はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「築古木造アパート1棟を購入する際のポイント」
について解説します。
私自身、2020年から不動産投資を始め、
現在までに5棟・28部屋を購入してきました。
平均利回りは12％以上、
中には利回り20％を超える物件もあります。
築古でも正しい選び方をすれば、
まだまだ収益性の高い物件は存在します。
築古木造アパート投資の基本条件
まず、私が考える、
「築古木造アパートを買う基本ポイント」
は以下の5つです。
部屋数は最低4部屋以上
築30年以内が理想
価格帯は1,000万〜2,000万円前後
利回りは10〜14％を目安
自宅から2時間以内で行ける場所
この条件を押さえることで、
購入後のリスクを大きく減らせます。
具体的に確認すべき3つのポイント
ここからはさらに
細かいチェックポイントを解説します。
物件は購入後に場所を
変えられないため、立地の確認は最重要です。
病院・スーパー・コンビニなど生活インフラが近いか
車社会なら駐車場や交通の便はどうか
入居者が実際に生活する姿を想像できるか
これらを現地で必ずチェックしましょう。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
「不動産投資で最初に買うべき物件」 についてです。
結論から言います。
もしあなたが 家賃年収1000万円を目指すなら、
最初に選ぶべきは 築古木造アパート一棟 です。
理由は大きく5つあります。
それでは早速解説していきます。
① 安定した収益が見込める
アパートは部屋数が複数あるため、
多少空室が出ても収益は確保できる。
例：私が初めて購入した5部屋の木造アパートでは、
2部屋空室でも3部屋から月12万円の家賃収入が入っていた
立地選定を間違えなければ客付けは可能。
最低でも4部屋以上ある物件を選びましょう。
RCマンション一棟は高額ですが、
木造アパートなら数百万円〜2000万円前後で購入可能。
修繕費やリフォーム費用も比較的安く、
固定資産税などの税負担も軽めです。
表面利回りは10〜20％を期待できる物件が多い。
特に関東圏は狙い目で、移動もしやすいのが魅力。
安く仕入れてリフォームや工夫で
価値を高めれば、賃貸経営も売却益も狙えます。
リフォームや設備追加で入居率を大幅に改善可能。
DIYでコストを抑えるのも一つの手。
判断基準は「自分が住みたいと思えるか」。
※ただし、屋根からの雨漏りやシロアリ被害、
外壁修繕など思わぬ修繕費が発生することもあるので注意。
⑤ 銀行融資を受けやすい
築20〜30年の木造アパートでも
融資対象になることが多い。
融資審査は「個人の属性（年収・勤務先・借入状況など）」と
「物件の収益力（立地・築年数・間取り・賃料など）」の
両面から判断されます。
自己資金の何倍もの融資が受けられ、
家賃収入をローン返済に充てることで、
実質的に「他人の資本」で資産を増やすことが可能です。
不動産投資を始める上で、
最初の一棟を何にするかは極めて重要です。
私自身も、師匠にすすめられて購入した
築古木造アパートがきっかけで、今の投資家人生があります。
最後に考えていただきたいのは
「なぜ不動産投資をやりたいのか」という動機です。
経済的・時間的・精神的な自由を手に入れたい
家族のために安定した収入源を作りたい
小さく始めて徐々に規模を拡大したい
どんな理由であれ、
最初の一歩を踏み出すことが大切です。
築古木造アパートはその最適な
スタート地点となるでしょう。
それではまた！
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続き
不動産投資を学ぶために私が実践したこと
「自分に合った手法と物件」を
見つけるために、私は以下のことを実践しました。
不動産投資に関する本を徹底的に読む
不動産投資メディア（例：楽待・健美家コラム）で情報収集
大家の会や勉強会に参加し、飲み会でリアルな体験を聞く
投資家向けセミナーに参加する
信頼できるメンター（先生）との出会い
不動産投資は「手法」と「物件選び」が
最初の重要なステップです。
目的やライフスタイルに合わせて
適切な選択をすれば、初心者でもリスクを
抑えながら収益を得ることが可能です。
まずは情報を集め、信頼できる人から
学びながら小さく始めてみることをおすすめします。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは
「初心者でもわかる不動産投資の始め方」 です。
不動産投資を始めたいと思ったら、
まず取り組むべきことは 「投資手法を決める」 ことと、
「物件の種類を選ぶ」 こと。
この2つがスタート地点になります。
1. 不動産投資の手法を決める
不動産投資にはさまざまな方法があり、
選ぶ手法は人によって異なります。
大切なのは、自分の目的や
リスク許容度に合った手法を選ぶことです。
考えるべきポイントは以下の通りです。
最終的にどれくらいの収益を得たいのか
家族構成や年齢によってどの程度リスクを取れるか
現在の月収や年収、働き方とのバランス
将来のライフプランや生き方の価値観
私自身のケース
私は「本業以外で年収1,000万円の
収入源を確保したい」という
目標からスタートしました。
本業は忙しく、いつまで続けられるか
不安があったため、リスクを最小限に抑えつつ
安定的に収入を得られる方法を模索しました。
そのときの条件は次の通りです。
本業とは別に年収1,000万円を稼ぎたい
自己資金をできるだけ抑えたい
貯金を資産に変えて運用したい
いきなり大きなリスクは取らず、小資本で始めたい
元々不動産投資に関心があった
2. 投資する物件の種類を決める
投資手法を決めたら、
次はどの物件を選ぶかです。
物件は大きく分けて
「レジデンス系」 と 「商業系」 に分類されます。
一棟アパート
一棟マンション
区分マンション
戸建て住宅
（築年数の新旧も大きな判断材料になります）
商業系（事業用）
ビル
更地
駐車場
コインランドリー
店舗・倉庫
ホテル など
最終的に私が最終的に選んだのは
木造の一棟アパート です。
理由は以下の通りです。
場所と条件次第で小資本でも始められる
高利回りを狙える
1,000万〜2,000万円前後の資金で購入・運営が可能
自分の状況に合っていて、
リスクを抑えつつ安定した収益を
得られる点が大きな魅力でした。
ステップ⑤：自分の購入基準を明確にする
「良い物件があれば教えて」と
業者に丸投げするのはNG。
たとえば、
23区内
木造アパート
土地値割合60%以上
3DK以上
といったように 数値で明確な条件を伝えること で、
物件を紹介されやすくなります。
ステップ⑥：リフォーム力を磨く
リフォームをすべて業者任せにすると、
高額請求や不要な工事をされるリスクがあります。
最低限の知識を身につけ、
見積もりや工事内容を精査できる力を
持つことが重要です。
不動産投資で脱サラを実現するための
6つのステップを改めて整理します。
自己投資で判断力を養う
資金を計画的に貯める
銀行融資を理解する
業界のビジネス構造を学ぶ
自分の購入基準を設定する
リフォーム力を身につける
不動産投資は正しい知識と行動を
積み重ねることで、確実に資産形成へつながります。
焦らず、一歩ずつ取り組んでいけば、
あなたも 「脱サラして自由に生きる未来」 を
手に入れられるはずです。
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