株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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不動産投資成功の鍵になるのは信頼できる不動産会社との出会いになる理由３選

株式会社Multiface代表の五反田です。

不動産投資で安定した収益と節税メリットを

手に入れるためには、信頼できる

不動産会社と出会えるかどうかが非常に重要です。

なぜなら、不動産投資には

専門的な融資・税務・市場分析が不可欠であり、

これらを正しく理解している会社は多くありません。

同じ物件でも「どの会社と進めるか」で

融資条件や提案内容が大きく変わり、

最終的な収益に大きな差が生まれます。

本記事では、

不動産投資初心者でも失敗しないために

、信頼できる不動産会社を選ぶべき理由と、

その見極め方を具体的に解説します。

【理由①】

不動産会社のタイプによって

“あなたの投資成果”が大きく変わる

不動産会社には大きく分けて

以下の種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。

■ 仲介会社

幅広い物件から選べる

手数料がかかる

営業担当の力量差が大きい

■ 買取再販会社

リフォーム済みで初心者でも扱いやすい

価格は割高になりやすい

■ 自社販売（ワンルーム・一棟の新築など）

サポートが手厚く購入後のケアも安心

利回りは低めになりやすい

■ ディベロッパー

大規模開発に強く、資産価値重視の投資向き

初期コストは高い傾向

まずは目的に合わせて、

どのタイプの会社が向いているのか

理解することが投資成功の第一歩です。

【理由②】

節税効果を最大化できるのは

“ヒアリング力のある会社”だけ

不動産投資の魅力のひとつが節税効果です。

しかし、これは投資家の状況を

正しく理解している会社だけが引き出せるメリットです。

・家族構成

・年収・職種

・今後の資産計画

こういった情報を丁寧にヒアリングし、

減価償却・経費計上・所得税圧縮の

具体的な提案をしてくれる会社は信頼できます。

例：高所得の会社員なら、

初年の赤字（減価償却）を使って

所得税を大きく抑える提案が効果的。

“あなたに合わせた節税戦略”を

出せない会社は、長期的な利益を最大化できません。

【理由③】

信頼できる会社は、

リスク・デメリットを隠さない

優良な会社ほど「良いことだけ」を言いません。

不動産投資には以下の現実的なリスクがあります。

空室

修繕費

金利上昇

エリアの需要変動

例：

「駅近でも人口減少エリアなら

将来の賃貸需要は下がります」

このように“ネガティブ情報も

正直に伝えてくれる会社”は

長期的なパートナーとして◎。

あなたの成功より、

自社の売上を優先する

会社はリスク情報を隠しがちです。

【信頼できる不動産会社を見極める具体的な方法】

① 複数社を比較し、融資条件・手数料・提携金融機関をチェック

1社だけで決めると、条件の違いに気づけません。

例：

A社：金利の低い銀行と強い

B社：管理手数料が安い

C社：高所得者向けの節税提案が得意

比較することで、

自分に最もメリットのある会社を選べます。

② 公式サイト＆国交省データで“事実”を確認

公式サイトが古い＝業務が雑な可能性

物件情報が曖昧＝透明性が低い可能性

さらに

国土交通省「宅建業者検索」で、

免許番号

行政処分歴

を調べることで客観的な信頼性を裏付けられます。

③ 口コミは参考程度。

最終判断は“あなたの感覚”が正しい

SNSやGoogleレビューは便利ですが、

個人の主観が大きく偏りがちです。

実際に会ってみると

印象が逆になることもよくあります。

④ 事務所へ訪問し、

対応の質を目で確かめる

オフィスは整理されているか

契約を急かしてこないか

質問に丁寧に答えるか

こうした“現場の空気感”は、

実際に行かないと分かりません。

まとめです。信頼できるパートナーと

組めば資産形成と節税は同時に達成できます。

不動産投資で成功するかどうかは、

どの会社と組むかで9割決まります。

信頼できるパートナーを選び、

適切な節税戦略と物件選定ができれば、

安定したキャッシュフロー

老後資金の不安軽減

子供の教育費の準備

本業以外の収入源の確保

これらを同時に実現できます。

あなたの資産形成を左右する

“大切な相棒”として、

ぜひ慎重に選んでください。

SNSでも不動産投資・節税について

発信していますのでチェックしてみてください。

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不動産投資で儲かる物件の条件とは？初心者が最初に覚えるべき探し方とチェック項目

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は不動産投資を始めるうえで

最も重要なテーマ、「優良物件の探し方」について解説します。

結論からお伝えすると、

初心者が優良物件を手に入れるためには、

“まず自分の目で探す”ことが最も重要です。

なぜなら、パッと見て

「これは良い」と思える物件は

1000件中2〜3件程度しかないため、

この現実を知っておくと、

焦らずに取り組めるようになります。

■ なぜ「業者任せ」は危険なのか？

初心者ほど「良い物件を業者が持ってきてくれる」

と期待しがちですが、実際は逆です。

その理由を3つに分けて説明します。

① 業者が優良物件を

紹介してくれるとは限らない

実績がない初心者には、

そもそも魅力的な案件が回ってきません。

② 資金力のある投資家が優先される

業者の立場からすれば“確実に買える人”に

良い物件を流すのは当然です。

③ 業者目線と投資家目線は違う

業者が「売りたい物件」が、

あなたにとって儲かる物件とは限りません。

■ 完璧な物件は存在しない。

「育てる」視点が重要

私はよく“いい女理論”を使って説明します。

いい女と付き合いたい男性は多いが、

自分が付き合った女性を

“いい女”に育てようとする人は少ない。

不動産も同じで、

完璧な物件は存在しません。

大切なのは、

「購入後に手を加えて優良物件へ育てる」という考え方です。

■ 実例：全空室・雨漏り物件を再生し、

利回り12％を実現した話

私が過去に再生した物件の一つをご紹介します。

エリア：千葉県

状態：全室空室、雨漏り、白蟻被害

一般的には誰も買いたがらない物件

しかし以下の理由で「買い」だと判断しました。

土地値がしっかりしていた

相場より割安だった

修繕により価値が上がる見込みがあった

リフォーム業者と徹底的に打ち合わせを行い、

予算内で修繕が可能なことを確認。

結果として、購入費を抑えた分を

リフォームに回し、

利回り12％・満室稼働を実現しました。

この経験から断言できます。

“育てられる余地のある物件”こそ、

初心者にとっての宝です。

■ 優良物件を見つけるための具体的な探し方

私が実際に行っている

方法はシンプルです。

ネット検索（楽待・健美家）を毎日見ること。

そのうえで、初心者が特に意識すべきポイントは以下の5つです。

◆ ① エリア選定：まずは「自分が詳しい地域」から

土地勘があるだけで判断精度が段違いに上がります。

◆ ② 築年数：30年以内を目安に

構造の劣化や修繕費をコントロールしやすくなります。

◆ ③ 物件タイプ：木造アパート一棟

・価格が比較的安い

・高利回りを狙える

・リフォーム費用も抑えやすい

→ 初心者に非常に相性の良いジャンル

◆ ④ 利回り：10％以上を目安に

安定したキャッシュフローを確保しやすい。

◆ ⑤ 毎日チェックする習慣

優良物件は“早い者勝ち”。

判断基準を積み上げるためにも継続が必須です。

まとめです。

優良物件は「探す＋育てる」の両方で生み出せます。

最後に、この記事の重要ポイントをまとめます。

完璧な物件は存在しない、育てる意識が大切です。

業者任せは危険。

まずは自分の目で情報を集めること。

ネット検索＋明確な条件設定で

掘り出し物に出会える。

築古木造一棟は初心者におすすめの分野。

初心者こそ、正しい視点を

身に付けることで「超優良物件」を

確実に手にできます。

今後も実体験に基づいた

不動産投資ノウハウを発信していきます。

ぜひSNSのフォローや

読者登録もよろしくお願いいたします。

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【初心者向け】不動産投資ローンの審査は年収で決まる？2025年の最新融資事情と成功のコツ

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は皆さんが特に気になる

「不動産投資ローンを組むために必要な年収」

「融資を通すための具体的な対策」

について、2025年最新の

基準をわかりやすく整理しました。

これから不動産投資を始めたい方は、

ぜひこの記事を基準に準備を進めてください。

■ 不動産投資ローンは“年収500万円以上”がひとつの目安

一般的に、金融機関が

投資用ローンを検討する際の目安は

「年収500万円以上」とされています。

さらに、金融機関によっては

年収の7〜10倍程度を借入可能額の上限

として判断されるケースも多く、

年収600万円であれば約4,500〜6,000万円の

借入枠が期待できます。

ただし、これはあくまで目安であり、

勤務先・勤続年数・信用情報などの

総合評価によって変動します。

■ 【年収別】想定される借入枠と買える物件タイプ

初心者の方がイメージしやすいよう、

年収ごとの借入枠と代表的な

物件タイプを３パターンほどまとめました。

年収レンジ 500万円台

想定借入枠約3,500万円前後

物件タイプ　中古ワンルームマンション

年収レンジ　600〜700万円台

想定借入枠　約5,000万円前後

物件タイプ　中古一棟アパート

年収レンジ　1,000万円以上

想定借入枠 1億円以上も可能

物件タイプ　一棟収益ビル・一棟マンション

※借入枠は下記の要素で変わります。

勤続年数

他ローン状況（住宅ローンなど）

信用情報

によって大きく変わります。

■ 【融資通過率を上げる3つの鉄則】

融資は「属性の良さ」だけでなく、

「準備力」で通過率が大きく変わります。

特に重要なのが以下の3点です。

① 勤続年数の安定性を示す

銀行は「急に収入が落ちないか」を重視します。

勤続3年以上が１つの

ラインとされることが多いです。

② 金融資産・自己資金を証明する

預金残高、株、仮想通貨などの

金融資産も信用力の重要な材料です。

「返済余力がある」と判断され、

融資が通りやすくなります。

③ 他ローンとのバランスを整える

住宅ローン・自動車ローンなどの

返済が多いと審査が不利になります。

返済負担率を下げることが融資成功の鍵です。

融資担当者の視点を理解した

対策を取ることで融資通過率は大きく向上します。

■ 借入期間の目安と「返済負担率」の基準

投資用ローンの借入期間は

最長で 35年まで設定されることが一般的です。

また、完済時の年齢は

85歳未満であることが条件とされる

銀行が多くなっています。

審査で重視されるのが

「返済負担率（返済比率）」です。

■ 返済負担率（年間返済額 ÷ 年収）は 25〜35％以内が理想

返済負担率が高いほど、

銀行は「返済能力に不安あり」

と判断します。

✓ 年収500万円 → 年間返済額は125〜175万円以内

✓ 年収700万円 → 年間返済額は175〜245万円以内

この範囲に収めることで

審査が通りやすくなります。

■ 【融資前のチェックリスト】

通る人と落ちる人の差は“準備力”

以下の項目が整っているほど、

融資成功の確率が高まります。

・年収は500万円以上あるか

・勤続年数が3年以上で安定しているか

・過去の信用情報に問題はないか（遅延・延滞等）

・他ローンを含めた返済負担率は適正か

・自己資金や金融資産を提示できるか

1つでも改善できる項目があれば、

審査は有利になります。

【まとめ】

年収だけが全てではない。

重要なのは“総合評価”

銀行の融資審査は、年収だけで

判断されるわけではありません。

職歴の安定性

信用情報

他ローンの状況

自己資金や金融資産

これらを総合的に整えることで、

年収500万円台でも十分に融資を

勝ち取ることが可能です。

私自身も実体験をもとに、

さまざまな属性の方の

融資サポートをしてきました。

今後も、不動産投資初心者の方に向けて、

現場のリアルな情報をわかりやすく発信していきます。

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「【不動産投資】RC構造のメリット・デメリットまとめ｜初心者が知るべきポイント」

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、不動産の構造の中でも

人気が高い「RC（鉄筋コンクリート）構造」について、

投資初心者にもわかりやすく解説します。

私自身が今新築のRCマンションを

０から手掛けいて都心部に建築中になるため

アウトプットもかねて皆さんに

情報をシェアできればと思います。

また完成したらシェアするつもりです♪

本題に入ります。

結論から言うと、

RC構造は「安全性・耐久性・デザイン性」に

優れた建築方式で、

不動産投資でも非常に評価が高い構造です。

一方で、コストや工期の

長さなど、特有のデメリットも存在します。

投資判断を誤らないためにも、

RC構造の特徴を正しく理解しておきましょう。

・RC構造とは？基本の仕組み

RC（Reinforced Concrete）構造とは、

鉄筋にコンクリートを流し込んで

固めた建築方式のことです。

耐久性が高い

地震・火災に強い

高層建築やマンションで広く採用される

など、安全性と強度が求められる建物に適した構造です。

・RC構造のメリット

① 圧倒的な耐久性・耐震性

RC構造は、地震や火災に

非常に強いのが大きな魅力です。

コンクリート：火に強く変形しにくい

鉄筋：引っ張られる力に強い

この2つが組み合わさることで、

建物の寿命が長く、長期保有の

投資にも向いています。

② デザインの自由度が高い

RC構造は、柱・梁を少なくした

広々とした空間設計が可能で、

マンションや商業施設でよく使われる理由のひとつです。

大スパンの開放的な空間

曲線的なデザインの実現

コンクリート打ちっぱなし、

タイル貼りなど多様な仕上げなど、

デザイン性が高く、付加価値のある

物件が作りやすい点は投資家に

とって大きなメリットです。

③ メンテナンス性が高い

木造と比べると、

RC造は劣化スピードがゆるやかで、

長期的な修繕コストを

抑えやすいという特徴があります。

腐食の心配が少ない

シロアリ被害がない

定期修繕の周期が長め

特に長期間の運用を考える

不動産投資では、非常に重要なポイントです。

・RC構造のデメリット

① 建築コストが高い

RC構造は、木造や鉄骨造に比べて

建設費用が高くなる傾向があります。

理由は、

材料費が高い

工程が複雑

職人の技術が必要

など、建設の難易度が上がるためです。

② 工期が長くなる

RC造はコンクリートを固める

「養生期間」が必要なため、

工期が長くなります。

木造：3〜4ヶ月

RC造：5〜6ヶ月

投資家にとっては、

家賃収入の開始が遅れる

デメリットになります。

RC構造はこんな人に向いています。

長期保有で資産価値の高い物件を持ちたい

耐震性・安全性を重視する

デザイン性を高めて競争力のある物件を作りたい

将来的な修繕コストを抑えたい

逆に、

「低コストで早く建てたい」

という場合は、木造や軽量鉄骨の方が向いています。

では今日のまとめです。

RC構造は投資価値の高い建築方式。

ただしコスト面は要検討が必要になります。

RC構造は、安全性・耐久性に優れ、

デザインの幅も広いことから、

不動産投資の世界でも高く評価されています。

一方で、

初期費用が高い

工期が長い

といったデメリットもあるため、

目的・資金計画に合わせた判断が重要です。

今後も不動産投資に役立つ情報を

継続的に発信していきますので、

ぜひチェックしてみてください。

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