はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、私がいま都心で進めている
「RC新築4階建てマンション建築」を題材に、
不動産投資における“新築RC”の考え方と、
着工〜上棟を経て竣工へ向かう現在地、
そしてこれから投資家が意識すべきポイントを、
できるだけわかりやすくまとめます。
すでに物件を持っている方も、
これから始める方も判断軸として参考になれば嬉しいです。
都心RC新築を選ぶ理由は
「安定」と「出口」の強さ
私がいま都心でRC新築4階建てマンションを
建築しているのは、シンプルに“長期で戦える資産”を
作りたいからです。
木造や築古にも魅力はあります。
利回りを作りやすく、
資金効率が高い局面もある。
一方で、都心の賃貸市場は競争が激しく、
物件の品質や管理状態によって将来の収益が大きくブレます。
その点、RC新築は「商品力」で勝ちやすい。
入居者にとっては、築年数が新しく、
設備が整い、防音性や耐久性も期待できる。
これが空室リスクを抑える方向に働きます。
そして投資家目線では、長期運用で
修繕計画が組みやすく、金融機関からの評価も得やすい。
さらに出口（売却・借換・追加融資）
も設計しやすい。
つまり、短期の派手さではなく、
時間を味方につけて“じわじわ資産を
増やす”戦い方に向いています。
現在の進捗：着工から上棟まで到達、5月竣工予定
現状、プロジェクトは着工から
上棟まで進んでおり、今年の5月に竣工予定です。
新築の投資は、物件が完成して
賃料が入るまで“時間差”があるビジネスです。
だからこそ、着工前の段階で
「設計」「資金計画」「リーシング（入居付け）」
「管理体制」を固めておく必要があります。
上棟まで来ると、ようやく“形”が見え始めます。
ここからは仕上げ工程に入り、
設備や内装、外構など「入居者が選ぶ理由」が
具体化されていくフェーズです。
そして竣工が近づくほど重要になるのが、
募集条件の調整と、初期の満室スピードです。
最初の立ち上がりで満室稼働を
早められるかどうかは、その後の運用成績にも直結します。
新築RC投資で一番大事なのは
「数字の設計」と「ズレの管理」
新築RCは、適当にやると
怖い投資でもあります。
なぜなら、建築費・金利・家賃相場の
影響を強く受けるから。
つまり、計画時点の想定がズレると、
収益が想像以上に崩れる可能性があります。
だから最初から「ズレる前提」で設計します。
具体的には、以下の3つを必ず押さえます。
・家賃は“強気にしすぎない”
家賃相場は、供給状況や競合次第で変動します。
新築だから高く取れる、という
単純な話ではありません。
周辺の新築・築浅の募集賃料、
成約水準、空室期間を見ながら、
現実的に埋まるラインをベースに設計します。
・金利上昇を織り込む
今の市場では、金利は固定でも
変動でも“上がる可能性”を無視できません。
返済比率や返済余裕を、
ギリギリではなく余力を残した
状態で組むことが重要です。
・建築費のブレを想定する
追加工事、仕様変更、外構の
見直しなど、建築は想定外が起きやすい。
だから最初から予備費（バッファ）を確保し、
資金ショートを起こさない設計にします。
竣工後に差がつくのは「管理」と「募集」の運用力
建物が完成した瞬間がゴールではありません。
むしろスタートです。
新築は最初の印象が強い分、
募集の打ち出し方、写真の撮り方、
広告の出し方、内見対応、そして
管理の初動で評価が決まります。
例えば、同じ物件でも
「初期の募集で変な入居が入る」
「管理が甘くクレームが増える」
「退去が続く」という状態になると、
家賃を下げて埋める方向に引っ張られがちです。
逆に、最初からターゲットを定め、
設備と募集条件を整え、管理会社と連携して
入居者満足度を上げていくと、
家賃の維持と長期入居につながります。
私は、竣工に合わせてこの“運用の型”を
強化し、満室稼働のスピードと
家賃維持を最優先で作っていく予定です。
不動産投資は、
「勝てる立地×勝てる商品×継続できる資金計画」
最後に、不動産投資で成果を
出す人の共通点は、派手なテクニックではなく
「勝てる確率が高い形」を淡々と
積み上げることだと思っています。
立地の選定、商品（建物）の強さ、
資金計画の余力、そして運用の仕組み。
この4つが揃って初めて、
安定したキャッシュフローと資産形成につながります。
都心RC新築4階建てマンションは、
まさにその“確率を上げる投資”の一つです。
もちろん簡単ではありません。
だからこそ、着工から上棟、そして竣工へ
進むいまの段階でも、数字と運用のズレを
丁寧に管理しながら進めています。
今年5月の竣工に向けて、
ここからさらに募集・管理・運用の
準備を整えていきます。
また進捗や学びがあれば、リアルな
現場目線で発信していきますので、
ぜひチェックしてみてください。
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
「家賃の下落と不動産投資の収益」です。
不動産投資は家賃収入が軸になるため、
家賃が下がる＝収益が下がるのは避けられません。
では、家賃下落が具体的に
どこへ影響するのか、ポイントを
整理して解説します。
結論：家賃の下落は収益に“直撃”します。
結論から言うと、家賃の下落は
不動産投資の収益に直接的な影響を与えます。
影響が出るのは主に次の3つです。
・利回り（表面・実質）の低下
・キャッシュフロー（手残り）の減少
・物件価値（売却価格）の下落
１つずつ解説していきます。
① 利回りが下がり
「投資の魅力」が落ちる
家賃が下がると、表面利回りも
実質利回り（純利回り）も低下します。
利回りが低下すると、
投資判断がシビアになります。
特にこれから物件を買う人ほど、
「想定家賃が下がったら回るのか？」
「リスクに見合うリターンがあるのか？」
を再検討する必要があります。
② 家賃収入が減ると、
キャッシュフローが悪化する
家賃下落は、そのまま
毎月の入金減につながります。
例えば、年間賃料が
下がれば、家賃収入は減ります。
一方で、以下の支出は急に減りません。
ローン返済
管理費・修繕費
固定資産税などの税金
火災保険・広告費（募集費） など
つまり、家賃が少し下がるだけでも、
手残り（キャッシュフロー）が一気に
薄くなるケースがあります。
長期運用で見ると、
この差が積み上がり、
収益性に大きく影響します。
③ 家賃下落は「物件価値（売却価格）」にも影響する
物件価格は、ざっくり言うと
「家賃収入から逆算」されます。
そのため家賃が下がると、
将来的な売却時に
想定売却価格が下がる
買い手がつきにくくなる
といった影響が起こりやすくなります。
将来的に売却も視野に入れるなら、
家賃の安定性とエリアの賃貸市場動向を
セットで見ておくことが重要です。
④ 築年数が進めば家賃は下がる（特に地方は顕著）
基本的に、賃貸は新築が最も家賃が高く、
築年数が進むほど下がる傾向があります。
ここで重要なのは、
「いつ・どれくらい下がるか」を
事前に予測しておくことです。
例えば、同じエリア・同じような
間取り/広さの物件で
築5年
築10年
築15年
の家賃相場を比較すれば、
将来どの程度の家賃水準に
なりそうかの目安は立てられます。
特に地方は人口動態や供給状況の
影響を受けやすいため、より慎重に見ておきましょう。
まとめです。
家賃下落を織り込んだ「収支シミュレーション」が必須
家賃下落が不動産投資の
収益性をどう変えるのかを
正確に把握するには、
家賃下落を前提にした収支
シミュレーションを行うことが重要です。
家賃が◯％下がったら
キャッシュフローはどうなるか
売却価格にどんな影響が出るか
どこまで下がっても耐えられる設計か
こうした「下がる前提の計算」を
しておくだけで、投資判断の精度は一段上がります。
それではまた。
今後も、皆さんにとって有益で
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ルール④：信頼できるメンター（先生）を持つ
初心者ほど、自己判断だけで
突っ込むと失敗確率が上がります。
逆に言えば、相談相手が
いるだけで結果とスピードは大きく変わります。
・メンターを持つ3つのメリット
正解ルートを最短で進める
失敗リスクを大幅に減らせる
困ったときに相談できる
私が特に重視したのは
「実績」＋「人として信頼できるか」。
物件購入前の判断、
リフォーム、管理会社選び、客付け
こうした局面で“即相談できる
相手”がいるかどうかで、致命傷を避けられます。
ルール⑤：自分に合った不動産投資手法を決めて実行する
不動産投資には選択肢が多すぎます。
新築 or 築古
区分・戸建て・一棟
木造・鉄骨・RC
だからこそ大事なのは、
「自分に合った手法」を決めて、
ブレずに続けることです。
同じ“投資”でも、向き不向きがあります。
資金力、性格、家族構成、
使える時間、将来のライフスタイル…
これらに合う手法を選ぶことで、
継続しやすく、成果も出やすくなります。
どの手法でも成功者は存在します。
勝ち方はひとつではありません。
だからこそ、あなたに合う勝ち方を選びましょう。
まとめです。
不動産投資で最も大切なのは、
自分に合った投資スタイルを設計することです。
万人に共通する“完璧な正解”はありません。
ただし、今回の5つの黄金ルールを守れば、
初心者でも再現性高く、資産形成を進められます。
正しいインプットを継続する
投資資金を生み出す力をつける
収入アップ or 支出削減を徹底する
信頼できるメンターを持つ
自分に合う手法を決めて実行する
今後も、不動産投資や資産形成に
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
「不動産投資で資産を増やし
続けるための5つの黄金ルール」です。
不動産投資は、やり方次第で堅実に
資産を積み上げられる一方、順番を間違えると
遠回りになりやすい世界でもあります。
この記事では、不動産投資で長期的に
成果を出している人が共通して守っている
「思考と行動のルール」を、初心者向けに
わかりやすく整理して解説します。
最初に結論です。
資産を増やし続ける人は、次の5つを徹底しています。
正しいインプット（情報収集）を継続する
投資資金を生み出す力を身につける
収入を増やすか、支出を下げるかを徹底する
信頼できるメンター（先生）を持つ
自分に合った不動産投資手法を決め、実行する
私自身も、この5つを愚直に守り続けてきました。
だからこそ、再現性の高い
「王道の型」として、まずこのルールを
知ってほしいと思っています。
なぜこの5つが重要なのか？（私の実体験）
私は高卒で会社員として働く中で、
ふとこんな不安を抱きました。
「このまま働き続けて、将来は本当に大丈夫なのか？」
そこで副業から資産形成をスタートし、
27歳で不動産投資を開始。
その後、3年間で資産1億円・家賃年収1,000万円を達成し、
現在は不動産の純資産だけでも1億円を超えています。
もちろん、特別な才能があったわけではありません。
結果に直結したのは、これから話す5つのルールを、
淡々と積み上げたことでした。
ルール①：
正しいインプット（情報収集）を継続する
不動産投資は、極端に言えば
「知っているか、知らないか」で差がつきます。
同じ物件を見ても、
判断基準がない人は感覚で買い、
判断基準がある人は数字で見ます。
結果が変わるのは当然です。
・私が実践したインプット方法
書籍を最低50冊読む
SNSで実績のある大家をフォローする
大家の会・勉強会に参加する
隙間時間をすべて学習に充てる
ここで重要なのは、「情報量」ではなく情報の質。
特に、成功者の思考と判断基準を、
そのまま吸収することが最短ルートです。
さらに、インプットしたら終わりではなく、
「自分の状況ならどう使うか？」まで落とし込んで実践する。
この積み重ねが、自分だけの投資スタイルを作っていきます。
ルール②：投資資金を生み出す力をつける
不動産投資は、融資を使えるとはいえ、
ある程度の元手が必要です。
自己資金がある人ほど、
物件選びの自由度が上がり、
融資面でも有利になりやすいからです。
投資資金を作る3つの選択肢
本業の収入を上げる
昇給が難しければ転職も視野に入れる
副業で収入源を増やす
「どこで働くか」よりも、
資産形成の観点ではいくら稼げるかが重要です。
投資は、気合よりも
「資金が尽きない仕組み」を作った人が強いです。
ルール③：収入を増やすか、支出を下げるかを徹底する
ここで押さえたいのが、いわゆるパーキンソンの法則です。
「収入が増えると、支出も増える」——これが現実です。
だからこそ、資産形成を加速させたいなら、
次のどちらか（理想は両方）を徹底します。
収入を上げる：転職・副業・昇給交渉
支出を下げる：固定費（家賃・通信費・保険・車）を見直す
そして不動産投資において、
現金は最大の武器になります。
目安として、物件価格の20％以上の
自己資金があると、融資戦略・修繕対応・買い増しの
選択肢が一気に広がります。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回はこれから不動産投資を始めたい
初心者の方向けに「成功するために押さえるべき基本5項目」を、
実務目線で分かりやすく解説します。
不動産投資は「物件を買えば儲かる」ものではありません。
基本を理解してからがスタートです。
逆に言えば、最初に土台を作っておけば、
遠回りや大きな失敗を避けられます。
不動産投資は「安定収入」ではなく、戦略で勝つ投資
まず大切なのは、不動産投資の仕組みを正しく理解することです。
不動産投資の利益は、大きく分けて次の2種類があります。
インカムゲイン：家賃収入
キャピタルゲイン：売却益
ただし、どちらも“必ず得られる利益”ではありません。
家賃収入は、
空室・家賃下落・修繕費などの影響を受けます。
売却益は、市況・金利・エリアの人気
・売却タイミングによって大きく変動します。
つまり不動産投資は、ただの「安定収入」ではなく、
リスクとリターンのバランスを取りながら設計する“戦略型の投資”です。
成功するために押さえるべき基本5項目
ここからは、初心者が最初に
理解しておくべき「基本5項目」を解説します。
① 収益の構造を理解する（インカム・キャピタル）
最初に押さえるべきは、自分がどの利益を狙うのかです。
家賃収入で長く積み上げたいのか
売却益も含めて資産を増やしたいのか
いつまで保有して、いつ売る想定なのか
この設計が曖昧だと、物件選びも融資戦略もブレます。
まずは「収益の出方」を理解し、投資方針の軸を作りましょう。
② 物件選定の基準を持つ
（立地・築年数・構造・利回り）
次に重要なのが、物件選びです。
不動産投資は、物件の選び方で
8割が決まると言っても過言ではありません。
判断軸としては、例えば以下のような項目があります。
立地（需要があるか、賃貸が決まりやすいか）
築年数（修繕リスク・融資条件に影響）
構造（木造・鉄骨・RCなどで耐用年数や維持費が変わる）
利回り（数字の見た目ではなく“実質利回り”が重要）
注意したいのが、
「利回りが高い＝儲かる」ではないという点です。
同じ利回りでも、空室リスク
が高いエリアでは収支がブレやすく、
結果的に赤字になることもあります。
だからこそ、数字だけでなく
需要と安定性まで含めて判断できる力が必要です。
③ 融資の知識を身につける（金利・返済期間・審査基準）
不動産投資は、融資（ローン）を活用するケースが多い投資です。
そのため、融資条件の理解＝投資成績に直結します。
最低限、以下は押さえておきましょう。
金融機関の審査基準（属性・自己資金・物件評価など）
金利（固定・変動）
返済期間
毎月の返済額とキャッシュフローの関係
大切なのは、背伸びして買うことではなく、
無理のない資金計画で、継続できる形にすることです。
④ 管理・運用の実務を理解する（購入後が本番）
不動産投資は、購入して終わりではありません。
むしろ購入後の管理・運用が収益を左右します。
例えば、実務で発生するのはこういった内容です。
修繕や設備交換（給湯器・外壁・屋上など）
入居者対応、クレーム対応
空室対策（募集条件・広告・内見対応）
管理会社の選定とコントロール
「管理を甘く見る＝収益が崩れる」につながります。
初心者の方ほど、管理体制を仕組みとして整える意識が重要です。
⑤ 税金と出口戦略を理解する（節税と売却の設計）
最後に、税金と出口戦略です。
ここを理解していないと、黒字のつもりが
税金で利益が消える…ということも起こります。
最低限、以下は知っておきましょう。
減価償却の基本
譲渡所得税（売却時の税金）
相続税・法人化など、長期戦略に関わる制度
そして何より重要なのが、
「いつ・いくらで・どうやって売るか」まで考えて買うことです。
出口が見えていれば、
購入時点の判断精度が一気に上がります。
まとめです。
初心者が最初に押さえるべき基本5項目
最後に、今回の内容をまとめます。
収益の構造（インカム・キャピタル）
物件選定（立地・築年数・構造・利回り）
融資知識（金利・返済計画・審査基準）
管理運用（購入後の実務と仕組み化）
税務と出口戦略（節税と売却設計）
この5つを理解できていれば、
不動産投資の「土台」はかなり強くなります。
焦らず、着実に一歩ずつ学びながら進めていきましょう。
今後も、初心者の方にも分かりやすく、
投資家目線で実務的な情報を丁寧に発信していきます。
ぜひ次回もご覧ください。
SNSでも発信していますので、
よかったらチェックしてみてくださいね。
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