はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
こんにちは！
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、ちょっと気になる業界の裏話をお届けします。
テーマは、
『なぜ不動産屋さんは不動産投資をせず、仲介業務（売買・賃貸）だけをするのか？』
です。
私が不動産投資を始めてから約3年。
不動産屋さんと付き合う中で、ふと疑問に思ったんです。
「この人たち、なぜ自分で不動産を買わないのか？」
「本当に儲かるなら、自分で買ったほうがよくない？」
そんな疑問を、いつもお世話になっている投資用不動産専門の
不動産会社Kさんに、率直にぶつけてみたところ——
以下4つの理由を教えてくれました。
不動産会社の主な収益は「仲介手数料」です。
売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
（例：1億円の物件）
→ 1億円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 約306万円
※売主・買主の両方から受け取れば倍の612万円。
家賃1ヶ月分 ＋ 広告費（大家からの報酬）＋ 消費税
つまり、短期間で大きな現金収入が得られるのが仲介業務の強み。
時間をかけて投資するより、「今すぐキャッシュ」が
手に入る仲介を選ぶ人が多いのです。
【理由②】本当に良い物件はすでに所有しているから
実際、Kさん自身も複数の物件を所有していました。
インカムゲイン（家賃収入）
キャピタルゲイン（売却益）
この2つを狙って投資しており、
価値が上がれば売却→次の投資へとサイクルを回しているそうです。
つまり、不動産屋さんは
「本当に価値ある物件は自分で持っている」
というケースが多いのです。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『大規模修繕が収益に与える影響』
です。
結論から言うと・・・
大規模修繕は不動産の収益計算において重要な要素です。
主にどのような影響があるのか説明します。
１、収益計算への直接的な影響
大規模修繕の費用は、収益計算の際に必要経費として
計上されることがあります。
この場合、賃貸収入から修繕費用を控除することで、
収益が減少することがあります。
２、減価償却の影響
大規模修繕費は、建物の価値を増加させたり
耐用年数を延ばしたりするための投資と見なされる場合、
減価償却の対象となります。
このように扱われることで、
修繕費用が長期的なキャッシュフローに与える影響が
減少する可能性があります。
その結果、年度ごとの課税所得が減少し、
税金負担が軽減されるメリットがあります。
３、資産価値への影響
大規模修繕は物件の物理的状態を改善し、
居住環境を向上させることで、
長期的には資産価値の向上に繋がります。
また、適切に修繕を行うことで競争力が向上し、
入居者の需要が高まることもあります。
今回のまとめになります。
大規模修繕は、あらかじめ把握しておかないと
後から大変なことになりかねません。
収益計算に対して多面的な影響を持ち、
適切に管理することで、短期的なコスト負担を軽減し、
長期的な資産価値や収益性を高めることが可能です。
これらの要素を考慮しつつ、計画的かつ効率的に
修繕を行うことが求められます。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
こんにちは。
株式会社Multiface代表の 五反田です。
今回は、 「不動産投資で人生を変える6つの戦略とステップ」 について、
私自身の実体験をもとに わかりやすく解説します。
結論：6ステップで 不動産投資から脱サラは可能！
私は元サラリーマンでしたが、
副業として不動産投資を始め、 現在では独立し、
自分の力で人生を 切り拓いています。
脱サラまでにやってきた ことを振り返ると、
以下の6つに集約されます。
【脱サラへの不動産投資 ロードマップ】
自己投資で知識武装する
資金を着実に貯める
銀行融資の基本と実践を知る
不動産業界の仕組みを理解する
自分だけの購入基準をつくる
物件のリフォーム力を身につける
なぜ不動産投資なのか？
不動産投資は「事業」です。 株やFX、
ネットビジネスなど さまざま試しましたが、
やり方さえ間違えなければ、“資産”として積み上げられ、
安定収入を確保できたのが 不動産投資でした。
それでは早速中身についてお話ししていきます。
ステップ①：自己投資
「営業マンに任せて 買えばいい」はNGです。
不動産投資は情報格差の世界。
知識のないまま飛び込むと、 カモにされて損するだけ。
まずは本やセミナーなどで 基礎を学び、判断力を 養いましょう。
ステップ②：資金を貯める
「自己資金ゼロでOK」は 幻想です。
購入時には頭金や諸費用、 修繕費用も必要となります。
最低でも100〜300万円は 準備したいところです。
ステップ③：銀行融資の理解
「業者が全部やってくれる」は 思い込みです。
銀行ごとに審査基準があり、 年収・属性・物件条件などで 結果は異なります。
自分で銀行開拓する意識が 重要です。
ステップ④：不動産業界の ビジネス構造を理解する
不動産は「買えばOK」では ありません。
建物を維持管理し、 貸して収益を得るビジネスです。
収支構造、賃貸管理など、 業界全体の流れを 知っておくことが大切です。
ステップ⑤：購入基準の明確化
「いい物件あったら教えて」は 買う気のない人と見なされます。
たとえば、 「23区内、木造、3DK、 土地値6割以上」など
条件を数値で伝えることで、 良い物件を紹介されやすく なります。
ステップ⑥：リフォーム力
「全部業者に任せればいい」は 危険です。
相場を知らずに任せると、 高額請求や不要な工事も 発生します。
最低限の知識を持ち、 見積もりや施工内容を 確認する力を持ちましょう。
■ 実際に私が買っていた物件
・築古木造アパート ・駐車場付き ・土地値が下支え ・リフォームで収益改善可
このような条件のもと、
私は3年で資産1億円、 家賃年収1000万円を 実現しました。
■ まとめ：不動産投資で 脱サラする6つのステップ
自己投資をして判断力を養う
資金をコツコツ貯める
融資戦略を自分で立てる
業界構造と管理を理解する
自分の投資基準を明確にする
リフォームで収益性を上げる
■ 最後に
不動産投資は、 正しい知識と行動さえあれば、
中長期的に確実な資産を 築くことができます。
焦らず、ひとつずつ ステップを踏みながら、
自分の理想の未来を つくっていきましょう。
今後も初心者〜中上級者向けの 実践的な情報を
発信しますので、 ぜひ楽しみにしていてください！
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ウォンデットリー
こんにちは。
株式会社Multiface代表の五反田です。
「不動産投資、興味はあるけど…」
「何から始めればいいか分からない」
「失敗したくない…でも始めたい！」
そんな初心者の方が最初にぶつかる壁が「最初の一歩」です。
そこでこの記事では、
知識ゼロでも迷わない不動産投資の始め方を6ステップで解説します。
◆ 結論：動き出せば、景色が変わる
不動産投資は、始める前が一番不安です。
しかし、正しいステップを踏めば初心者でも十分に成功は狙えます。
以下で「何から、どんな順番でやるべきか」一緒に確認していきましょう。
ステップ1：まずは“広く浅く”情報収集！
「知識がないから始められない」はNG。
でも、最低限の基礎知識は武器になります。
不動産投資の基本用語（利回り・空室率など）
ローンの仕組みや購入までの流れ
区分マンションと一棟ものの違い
おすすめの情報源としては、
YouTube（実践者のリアルな声が聴ける）
書籍（月1冊でもOK）
無料セミナーや勉強会
知識をつけるだけで、怪しい業者のトークに惑わされなくなります。
ステップ2：目的と目標を明確にする
「とりあえず儲けたい」ではブレやすいです。
例えば・・・
10年で家賃収入月30万円を目指したい
老後の年金代わりに毎月10万円ほしい
子どもの教育費を賄いたい
目的が明確になると、買うべき物件・予算・戦略も見えてきます。
ステップ3：物件とエリアを選定する
ここからが「実戦編」です。
私が思う見るべきポイントは・・・
家賃相場（近隣比較）
立地（駅徒歩・周辺施設）
修繕履歴や管理状況
築年数と構造（木造・RCなど）
地方 or 都心、区分 or 一棟 などの戦略軸
最初の1棟目は「キャッシュフローよりも安定性重視」がおすすめです。
ステップ4：物件を購入する
気になる物件があればすぐに「買付証明書」を出す準備を。
この時点でやるべきことは下記です。
融資の事前審査（ローン）
頭金と諸費用の資金確認
売主との条件交渉
契約書のチェック（専門家に相談OK）
よくある誤解は「ローンは不安…」です。
家賃収入がローン返済を補ってくれるため、自己資金が少なくても始められます。
ステップ5：信頼できる管理会社を選ぶ
物件の運用は、管理会社の腕で9割決まると言っても過言ではありません。
見るべきポイントは・・・
空室対策に強いかどうか？
対応スピードはどうか？
オーナー目線で提案してくれるか？
手数料の中身が透明か？
信頼できる管理会社がいれば、遠方でも安心して運用が可能です。
ステップ6：いよいよ運用スタート！
物件引き渡し後は、いよいよ実運用フェーズ。
最初にやるべきことは下記です。
・入居募集状況の確認
・修繕や改善点のチェック
・毎月のキャッシュフローの把握
・次の投資の準備（情報収集を続ける）
1棟目は「学び」の連続です。
ここで得た経験は、2棟目・3棟目に活きる“資産”そのものです。
まとめになります。
初心者でも失敗しない不動産投資の始め方
それは行動する順番を間違えないこと。
振り返ると私のスタートはこんな流れでした。
・情報収集
・目標設定
・物件・エリア選定
・購入・融資
・管理会社選び
・実際の運用
どれも特別な才能や人脈は不要です。
必要なのは「正しい知識」と「小さな一歩」です。
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ウォンデットリー
こんにちは。
株式会社Multiface代表の五反田です。
不動産投資を始めたい。
けど、なかなか「最初の1歩」が踏み出せない。
もし、そんな状態が1年以上続いていたら……。
これは過去の私自身の話です。
よく「空室リスクが怖い」「ローンが重荷」といった声を聞きます。
でも実際、多くの投資家が後悔しているのはそこじゃありません。
それは──
「ずっと様子を見てるうちに、何も始められなかったこと」です。
完璧な物件を探して、毎日ポータルサイトを眺めて…。
気づいたら半年、1年経っていた。
当時の私は「もっと良い物件があるはず」と、選びすぎて動けませんでした。
でも結局、どんな物件も100点満点ではないんです。
不動産投資は「動いた人」からしか恩恵を受けられません。
私が実際に失敗から学んだのは、行動がすべてのスタートラインということ。
とはいえ、無防備に飛び込むのはNG。
リスクを最小限にしながら、実行に移すための【3つの力】を紹介します。
毎日、不動産に触れる習慣
書籍を週1冊ペースで読む
ポータルサイト（楽待、健美家）を毎朝チェック
EP検定の学習で基礎固め
「知ってるだけで回避できる罠」が山ほどあります。
まずは“勉強の習慣化”を。
セミナーや勉強会に定期参加
コンサルやコミュニティに飛び込む
自分の足でエリア視察する
机上の空論より、現場の空気を知ることの方がずっと大事。
情報の質は“行動量”に比例します。
「このエリアで家賃下落するのはなぜ？」と仮説を立てる
「売れる物件」と「売れ残る物件」の違いを観察
事例を抽象化して、次の判断基準を作る
思考量が多い人は、どんな物件でも再現性ある判断ができるようになります。
不動産投資における**最大のリスクは「何もしないこと」**です。
最初の一歩を踏み出さなければ、経験も資産も積み上がりません。
完璧な物件は存在しません。
でも「完璧に近づける工夫」は誰でもできます。
スキルを磨き、行動し、思考する。
この3つを回していく中で、“あなただけの投資スタイル”が生まれます。
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