株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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大阪市地価9.1%上昇の裏側とは｜IR・なにわ筋線が変える関西不動産投資エリア

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「大阪IR・なにわ筋線で変わる関西不動産。
2030年に向けた先行投資エリアの見方」

についてお話しします。

2026年の公示地価で、
大阪市全体の変動率は前年の8.4%から
9.1%へと加速し、全国でも有数の上昇率となりました。

商業地は12.4%、住宅地も6.4%上昇しており、
大阪府全体（住宅地2.8%、商業地8.5%）と
比べても大阪市の伸びは突出しています。

この背景にあるのが、夢洲で建設が進む
IR（統合型リゾート）と、大阪の南北を結ぶ
新路線「なにわ筋線」への期待です。

ただし、上昇率の高さだけで
エリアを選ぶのは危険です。

今回は、期待先行の地価上昇をどう読み解き、
投資判断につなげるかをお伝えします。

ポイント１：
地価上昇とインフラ整備の関係を数字で押さえる

大阪市の地価上昇は、根拠のない高騰ではなく、
具体的なインフラ計画を織り込んだ動きです。

夢洲のIRは総投資額約1兆5千億円規模で、
2030年秋の開業を予定。なにわ筋線は
うめきた(大阪)駅とJR難波・南海新今宮を結ぶ新線で、
2031年春の開業を目指しています。

実際、ミナミの道頓堀周辺では
前年比25%上昇した地点もあり、
インバウンド需要と再開発期待が価格に強く反映されています。

ただし、これは「将来の利便性向上」への
先取りである点を忘れてはいけません。

現時点の利回りは、期待込みの価格に対して
計算すると低く出やすいため、
購入前に現況の賃料水準で試算し直すことが実務上のポイントです。

ポイント２：
「恩恵エリア」と「バブル価格エリア」の見分け方

交通利便性の向上が実需に直結するエリアと、
期待感だけで価格が先行しているエリアは
分けて考える必要があります。

なにわ筋線沿線の中之島・西本町周辺は、
新大阪・関西空港へのアクセス改善という
実需に裏付けられた効果が見込めます。

一方、夢洲周辺は現状Osaka Metro中央線のみが
アクセス手段で、JR桜島線の延伸は2030年代後半、
京阪中之島線の延伸も2034年目標とされ、
IR開業に鉄道整備が追いつかない構造的な
タイムラグを抱えています。

此花区や咲洲などIR近接エリアの
値上がりを検討する際は、開業時点で
実際にどこまで交通アクセスが整っているかを
必ず確認してください。

期待だけで買い進めると、
開業後もアクセス制約が残り、
入居者確保に苦労するリスクがあります。

ポイント３：
投資判断は「賃貸需要・出口・価格適正」の3点で検証する

エリアの将来性に惹かれても、
最終判断は基本の3点に立ち返るべきです。

大阪府内でも岬町のように地価が
下落を続ける地域があるなど、二極化は鮮明です。

上昇率だけを見て飛びつくと、
開業後に期待が一巡し価格調整が
入る可能性もあります。

実質利回りは、周辺の現況賃料と
空室率をベースに保守的に試算し、

開業が遅れた場合やアクセスが想定より
不便だった場合のダウンサイドシナリオも
事前に描いておくことが重要です。

出口についても、開業前後のキャピタルゲインを狙うのか、
長期保有を前提にするのかで判断基準は変わってきます。

まとめです。

大阪の地価上昇は、IRやなにわ筋線という
具体的なインフラ整備を背景にした、
根拠のある動きです。

しかし投資家として大切なのは、
期待値と実需を切り分け、賃貸需要・出口・価格適正という
基本に立ち返って判断することです。

検討しているエリアの交通整備スケジュールと、
現況の賃貸データを、
今一度確認することから始めてみてください。

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「セカンドベスト立地」とは？都心から電車15分ずらして物件価格を抑える不動産投資の考え方

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「セカンドベスト立地」の
魅力についてお話しします。

不動産投資を始めようとする方の多くは、
まず「都心の一等地」に目を向けます。
しかし一等地は価格が高く、利回りが低くなりがちです。

そこで私が初心者の方によくお伝えしているのが
「セカンドベスト立地」という考え方です。

都心の主要駅から電車で少しだけ足を延ばすだけで、
物件価格は大きく変わります。

今回はこの法則の中身と、
失敗しないエリアの見極め方についてお話しします。

ポイント１：
都心主要駅から「乗り換えなし15分圏内」で
価格が下がるエリアの法則

都心の主要駅から乗り換えなしで
15分ほど電車に乗ると、物件価格は
目に見えて下がります。

家賃相場は都心へのアクセス時間に
応じてなだらかに下がっていきますが、

収益物件の価格は家賃を利回りで
割り戻して決まるため、家賃のわずかな
差が価格には大きな差となって表れるのです。

実際、山手線の内側は1Kの
家賃相場が月10万円台なのに対し、
京王線・小田急線・東急東横線・中央線といった
山手線外側の主要路線は6万円台〜8万円台、

さらに足を延ばした東武スカイツリーラインや
京成本線、西武池袋線沿線では
5万円台〜6万円台まで下がります。

同じ通勤30分圏内でも、沿線を変えるだけで
月3万円以上の家賃差が生まれることも珍しくありません。

この差を表面利回り5〜6%で単純に価格換算すると、
月3万円の差だけで年間36万円、
物件価格にして600万円〜700万円ほどの開きになります。

部屋数の多い一棟アパートであれば
この差はさらに広がり、都心一等地の物件と
比べて1000万円〜2000万円以上安く
購入できるケースも実際にあります。

物件を探す際は「都心から○分」という
表記だけで判断せず、乗り換えの有無や
本数まで必ず確認しましょう。

乗り換えが必要になると体感時間は
一気に伸び、逆に賃貸需要が
落ちてしまうこともあります。

ポイント２：
割安エリアの中でも
「賃貸需要が強いエリア・弱いエリア」を
見分ける3つの指標

価格が安いというだけで飛びつくと、
空室リスクを抱えることになります。

セカンドベスト立地の中にも、
賃貸需要がしっかり残っているエリアと、
今後人口が減っていくエリアが混在しているからです。

一つ目の指標は昼夜間人口比率です。

日中の人口が多いエリアは、
通勤・通学の利便性が高く
評価されている証拠になります。

二つ目は単身者向け新築物件の
供給ペースで、新築が過剰に供給され
続けているエリアは将来的な競合増加と
家賃下落のリスクを抱えています。

三つ目はスーパーや病院といった
生活利便施設の充実度と、自治体の
再開発計画の有無です。

再開発が予定されているエリアは
将来的な人口流入が見込めます。

私自身、価格の安さだけに惹かれて
検討した物件で、実際に昼間人口を
調べると想定より少なく、単身者向け物件の
空室率も高いエリアだったため購入を
見送った経験があります。

自治体の統計データや不動産会社の
空室率データは無料で確認できますので、
価格だけでなくこの3つの指標を必ずセットで確認してください。

ポイント３：
2026年現在この法則が当てはまる
具体的な路線とエリアの実例

この法則は2026年現在も
変わらず当てはまります。

東京23区の家賃相場を見ると、
世田谷区の2LDKは15万円〜22万円ですが、
同じ2LDKでも足立区であれば10万円〜14万円と、
月5万円以上の開きがあります。

これを収益物件の価格に置き換えると、
同条件の物件でも1000万円〜2000万円程度の
価格差になることは十分にあり得る数字です。

沿線で見ると、京王線・小田急線
・東急東横線・中央線といった山手線外側の
主要路線から、乗り換えなしでさらに15分ほど
郊外方面に足を延ばした東武スカイツリーライン沿線や
京成本線沿線、西武池袋線沿線あたりが、
価格と賃貸需要のバランスが取れたセカンドベスト立地の代表例といえます。

気になる路線がある方は、
まず山手線の内側・外側・郊外の3段階で
家賃相場を比較し、ご自身の投資予算との
バランスを確認するところから始めてみてください。

まとめです。

今回は「セカンドベスト立地」という
考え方についてお話ししました。

都心の一等地だけにこだわらず、
乗り換えなし15分圏内まで視野を広げることで、
物件価格を抑えながら賃貸需要も
確保できる可能性が広がります。

ただし、価格の安さだけで判断すると、
将来の空室リスクを抱えることにもなりかねません。

今回ご紹介した3つの指標を必ず確認し、
ご自身の目で現地を歩いてから購入を
判断していただくことをおすすめします。

まずは気になる沿線をひとつ選び、
実際に家賃相場と物件価格を調べて
みることから始めてみてください。

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「駅徒歩何分」より重要な立地の見方｜2026年の入居者が本当に重視する3要素

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「駅徒歩何分」より
重要な立地の見方についてお話しします。

物件を選ぶとき、多くの方がまず気にするのが
「駅から徒歩何分か」という数字です。

私自身も投資を始めた頃は、
この数字を最優先にしていました。

ですが最近、駅から遠くても満室が続く物件と、
駅近なのに空室が埋まらない物件を数多く見てきて、
駅距離だけで立地を判断する時代は終わったと実感しています。

今日はその理由と、
これからの立地評価の新基準についてお伝えします。

ポイント1:
駅距離より「広さ・生活環境」を
優先する入居者が増えている

結論から言うと、駅距離の優先順位は
明確に下がっています。

ハウスコムが実施した部屋選びに関する調査では、
引っ越しの際に重視した項目として
「家賃」が65.2%でトップ、次いで
「広さ・間取り」が52.4%と、前年より順位を上げました。

一方「最寄り駅までの距離」は
前年の59.2%から40.3%へと約20ポイントも下落し、
「最寄り駅の路線」も同様に大きく順位を下げています。

理由は明確で、在宅ワークが定着したことで、
住まいが「寝るだけの場所」から
「生活と仕事の中心」へと役割を変えたからです。

私が知る限り1LDK以上で在宅ワークスペースを
確保できる部屋は、駅徒歩10分を超えていても
内見の反応が良い傾向にあります。

実践ポイントとして、
これから物件を選ぶ際は、
駅距離の数字だけでなく「専有面積」「間取りの使いやすさ」も
同じ重みで評価軸に加えてください。

ポイント2:
満室物件と空室物件を分ける決定的な違い

駅徒歩10分超でも満室が続く物件と、
駅徒歩3分でも空室が埋まらない物件。

この差を生んでいるのは、
駅からの距離そのものではなく「暮らしの質」です。

具体例を挙げると、駅から遠くても
周辺にスーパーやコンビニ、公園が揃い、
インターネット環境が整った物件は、
テレワーカーや子育て世帯から選ばれやすくなっています。

逆に駅近であっても、
部屋が狭くワンルームで在宅ワークがしづらい、
周辺の生活利便性が低いといった物件は、
駅近という強みだけでは埋まりきらなく
なってきているのが現場の実感です。

実践ポイントとしては、
内見前に周辺のスーパー・コンビニまでの距離、
通信環境の有無を必ず確認し、
駅距離とセットで生活動線を
評価する習慣をつけましょう。

ポイント3:
2026年の新基準は、
「専有面積」「通信環境」「生活利便性」

これからの立地評価では、
駅距離に加えて次の3つの基準を
意識することが欠かせません。

1つ目は専有面積です。

単身向けワンルームより、
在宅ワークスペースを確保できる
1LDK以上の間取りが選ばれやすくなっています。

2つ目は通信環境で、
建物内Wi-Fiや光回線対応は、
家賃に上乗せしても価値として
評価されやすい設備です。

3つ目は生活利便性で、
スーパーや医療機関、公園など、
日常生活を駅距離に頼らず完結できる
環境が重視されています。

もちろん、駅距離が不要に
なったわけではありません。

あくまで「駅距離だけで判断しない」
という視点が重要です。

実践ポイントとして、
物件選定の際はこの3基準をチェックリスト化し、
駅距離と合わせて総合的に評価する習慣を持ってください。

まとめです。

「駅徒歩何分」という数字は
依然として大切な指標ですが、

それだけで入居者ニーズを
判断する時代は終わりつつあります。

広さや間取り、通信環境、生活利便性といった
「暮らしの質」を評価軸に加えることが、
これからの立地選びには欠かせません。

次の物件選びでは、ぜひ駅距離だけでなく、
入居者が実際にそこで暮らす姿を想像しながら
判断してみてください。

それが、長期的に選ばれ
続ける物件づくりの第一歩になります。

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不動産投資するなら国道16号の内側を狙え。2026年に「家賃が上がりやすい物件」の共通条件とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は不動産投資するなら国道16号の内側を狙え、
2026年に家賃が上がりやすい物件の共通条件についてお話しします。

物件を探していると
「立地はどこでもいい、利回りさえ高ければいい」

と考えてしまう方が少なくありません。

ですが私は物件を見るとき、
まず頭の中で国道16号の内側か
外側かを確認します。

この一本の線を意識するかどうかで、
10年後の空室率も家賃の下がり方も
まったく変わってくると考えているからです。

今日はその理由と、具体的にどんな物件が
家賃上昇の恩恵を受けやすいのかをお伝えします。

ポイント１　
人口・交通・商業・雇用が集中する
国道16号内側エリアが賃貸需要で別格な理由

国道16号は横須賀市から町田市、
八王子市、川越市、さいたま市、柏市、
千葉市、木更津市へと至る首都圏を囲む環状道路です。

この内側には都心へのアクセスが
良好な鉄道網、大型商業施設、企業の雇用が
集中しており、単身者からファミリーまで
幅広い層の住まいの受け皿になっています。

実際、子育て世帯の転入が多いエリアの多くも
この内側に集中しており、人口が減っていく時代でも
「選ばれ続ける街」がここに偏っているのが実情です。

私自身、これまで複数のエリアで
物件を見てきましたが、16号の内側と
外側では同じ築年数、同じ間取りでも客付けに
かかる時間が明らかに違います。

内側は多少家賃を強気に出しても決まる一方、
外側は下げないと入居が決まらないケースが目立ちます。

実務ポイントとしては、物件を検討する際に
まず地図で16号の内外を確認し、外側であれば
駅からの距離や生活利便性で本当にカバーできるかを
厳しめに見る、という基準を持つことをおすすめします。

ポイント２　
家賃上昇の恩恵を受けやすい
「立地・物件タイプ・築年数」の組み合わせの条件

家賃が上がりやすい物件には共通点があります。

それは「駅徒歩10分以内」
「単身・カップル向けのワンルームから1LDK」
「築浅から築20年程度まで」という組み合わせです。

これは単なる好みの問題ではなく、
需要が供給を上回っている層に狙いを
絞っているからです。

16号内側では新築の供給が
限られているエリアも多く、駅近で管理状態の良い
中古物件は今も強気の家賃設定がしやすい傾向にあります。

例えば同じ市内でも、
駅から徒歩5分の築15年の物件と、
徒歩20分の築5年の物件では、前者の方が
家賃の下落耐性が高いというのはよくあることです。

理由はシンプルで、
駅近という価値は経年で減らないからです。

実践ポイントとしては、
物件を選ぶ際に築年数だけで判断せず、
「駅からの距離」と
「間取りが今のニーズに合っているか」を
セットで確認することです。

ポイント３　
このエリア基準を知るだけで
「買うべき物件・避けるべき物件」の
判断が速くなる理由

不動産投資を始めたばかりの頃は、
利回りの数字や価格の安さに目を奪われがちです。

しかし国道16号という基準を持っておくと、
物件情報を見た瞬間にふるいにかけられるようになります。

内側で駅近、築20年以内という条件に
当てはまらない物件は、よほど特殊な魅力がない限り
一旦保留にする、というシンプルな判断軸ができるからです。

金融機関の融資姿勢にも同じ傾向が表れています。

16号内側のエリアを中心に積極的に
融資している金融機関がある一方、

外側になると投資用物件への
融資が付きづらくなる場面も出てきます。

これは資産価値の維持しやすさを
金融機関側も織り込んでいるということです。

実践ポイントとしては、
物件資料を見る前にまず立地を地図で確認し、
内側かどうかで検討の優先順位を
決めることをおすすめします。

もちろん16号の内側であれば必ず成功するわけではなく、
エリア内でも供給過多で苦戦している場所はありますので、
最終的には現地確認を欠かさないことが大切です。

まとめです。

国道16号の内側は人口・交通・商業・
雇用が集中し、賃貸需要が安定しやすいエリアです。

その中でも駅近で単身・カップル向けの間取り、
築20年以内の物件が家賃上昇の恩恵を
受けやすい条件と言えます。

この基準を知っておくだけで、
数ある物件情報の中から検討すべきものを
素早く絞り込めるようになります。

まずはご自身が気になっている
エリアが16号の内側か外側かを
地図で確認するところから始めてみてください。

その一歩が、将来の安定した
家賃収入につながっていきます。

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