はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「不動産投資の情報収集は何を見るべき？
本・YouTube・セミナーの選び方」
についてお話しします。
不動産投資を始めようと思ったとき、
多くの人が最初に悩むのが
「何を信じて学べばいいのか」という点です。
本やYouTube、セミナーはどれも便利ですが、
選び方を間違えると、知識が増えるどころか
判断がぶれてしまいます。
だからこそ大事なのは、
情報量よりも“情報の質”を見ることです。
今回は、初心者の方が遠回りしないための
情報収集の考え方を実務目線でわかりやすく整理します。
ポイント1：
販売色の強い情報と中立情報に関して
結論から言うと、情報の正しさを見る前に
「この発信者は何を売りたいのか」を
確認することが大切です。
不動産投資の世界では、
物件販売、コンサル、セミナー集客などが
前提になっている情報も多くあります。
それ自体が悪いわけではありませんが、
出口が商品販売だと、どうしても
都合のいい話が多くなりやすいです。
たとえば、YouTubeで
「初心者でもすぐ買える」
「自己資金が少なくても大丈夫」と
強く押している発信は、魅力的に見える反面、
リスク説明が薄いことがあります。
逆に中立性が高い情報は、
メリットだけでなく、空室、修繕、金利上昇、
融資の厳しさまで話しています。
本を見るときも、
著者の立場を確認してください。
投資家なのか、販売会社なのか、
仲介会社なのかで、話の重心は変わります。
まずは複数の立場の情報を
並べて読むことが、偏らない第一歩です。
ポイント2：
成功事例だけでなく失敗事例に関して
不動産投資を学ぶうえで、
成功事例だけを見るのは危険です。
なぜなら、実際の現場では
「買えた人」より「買って苦労した人」
の話の中に、再現性のある学びが多いからです。
成功事例は夢がありますが、
条件が良かった、時期が良かった、
融資環境が良かったという要素が
隠れていることもあります。
一方で、失敗事例には、
家賃設定が甘かった、
修繕費を読めていなかった、
営業トークをうのみにした、
という具体的な原因があります。
私自身も、良い話だけを
聞いて判断すると危ないと
何度も感じてきました。
むしろ確認すべきなのは、
「どこで判断を誤ったのか」です。
失敗事例を見ることで、
自分が同じ落とし穴に入らない
基準が持てるようになります。
情報収集は、
希望を持つためだけでなく、
事故を避けるためにも行うものです。
ポイント3：
最終判断は自分で数字確認する習慣に関して
最後に最も重要なのは、
どれだけ良い情報を見ても、
最終判断は自分で数字を確認することです。
本、YouTube、セミナーはあくまで
参考であって、代わりに責任を
取ってくれるわけではありません。
見るべき数字はシンプルです。
家賃、返済額、管理費、修繕費、
固定資産税、空室率、このあたりを
自分で試算することです。
利回りだけで判断せず、
手残りがいくら残るのかまで確認してください。
表面利回りは見栄えがよくても、
実際の収支が合わない物件は珍しくありません。
初心者ほど、
「プロが言っているから大丈夫」
と考えがちですが、
物件を買った後に向き合うのは自分です。
だからこそ、電卓を叩いて、
自分の基準で納得する習慣が必要です。
この癖がある人は、
情報に振り回されにくくなります。
まとめです。
不動産投資の情報収集で大切なのは、
たくさん見ることではなく、どう見極めるかです。
販売色の有無を確認し、
成功事例だけでなく失敗事例にも目を向け
、最後は必ず自分で数字を確認する。
この3つができるだけで、
情報の受け取り方は大きく変わります。
不動産投資は、知識がある人が勝つというより、
判断を急がない人が勝ちやすい世界です。
焦って動く前に、まずは正しい情報の集め方を
身につけることが、失敗を減らす
最短ルートになるはずです。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「不動産投資で最初に
必ず勉強すべきこと3選」
についてお話しします。
不動産投資に興味を持ったとき、
多くの人が最初に見るのは
「利回りが高い」
「節税になる」
「家賃収入が入る」
といった魅力的な言葉です。
もちろんそれ自体は間違いではありませんが、
表面の情報だけで判断すると、
購入後に
「思ったよりお金が残らない」
「銀行評価が伸びない」
「管理で苦労する」
といったズレが出やすくなります。
だからこそ最初の勉強は、
難しい専門知識を広く浅く集めるより、
失敗しにくくなる土台を作ることが大切です。
では早速勉強すべき３選をお話しします。
ポイント1：
利回りとキャッシュフローの違いを理解する
不動産投資初心者が最初に
勉強すべきなのは、利回りと
キャッシュフローは別物だということです。
ここを混同すると、
数字がよく見える物件ほど危ない、
ということも普通に起こります。
利回りは、
物件価格に対してどれくらい
家賃収入が見込めるかを表す指標です。
一方でキャッシュフローは、
家賃収入からローン返済、管理費、
修繕、税金などを引いたあとに、
実際いくら手元に残るかという考え方です。
つまり、利回りが高くても、
返済や経費が重ければお金は残りません。
現場では「表面利回り○％」だけが
強調されることも多いですが、
実際に大事なのは残るお金です。
最初は難しく考えすぎず、
「家賃はいくら入るのか」
「毎月いくら出ていくのか」
「最終的にいくら残るのか」
を分けて見る癖をつけることが大切です。
この感覚があるだけで、
物件の見え方はかなり変わります。
ポイント2：
融資・税金・管理の基礎知識を早めに押さえる
次に勉強すべきなのは、
物件そのものではなく、
融資・税金・管理という運用の土台です。
不動産投資は物件を買って終わりではなく、
買ったあとにうまく回せるかで結果が決まります。
まず融資は、金利だけでなく、
借入期間や自己資金の入れ方で収支が大きく変わります。
同じ物件でも融資条件が違えば、
月々の返済額も手残りも変わります。
次に税金ですが、固定資産税、都市計画税、
取得時の諸費用、売却時の税金まで含めて考えないと、
「利益が出ているつもり」で終わることがあります。
さらに意外と差が出るのが管理です。
入居募集が弱い、対応が遅い、
原状回復費が高いなど、管理の質は収益に直結します。
私自身も、不動産投資は物件選びと同じくらい、
誰に任せるかが重要だと感じています。
初心者の方ほど、物件価格や家賃だけでなく、
「誰がお金を貸してくれるのか」
「どんな税金があるのか」
「誰が運営するのか」
をセットで学ぶべきです。
ポイント3：
営業トークを鵜呑みにしないための最低限の知識を持つ
不動産投資で失敗を防ぐうえで大事なのは、
営業マンを疑うことではなく、
説明を自分で判断できる状態になることです。
知識がないと、相手が悪気なく話していても、
自分に合わない提案をそのまま受け入れてしまいます。
たとえば、
「このエリアは人気です」
「節税になります」
「将来値上がりします」
と言われても、その根拠が自分で
確認できなければ判断材料になりません。
大事なのは、家賃相場は妥当か、
空室リスクはどうか融資条件込みで成立するか、
出口戦略まで考えられているかを見ることです。
最低限の知識がある人は、
営業トークを否定するのではなく、
質問の質が上がります。
「その利回りは満室想定ですか」
「管理費や修繕費は織り込んでいますか」
「売却するとしたら誰が買う物件ですか」
と聞けるだけで、提案の精度はかなり見えてきます。
不動産投資では、買う勇気より、
見極める力のほうが先に必要です。
まとめ
不動産投資で最初に勉強すべきことは、
派手なテクニックではありません。
利回りとキャッシュフローの
違いを理解すること、融資・税金・管理の
基礎を押さえること、そして
営業トークを鵜呑みにしない最低限の判断軸を持つこと。
この3つがあるだけで、
物件選びも融資相談も、
かなり冷静に見られるようになります。
不動産投資は、最初に正しい土台を
作る人ほど遠回りが少なくなります。
焦って買う前に、まずは判断基準を身につけて、
自分に合った投資を選べる状態を作っていきましょう。
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【ポイント３】
諸費用まで含めて資金計画を立てる
自己資金を考えるときに
見落とされやすいのが、
物件価格以外にかかる諸費用です。
ここを甘く見ると、
「融資は通ったのに手元資金が足りない」
ということが起きます。
代表的な諸費用には、
仲介手数料、登記費用、印紙税、融資手数料、
火災保険、保証料、固定資産税等の精算金などがあります。
物件種別や融資条件によって差はありますが、
一般的には物件価格の数％〜1割前後
を見ておくと資金計画が立てやすくなります。
つまり、仮に頭金ゼロで物件価格の
融資が出たとしても、諸費用分まで完全に
ゼロで進められるとは限りません。
ここが「頭金ゼロで始められる」と
「自己資金ゼロで始められる」は違う、
というポイントです。
私自身も物件を見るときは、
価格や利回りだけでなく、
「諸費用を払ったあと、いくら現金が残るか」を
必ず確認します。
見た目の利回りが良くても、
資金計画が薄いと運用は一気に不安定になります。
自己資金は“少なければいい”で
はなく“足りるか”で考える
自己資金については、
金額の正解が1つあるわけではありません。
年収、保有資産、家族構成、
他の借入状況、買う物件の
内容によって必要額は変わります。
ただ、判断基準はシンプルです。
「購入時の諸費用を払えるか」
「購入後の運転資金を残せるか」
「想定外が起きても耐えられるか」
この3つを満たせるなら、
前に進める可能性は高まります。
逆に、自己資金をほぼ使い切って
ギリギリで買う状態なら、
たとえ融資が通っても慎重になったほうがいいです。
不動産投資は短距離走ではなく、
長く続けて利益を積み上げるものだからです。
まとめです。
不動産投資は、頭金ゼロで始められる
可能性がある一方で、自己資金ゼロで
安全に進められるとは限りません。
大切なのは、フルローンかどうかよりも、
購入後の運営まで見据えた資金計画ができているかです。
フルローンと頭金ありの違いを理解し、
諸費用を把握し、さらに購入後の運転資金まで残す。
この順番で考えるだけでも、
失敗の確率はかなり下げられます。
焦って買うより、続けられる形で始めることが、
結果として良い投資につながります。
それではまた！
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、不動産投資を始めるにあたり
自己資金はいくら必要？頭金ゼロでも始められるのか？
についてお話ししますね。
不動産投資を始めようとすると、
多くの方が最初に悩むのが
「結局、自己資金はいくら必要なのか」という点です。
中には「頭金ゼロで買えるなら早く始めたい」
と考える方も多いと思います。
ただ、ここで大事なのは
“買えるかどうか”ではなく
、“買った後も無理なく続けられるかどうか”です。
今回は、フルローンの考え方、
購入後に残すべき運転資金、
そして諸費用まで含めた現実的な資金計画について、
実務目線でわかりやすく３つのポイントに整理します。
【ポイント１】
フルローンと頭金ありの
違いを正しく理解する
結論からいうと、頭金ゼロの
フルローンで始めること
自体は不可能ではありません。
ただし、自己資金が少ないほど、
購入後の自由度は下がりやすくなります。
フルローンのメリットは、
手元資金を大きく減らさずに物件を持てることです。
少ない元手で始められるため、
投資効率だけ見れば魅力があります。
一方で、借入額が大きくなるぶん
毎月の返済負担は重くなり、
空室や修繕が発生したときの耐久力は弱くなります。
反対に、頭金を入れる場合は
借入額が減るため、月々の返済が軽くなり、
収支は安定しやすくなります。
金融機関から見ても、自己資金を
入れられる人は計画性があると
評価されやすい傾向があります。
実際の現場でも、
「フルローンで買えたから安心」ではなく、
その後の資金繰りで苦しくなるケースは
少なくありません。
大事なのは、融資条件の
良し悪しだけで判断しないことです。
買った瞬間ではなく、
保有してからの1年、3年を見て判断する視点が必要です。
【ポイント２】
購入後に残すべき運転資金の目安を持つ
不動産投資では、
物件購入にお金を使い切るのが一番危険です。
自己資金は「物件を買うため」だけでなく、
「買った後に回すため」にも必要です。
では、どれくらい残すべきか。
目安としては、最低でも月々の返済と
管理費など固定支出の6か月分程度は、
手元に置いておきたいところです。
築年数が古い物件や、
空室リスクが読みづらい物件なら、
もう少し厚めに見ておくほうが安心です。
たとえば、ローン返済や管理費、
共用部電気代などを合わせて毎月15万円かかるなら、
少なくとも90万円前後は運転資金として
確保しておきたいイメージです。
ここに突発修繕や募集費用が重なることもあります。
初心者の方ほど、
「買えたら家賃が入るから大丈夫」と考えがちですが、
実際には購入直後に空室、原状回復、
設備交換が重なることもあります。
不動産投資は、物件を持つことより、
持ち続けられることのほうが重要です。
続く
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は不動産投資の目標設定はどうする？
失敗しないゴール設計についてお話しします。
不動産投資で意外と多い失敗が、
「物件を買うこと」自体が目的になってしまうことです。
本来、不動産投資は“自分がどうなりたいか”を
実現するための手段です。
ところが目標が曖昧なまま始めると、
気づけば手残りが少ない、売るに売れない、
次の一手が見えないという状態になりやすいです。
私自身も、不動産投資は最初にゴール設計
を明確にすることが非常に重要だと考えています。
どれだけ良い物件に見えても、
自分の目標とズレていれば、
長期的には苦しくなります。
だからこそ、物件選びの前に
「何のためにやるのか」を
整理することが大切です。
ポイント1.
毎月の手残り目標を先に決める
まず決めるべきは、
毎月いくら手元に残したいのかです。
「家賃収入を増やしたい」という
考え方だけでは弱く、重要なのは
返済や経費を差し引いた後の“手残り”です。
たとえば、毎月20万円の
手残りを作りたいのか、50万円欲しいのかで、
選ぶ物件も融資の組み方も大きく変わります。
表面利回りだけを見て判断すると、
実際には思ったほどお金が
残らないことも珍しくありません。
初心者の方ほど、
「まず月いくら欲しいか」を
数字で決めることをおすすめします。
副収入として月10万円を目指すのか、
将来的に本業を超える収入を作りたいのか。
この差で投資の組み立てはまったく変わります。
ポイント2.
5年後・10年後の保有棟数や資産額を逆算する
次に大切なのは、
5年後・10年後の姿を先に描くことです。
たとえば、
「10年後に家賃年収3000万円を作りたい」
「5年後に2棟保有したい」
「純資産1億円を目指したい」
といった形で、できるだけ具体的に設定します。
ここが曖昧だと、
目先の良さだけで判断しがちです。
逆に、将来像が明確であれば、
今どの規模の物件を買うべきか、
自己資金をどれだけ残すべきか、
融資戦略をどう組むべきかが見えてきます。
不動産投資は短距離走ではなく、
長期で積み上げるゲームです。
だからこそ、1件目から“次につながるか”を
考える必要があります。
私も物件を判断するときは、
その物件単体の収益性だけでなく、
次の融資や出口まで含めて見ています。
ポイント3
売却前提か長期保有前提かで戦略が変わる
不動産投資では、「最終的にどう終えるか」を
先に決めておくことも重要です。
つまり、売却してキャピタルを狙うのか、
長期保有で安定収入を積み上げるのかです。
売却前提なら、出口で評価されやすい
立地や建物品質、融資がつきやすい物件で
あることが重要になります。
一方、長期保有前提なら、
空室に強いエリアか、修繕リスクを
コントロールできるか、安定して
回るかがより大事になります。
この方針が決まっていないと、
買う時の判断もブレます。
たとえば、短期で売るつもりの
物件を長期保有して苦しくなるケースや、
長期で持つべき物件を焦って売って
しまうケースもあります。
最初にゴールを決めることで、
ブレない投資判断がしやすくなります。
まとめです。
不動産投資の目標設定で大事なのは、
なんとなく始めないことです。
最初に見るべきポイントは、
毎月の手残り、5年後・10年後の資産目標、
そして売却前提か長期保有前提かという戦略の軸です。
物件探しから始める人は多いですが、
本当に大切なのは“自分のゴールから逆算すること”です。
目標が明確になれば、買うべき物件も
避けるべき案件も見えてきます。
不動産投資で失敗したくないなら、
まずは物件ではなく自分の目標設定から見直してみてください。
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