はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「不動産投資は新築と中古のどちらを選ぶべきか？」
この永遠のテーマについて、
投資家目線でわかりやすく解説します。
不動産投資を始める多くの方が
最初に悩むのが、まさにこの選択です。
それぞれにメリット・デメリットがあり、
適した戦略も異なります。
【結論】新築と中古は“目的によって最適解が変わる”
先に結論をお伝えすると、
「利回り・節税を重視するなら中古」
「長期の安定運用・資産性重視なら新築」
というのが基本的な考え方です。
ただし、どちらが正解というわけではなく、
投資目的・資産背景・融資戦略によって
選ぶべき方向が大きく変わります。
ここからは、それぞれの
特徴を詳しく見ていきましょう。
■ 新築物件の特徴とメリット
1. 外観・設備が綺麗で入居が付きやすい
新築は見た目や設備が新しく、入居付けがしやすいのが最大の強み。
特に最初の数年は空室リスクが低い傾向があります。
2. 修繕コストが抑えやすい
築浅のため、急な大規模修繕が発生しづらく、
管理が楽で初心者でも扱いやすい点も魅力です。
3. 減価償却期間が長く、節税計画が立てやすい
新築は耐用年数が長いため、
長期保有の節税戦略と相性が良いです。
4. 融資評価が高く、自己資金が少ない人にも向く
銀行は新しい物件に高い評価を付けやすいため、
融資枠が伸びやすい＝レバレッジが
効きやすいというメリットがあります。
■ 新築のデメリット
・販売価格が割高
・その分、表面利回りが低くなりがち
つまり、キャッシュフロー重視の
投資家には不向きな場合があります。
■ 中古物件の特徴とメリット
1. 価格が抑えられ、利回りが高くなりやすい
築年数が経っている分、価格が下がるため、
表面利回り・実質利回りの双方で優位になりやすいです。
2. エリアの賃貸需要が読みやすい
すでに入居実績があるため、
・家賃相場
・ターゲット層
・空室リスク
を事前に判断しやすいのが中古の強みです。
3. 減価償却による節税効果が大きい
特に木造アパートなどは耐用年数が短く、
短期間で多くの経費を計上できる＝節税に強いというメリットがあります。
■ 中古のデメリット
・修繕リスクや突発費用が発生しやすい
・設備の老朽化によるクレーム対応が増えることも
利回りだけを見て購入すると、
想定外の支出でキャッシュフローを圧迫するケースもあります。
【まとめ】新築と中古を戦略によって使い分ける
◆ 中古が向いている人
・短期で利回りを上げたい
・節税メリットを取りたい
・経験を積みながらキャッシュフローを作りたい
◆ 新築が向いている人
・長期安定運用をしたい
・管理コストを抑えたい
・融資枠を最大化したい
・自己資金が少なく借入を伸ばしたい
【融資戦略】スタートは「新築」→2棟目以降で「中古」もアリ
自己資金が少ない方は、
融資評価の高い新築からスタートして
レバレッジを効かせるのが戦略として有効です。
そこからキャッシュを貯めつつ、
中古の高利回り物件で収益を伸ばすというルートも王道です。
【最終判断に必要なポイント】
✔ エリアの賃貸需要
✔ 資産背景や年収
✔ 融資条件（金融機関の評価）
✔ 長期で保有するのか、短期で回収するのか
✔ 自分の投資目的（安定 or 利回り）
数字だけで判断せず、
「物件 × 融資 × 自分の戦略」の
3つが揃って初めて最良の選択ができます。
今後も、不動産投資を成功させるための
具体的な戦略や実践知識をわかりやすく発信していきます。
ぜひ次回もご覧ください。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は
「これから不動産投資を始めたい
初心者が必ず押さえるべき基本5項目」
を分かりやすく解説します。
不動産投資は“買えば儲かる”ほど
甘い世界ではありません。
しかし、基礎を正しく理解すれば
失敗リスクを大きく減らし、
再現性の高い投資ができます。
1. 不動産投資で得られる「2つの収益構造」を理解する
不動産投資の利益は、
以下の2種類に分類されます。
・インカムゲイン（家賃収入）
毎月の賃料が収入になりますが、
空室、家賃下落などのリスクに左右されます。
・キャピタルゲイン（売却益）
物件の価格変動により利益が生まれますが、
市場環境・売却タイミングによって大きく変わります。
つまり“不動産投資＝安定収入”ではなく、
リスクとリターンのバランスを
取る投資だと理解しましょう。
2. 物件選びの基準を数値で判断できるようにする
成功を左右する最重要ポイントが“物件選定”です。
チェックすべき主な項目はこちら。
立地（駅距離・利便性・需要）
築年数
構造（RC/木造など）
表面利回り・実質利回り
同じ利回りでも、需要が弱いエリアでは
空室が増え、結果として収支が崩れることもあります。
「数字」＋「エリア特性」を
セットで判断できるようになることが必須です。
3. 融資（ローン）の知識を身につける
多くの人が不動産購入時にローンを使います。
だからこそ、以下の知識は必須です。
金融機関ごとの審査基準
金利タイプ（固定・変動）
返済期間
自己資金の割合
無理のない返済計画を組むことで、
投資リスクを大幅に抑えられます。
“返済比率”と“金利変動リスク”を理解したうえで、
長期的な収支計画を作りましょう。
4. 管理・運用の理解は「収益性」に直結する
物件を買って終わりではなくここからが本番です。
修繕対応
入居者管理
クレーム対応
退去後の募集業務
これらはすべて収益に直結します。
管理会社の選び方や運用の仕組みを
理解することで、トラブルを防ぎ
安定した経営が可能になります。
管理の質が“家賃収入の安定度”を
決めると言っても過言ではありません。
5. 税金と出口戦略をセットで考える
不動産投資では、税金の知識が必須です。
減価償却
譲渡所得税
相続税
税務シミュレーション
さらに、売却までを見据えた
出口戦略がないと利益を最大化
することはできません。
買う前から「どのタイミングで・いくらで売るか」
まで逆算して計画しましょう。
まとめです。
今ご紹介した5つの基本を押さえれば
失敗しない土台が作れると思います。
今回紹介したのは、不動産投資初心者が
まず理解すべき基本5項目です。
① 収益構造（インカム・キャピタル）
② 物件選定（立地・築年数・利回り etc.）
③ 融資知識（金利・返済計画）
④ 管理運用（実務の仕組み）
⑤ 税務と出口戦略（節税・売却）
この5つを理解することで、
不動産投資の“土台”がしっかり固まります。
焦らず、着実に一歩ずつ
知識を積み上げていきましょう。
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株式会社Multiface 代表の五反田です。
不動産投資は、安定した
資産形成ができる非常に魅力的な手法です。
しかし近年、投資ブームに便乗した
「不動産投資詐欺」も増加しています。
これから投資を始める方は、
必ずチェックしておいてください。
【代表的な不動産投資詐欺の手口】
1. 手付金詐欺
購入意思を示すために
支払った手付金を持ち逃げする手口。
連絡が途絶え、返金されないケースも多く、
中には数十億円規模の被害も報告されています。
2. サブリース（家賃保証）詐欺
「30年間家賃保証します」など
甘い言葉で契約させたあと、
・一方的な家賃減額
・突然の契約解除
などが行われるケースです。
過去には元社員が虚偽の契約書を作成していた
事件もあり、内部不正も起こりやすい分野です。
3. 満室偽装（入居率詐欺）
実際は空室だらけなのに、
「満室です」と偽って販売。
購入後すぐに退去が続き、
計画通りの収益が上がらない典型的な手口です。
4. 二重譲渡詐欺
同じ物件を複数の買主に売る悪質な詐欺。
登記が“先に完了した方”が
所有権を得るため、後回しになった購入者が被害に遭います。
5. 婚活・デート商法による投資詐欺
マッチングアプリやSNSで
親密になり、恋愛感情を利用して投資に誘導。
契約後に連絡が消える「恋愛詐欺×不動産投資」
という非常に巧妙な手口です。
6. 海外不動産詐欺
高利回り・高配当を
謳い海外物件を販売。
・物件が存在しない
・現地法人が消える
など、特に東南アジアで多く見られます。
7. 不動産クラウドファンディング詐欺
正規サイトを模した
偽サイトに誘導し、少額投資を騙し取る手口。
無許可業者・無登録の事業者が
関与しているケースがほとんどです。
8. 原野商法（複写版）
昔の“価値のない土地を売りつける手口”をデジタル化した詐欺。
土地の再販や管理費名目で追加費用を請求し、
偽の司法書士・偽書類を使うケースまで確認されています。
【不動産投資詐欺を防ぐためのチェックリスト】
業者の信頼性 宅建業免許番号・行政処分履歴・実績を確認
契約内容 書面の全項目を確認し、不明点は専門家へ相談
物件情報 登記簿謄本の取得・現地調査は必須
利回り 高すぎる利回りは要注意。周辺相場と比較
専門家の意見 不動産鑑定士・弁護士など第三者の意見を取り入れる
まとめです。
不動産投資は“知識”が最大の防御になります。
不動産投資は正しく行えば、
長期的な資産形成に最適な手段です。
しかし、知識不足につけ込んだ詐欺が増えていることも事実。
特に大切なのは以下の3つです。
① 情報の精査
② 業者の信頼性確認
③ 契約内容の透明性
この3つを徹底するだけで、
多くの詐欺は回避できます。
今後も投資家視点で、
実務に役立つ情報を発信していきます。
ぜひ次回の記事もご覧ください。
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今回は、
「不動産投資で稼ぐ人だけが
実践する物件選びと運用のコツ」
ということについてお話しします。
初心者の方でも今日から
行動できる内容なので、ぜひ参考にしてください。
1. 不動産投資の基本：仕組みを理解しよう
不動産投資とは、
マンション・アパート・一戸建てなどを購入し
家賃収入（インカムゲイン）
売却益（キャピタルゲイン）
で収益を得る仕組みです。
銀行融資を使うことで、手元資金以上の
規模で投資できる「レバレッジ効果」が最大の魅力です。
例：頭金500万円 → 3,000万円の物件を購入
月8万円の家賃が入り、ローン返済後に残る金額がキャッシュフローになります。
2. 不動産投資のメリットとデメリット
■メリット
① 安定した収入源を作れる
毎月の家賃収入は“給与とは別の収入”になります。
② 節税効果がある
減価償却や経費計上により、所得税・住民税を抑えられます。
③ インフレに強い
物価上昇とともに家賃も上がりやすく、現金より価値を保ちやすい資産です。
■デメリット
・空室リスク
入居者がいなければ収益はゼロ。
・修繕費や管理コストがかかる
築年数に応じて突発的な支出が発生します。
・現金化しづらい（低流動性）
株のようにすぐに売却できません。
3. 稼ぐ人だけが実践する「成功ステップ」
STEP1：物件選びの基準を明確にする
稼ぐ投資家が必ず見るポイントは以下の通りです。
駅徒歩10分以内
大学・病院・大企業が近い
築浅またはリノベーション済み
将来の賃貸需要が読みやすいエリア
これらを満たす物件は入居付けがしやすく、
空室リスクを大幅に抑えられます。
STEP2：適切な融資戦略を組む
成功している投資家は
「手元資金を温存しつつ、融資を最大活用」します。
金利1〜2％台で借りる
長期の元利均等ローンを選ぶ
自己資金を使いすぎず、複数物件を狙う
特に、資産拡大のスピードは融資の使い方で大きく変わります。
STEP3：運用方法で収益を最大化する
① 管理会社の選定
入居者対応や家賃管理はプロに任せて、手間を最小限に。
② 長期保有が基本戦略
短期売買よりも、ローン完済後に残る安定収入を重視します。
③ 出口戦略（売却タイミング）を決めておく
・売却時期
・相続対策
などをあらかじめ設定しておくことで、運用全体がブレなくなります。
4. 初心者に多い失敗とその回避策
✔ 利回りだけで判断する
表面利回りが高い物件ほど「空室」「修繕」で赤字になることも。
→ 実質利回り（家賃−経費）で判断する。
✔ 地方の格安物件に手を出す
購入額は安いが、入居者がつかず苦労するケースが多い。
→ 都市部の需要が安定した地域を選ぶ。
✔ 資金計画が甘い
修繕費・空室・返済などを考えずに破綻する人も。
→ 家賃収入の3〜6か月分は手元に残す。
5. まとめ：1つの物件から始まり、資産は積み上がる
不動産投資は
「正しい物件選び」×「適切な運用戦略」
がそろうことで、長期的に安定した資産づくりができます。
逆に、リスクを理解せずに始めると
空室・資金難などのトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
まずは一つ、需要の高いエリアで
堅実な物件を購入し、経験を積むこと。
そこからスケールしていけば、
老後資金や教育費の不安は大きく軽減できるはずです。
あなたも「給与＋家賃収入」という
新しい安心を、今日から作ってみませんか？
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今回は不動産投資やマイホーム購入を
検討している方からよくいただく質問、
「不動産購入にはどのくらいの手数料や諸費用がかかるのか？」
について、初心者でも分かりやすく解説します。
結論として、不動産購入時には
おおよそ物件価格の7〜10％ほどの諸経費 が発生します。
この内容を理解しておけば、
購入前に必要な資金の概算をしっかり把握できます。
① 不動産購入に必要な
諸経費は物件価格の7〜10％が目安
不動産を購入する際は、
物件代金とは別にさまざまな費用が必要です。
一般的には 物件価格の7〜10％を
見ておけば大きなズレはありません。
例として、6000万円の物件なら
約420万円前後 の諸費用が必要になります。
ここからさらに、内訳を詳しく見ていきましょう。
② 仲介手数料（成功報酬）
仲介手数料とは、不動産会社に
支払う成功報酬のことです。
売買契約が成立した
場合にのみ支払う必要があります。
手数料の上限は、宅地建物取引業法で
以下のように定められています。
仲介手数料の計算式
200万円以下の部分：5% + 税
200万〜400万円の部分：4% + 税
400万円以上の部分：3% + 税
多くのケースでは
「（物件価格 × 3%） + 6万円 ＋ 税」
が上限として使われます。
③ 登記手数料（司法書士報酬含む）
不動産の所有権を法的に
証明するためには「登記」が必要です。
登記手続きは司法書士に
依頼するため、その報酬も含めて
数万円〜10万円台後半程度 が一般的です。
④ 印紙税（契約書に必要）
売買契約書に貼付する印紙の費用です。
契約金額により金額が変わり、
数千円〜数万円 が一般的です。
⑤ その他の必要費用
不動産購入時は、上記以外にも
以下のような費用を考慮する必要があります。
火災保険料：住宅ローン利用時は加入が必須
固定資産税：引き渡し時に日割りで精算
不動産取得税：購入後に都道府県から納付書が届く
引越し費用
リフォーム費用（必要に応じて）
管理費・修繕積立金（マンションの場合）
購入後も継続してかかる
費用がある点にも注意が必要です。
まとめです。
不動産購入の諸費用を理解して
資金計画を立てることが大切です。
不動産購入には、物件代金以外にも
仲介手数料、登記費用、印紙税、
火災保険、不動産取得税など
多くの費用が発生します。
あらかじめ 物件価格の7〜10％を
諸経費として見込んでおくことで、
無理のない資金計画を立てることができます。
今後も、不動産投資や資産形成に
役立つ情報を発信していきます。
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