株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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不動産投資初心者が陥りがちな失敗3パターン｜原因と対策を徹底解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「不動産投資初心者が陥りやすい

3つの失敗とその防ぎ方」について解説します。

不動産投資は、安定した収入を得られる

魅力的な資産形成の手段ですが、

知識不足のまま始めると大きな損失に

つながるリスクもあります。

特に初心者の場合、少しの判断ミスが

長期的なダメージになることも少なくありません。

この記事では、実際によくある3つの

失敗パターンを紹介しながら、どうすれば

避けられるかを具体的に解説します。

失敗パターン①

資金計画が不十分なまま始めてしまう

「年収500万円・貯金ほぼゼロでも始められる！」と

いった宣伝を鵜呑みにしてしまう人は要注意です。

不動産投資には、物件購入費用以外にも

登記費用・仲介手数料・修繕積立金・固定資産税など、

本日にさまざまな支出が発生します。

たとえローンを活用しても、

物件価格の最低でも２割は自己資金として必要です。

また、入居者が見つからない

「空室期間」や「修繕時の出費」にも

耐えられるだけの資金的余裕が求められます。

対策

・最低でも物件価格の20〜30％は現金で準備

・購入前に「空室率」「維持費」「税金」まで

含めた収支シミュレーションを作成すること

失敗パターン②

業者や管理会社の意見を鵜呑みにしてしまう

不動産業者の中には、

自社に都合の良い情報だけを

伝えるケースもあります。

特に初心者は

「営業トークを信じすぎてしまう」

傾向がありこれが失敗の原因になることが多いです。

正確な情報を見極める力が必要です。

対策

・複数の業者から相見積もり・意見を聞く

・契約前に利回り等含めて自分でリサーチ

・不明点は必ず書面で確認し、口約束にしない

失敗パターン③

自分の目的に合わない物件を購入してしまう

不動産投資で成功するには、

「何のために投資をするのか」明確に

することが最も重要です。

目的が曖昧なまま購入してしまうと、

後々の運用でミスマッチが起きます。

例えば、

「節税目的」で始めたのに新築ワンルームを

買ってしまい、減価償却の効果が薄かった

「老後の年金対策」なのに、

利回り重視で地方の空室リスク物件を買ってしまった

「短期売却益狙い」で購入したが、

立地が悪く売却できない

目的に合わない物件選びは、

投資そのものの方向性を狂わせる結果になります。

対策

・目的を「節税」「年金対策」

「キャッシュフロー」「売却益」など明確にする

・購入前に「出口戦略（売却時の想定）」を立てておく

まとめ：失敗を防ぐ最大の武器は「知識」と「判断力」

不動産投資はリスクを完全に避けることはできません。

しかし、知識を持って行動することで、

失敗を最小限に抑えることは可能です。

不動産投資は一生モノの知識です。

焦らず一歩ずつ、確実に学んでいくことが成功への近道です。

今後も不動産投資に

役立つ情報を発信していきます。

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不動産投資で「赤字になる人」の共通点5選！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、改めてになりますが

「不動産投資で陥りやすい5つの落とし穴」について、
実際の経験をもとに解説します。

不動産投資は「安定収入」「節税」「資産形成」

といった大きな魅力がありますが、

一方で「気づけば赤字だった」
「思ったほど儲からない」といった
失敗例も多いのが現実です。

ここでは、初心者が特に注意すべき

代表的な5つの失敗パターンと、

その回避策を紹介します。

1. 「売れ筋」物件に飛びつく罠

「今なら都心の好立地で、　

　他には出回らない希少物件です！」

営業マンによくあるセールストークに

惹かれて購入したものの、

実際は築古で修繕費が高く、

表面利回りは良くても実質利益が

ほとんど残らないケースがあります。

回避法としては、

「レア」「限定」などの言葉に惑わされず、

必ず第三者の意見を取り入れましょう。

物件の真の収益性を見極めるには、

中立な専門家や不動産投資経験者の意見が重要です。

2. 「未来への期待」で判断してしまう

「このエリアは再開発で資産価値が上がります！」

このような“将来性”を
理由に購入するのは危険です。

思惑が外れれば、空室や資産価値の
下落で取り返しのつかない結果になります。

回避方法としては、

未来ではなく「今の数字」で判断すること。

すでに収益性が確保できている

物件を選ぶのが、安定した投資の鉄則です。

3. 空室リスクを軽視してしまう

「駅近だからすぐ埋まるだろう」と
高をくくっていたら、数ヶ月空室に…。

家賃収入が途絶える一方で、
ローン返済や管理費だけがのしかかるパターンです。

回避法としては、

空室率10〜15%を見込んだ上で

シミュレーションを行いましょう。

あと「客付けの強い管理会社」を
選ぶことも非常に重要です。

4. 投資目的がブレてしまう

最初は「安定収入」を目的に始めたのに、

「一棟ものが安いから」といった
“お得感”で方針を変える人も少なくありません。

結果、維持費やリスクが増え、
想定外の出費に悩まされるケースも。

回避法としては

自分の投資目的（キャッシュフロー重視等）を明確にし、

その目的に合った物件のみを

選ぶことが成功の近道です。

5. 「節税目的」だけで動く危険性

「節税になりますよ」という

営業トークに乗って購入した結果、

実際は翌年以降の税金が増え、

キャッシュフローが悪化する例も少なくありません。

回避方法として、

「節税になるか」ではなく、

「利益が出るか」で判断しましょう。

不動産所得の仕組みを正しく

理解することが、健全な投資運用の第一歩です。

今日の話しをまとめます。

不動産投資で成功するために

意識すべき3つのポイント

不動産投資の失敗は、情報不足や

感情的な判断から起こるケースがほとんどです。

次の3つを徹底するだけで、

リスクを大きく減らすことができます。

・中立な情報を得ること

・感情ではなく数字で判断すること

・投資目的からブレないこと

家賃収入や節税効果だけにとらわれず、

「自分の理想の資産形成につながるか」を

常に意識することが大切です。

ぜひ今日話したことを意識してみてください。

今後も不動産投資に

役立つ情報を発信していきます。

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【完全ロードマップ】不動産投資で最短2年半で年収1000万円を達成する4つの戦略

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、私自身が不動産投資を始めて
2年半で年収1000万円を達成した実体験をもとに、
「再現性の高い4つの戦略」について解説します。

結論：年収1000万円を達成する4つのコツ

・不動産業者との繋がりと物件情報の確保

・成功者をモデリングする（＝人を真似る）

・平日の時間の使い方を最適化する

・物件規模を段階的に拡大する

この記事では、テクニックよりも

「思考」と「行動習慣」に焦点を当てて解説します。

① 不動産業者との繋がりが成功の鍵

不動産投資は「情報戦」です。

良い物件情報をどれだけ早く

多く入手できるかが、成功を左右します。

初心者がネット上だけで条件の

良い物件を探すのは、はっきり言って至難の業です。

なぜなら、本当に利益の出る物件は

一般公開される前に売れてしまうからです。

☆業者と繋がる4つの方法

知り合いの大家・投資家から紹介を受ける

（実体験としてこれがオススメ）

大家の会やオンラインサロンに参加して交流する

収益物件専門の業者に自分からアプローチする

管理会社に紹介をお願いする

中でもおすすめは、

信頼できる大家さんからの紹介。

最初は紹介を通じて信頼関係を築くことが、長

期的な物件供給ルートの確立につながります。

② 成功者をモデリングする（＝人を真似る）

人は「環境」によって変わります。

だからこそ、自分の理想の人生をすでに

実現している投資家を探すことが重要です。

たとえば、

・好きなときに旅行に行ける

・脱サラして会社に縛られない生活をしている

・欲しい車や家を手に入れている

自分が憧れる生き方をしている人に直接会い、

その人の「行動」「思考」「習慣」を

徹底的に真似するのが最短ルートです。

私自身も、セミナーやサロンに参加しながら、

1人のメンターを見つけ徹底的にベンチマークしました。

結果的に、それが現在の私の

投資スタイルの基礎になっています。

③ 平日の時間を制する者が投資を制す

会社員時代は、

時間の制約が最大のハードルでした。

銀行融資の手続きや現地調査などは平日対応が基本のため、

私は有給を使ったり、早退して動くようにしていました。

☆具体的な行動例

平日：銀行訪問・業者面談

土日：現地視察・物件調査・勉強会への参加

どうしても時間が取れない場合は、

働き方の見直しや転職も選択肢にいれるのも１つです。

④ 物件規模を段階的に拡大する

最初から1億円規模の

物件に挑戦する人もいますが、

私は最初からリスクをそこまで

取りたくなかったので小規模から

スタートさせました。

私のスタートは2,000万円、

利回り15%の小規模アパート。

そこから徐々に規模を拡大し

複数物件を保有するようになりました。

☆段階的に拡大するメリット

・小規模で経験を積める

・金融機関との信用を構築できる

・管理・運営スキルが身に付く

「最初は小さく、徐々に大きく」が、

不動産投資での王道だと個人的に思っています。

まとめです。

・不動産業者との繋がりを深め、質の高い情報を得る

・理想の成功者を見つけ、徹底的にモデリングする

・平日の時間を意識的に使い、行動量を最大化する

・小さく始めて、確実にスケールを広げていく

これらを実践することで、

私自身は約2年半で年収1000万円を達成しました。

不動産投資は「一発逆転」ではなく、

「地道な積み重ね×正しい努力」で結果が出る世界です。

あなたも、正しい戦略で行動を積み上げれば、

確実に次のステージへ進めるはずです。

今後も不動産投資に

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再建築不可物件とは？安い理由・注意点・投資で失敗しないポイントを解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は不動産投資でも耳にする

「再建築不可物件」について解説します。

安く買える物件の中には、

実は「再建築不可」に該当するものが多くあります。

しかし、仕組みを理解せずに

購入すると後悔するリスクも高いです。

この記事では、

・再建築不可物件とは何か

・なぜ建て替えができないのか

・投資する際の注意点や活用方法

をわかりやすく解説します。

【再建築不可物件とは？】

再建築不可物件とは法律上、

建物の建て替えが認められていない

不動産のことを指します。

そのため、建物が老朽化や

災害などで倒壊してしまうと、

同じ場所に再度建物を建てることができません。

この「建て替えができない」という

制約があるため、一般的な物件よりも

価格が安くなっています。

なお、リフォームやリノベーションは

可能な場合も多く、現況の建物を

活かして賃貸活用するケースもあります。

【なぜ再建築不可になるのか？】

再建築不可となる主な理由は以下の通りです。

・接道義務を満たしていない

建築基準法では、建物を建てる土地は

「幅4m以上の道路に2m以上接している」

必要があります。

この条件を満たさない土地は、

新たに建物を建てられません。

・建築基準法施行前の建物

法改正前に建てられた古い

建物の場合、現在の基準を

満たさないケースがあります。

・市街化調整区域内の土地

都市計画上、原則として建築が制限される

区域に指定されているため、

建て替えが難しい場合があります。

・共有物件で合意が得られない場合

マンションなどの共有物件では、

所有者全員の合意が得られないと

建て替えができません。

【再建築不可物件の注意点】

再建築不可物件を購入・保有する際は、

以下のリスクを理解しておくことが重要です。

・売却が難しい

次の購入者が見つかりにくく

価格が下がりやすい。

・倒壊すると資産価値がゼロに

再建築ができないため、

災害リスクに注意が必要。

・金融機関の融資が通りにくい

担保価値が低いため、

現金購入が求められるケースもあります。

一方で、

建物の減価償却が大きく節税効果を狙える

というメリットもあり、

うまく活用すれば投資戦略の

一つとして成立することもあります。

まとめです。

再建築不可物件は「安い」反面、

「売れにくい」「建て替えできない」

といった明確なリスクがあります。

しかし、

・築浅でまだ活用可能な建物

・接道を確保して再建築可能にできる土地

など条件次第では高利回り投資も可能です。

投資目的や出口戦略を明確にし、

リスクを正しく理解した上で

判断することが大切です。

今後も不動産投資に

役立つ情報を発信していきます。

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