持つ）
という違いがあります。
結局どっちが得？私の結論は「持ち家」
私の結論は、購入（持ち家）がおすすめです。
特に「住み替え」も視野に入れるなら、
ポイントはシンプルで――
住み替えるなら「資産性の高い物件」を選ぶ
買って終わりではなく、
買ってよし、売ってよしの物件を
選ぶことで、ライフステージの
変化にも対応しやすくなります。
たとえば、都心エリアは需要が強く、
資産性が保たれやすい傾向があります。
「将来売る可能性がある」なら、
立地や流動性はかなり重要です。
一方で、地方で理想の家を
建てる選択も否定しません。
それは「経済的価値以上の幸せ」を
得られる可能性があるからです。
ただ、資産性と将来の安心まで
含めて考えるなら、私の答えはやはり――
持ち家の方が得になりやすい、です。
まとめ
単純な支払い総額では、持ち家が有利になりやすい
賃貸は自由度が高いが、資産は残りにくい
持ち家は資産形成に近い面があるが、維持費や流動性の課題もある
住み替え前提なら「資産性の高い物件選び」が重要
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
「老後資金が不安」「給料以外の収入源を持ちたい」
そう感じながらも、何から始めればいいかわからない。
そんな30代〜40代の会社員の方にこそ、
不動産投資は現実的な選択肢です。
本記事では、不動産投資で安定的に
稼ぐための“4つの成功法則”と、
初心者が陥りやすい落とし穴を具体的に解説します。
読み終えた頃には、自分に合った
投資戦略の輪郭が見え、
次の一歩が明確になるはずです。
まず押さえるべきは、不動産投資の基本構造です。
不動産投資の利益は大きく2つあります。
・家賃収入（インカムゲイン）
・売却益（キャピタルゲイン）
つまり「貸して稼ぐ」「売って稼ぐ」という2軸です。
例えば、好立地の中古マンションを
購入し、10年間安定運用。
その間に家賃収入を得ながら、
市場価格が上昇したタイミングで
売却できれば、両方の利益を得ることが可能です。
この構造を理解せず、
短期的な利回りだけを追うと、
資金繰りに苦しむケースもあります。
まずは全体像を把握することが重要です。
それではまず成功法則を４つほどご紹介します。
成功法則① 利回りとキャッシュフローを混同しない
多くの初心者が誤解するのが「利回り＝儲かる」という思い込みです。
表面利回りは「物件価格に対する年間家賃収入の割合」。
しかし、実際に重要なのはキャッシュフロー（手元に残る現金）です。
ローン返済
管理費
修繕費
固定資産税
これらを差し引いた後にいくら残るのか。
ここを計算できなければ、
黒字倒産のような状態に陥ることもあります。
数字を感覚でなく、
必ずシミュレーションで判断する。
これが第一歩です。
成功法則② 立地は絶対条件
不動産投資において、立地は後から変えられません。
・駅徒歩5分以内
・大学や企業が集まるエリア
・再開発予定地域
これらは賃貸需要が安定しやすい傾向があります。
家賃は景気で多少上下しますが、
「需要のあるエリア」は空室になりにくい。
結果として、長期的な安定収入につながります。
価格だけで判断するのは危険です。
「安いから買う」ではなく、
「需要があるから買う」が原則です。
成功法則③ 無理のない資金計画を立てる
不動産投資はレバレッジ（融資）を
活用できるのが強みです。
しかし、自己資金が少なすぎる状態でフルローンに頼ると、
金利上昇や空室時に大きなリスクを抱えます。
理想は、
・余裕ある自己資金
・金利上昇も想定した返済計画
・6か月分以上の運転資金確保
攻める前に守りを固めることが、
結果的に資産拡大の近道です。
成功法則④ 長期目線で考える
不動産は短期売買よりも
「長期保有」で安定収益を狙う投資です。
5年後
10年後
20年後
どのような資産ポートフォリオを築きたいのか。
目先の利益ではなく、将来の経済的自由を
見据えることが重要です。
・初心者が陥りやすい3つの落とし穴とは？
① 営業トークを鵜呑みにする
② 表面利回りだけで判断する
③ リスクを想定しない
不動産投資は堅実な投資ですが、
決して「何もしなくても儲かる」ものではありません。
正しい知識と準備があってこそ、安定収入が実現します。
不動産投資は“戦略”がすべて
不動産投資で安定的に稼ぐためには、
・基礎知識の習得
・正確な収支計算
・立地重視の物件選定
・無理のない資金計画
・長期視点での運用
これらが不可欠です。
小さく始めて、着実に拡大する。
この姿勢が、将来の資産を必ず築くことができます。
それではまた！
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ステップ⑤：自分の購入基準を明確にする
「良い物件があれば紹介してください」
これはNGワードです。
業者に本気で相手にされるには、
数値で明確な基準を提示することが重要です。
例えば、
・エリア：東京23区内
・構造：木造アパート
・土地値割合：60%以上
・間取り：3DK以上
といったように、
具体的な条件を決めること。
基準が明確になると、
・判断が早くなる
・ブレない
・紹介の優先順位が上がる
というメリットがあります。
ステップ⑥：リフォーム力を磨く
リフォームを完全に業者任せにすると、
・不要な工事
・割高な見積もり
・収益性を圧迫する改修
につながる可能性があります。
専門家になる必要はありません。
しかし、
・相場観
・工事内容の妥当性
・見積もりの比較
を判断できる知識は必須です。
リフォーム力は、
利回りを左右する武器になります。
まとめです。
不動産投資で自由を掴むために
脱サラを実現するための
6ステップを改めて整理します。
・自己投資で判断力を養う
・資金を計画的に貯める
・銀行融資を理解する
・業界のビジネス構造を学ぶ
・購入基準を明確にする
・リフォーム力を身につける
不動産投資は、
一攫千金ではありません。
しかし、
正しい知識と戦略を積み重ねれば、
安定収入を作ることは十分可能です。
焦らず、一歩ずつ。
副業からスタートし、
やがて本業を超える収入へ。
その先にある
「時間とお金の自由」を、ぜひ掴んでください。
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「副業から脱サラへ。
不動産投資で安定収入を作るロードマップ」
について、私自身の
実体験をもとに解説します。
一つずつ解説します。
ステップ①：自己投資で「判断力」を身につける
「営業マンに任せておけば安心」
そう思っていると、
痛い目を見る可能性があります。
不動産投資は情報格差の世界です。
知識がないまま購入すると、
・相場より割高な物件
・利回りが成り立たない物件
・出口戦略が弱い物件
を掴まされるリスクがあります。
まずは書籍やセミナー、
実践者の発信などから学び、
自分で判断できる力を
身につけることが最優先です。
脱サラを目指すなら、
ここへの投資は絶対に惜しまないでください。
ステップ②：資金を着実に準備する
「自己資金ゼロでも始められる」
こうした言葉を鵜呑みにするのは危険です。
実際には、
・頭金
・諸費用
・リフォーム費用
・突発的な修繕費
など、必ず現金が必要になります。
物件規模にもよりますが、
最低でも100万〜300万円程度の
自己資金は準備しておきたいところです。
資金があることで、
・融資交渉が有利になる
・チャンス物件をすぐ買える
・精神的に余裕を持てる
というメリットもあります。
ステップ③：銀行融資を理解する
不動産投資は「融資ビジネス」です。
銀行ごとに、
・評価基準
・金利
・融資期間
・積算評価の考え方
はまったく異なります。
年収や勤務先、物件の立地、
構造によっても結果は変わります。
「業者がやってくれる」ではなく、
自ら銀行戦略を立てる意識を持ちましょう。
複数の金融機関にアプローチし、
自分に合った融資条件を見つけることが重要です。
ステップ④：不動産業界の構造を理解する
不動産投資は「物件を買って終わり」ではありません。
本質は、
物件を運営し、
家賃収入を得続けるビジネスです。
そのためには、
・賃貸管理の仕組み
・空室対策
・修繕計画
・収支シミュレーション
を理解する必要があります。
“買う力”だけでなく、
“運営する力”が脱サラのカギです。
続く
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