はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「月100万円の家賃収入を目指す人が
最初に知るべき5つのステップ」
についてお話しします。
「いつか不動産投資で
月100万円の家賃収入を得たい」
と考えている方は多いと思います。
ただ、目標は持っていても
「どこから手をつければいいかわからない」
という声もよく耳にします。
実は、到達できる人とそうでない人の差は、
才能でも運でもなく、
「逆算して設計できているかどうか」
に尽きます。
今回は月収100万円を現実的なゴールとして捉え、
そこへ向かうための具体的なロードマップをお伝えします。
Point 1｜
目標から逆算する「必要収益の数式」
まず大切なのは、
「100万円稼ぎたい」という
曖昧な状態から抜け出すことです。
目安として
「月収100万円＝表面利回り8%×総資産1.5億円」
という数式を念頭に置くと、
話がグッと具体的になります。
総資産1.5億円を達成するには、
何戸を何年で取得すればよいか。
物件の単価が2,000万円なら7〜8戸、
5,000万円の一棟物件なら3棟前後が一つの目安です。
また大事なのは、
エリア・築年数・物件タイプに
よって利回りが変わるため、
「Aパターン（都市部・区分）」
「Bパターン（地方・一棟）」
など複数のシナリオを最初に描いておくことです。
ゴールの数字が固まると、
逆算して「今年何をすべきか」が自然と見えてきます。
Point 2｜
「区分」か「一棟」か？到達速度を左右する最初の選択
最初の1手をどう選ぶかで、
目標への到達スピードは大きく変わります。
区分マンション（1部屋単位の投資）は、
少額・低リスクで始められる反面、
1室あたりの収益が小さく、100万円／月まで
積み上げるには時間がかかります。
一方、一棟物件は収益効率が高く、
融資額も大きくなるため、
規模拡大を加速させやすいのが特徴です。
「どちらが正解か」ではなく、
「自分の自己資金・属性・
目標タイムラインに合った選択か」が判断軸です。
たとえば自己資金が薄く属性も
固まっていない段階では、区分で実績を
積みながら一棟へ移行するルートが現実的です。
最初の1手は「なんとなく」
ではなく「意図的に」を選んでください。
Point 3｜
融資枠は「使い方」より「育て方」が重要
不動産投資で躓く方が見落としがちなのが、
「1棟目の運営が2棟目の融資条件を決める」
という連鎖構造です。
金融機関は次の融資を検討するとき、
稼働率・返済履歴・決算書の内容を丁寧に見ています。
返済比率（※月々の返済額÷家賃収入）を50%前後に保ち、
稼働率を安定させることで、融資評価は着実に上がっていきます。
「今いくら借りられるか」よりも
「次に借りやすい状態をつくれているか」
を意識することが、資産拡大の本質です。
融資枠は使うものではなく、
育てるものだという視点を持つと、
日々の運営姿勢も変わってきます。
Point 4｜
キャッシュフローを「次の弾薬」に変える管理術と出口戦略
毎月のキャッシュフロー（CF＝手残り）の
使い方が、拡大スピードを大きく左右します。
おすすめは「修繕積立・頭金積立・繰上返済」
の3分割で管理する習慣を持つことです。
特に修繕積立を怠ると、
大規模修繕の際に資金が枯渇し、
次の購入機会を逃します。
稼働率が高く、空室リスクの低い物件から
優先的に持つことで、安定した資金サイクルが生まれます。
そして忘れてはならないのが
「出口戦略（売り方）」です。
高利回りで取得しても、
出口で損が出れば資産形成は止まります。
購入前に、
「①売却益の確定②買換による規模拡大③法人化による節税・相続」
の3つのシナリオを設計し、
撤退ラインも明確にしておくことが大切です。
出口戦略は儲けのためだけでなく、
「損を止めるルール」としても機能します。
まとめです。
月収100万円は、正しい設計と
実行の積み重ねで、現実的に手が届く目標です。
今回ご紹介したポイントを振り返ると、
①数式で目標を具体化し、
②最初の1手を意図的に選び、
③融資枠を育てながら、
④CFを次の投資の弾薬に変え、
⑤出口戦略を先に決めておく
この5つのステップが、
最短ルートの骨格になります。
どれか一つでも
「自分には抜けていたな」と
感じた部分があれば、
今日から意識を変えるだけで
動き方が変わります。
不動産投資は「知っているかどうか」が
大きな差になる世界です。
ぜひ今のうちに設計を見直し、
一歩先を行く行動を始めてみてください。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「都心物件は利回りが
低くても本当に買う価値があるのか？」
についてお話しします。
不動産投資を始めたばかりの方ほど、
最初に気になるのは「利回り」だと思います。
実際、数字だけ見ると地方や築古のほうが
高利回りに見えることは多いです。
ただ、現場で物件を見ていると、
最終的な収益は表面利回りだけでは決まりません。
都心物件は一見利回りが低くても、
別の強さを持っているからです。
今回は、私の実体験も元に
都心物件をどう評価すべきかを、
実務目線でわかりやすく整理します。
ポイント1：
空室リスクの低さと売却のしやすさ
都心物件の大きな魅力は、
空室リスクを抑えやすく、
売却戦略も立てやすいことです。
不動産投資は、買った瞬間よりも
「持っている間に埋まり続けるか」
「最後に売れるか」が重要です。
都心は人口、交通利便性、
単身者需要、賃貸需要が集まりやすいため、
募集をかけたときの反応が比較的早い傾向があります。
また、売却時も買い手がつきやすいのが強みです。
金融機関の評価が付きやすいエリアは、
次の買主も融資を引きやすくなります。
つまり、都心物件は“保有中”だけでなく
“売るとき”にも強い。表面利回り
だけでは見えない価値は、ここにあります。
ポイント2：
家賃下落のしにくさをどう評価するか
都心物件は、家賃が
下がりにくいこと自体が収益力です。
初心者の方は「最初の家賃」だけを
見がちですが、本当に大事なのは5年後、
10年後にどれだけ家賃を維持できるかです。
地方や供給の多いエリアでは、
築年数が進むにつれて家賃を
下げないと決まらないことがあります。
一方で都心は、需要の母数が大きいため、
相場が崩れにくい物件が多いです。
もちろん、都心なら何でも
安心という話ではありません。
駅距離、広さ、間取り、周辺の
競合状況によって差は出ます。ただ、家賃下落が緩やかであれば、長期的な収支は読みやすくなります。私は物件を見るとき、今の利回りだけでなく「家賃が将来どこまで落ちそうか」をかなり重視しています。
ポイント3：長期保有で見た安定性の考え方
都心物件は、短期の高収益よりも
長期の安定を取りにいく投資です。
不動産投資では、毎月の手残りだけで
判断すると見誤ることがあります。
たとえば、地方高利回り物件は
最初の数字は魅力的でも、
空室や修繕、売却の難しさで
想定が崩れることがあります。
逆に都心物件は、派手さはなくても
収支が大きく崩れにくいのが特徴です。
特に融資を使う場合は、
返済が長期間続くので、途中で大きく
空室が出ないこと、家賃が急落しないことが
非常に大切です。
長く持つ前提なら、
「利回りの高さ」より「ブレにくさ」の
ほうが武器になります。
だからこそ、都心物件は資産形成の
土台として考えやすいのです。
まとめです。
都心物件は、表面利回りだけを見ると
魅力が薄く見えるかもしれません。
しかし実際には、空室リスクの低さ、
売却のしやすさ、家賃の下落しにくさ、
長期保有での安定性といった強みがあります。
不動産投資は、
数字の大きさを競うものではなく、
長く安定して積み上げられるかを考えることが大切です。
これから物件選びをする方は、
利回りだけで判断せず、
「埋まり続けるか」
「家賃が持つか」
「最後に売れるか」
という視点も持って見てみてください。
その判断軸が持てるようになるだけで、
物件選びの精度は大きく変わります。
それではまた！
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は
「2026年不動産投資における
地方高利回り物件と都心物件の違い」
についてお話しします。
不動産投資を始めようとすると、
まず目に入るのが
「利回り20％超」
「都心より安く買える」
といった地方物件の魅力です。
たしかに数字だけ見ると、
地方高利回り物件はとても魅力的に映ります。
ただ、実際は利回りの高さだけで
判断してしまうと後から苦しくなる
ケースも少なくありません。
大切なのは、表面上の数字だけではなく、
入居需要、売りやすさ、そして自分が
何を重視する投資家なのかを整理することです。
地方高利回り物件と都心物件は、
どちらが正解という単純な話ではありません。
どちらにも強みと弱みがあり、
向いている人も違います。
これから不動産投資を始める方ほど、
「何が違うのか」を感覚ではなく
判断軸で理解しておくことが大事です。
ポイント1
表面利回りの高さだけで判断しない
地方物件を見ると、表面利回りが10％、20％、
時には30％を超えるものもあります。
表面利回りとは、年間家賃収入を
物件価格で割ったシンプルな数字ですが、
ここには空室、修繕費、管理費、広告料、
原状回復費などが十分に反映されていません。
つまり、見た目の利回りが高くても、
実際に手元に残るお金が多いとは
限らないということです。
たとえば地方で1室空く影響は、
エリアによってはかなり重く、
次の入居まで数か月かかることもあります。
その間、ローン返済や固定費は止まりません。
私自身も物件を見るときは、
まず「満室時の数字」ではなく、
「少し空室が出たときでも耐えられるか」を見ます。
高利回りという言葉に惹かれるより、
実質の収支で判断することが失敗を減らす第一歩です。
ポイント2
賃貸需要と出口の弱さをどう見るか
地方高利回り物件で特に重要なのが、
賃貸需要と出口戦略です。
賃貸需要とは、簡単に言えば
「その地域で借りたい人が継続的にいるか」
ということです。
家賃が安くても、人口が減っている地域や、
競合物件が多いエリアでは埋まり続ける保証はありません。
さらに見落とされがちなのが出口です。
出口とは将来売却することですが、
地方物件は買う人が限られやすく、
売りたい時に思った価格で
売れないことがあります。
都心物件は価格が高い反面、
買い手の層が比較的厚く、売却や
借り換えの選択肢を持ちやすい傾向があります。
だからこそ、地方物件を検討するなら、
「今埋まっているか」だけでなく、
「5年後も需要があるか」
「売却するとしたら誰が買うか」
まで想像することが必要です。
不動産投資は買った瞬間より、
持ち続ける間と手放す時に差が出ます。
ポイント3
キャッシュフロー重視と資産性重視の違い
地方高利回り物件は、
うまく回れば毎月のキャッシュフロー、
つまり手残りを出しやすいのが魅力です。
一方で都心物件は利回りが
低く見えやすい反面、土地値や
需要の強さがあり、資産性を
維持しやすい傾向があります。
ここで大事なのは、
自分がどちらを優先するのかを
明確にすることです。
毎月の現金収入を重視したいのか、
それとも長期で資産価値が
落ちにくい物件を持ちたいのか。
この軸が曖昧なまま物件を選ぶと、
「思ったより手残りが少ない」
「売ろうとしても売れない」と
いったズレが起きます。
初心者の方ほど、
最初の1件は数字の派手さよりも、
再現性と安定感を重視したほうが
失敗しにくいと感じます。
大きく勝つ物件を狙うより、
まずは大きく負けにくい物件を選ぶ。
これは現場で長く続けるほど大切だと実感する考え方です。
まとめです。
地方高利回り物件は、
条件が合えば魅力的な投資先になります。
ただし、表面利回りの高さだけで
飛びつくのは危険です。
賃貸需要が続くのか、
将来売れるのか、
そして自分はキャッシュフロー重視なのか
資産性重視なのか。
この3つを整理して初めて、
地方か都心かの判断がしやすくなります。
不動産投資は、安く買うことよりも、
納得して持ち続けられる物件を選ぶことのほうが重要です。
だからこそ、数字の見た目に振り回されず、
自分なりの判断基準を持って一歩ずつ学んでいくことが、
長く勝つための近道になります。
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ポイント3：
売却時に評価されやすい立地の特徴
不動産投資は、
買った後の運用だけでなく、
将来どう売れるかも重要です。
売却時に評価されやすい
立地には共通点があります。
それは、需要が一時的ではなく、
長く続きやすいことです。
具体的には、複数路線が使える、
主要駅までのアクセスが良い、
再開発の期待がある、
賃貸需要が安定している、
周辺に生活施設が整っているエリアです。
こうした場所は、
入居付けがしやすいだけでなく、
買いたい投資家も見つかりやすい傾向があります。
逆に、駅近でもローカル駅1本だけに依存している立地や、
周辺の人口動態が弱いエリアは、
将来の出口で苦労することがあります。
初心者のうちは、
家賃が高く取れるかだけでなく、
「次に買う人が欲しいと思う立地か」
という視点を持つと失敗しにくいです。
出口まで考えて立地を選ぶことが、
結果的に安全な投資につながります。
まとめ
駅近物件はたしかに強いですが、
それだけで立地を判断するのは危険です。
生活利便性があるか、
ターゲット入居者に合っているか、
将来の売却でも評価されやすいか。
この3つをセットで見ることで、
立地の見方は一気に実践的になります。
不動産投資では派手な利回りよりも、
地味でも崩れにくい立地を
選ぶことも大切です。
これから物件を見る方は、
ぜひ「駅から何分」だけでなく、
「誰に選ばれ、将来どう評価される立地か」
という視点で見てみてくださいね。
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今回は、
『不動産投資で買ってはいけない
物件の特徴3選』
についてお話しします。
不動産投資を始めると、
まず気になるのが「どんな物件を買えばいいか」
だと思います。
実際は、儲かる物件を探す前に
“買ってはいけない物件”を
見抜けるかどうかのほうが重要です。
最初の1件で判断を間違えると、
融資・運用・売却のすべてが苦しくなるので、
今日は初心者の方が特に注意したい
ポイントをわかりやすく整理してお伝えします。
ポイント1
高利回りでも危険な物件に関して
結論から言うと、
利回りの高さだけで判断する物件は危険です。
なぜなら、高利回りには必ず理由があるからです。
現場でよくあるのは、
築年数が古すぎる、修繕履歴が弱い、空室が多い、
入居者属性が不安定、エリア需要が弱いといったケースです。
一見すると家賃収入が魅力的に見えても、
実際には退去後に次の入居が決まらず、
リフォーム費用もかさみ、想定より
手残りが残らないことが少なくありません。
私自身も物件を見るときは、
表面利回りより
「満室でなくても回るか」
「修繕後も家賃を維持できるか」
を重視します。
利回りが高い物件ほど、
家賃が相場より高すぎないか、
売主が抱える問題を数字の
見せ方で隠していないかを冷静に確認することが大切です。
ポイント2
再建築不可・違法建築・事故物件の注意点に関して
この3つは、安く見えても
慎重に扱うべき代表例です。
安いから買うのではなく、
なぜ安いのかを理解できない
限り手を出さないほうが安全です。
再建築不可は、
今ある建物を壊したあとに
同じように建て直せない物件です。
違法建築は、建築基準法などの
ルールから外れている状態で、
融資が付きにくく、売却時も
買い手が限られます。
事故物件も賃貸需要や売却価格に影響しやすく、
想定以上に出口が狭くなることがあります。
もちろん、上級者がリスクを
理解した上で扱うケースはあります。
ただ、初心者が最初の1件で
選ぶ物件ではありません。
安さに惹かれる気持ちは自然ですが、
購入価格の安さより、将来の資産価値と
融資の付きやすさを優先したほうが結果的に安定します。
ポイント3
出口が弱い立地や間取りの見分け方に関して
不動産投資は、買う瞬間よりも
“出口”が大事です。
つまり、将来も貸せるか、
売れるかという視点が必要です。
たとえば、
駅から遠い、
周辺に生活利便施設が少ない、
人口が減っているエリア、
賃貸需要の薄い間取りは要注意です。
また、クセの強い間取りや狭すぎる
居室、使い勝手の悪い導線も、
入居付けや売却時に不利になります。
初心者の方は「今、安く買えるか」だけでなく、
「5年後、10年後に次の人が欲しいと思うか」で考えてみてください。
私は物件を見るとき、
必ずそのエリアでどんな人が住むのか、
競合物件と比べて選ばれる理由があるかを確認します。
出口が弱い物件は、
保有中も売却時も苦労しやすいです。
まとめです。
不動産投資で買ってはいけない物件には、
共通する特徴があります。
高利回りだけが目立つ物件、
法的な問題を抱える物件、
そして出口が弱い立地や間取りの物件です。
初心者のうちは、
安さや表面上の数字に飛びつくよりも、
「長く持てるか」
「貸し続けられるか」
「最後に売れるか」
という順番で考えることが大切です。
物件選びで失敗を避けるだけでも、
不動産投資の成功確率は大きく上がります。
焦って買うより、
買ってはいけない物件を
見抜く目を先に養うことが、
結果として最短ルートになります。
それではまた！
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