株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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家賃年収1000万円を目指すなら最初はこれ！築古木造アパートをすすめる5つの理由

株式会社Multiface代表の五反田です。

本記事では、不動産投資初心者、

特に30代会社員の方が失敗しにくい物件選びとして、

なぜ築古木造アパートをおすすめするのかを具体的に解説します。

なぜ最初は築古木造アパートなのか？5つの理由

① 空室リスクを分散でき、収益が安定しやすい

ワンルーム区分マンションの場合、

1室空室になると家賃収入はゼロになります。

一方、1棟アパート（4部屋以上）であれば、

空室が出ても収入が完全に止まることはありません。

私が最初に購入した木造アパートは

5部屋中2部屋が空室でした。

それでも、

家賃4万円 × 3部屋＝月12万円の収入

が入っていました。

複数戸あることで、

・賃料が多少下がっても致命傷にならない

・1〜2部屋空室でも持ちこたえられる

というリスク分散効果があります。

※最低でも4部屋以上ある物件を

目安にすると安定性が高まると個人的に思います。

② 数百万円〜2000万円前後で始められる

RCマンション1棟は高額になりやすく、

初心者にはハードルが高いです。

一方、築古木造アパートであれば、

価格帯：数百万円〜2000万円前後

自己資金も比較的少額でスタート可能

修繕費や固定資産税もRCより抑えやすい

という特徴があります。

最初から高額物件に挑戦するよりも、

まずは扱いやすい規模で経験を積むことが重要です。

③ 表面利回り10〜20％も狙える

築古木造アパートは、

エリアや仕入れ次第で

表面利回り10％〜20％

が見込めるケースもあります。

特に関東圏など、自分がすぐに動ける

距離で探すのがおすすめです。

現地確認や管理会社との

やり取りがしやすくなります。

また、

安く仕入れる

物件力を高める

賃貸も売却もコントロールする

という「攻めと守り」を両立できるのも魅力です。

④ リフォームで物件力を高められる（差別化しやすい）

築古物件は、手を入れることで

大きく価値を高められます。

例えば、

モニターホン設置

シングルレバー水栓

追い焚き機能追加

ペット可物件に変更

など、比較的低コストでも競争力を上げられます。

判断基準はシンプルです。

「自分が住みたいと思えるかどうか」

さらに、プロパンガス会社の切り替えによって、

エアコン設置

給湯器交換

設備グレードアップ

などのサポートを受けられるケースもあります。

ただし注意点もあります。

築古物件では、

屋根の雨漏り

シロアリ被害

外壁補修・塗装

など、想定外の修繕費が

かかる可能性もあるため購入前の調査は必須です。

⑤ 銀行融資が活用できる（レバレッジがかかる）

「築古だと融資が出ないのでは？」と

心配される方もいます。

実際には、築20〜30年の木造でも

融資を受けられるケースはあります。

金融機関が見るポイントは大きく2つ。

■ 個人の属性

年齢

勤務先

勤務年数

年収

借入状況

金融事故歴

■ 物件の収益力

立地

築年数

間取り

賃料水準

価格とのバランス

銀行融資を活用することで、

自己資金の何倍もの物件を取得できます。

つまり、

他人資本で物件を購入し、

家賃収入でローンを返済する

これが不動産投資の最大の強みです。

本日のまとめです。

まずは「小さく始めて、経験を積む」

不動産投資で成功している大家さんの多くは、

最初は小さな1棟からスタートしています。

私自身も、木造1棟アパートから始めました。

先生に勧められたその選択が、今につながっています。

いきなり大きく勝とうとせず、

負けにくい投資を心がける

まずは1棟で実践する

経験を積みながら拡大する

これが堅実な成長ルートです。

物件選び以上に大切なのは、「動機」です。

経済的自由を手に入れたい

時間的余裕を持ちたい

家族との時間を増やしたい

将来に対する不安を減らしたい

その想いが明確であれば、

多少の壁は乗り越えられます。

改めて、

「なぜ自分は不動産投資をやりたいのか？」

ぜひ一度、考えてみてください。

今後も、実践に基づいた具体的な

情報を発信していきます。

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不動産投資初心者がやるべき物件探しの具体策｜業者任せが危険な理由とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、不動産投資初心者の方に向けて

「掘り出し物件に出会うための具体的な方法」

について解説します。

結論から言うと、

最初のうちは“自分の目で

徹底的に探す”しかありません。

体感ですが、「これは買いだ」と思える物件は

1000件に2〜3件程度。

だからこそ、焦らず・諦めず・淡々と

探し続ける姿勢が成功のカギになります。

なぜ初心者が「業者任せ」にすると失敗しやすいのか？

不動産投資初心者の多くは、

「良い物件を紹介してもらえれば…」

と考えがちです。

しかし、これは大きな落とし穴です。

理由① 優良物件は実績のある投資家に優先される

不動産会社は、過去に何度も

購入している投資家を優先します。

信頼関係ができていない初心者に、

最初から好条件の物件が回ることはほぼありません。

理由② 業者は“確実に買う人”を優先する

現金や融資承認がスムーズな常連投資家は、

スピード決済が可能です。

業者から見れば、

「確実に買ってくれる人」が最優先になります。

理由③ 業者の利益と投資家の利益は一致しない

業者にとっての目的は「売却」。

投資家にとっての目的は「利益」。

“売りたい物件＝良い物件”とは限らない

という前提を忘れてはいけません。

だからこそ、

自分で判断できる力を

身につけることが重要なのです。

最初から完璧な物件は存在しません。

大切なのは、

・将来性があるか

・改善余地があるか

・育てれば価値が上がるか

という視点です。

【実体験】全室空室・雨漏り・

白蟻物件を再生させた話

私は過去に千葉県で、

・全室空室

・雨漏りあり

・白蟻被害あり

という、誰も手を出さない物件を購入しました。

室内はボロボロ。

普通なら敬遠される物件です。

しかし、私は次の点を重視しました。

購入判断のポイント

・土地値で見れば割安だった

・リフォーム費用を事前に精査できた

・満室想定で利回り12％が見込めた

リフォーム業者と綿密に打ち合わせを行い、

収支計画を徹底的にシミュレーション。

結果、満室稼働を達成し、最終的には売却済みです。

この経験から学んだのは、

「ボロい＝ダメ物件」ではない

「改善余地がある＝チャンス」

ということです。

優良物件を見つけるための具体的ステップ

では、実際にどう探すのか。

私が初心者時代に徹底していた方法を紹介します。

① 毎日ポータルサイトをチェックする

代表的なサイト：

楽待

健美家

これらを毎日見ることが大前提です。

物件は“待っていても”出会えません。

② 条件を明確に絞る

初心者時代、私が設定していた条件は以下です。

項目条件

エリア土地勘がある地域

築年数 30年以内

種類木造アパート一棟

想定利回り 12％以上

特に築古木造アパートは、

・購入価格が安い

・利回りが出やすい

・修繕コストをコントロールしやすい

という理由から、初心者に適しています。

※現在は都心RC中心の

投資戦略ですが、初心者時代は

この戦略で拡大しました。

③ 数字で判断するクセをつける

・表面利回りだけで判断しない

・修繕費込みの実質利回りを見る

・出口戦略（売却価格）を考える

感覚ではなく、必ず数字で判断すること。

これが「掘り出し物件」に出会える確率を高めます。

まとめです。

初心者が掘り出し物件に出会うための3原則

完璧を求めず“磨けば光る物件”を探す

業者任せにせず、自分の目で徹底的に見る

数字で判断し、改善余地を見抜く

この3つを徹底すれば、

“超優良物件”に出会える確率は確実に上がります。

不動産投資は情報戦であり、継続戦です。

焦らず、腐らず、淡々と。

それが最短ルートです。

今後もリアルな投資実体験を発信していきますので、

ぜひSNSのフォローや読者登録をお願いいたします。

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なぜ不動産屋は物件を買わない？不動産投資をやらず仲介に集中する4つの理由

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

多くの不動産投資初心者が

一度は疑問に思うであろう、

「不動産屋はなぜ不動産投資を

せず、仲介（売買・賃貸）だけをやっているのか？」

という点についてです。

結論：理由はこの4つ

結論からお伝えすると、

不動産屋が投資を積極的に

やらない理由は以下の4つです。

仲介手数料の方が短期で稼げる

本当に良い物件はすでに所有している

従業員の給料など固定費が重い

不動産業務と投資では「目線」がまったく違う

この内容は、実際に投資用不動産専門の

不動産会社の方から直接聞いた話をもとにしています。

不動産屋に対する正直なイメージですが

正直に言うと、私自身、不動産投資を始める前は

「不動産屋ってなんだか怪しくないか？」

というイメージを持っていました。

以前、ニュースで

「凶暴化する家を売る男たち」

といった特集を見たこともあり、

「本当にこんな世界があるんだ…」

と印象に残っていたのも事実です。

しかし、不動産投資を始めて約3年。

不動産業者と深く関わる中で、ある素朴な疑問が浮かびました。

不動産屋って、自分では物件を買わないの？

もしかして、実は裏で投資しているのでは？

いつもお世話になっている

投資用不動産専門の不動産屋さんKさん、

そして私の師匠と会食する機会がありました。

そこで、率直にこんな質問をしました。

「不動産屋さんって、不動産投資はされないんですか？」

すると、冒頭でお伝えした4つの答えが返ってきたのです。

理由① 仲介手数料の方が短期で稼げる

不動産屋のメイン収益は、

言うまでもなく仲介手数料です。

参考一例：売買仲介の場合

（売買価格 × 3% + 6万円）× 消費税

例：1億円の物件の場合

1億円 × 3% + 6万円 = 306万円＋税

さらに、

売主・買主の両方から手数料をもらう

「両手取引」なら612万円＋税になります。

この金額を短期間で

確定させられるのが、仲介ビジネスの強みです。

理由② 本当に良い物件はすでに所有している

結論から言うと、

優秀な不動産屋さんほど、

自分でも物件を持っています。

Kさんも例外ではなく、

しっかりと物件を保有していました。

保有の目的は、

インカムゲイン（家賃収入）

キャピタルゲイン（売却益）

更地にして土地として売却する戦略

など、投資家と同じ視点です。

ただし、

「長期保有」というより

次の投資につなげるため、比較的早めに売却する

というスタンスが印象的でした。

理由③ 従業員の給料など固定費が重い

不動産会社には、

売買担当

仕入れ担当

管理担当

など、複数の役割があります。

Kさんの会社は売買と

仕入れが中心ですが、それでも、

従業員の給料

事務所の家賃

電気・水道・通信費

交通費

といった固定費が毎月発生します。

そのため、

即金性のある仲介業務を

止めるわけにはいかないというのが現実です。

理由④ 不動産業務と投資では「目線」が違う

ここが最も重要なポイントです。

投資家の目線

インカムゲイン（家賃収入）

キャピタルゲイン（売却益）

中長期視点

不動産屋（仲介）の目線

仲介手数料

短期で確定する利益

回転率重視

「お金を稼ぐ」という点では同じでも、時間軸がまったく違う。

この違いを理解すると、

「なぜ不動産屋は投資をメインにしないのか？」

という疑問がスッと腑に落ちます。

まとめです。

不動産屋が投資をしない理由を知ることは重要です。

今回の内容は、

投資用不動産のプロに直接聞いたリアルな話です。

不動産屋が敵なのか、味方なのかではなく、

立場と目的が違うだけだということを知るだけで、

不動産投資に対する見方は大きく変わります。

今後も、

不動産屋との付き合い方

投資家としての考え方

実体験ベースのリアルな話

を発信していく予定です。

その他、SNSも発信していますので

よかったら見てくださいね！

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不動産投資で後悔する前に読むべき5つの失敗パターンと回避法

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、私自身の経験も踏まえて

「不動産投資で赤字になる人の共通点5選」を解説します。

不動産投資は、

安定した家賃収入

節税効果

レバレッジを活かした資産形成

といった魅力があります。

しかし現実には、

「思ったより儲からない」

「気づいたら持ち出しになっていた」

「節税どころかキャッシュが減った」

という声も少なくありません。

特に30代会社員や不動産投資初心者の方は、

最初の物件選びで大きな差がつきます。

ここでは、よくある失敗パターンと

具体的な回避策を整理します。

不動産投資で赤字になる人の共通点5選

1. 「売れ筋」「限定」に飛びついてしまう

「都心の好立地です」

「今しか出ない希少物件です」

こうした営業トークに惹かれて購入した結果、

築古で修繕費がかさむ

表面利回りは高いが実質利回りが低い

想定外の出費が続く

というケースは珍しくありません。

回避策として

「レア」「限定」という言葉に反応しない

実質利回り・修繕費・管理費を含めて計算する

第三者の投資家や専門家の意見を聞く

“今すぐ決めないと損”という状況ほど、

冷静になることが重要です。

2. 「将来性」だけで判断してしまう

「再開発で資産価値が上がります」

「人口が増えるエリアです」

将来の期待だけで購入すると、

思惑が外れたときに一気に赤字リスクが高まります。

不動産投資は予測ではなく、

“今この瞬間の収益力”が最重要です。

回避策として

現在の家賃相場で収支が合うか確認

空室が出ても耐えられるキャッシュフロー設計

再開発は「プラス材料」程度に考える

未来は読めません。

数字は嘘をつきません。

3. 空室リスクを甘く見る

「駅近だからすぐ埋まるだろう」

その油断が赤字の入り口です。

空室期間中も、

ローン返済

管理費

固定資産税

は発生し続けます。

回避策として

空室率10〜15％を織り込んだシミュレーション

家賃を下げても回る設計にする

客付けに強い管理会社を選ぶ

不動産投資は「満室想定」ではなく

「空室前提」で組み立てることが鉄則です。

4. 投資目的がブレてしまう

最初は「安定収入目的」だったのに、

「一棟物のほうが利回りが高い」

「安いからお得」

といった理由で方向転換してしまう人は多いです。

結果、

管理負担増加

修繕コスト増大

想定外のリスク

を抱えることになります。

回避策として

まず明確にすべきは、

キャッシュフロー重視か

資産拡大重視か

節税重視か

目的に合わない物件は、

どれだけ魅力的に見えても買わない勇気が必要です。

5. 「節税目的」だけで購入する

「節税になりますよ」

この一言で購入を決めるのは非常に危険です。

確かに減価償却によって一時的に税金は減ります。

しかし、

翌年以降に税負担が増える

キャッシュフローが回らない

売却時に税金が重くなる

というケースもあります。

回避策として

判断基準は常にひとつ。

「税金が減るか」ではなく「利益が出るか」

節税は“副産物”です。

本質は収益力にあります。

不動産投資で成功するための3つの鉄則

不動産投資の失敗は、

ほとんどが情報不足と感情判断から起こります。

以下の3つを徹底するだけで、

赤字リスクは大きく下げられます。

中立な情報を集める

感情ではなく数字で判断する

投資目的からブレない

家賃収入や節税効果に目を奪われず、

「自分の理想の資産形成につながるか？」

を常に問い続けること。

これが、長期的に勝ち続ける投資家の共通点です。

今後も、実体験ベースで

不動産投資に役立つリアルな

情報を発信していきます。

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