株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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サラリーマンが不動産投資で騙されない方法｜悪質業者の手口と自分を守る3つの方法

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回はサラリーマンが不動産投資で

騙されずに始める方法についてお話しします。

不動産投資に興味を持ち始めたとき、

多くの方が、

「どこで情報を得るか」

「誰を信頼すればいいか」

という壁にぶつかります。

ネット情報は玉石混交で、

セミナーには勧誘が待ち構えている、

そんな状況の中で、実際に被害に遭う方が後を絶ちません。

ただ、騙される経路には

明確なパターンがあります。

それを事前に知っておくだけで、

リスクは大幅に下げられます。

今回は「悪質業者の手口」と

「自分を守るための実践的な行動」を、

現場目線でお伝えします。

ポイント1：

「信頼できる知人の紹介」が最も危険な経路である理由

「詐欺に遭う人は怪しい

広告に引っかかる人だ」

と思いがちですが、実態は少し違います。

被害者の多くが

「知人から紹介された」という

経路で騙されています。

なぜか？

信頼している相手からの紹介だと、

「この人が言うなら大丈夫」という

先入観が生まれ、

通常なら働くはずの警戒心が

機能しなくなるからです。

悪質業者はこれを巧みに悪用するケースがあります。

紹介者自身も気づかぬまま

「ネットワークの駒」にされている

ケースも少なくありません。

友人・職場の先輩・同じコミュニティの

仲間——どんなに信頼できる人からの話でも、

「紹介だから安心」とは絶対に思わないこと。

これが第一の鉄則です。

ポイント2：

営業資料の数字を自分で検証しない人がカモにされる仕組み

悪質業者が提示する資料には、

都合のいい数字が並んでいます。

「表面利回り8%」

「管理費込みで月3万円のキャッシュフロー」

一見魅力的に見えますが、

その数字はどこから来ているのか、

自分で検証できますか？

表面利回りとは、年間賃料収入を

物件価格で割っただけの数字です。

管理費・修繕積立金・固定資産税・

空室リスクを差し引いた「実質利回り」は、

大きく下がることが珍しくありません。

また、想定賃料が相場より

高く設定されているケースもよくあります。

手元に資料が来たら、

まず周辺の賃料相場をSUUMOや

不動産ジャパンで自分で調べる。

次に、諸費用を差し引いた実質的な

キャッシュフローを自分で計算する。

「信じる前に、確かめる」という姿勢が、

あなたを守る習慣になります。

ポイント3：

契約前に第三者へ相談するだけで9割の被害は防げる

最も手軽で効果的な防衛策が、

契約前に税理士や宅地建物取引士（宅建士）などの

第三者に相談することです。

悪質業者が嫌がるのは「専門家の目」です。

第三者が入るだけで、

営業担当者の態度が変わることもあります。

「今すぐ決めないと損です」

「この物件はすぐ売れます」

こうした急かしのセリフが出てきたら、

それ自体が危険サインです。

税理士には節税効果の実態を確認し、

宅建士には重要事項説明書（契約の内容が記載された書類）の

読み合わせをお願いする。

費用がかかっても、

数百万円の損失を防げるなら安いものです。

まとめです。

「知識」と「確認する習慣」が最大の防衛策

不動産投資で騙されないために必要なのは、

特別なセンスではありません。

「紹介だからといって信じすぎない」

「数字を自分で確かめる」

「専門家を使う」

この3つの習慣を身につけるだけで、

被害リスクは大幅に下がります。

不動産投資は、正しく学べば着実に

資産を築ける手段です。焦らず、

一つひとつ確認しながら進めていきましょう。

今日の記事が、安心して第一歩を

踏み出すきっかけになれば幸いです。

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新築ワンルーム投資の営業に乗ってはいけない理由【400万人が知らなかった本当のカラクリ】

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

新築ワンルーム投資の

営業に乗ってはいけない理由についてお話しします。

「節税になりますよ」

「年金代わりになります」

「今だけの特別価格です」

こんなセリフを聞いたことが

ある方は少なくないはずです。

特に30〜40代のサラリーマンの方は、

一度はこういった営業を受けた経験が

あるのではないでしょうか。

ただ、このトークには"数字のカラクリ"が

隠れていることが多い。

今回は、そのカラクリを一つ

ひとつ丁寧に解説します。

これから不動産投資を始めようとしている方には、

ぜひ読んでいただきたい内容です。

ポイント１

「節税・年金代わり・今だけ」の

3ワードが危険な数字上の理由

この3つのワードは、

営業マンが最もよく使うフレーズです。

しかし、数字を深掘りすると、

多くの場合"お客様のためのトーク"

ではないことが見えてきます。

まず「節税」について。

確かに不動産投資で赤字が出れば、

給与所得と損益通算して所得税を減らせます。

ただ、これは「意図的に赤字を出す」ということ。

資産を増やすために投資しているはずが、

毎月お金が出ていく構造では本末転倒です。

新築ワンルームは管理費・修繕積立金・ローン金利を

合わせると、赤字スタートになるケースが非常に多い。

「年金代わり」という話も要注意です。

35年ローンを組んで完済後に手元に残るのは

築35年の中古物件。

その頃の賃料や入居率が

どうなっているかは、誰にも保証できません。

不動産投資は一生に関わる大きな決断。

その場で決める必要のある案件など、まずありません。

ポイント２

新築プレミアムが剥がれた瞬間に価値が激落ちする仕組み

新築物件には「新築プレミアム」と

呼ばれる価値の上乗せがあります。

要するに「新しい」というだけで

価格が高く設定されている状態です。

問題は、この新築プレミアムは

入居した瞬間に消えること。

購入翌日に売ろうとすると、

すでに数百万円単位で値下がりするケースも珍しくありません。

さらに怖いのは、

「売ろうとしても売れない」状況です。

新築ワンルームはもともと実需（自分で住む需要）が少なく、

購入者のほとんどが投資家です。

投資家目線で見たとき、

利回りが低い・価格が割高・築年数が

経つほど競争力が落ちる、

こういった物件は買い手がつきにくくなります。

出口（売却）を想定せずに購入するのは、

不動産投資における大きなリスクの一つ。

「いつか売れる」という楽観的な見通しだけでは、

老後に身動きが取れなくなる可能性があります。

ポイント３

それでも買っていい人・絶対に買ってはいけない人の判断基準

ここまで読むと「新築ワンルームは絶対ダメ」

と思うかもしれませんが、

一概にそうとも言い切れません。

重要なのは、あなた自身の

状況と目的に合っているかどうかです。

買っても検討できる人の条件：

年収1000万円以上で、

本当の意味で節税効果が見込める

手元に十分な現金があり、万一の赤字にも対応できる

投資ポートフォリオの一部として

「保険的な位置づけ」で考えている

絶対に買ってはいけない人の特徴：

自己資金がなく、フルローンで購入を検討している

「毎月の手出しなしで増やせる」と思っている

営業マンの言葉だけを根拠に購入を決めようとしている

正直なところ、私が現場で見てきた

多くのケースでは、新築ワンルームは

「買う側より売る側が得をする」商品設計になっています。

それを理解した上で、自分の目的と

数字で判断できる人だけが買うべき商品です。

まとめ

今回は、新築ワンルーム投資の

営業に潜むリスクについて解説しました。

「節税・年金・今だけ」は

数字を見れば危険なケースが多いです。

新築プレミアムは購入後すぐに消え、

売却時に苦労しやすい

購入を検討するなら、

自分の収入・資産・目的を

数字で確認することが最優先

不動産投資は正しく理解すれば、

長期的な資産形成に非常に有効な手段です。

ただし、「言葉」ではなく

「数字と仕組み」で判断することが大前提。

今日の記事が、焦らず・冷静に・

自分に合った投資判断をするための

一助になれば嬉しいです。

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築古物件を買う前に必ず確認すべき修繕ポイント｜失敗しないための3つのチェック

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「築古物件を買う前に

必ず確認すべき修繕ポイント」

についてお話しします。

築古物件（一般的に築20年以上の物件）は、

取得価格が安く利回りが高く見える反面、

「購入後に想定外の修繕費が発生した」

というケースがあったりします。

価格の安さに引かれて購入したのに、

修繕コストで収支が一気に赤字になる。

これが築古投資で失敗する

もっとも多いパターンです。

安く買えるからこそ、

事前確認の精度が収益を大きく左右します。

今回は、僕の実例も交えながら

購入前に必ず押さえておきたい

3つのポイントを実務目線でお伝えします。

ポイント1｜

屋根・外壁・給排水・

電気設備は必ず現地で目を凝らす

築古物件を見るときに

真っ先に確認してほしいのが、

・屋根

・外壁

・給排水

・電気設備

これらの4点です。

これらはいずれも、

修繕費が数十万〜数百万円

規模になりやすい箇所です。

屋根・外壁：雨漏りやひび割れの有無をチェック。

外壁塗装は10〜15年で塗り替えが

必要になるため、最終施工からの年数を確認する。

雨漏りは天井の雨染みなど確認する。

給排水管：築30年を超える物件では

鉄管が使われていることが多く、

内部の腐食や水漏れリスクが高いです。

目視だけでは判断しにくいため、

必要なら専門家による配管調査を依頼する。

電気設備：古い物件では分電盤そのものが耐用年数が切れてる。

またアンペア数が低く、現代の生活スタイルに

対応できないことも。

分電盤の状態と容量を確認しておくが必須です。

「見た目はきれいだから大丈夫」

という判断は禁物です。内部で劣化が

進んでいるケースも多く確認することが重要です。

購入前にインスペクション（住宅診断）を

活用するのも有効な手段です。（費用と時間を要する）

ポイント2｜

修繕履歴がない物件は「爆弾」だと思って向き合う

物件資料を確認するとき、

「修繕履歴（メンテナンス記録）」が

整っているかどうかは非常に重要な判断材料です。

修繕履歴がある物件は、

「いつ、どこを、いくらかけて直したか」が

明確なため、今後のメンテナンス計画が

立てやすくなります。

一方で、履歴がまったくない物件は、

これまでどこも手入れされていない可能性があり、

複数箇所が同時に限界を迎えるリスクがあります。

よく見られるのが、屋根・外壁・給排水を

長年放置した物件を安く購入したものの、

入居直後に雨漏りと配管詰まりが重なって発生し、

想定外の出費に追われるケースです。

売主や管理会社に

「過去の修繕記録を見せてもらえますか」

と一言聞くだけで物件の管理状態がある程度わかります。

「記録がない」と言われた場合は、

価格交渉の余地ありと捉えつつ、

慎重に判断することをおすすめします。

ポイント3｜

購入直後に発生しうるコストを

収支計画に先読みして組み込む

築古物件は「買った瞬間が一番お金がかかる」

こともあります。

購入直後に修繕が重なるケースは

珍しくなく、収支計画の段階で

そのコストを織り込んでおくことが不可欠です。

具体的には、購入時の想定修繕費を

「初期修繕費」として別枠で計上しておくことが有効です。

私自身は、築古物件を検討する際に

「購入価格の5〜10%を修繕バッファとして確保できるか」を

判断基準の一つにしています。

たとえば、1,000万円の築古物件であれば

50〜100万円を初期修繕の予備費として想定。

その上で家賃収入とローン返済の

バランスが取れるかを確認します。

この視点がないと、

「表面利回りは高いのに手残りがない」

という事態に陥ります。

利回りだけで判断せず、

修繕コストを含めた実質利回りで物件を

評価する習慣をつけることが、

長く安定した不動産投資につながります。

まとめです。

築古物件は、正しく見極めれば

強い収益物件になる可能性を秘めています。

ただし、購入前の確認を怠ると、

修繕コストが収益を食いつぶす

「負動産」になりかねません。

今回お伝えした3つのポイントを改めて整理します。

屋根・外壁・給排水・電気設備を購入前に必ず確認する

修繕履歴のない物件はリスクが高いと認識して向き合う

初期修繕コストを収支計画に先読みして組み込む

築古物件は「安い＝お得」ではなく、

「安い理由を理解した上で買う」ものです。

事前の確認と計画が、投資の成否を分けます。

ぜひ今日の内容を次の物件検討に活かしてみてください。

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表面利回りだけ見て買った人の末路｜隠れコストと実質利回りの正しい見方

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は表面利回りだけ見て

物件を買った人の末路についてお話しします。

「利回り15%！高収益物件！」という

言葉に惹かれて物件を購入したものの、

実際に運用してみると手元にほとんどお金が残らない、、、

そんな話を、不動産投資の

現場では珍しくありません。

特に初心者の方が最初につまずくのが、

表面利回り（グロス利回り）だけで

物件の良し悪しを判断してしまうことです。

この一点を正しく押さえていないだけで、

数百万円単位の判断ミスにつながることがあります。

今回は、表面利回りに潜む落とし穴と、

本当の収益を見極めるための実践的な考え方をお伝えします。

ポイント1：

表面利回りに含まれていない「隠れコスト」を知る

表面利回りとは、

「年間の想定賃料収入 ÷ 物件価格 × 100」で

計算される数字です。

わかりやすい反面、

コストが一切含まれていない

という大きな落とし穴があります。

実際に物件を保有・運用すると、

以下のようなコストが発生します。

管理委託料（賃料の3〜5%）

修繕費・原状回復費（退去のたびに数万〜数十万円）

固定資産税・都市計画税（年間数万〜十数万円）

火災保険・地震保険料

空室期間中の収入ゼロ（特に地方物件では要注意）

購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン手数料など）

これらは「買ってから気づく」のではなく、

購入前に必ず試算しておくべき数字です。

ポイント2：

管理費・修繕費・税金を

差し引いて「本当の収益」を計算する

隠れコストを把握したら、

次は実質的なキャッシュフロー（手残り）を計算します。

たとえば、

こんな物件を想定してみましょう。

物件価格：5,000万円

年間家賃収入：750万円（表面利回り15%）

管理費：年間30万円（家賃の4%）

修繕・原状回復の積立：年間30万円

固定資産税：年間40万円

火災保険：年間5万円

合計コスト：年間105万円

実質的な手取り収入：750万円 − 105万円＝ 645万円

実質利回りに換算すると、

645万円 ÷ 5,000万円＝ 12.9% になります。

15%と見せかけて、実態は約13%です。

この差は5年・10年の運用に

なると非常に大きく効いてきます。

さらにローンを組んでいる場合は、

ここから返済額も差し引いた「手残り」が

どれだけ残るかを確認することが不可欠です。

ポイント3：

実質利回りで比較して初めて、

物件の本当の優劣がわかる

「A物件は表面利回り15%、

B物件は10%」と並んでいたとき、

どちらが良い物件でしょうか？

答えは、実質利回りを

計算するまでわかりません。

築古の木造物件は表面利回りが

高く見えることが多いですが、

修繕費・空室リスク・管理のしにくさを加味すると、

実質的なリターンが低くなるケースがあります。

一方、築浅・RC造の物件は表面利回りが

低くても、コストが安定していて

手残りが多い場合があります。

物件を比較するときは、

必ず同じ基準（実質利回り）で並べること。

そうしないと、数字が

全く別の意味を持ってしまいます。

私自身も、投資を始めた頃は表面利回りの

高さに惹かれた経験があります。

ただ、実際に運用を重ねる中で

「利回りより手残りの安定性」の

重要性を実感してきました。

数字の高さより、長期で安定してキャッシュが回るかを

軸にする視点が、物件選びの精度を格段に上げてくれます。

まとめです。

表面利回りは「コストゼロ前提の理想値」であり、

当たり前ですがそのまま信じてはいけないということ。

・管理費・修繕費・税金などの

隠れコストを差し引いた「実質利回り」を必ず計算する

・物件を比較するときは、

実質利回りという共通基準で

見ることが正確な判断につながる

不動産投資は、仕組みを正しく

理解してから動くことで、

リスクを大きく減らすことができます。

「利回りの見方」は入口の知識ですが、

ここを押さえているかどうかで結果が大きく変わります。

ぜひ気になる物件があれば、

まず実質利回りを自分で計算して

みることから始めてみてください。

その一手間が、大切な資産を守る判断につながります。

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