株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

PR

不動産投資で人生が変わった人がやっていた「たった1つの習慣」とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

不動産投資で本当に人生が

変わった人がやっていたたった1つのこと

についてお話しします。

「不動産投資で人生が変わった」

という話を聞くたびに何が違ったのだろうと考えてきました。

物件のエリアでも、

属性（融資を受けやすい信用力のこと）でも、

タイミングでもない。

成果を出した人には、

ある共通の「姿勢」がありました。

それは派手なものではなく、

地味だけど確実な習慣です。

これからお話しする内容は、

これから投資を始める方にこそ

早めに知っておいてほしいことです。

ポイント１　

「買う前の勉強」より「買った後の改善」に

徹底的にエネルギーをかけた

成果を出した人に共通しているのは、

購入後の運営改善を最優先にし続けたという事実です。

多くの人は「物件を買うまで」に

全エネルギーを使い果たします。

セミナーに通い、本を読み、融資の知識を詰め込む。

それ自体は大切ですが、物件を持った後に

何もしなければ、投資はただの「保有」で終わります。

成果を出している人は違います。

入居率が下がれば原因を調べ、

管理会社と連絡を密にして改善案を考える。

家賃設定が市場からズレていれば見直す。

小さなリフォームで募集力を上げる。

こうした「運営の質を上げる行動」を、

1件目から習慣にしていました。

物件は買った瞬間ではなく、

持ち続ける中で育てるものです。

購入後の改善サイクルを回せるかどうかが、

投資家としての成長を決めると感じています。

ポイント２　

1件目を丁寧に育ててから次へ進む

「再現性のある拡大」をした

2件目・3件目へと着実に拡大した人は、

焦って物件数を増やしていませんでした。

「早く複数持ちたい」という気持ちはよくわかります。

ただ、1件目の運営が安定していない状態で

次を買うと、問題が重なってキャッシュフロー

（収入から経費を引いた手残り）が一気に

悪化するリスクがあります。

再現性のある拡大をした人は、

1件目で

「満室にする方法」

「管理会社との付き合い方」

「収支の読み方」

を体で覚えてから次に進みました。

すると2件目以降は同じ流れが使えるため、

スピードも精度も上がります。

1件目は「授業料」と割り切るくらいの気持ちで

丁寧に向き合うことが、結果的に最速の

拡大につながります。焦らず、

でも止まらず。このバランスが重要です。

ポイント３　

「仕組み・関係・数字管理」を本当の資産として育てた

人生が変わった人は、物件そのものより

「見えない資産」を大切にしていました。

具体的には3つです。

①管理の仕組み（誰が何をするか明確にする）、

②信頼できる管理会社・融資担当者との関係、

③月次の収支・空室率・修繕履歴などの数字管理です。

この3つが整うと、投資は

「忙しい副業」から「仕組みで動く資産」に変わります。

逆に言えば、これを後回しにすると、

物件数が増えるほど管理が崩れていきます。

数字管理は特に重要で、

表面利回り（物件価格に対する年間家賃収入の割合）

だけ見て満足している人は多いですが、

実質利回り（経費を引いた後の本当の利回り）や修

繕積立の状況まで把握している人は意外と少ない。

この差が、5年後・10年後の投資結果を大きく分けます。

まとめです。

成果を出した不動産投資家に共通していたのは、

「買い方のうまさ」ではなく「持ち方・育て方への執着」でした。

運営改善を習慣化し、1件目を丁寧に育て、

見えない資産を積み上げる。この3つは、

初心者でも今日から意識できることです。

不動産投資は、正しい方向に努力を積み重ねれば、

着実に人生を変える力があります。

まず1件目を「育てる」覚悟で向き合うことが、

変化の出発点です。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

不動産投資で独立するには月いくら必要？現実的なキャッシュフローと3つの落とし穴

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

不動産投資で「独立」するための最低条件と、

必要なキャッシュフローの現実的な目安についてお話しします。

「いつかは不動産収入だけで生活したい」

と考えている方は多いと思います。

ただ、そこには夢だけでは乗り越えられない、

いくつかの現実的なハードルが存在します。

独立を目指すなら、数字と構造を正しく

理解したうえで準備を進めることが大切です。

・月いくらあれば独立できる？

キャッシュフローの現実的な目安として

結論からいえば、不動産収入だけで生活するためには、

手取りベースで月30〜40万円以上のキャッシュフローを

安定的に確保することが最低ラインだと私は考えています。

なぜこの水準かというと、

家賃・食費・保険・通信費などの生活費だけで

月20〜25万円前後かかる方が大半だからです。

そこに修繕の積立や空室リスクへの備えを加えると、

純粋な生活費だけで試算するのは危険です。

さらにいえば、キャッシュフローは

「家賃収入 − ローン返済 − 管理費・修繕積立 − 税金・保険」の残額です。

表面利回り（物件価格に対する年間家賃収入の割合）だけを見て

「十分稼げる」と判断するのは大きな誤りで、

実質的な手残りを月単位でシミュレーションすることが重要です。

月30万円のキャッシュフローを実現しようとすると、

物件規模にもよりますが、複数棟・複数戸の

運用が現実的な道筋になることがほとんどです。

「1棟買えば独立できる」というイメージは、

多くの場合で実態とズレがあります。

独立後に直面する「3つの想定外の壁」

仮に月収の数字をクリアしたとしても、

独立後には多くの投資家が見落としがちな壁が3つあります。

① 社会保険料の増加

会社員を辞めると、健康保険

は国民健康保険への切り替えが必要になります。

前年の所得によっては、年間で数十万円単位の

保険料負担が発生するケースも珍しくありません。

会社員時代は会社が半額負担してくれていた部分が、

すべて自己負担になるのです。

② 税負担の変化と確定申告の複雑化

サラリーマンのように年末調整で

完結していた税務手続きが、独立後は自分で

管理することになります。

減価償却（建物の取得費用を耐用年数にわたって経費計上する仕組み）の

活用や、経費の正確な把握が求められ、税理士費用も

年間の固定コストとして考えておく必要があります。

③ 次の融資が通りにくくなる

これが最も盲点になりやすい問題です。

会社員でなくなると、金融機関からの

評価が大きく変わります。

いくら不動産収入があっても

「事業所得」として安定性を見てもらいにくく、

融資の条件が厳しくなるケースがあります。物

件を増やして収入を拡大したいと思っても、

借入のハードルが上がってしまうのです。

独立を急がず「会社員属性」を使い切るのが正解

かと個人的には思います。

以上の現実を踏まえると、

私が強くお伝えしたいのは

「独立はゴールではなく、戦略的に選ぶタイミングがある」

ということです。

会社員である間は、

融資の属性（金融機関が融資判断に使う収入・勤務先・勤続年数などの信用情報）が

非常に強い武器になります。

安定した給与収入がある状態では、

低金利・フルローンでの融資が引きやすく、

物件を積み上げるスピードが格段に違います。

独立を焦って会社を辞めてしまうと、

この融資力を手放すことになります。

物件数が少ない段階で独立すると、

収入の安定性も融資の余地も同時に

失うという二重のリスクを負うことになりかねません。

正しいタイミングの目安としては、

「会社員でいながら月20万円以上の

キャッシュフローが安定して出ており、

融資余力（融資枠）も残っている状態」が一つの基準です。

その状態でさらに資産を積み上げ、

独立後の社会保険・税金・生活費をすべて

吸収できる収益基盤が整った段階で初めて、

独立の選択肢が現実的になります。

まとめです。

不動産投資での独立を目指すなら、

月30〜40万円以上の手残り

キャッシュフローが現実的な最低ラインです。

そこに社会保険・税負担・融資力の

変化という3つの壁が加わることを念頭に置き、

準備を整える必要があります。

最も大切なのは、

「会社員という属性を最大限に活用して資産を積み上げてから動く」

という順序です。

独立はゴールではなく、

正しい準備の先にある選択肢。

今の立場を活かしながら、

着実に次のステージへの土台を作っていきましょう。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

管理会社の選び方で不動産投資の結果が変わる｜失敗しない比較の3つの基準

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

管理会社の選び方で

不動産投資の成否が決まる、

という話をします。

物件を買った後、投資の実態を左右するのは

「どの管理会社に任せるか」です。

利回りが高い物件を買っても、

管理会社の力量次第でキャッシュフローは大きく変わります。

にもかかわらず、管理会社選びを

「物件購入後のこと」と後回しにしている方は少なくありません。

今回は、現場で実感している

管理会社選びの3つの基準をお伝えします。

ポイント1｜面談で確認すべき3つの質問

管理会社を選ぶ際、まず見るべきは

「客付け力」「対応スピード」「報告体制」の3点です。

客付け力とは、空室になったときに

どれだけ早く入居者を見つけられるか、

その実力のこと。

面談では

「この物件の想定募集賃料はいくらで、

平均何日で決まりますか？」と具体的に聞いてみてください。

明確な数字で答えられない会社は要注意です。

対応スピードについては、

「入居者からの設備トラブル連絡に、

何時間以内に一次対応しますか？」と聞くのが有効です。

オーナーへの報告が遅い会社は、

入居者への対応も遅い傾向があります。

報告体制は「月次レポートの内容と

送付タイミングを教えてください」と確認します。

収支明細だけでなく、入居者の状況や

設備の状態まで報告してくれる会社かどうかが、

長期的な運用の安心感につながります。

ポイント2｜「安い管理料」が高くつく理由

管理料（家賃の3〜5%程度が相場）の安さだけで

管理会社を選んだ結果、空室が長期化したケースがあります。

ある投資家の実例では、

管理料を1%削ろうと乗り換えた先の会社が、

募集活動をポータルサイトに掲載するだけで動きが止まり、

3か月以上空室が続きました。

その間の家賃損失は、

削減した管理料の何十倍にも上ります。

管理料は「安く払うコスト」ではなく、

「稼働率を維持するための投資」です。

客付けに強いネットワークを持ち、

入居者対応が丁寧な会社は、

空室期間を短くする分、トータルの収益に貢献します。

安い管理会社が結果的に高くつく、

というのは現場でよく見る話です。

ポイント3｜今の管理会社を変えるべき7つのサイン

管理会社の乗り換えを検討すべきサインは以下の7つです。

①空室が3か月以上続いている

②報告が遅い・内容が薄い

③入居者トラブルへの対応が後手に回る

④家賃の振込が遅れる

⑤提案や改善提案が一切ない

⑥電話やメールの返信が遅い

⑦担当者が頻繁に変わる。

1つでも当てはまれば要注意、

3つ以上なら乗り換えを真剣に検討すべきです。

乗り換えの手順としては、

まず管理委託契約の解約予告期間

（多くは1〜3か月前の通知が必要）を確認します。

次に新しい管理会社と並行して交渉を進め、

入居者への通知タイミングをずらさないよう

引き継ぎスケジュールを組むことが重要です。

焦って動くと入居者に不安を与えてしまうため、

段取りを丁寧に組むことが失敗を防ぐポイントです。

まとめです。

管理会社選びは、

物件購入と同じくらい投資成績を

左右する意思決定です。

面談での質問で実力を見極め、

管理料の安さだけに引っ張られず、

運用中も7つのサインを定期的にチェックしてみてください。

良い管理会社との出会いが、

不動産投資を安定した資産形成に

変える大きな一歩になります。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

利回り12%の地方物件は本当にお得？都心物件と手残りを比較してわかること

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

都心物件と地方高利回り物件、

初心者がどちらを選ぶべきかについてお話しします。

不動産投資を調べ始めると、

「都心は利回りが低い」

「地方なら12〜15%も狙える」

という情報によく出会います。

数字だけ見ると地方物件が

圧倒的に有利に見えますが、

実際に運用してみると話が変わることが多い。

今回は現場目線で、

両者の実質的な差を正直にお伝えします。

ポイント1：

キャッシュフロー・出口・管理リスク、

3つの軸で見た都心と地方の実態

表面利回り（物件価格に対する年間家賃収入の割合）だけで

比べると、都心物件は5〜7%、地方物件は10〜15%と大きな差があります。

しかし、投資判断に必要なのは

「実質利回り」、つまり諸経費を

差し引いた手残りベースの数字です。

地方物件は管理費・修繕費・空室率が

都心より高くなりがちです。

築古物件（築年数の経った物件）が多く、

設備交換や外壁修繕といった突発的な

出費が重なることも珍しくありません。

また、売却時の「出口」でも差が出ます。

都心物件は需要が安定しており、

売りたいときに適正価格で売れる可能性が高い。

一方、地方物件は買い手が限られるため、

想定より低い価格での売却を余儀なくされる

ケースもあります。

管理についても、地方の場合は対応できる

管理会社が少なく、入居者トラブルへの

対処が遅れることがあります。

ポイント2：

地方12%利回りの「手残り」を計算すると

都心と逆転することがある

具体的な数字で見てみましょう。

地方の築古木造アポート

価格2000万円・表面利回り12%（年間家賃240万円）のケース。

ここから管理費・修繕費・固定資産税・を引くと、

年間経費は約50〜60万円になることが多い。

さらに空室が年間1〜2ヶ月発生すると、

実際の手取りはさらに10~20万円前後落ちてきます。

実質利回りに換算すると8~9%程度です。

一方、都心木造アパート

価格8,000万円・表面利回り7%（年間家賃約570万円）の場合。

経費を差し引いても空室リスクが低く、

実質利回りは5〜6%に着地することが多い。

絶対額では地方が劣りますが、

融資（ローン）を活用したキャッシュフローで比べると、

金融機関の評価が高い都心物件のほうが

低金利・長期融資を引きやすく、

月々の手残りが安定するケースもあります。

「高利回り＝手残りが多い」は

必ずしも成立しないという点は、

初心者のうちにしっかり押さえておきたい判断軸です。

ポイント3：

副収入目的か資産性目的かで、

選ぶエリアはまったく変わる

都心か地方かの選択は、最終的には

「自分が不動産投資に何を求めているか」で決まります。

毎月の副収入を増やしたい、

キャッシュフローを早期に積み上げたいという方には、

低価格で始められる地方物件が一つの選択肢になります。

ただし前述のリスクを十分に理解した上で、

管理会社の質と空室率のデータを必ず確認してください。

一方、長期的な資産形成・売却益・融資の拡大

（次の物件購入のための属性強化）を目的とする場合は、

都心物件のほうが圧倒的に戦略的です。

金融機関からの評価が高く、

資産として担保価値が維持されやすいため、

2棟・3棟と規模を拡大するときの土台になります。

私自身も最初は地方の高利回り物件に

魅力を感じた時期がありましたが、

出口の難しさと管理コストの読みにくさを経験してから、

都心物件を軸に戦略を組み直しました。

まとめです。

都心物件と地方高利回り物件、

どちらが正解かは一概には言えません。

ただ、「利回りの数字だけで判断しない」

という視点は、どちらを選ぶ場合でも

必ず持っておくべきです。

キャッシュフロー・出口・管理リスク

を総合的に見て、自分の目的に

合ったエリアと物件を選ぶことが、

長く続けられる不動産投資の第一歩になります。

まずは自分が「副収入重視」か

「資産形成重視」かを言語化してみることから始めてみてください。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー