株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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「不動産投資に向いていない人」の特徴3つ|始める前の自己診断チェックリスト

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
「不動産投資に向いていない人の特徴」
についてお話しします。

不動産投資というと
「儲かる人の話」ばかりが目立ちますが、
実際には向き不向きがあります。

無理に始めて後悔する前に、
正直に自己診断してみることが大切です。

今日は「向いていない人」の特徴と、
それでも道が開ける可能性についてお伝えします。

ポイント1:
向いていない人に共通する3つの特徴

不動産投資に向いていない人には、
「短期で大きく稼ぎたい」
「管理や数字が苦手」
「借金アレルギーが強い」
という3つの傾向が共通しています。

なぜなら、不動産投資は株式や
FXのような短期売買とは根本的に
性質が異なるからです。

家賃収入は毎月コツコツ積み上がるものであり、
一攫千金を狙う投資には向いていません。

また、空室対策や修繕計画、確定申告といった
数字と向き合う作業が継続的に発生します。

さらに、多くの場合は金融機関からの
融資を活用するため、借入そのものに
強い抵抗感がある方は、精神的な負担が大きくなりがちです。

実際、私がこれまで相談を受けてきた方の中にも、
「半年で資産を倍にしたい」という目的で始めようとして、
そもそも不動産投資という手法自体が
ミスマッチだったケースがありました。

もし自分がこの3つのどれかに
強く当てはまると感じたら、

まずは不動産投資そのものを急いで
始めるのではなくなぜ投資をしたいのか、
目的を一度整理することをおすすめします。

ポイント2:
向いていないと感じたときの代替策

向いていないと感じた場合、
いきなり不動産投資をあきらめるのではなく
「少額から始める」「NISAと組み合わせる」という
選択肢を検討する価値があります。

理由は、不動産投資には区分マンション投資や
小口の不動産クラウドファンディングなど、
比較的少額・低リスクで始められる手法も存在するためです。

いきなり一棟物件に挑戦して大きな借入を
抱えるのではなく小さく始めて感覚をつかむことで、
「本当に向いているかどうか」を実践の中で見極められます。

例えば、まずはNISA枠を使った
インデックス投資で資産形成の土台を作りながら、

並行して不動産クラウドファンディングで
少額の不動産投資を体験してみる、
という組み合わせ方は現実的な選択肢です。

管理の手間がほとんどかからない商品も多く、
「管理が苦手」という弱点をカバーしながら
不動産投資の値動きや利回り感覚に慣れることができます。

もし本格的な現物投資に踏み出す前に
不安がある方は、まず少額の不動産
クラウドファンディングやNISAでの
積立投資から始めてみてください。

ポイント3:
「向いていない人でも成功できる」
条件と本当に取るべき選択肢

向いていないと感じた人でも、
正しいパートナーと仕組みがあれば

成功できる場合がある一方で、
性格的に本質的なミスマッチがある人は、
無理をせず別の資産形成手段を選ぶべきです。

なぜなら、「数字が苦手」「管理が面倒」という弱点は、
信頼できる管理会社や税理士といった専門家に
業務を委託することである程度カバーできるからです。

実際、私のお客様の中にも、
当初は数字が苦手だと自覚していたものの、

管理会社に運営を任せ、月次レポートだけを
チェックする体制を作ることで、
無理なく投資を続けられている方が多くいます。

一方で、「借金アレルギー」がどうしても拭えない、
あるいは不動産市場そのものに全く興味が
持てないという方は、無理に不動産投資を続けても
心理的なストレスが大きくなるだけで、長続きしません。

例えば、借入への抵抗感が強い方には、
現金一括で購入できる小規模な区分マンションから始める、

あるいは前述のNISAや
投資信託を中心とした資産形成に
シフトするという選択肢もあります。

自己診断の結果、
「専門家に任せれば克服できる弱点」なのか
「性格的に根本的に合わない部分」なのかを、
まず自分自身で見極めてみてください。

まとめです。

不動産投資は誰にでも
向いている手法ではありません。

「短期志向」
「数字への苦手意識」
「借金アレルギー」

という3つの特徴に強く当てはまる場合は、
少額投資やNISAとの組み合わせから始めて、
自分に合うかどうかを見極めることが賢明です。

そして、弱点が専門家への
委託でカバーできるものなのか、
それとも根本的なミスマッチなのかを
冷静に見極めることが後悔しない投資判断につながります。

まずは自分自身の性格や価値観と向き合い、
無理のない一歩から資産形成を始めてみましょう。

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不動産投資で後悔しない物件の手放し方｜売り時・売り方・準備の完全ガイド

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
「不動産投資で後悔しない物件の手放し方」
についてお話しします。

不動産投資は「買う」ことよりも、
実は「手放す」ことの方が難しいと感じる
オーナーが少なくありません。

売却のタイミングを誤ると、
得られたはずの利益を逃したり、
逆に含み損を抱えたまま手放すことになったりします。

今回は、売却か保有継続かの判断方法、
売却前の準備、そして売却後の資金の
活かし方まで、出口戦略の全体像を解説します。

ポイント1：
「今すぐ売る・しばらく待つ・賃貸を続ける」
を数字で比較する

結論から言うと、この3択は
感覚ではなく数字で比較すべきです。

理由は、2026年に入り日銀が
政策金利を1.00％まで引き上げ、

住宅ローンの変動金利・固定金利ともに
上昇傾向にあるためです。

金利が上がる局面では、
買主側の借入余力が下がり、
将来の売却価格や買い手のつきやすさに
影響が出やすくなります。

「待てば値上がりする」という
思い込みだけで判断するのは危険です。

具体的には、以下の3つを試算して比較します。

今すぐ売却した場合の手取り額
（売却価格－残債－諸費用－譲渡所得税）

あと数年保有した場合の想定家賃収入の
積み上げ額と、金利上昇による返済額増加分

賃貸を続けた場合の表面利回りと、
将来の大規模修繕費用を差し引いた実質利回り

実際の行動としては、
まず今の残債と想定売却価格を
不動産会社の査定で把握し、

上記3パターンを表計算ソフトで
並べてみてください。

感情ではなく数字が判断材料になれば、
後悔は大きく減らせます。

ポイント2：
売却前に整えるべき3つの準備

結論として、売却をスムーズに進めるには
「満室化」「書類整備」「修繕履歴の整理」の
3点を事前に済ませておくことが重要です。

理由は、空室や書類不備があると、
買主側の融資審査が通りにくくなったり、
価格交渉で不利な材料にされたりするためです。

特に一棟物件の場合、満室かどうかは
利回り計算に直結するため価格そのものに影響します。

例えば、満室であれば表面利回りを
そのまま提示できますが、空室が1室でもあると、
買主は空室リスクを織り込んで指値交渉をしてきます。

また、賃貸借契約書や重要事項説明書、
修繕履歴がすぐに提示できないと、
「管理状態が不安な物件」という
印象を与えてしまいます。

実際の行動としては、
売却を検討し始めた時点で管理会社に
満室化の相談をし、並行して

賃貸借契約書一式・修繕履歴・固定資産税納税通知書などを
ファイルにまとめておきましょう。

準備期間は最低でも3ヶ月は見ておくと安心です。

ポイント3：
売却資金は「次の投資・NISA・繰り上げ返済」
のどれに回すべきか

結論として、この判断は「所有期間」と
「金利差」の2つの軸で考えるとシンプルになります。

理由は、不動産の譲渡所得税は
所有期間5年以下だと約39.63％、

5年超だと約20.315％と
税率が大きく異なり、手取り額
そのものが変わるためです。

さらに、他の借入金利より運用期待利回りが
高いか低いかで、繰り上げ返済すべきか
投資に回すべきかが決まります。

例えば、他の物件のローン金利が
2％前後であるのに対し次の投資物件で
見込める利回りが7〜8％であれば、

繰り上げ返済より次の投資に
資金を回す方が合理的です。

一方で、生活防衛資金が不足している場合や、
投資判断に迷いがある場合は、
無理に次の物件を追わず、NISAで分散投資を
しながら現金を厚めに残すという選択も
十分に理にかなっています。

実際の行動としては、
売却が決まった段階で「税引き後の手取り額」を試算し、
その資金を

①借入金利より高い利回りが見込める次の投資、
②長期の資産形成としてのNISA、
③心理的な安心を優先する繰り上げ返済、

の3つに優先順位をつけて配分してみてください。

まとめです。

不動産投資における「売り時」は、
相場観だけでなく、金利動向・自分の残債・税率という
具体的な数字をもとに判断することが何より大切です。

そして売却を決めたら、
満室化や書類整備といった事前準備が、
価格交渉を有利に進める土台になります。

最後に、手にした売却資金をどう次に
つなげるかまで考えて初めて、出口戦略は完成します。

今保有している物件について、
まずは「今売ったらいくら残るか」を
一度試算してみることから始めてみてください。

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不動産投資家が知るべき相続の基本｜物件を子どもに残すための正しい準備

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「不動産投資家が知るべき相続の基本」についてお話しします。

収益物件を持つ不動産投資家の方から、
「物件をどう子どもに残せばいいのか分からない」
という方もいらっしゃるのではないでしょうか？

物件選びや融資には熱心でも、
相続の準備は後回しにされがちです。

しかし不動産は現金と違って分けにくく、
評価の仕組みも独特なため、知識がないまま
相続を迎えると、思わぬ税負担や家族間の
トラブルにつながります。

今回は相続税評価の基本、
分割方法の選択肢、生前にできる
対策の3点を整理してお伝えします。

ポイント１：
不動産の相続税評価額は時価より低くなる

賃貸用不動産の相続税評価額は、
多くの場合、実際の売買価格（時価）
よりも低く算出されます。

これは、土地の評価に「路線価方式」
または「倍率方式」を用いるためです。

路線価が定められている市街地では、
国税庁が公表する路線価に土地の面積を
掛けて評価額を算出します。

この路線価は公示地価の8割程度の
水準に設定されています。

路線価のない地域では、
固定資産税評価額に倍率を
掛ける倍率方式が使われます。

さらに賃貸中の物件は、
借家人の権利が反映される分、
自用の土地建物よりも評価額が
下がる仕組みになっています。

例えば時価ベースで1億円の
一棟アパートでも、

こうした評価の仕組みにより、
相続税の課税対象となる評価額は
7千万円台まで下がるケースも珍しくありません。

ただし評価額が下がることと、
実際に相続税をいくら払うかは別の話です。

基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を
超える部分には課税されますので、
まずはご自身の保有物件の評価額を専門家に
試算してもらい、想定される納税額を
把握しておくことをおすすめします。

ポイント２：
複数の子どもへの分割方法を早めに決めておく

不動産を複数の相続人で分ける場合、
「現物分割」「代償分割」「換価分割」の
3つの方法があり、それぞれに向き不向きがあります。

現物分割は物件をそのまま個別に分ける方法ですが、
一棟アパートのように分割しにくい資産では
選びづらいのが実情です。

代償分割は、一人が物件を相続する
代わりに他の相続人へ現金（代償金）を支払う方法で、
賃貸経営を続けたい後継者がいる場合に有効です。

換価分割は物件を売却して現金化し、
その代金を分ける方法で、相続人の誰も
経営を引き継ぐ意思がない場合に選ばれます。

実際には、長男が賃貸経営を承継し、
他の兄弟には代償金を支払うという
代償分割のケースが多く見られます。

この場合、代償金をまとまった額で
用意できるかが事前準備の鍵になります。

相続が発生してから慌てて
資金を工面するのではなく、
生前のうちに相続人同士で

「誰が経営を引き継ぐか」を話し合い、
代償金や納税資金の準備を進めておくことが重要です。

ポイント３：
生前にできる3つの対策を組み合わせる

相続でのトラブルや税負担を軽減するには、
「遺言書作成」「生前贈与」「信託の活用」を
組み合わせて準備することが効果的です。

遺言書は、誰にどの物件を相続させるかを
明確にすることで、相続人同士の
分割協議の負担や争いを減らせます。

生前贈与は、贈与税の非課税枠
（暦年贈与なら年110万円）を使って
少しずつ資産を移転する方法ですが、

2024年の税制改正により、
亡くなる前の一定期間内の贈与は
相続財産に加算される「持ち戻し」のルールが、
これまでの3年から段階的に7年へと延長されています。

2026年現在はまだ経過措置の途中で
完全に7年になるのは2031年以降ですが、
今後相続が発生するタイミングによって
加算対象期間が変わる点には注意が必要です。

家族信託は、認知症などで
判断能力が低下した場合でも、
あらかじめ決めた受託者が不動産の
管理・処分を続けられる仕組みで、

賃貸経営の空白期間を防ぐ
対策として近年注目されています。

これらの対策はどれか一つで
完結するものではなく、遺言書で
分割方針を明確にしつつ、

生前贈与で計画的に資産を移し、
信託で管理の空白リスクに備える
という形で組み合わせるのが実践的です。

まとめです。

不動産の相続は評価の仕組みを理解し、
分割方法を早めに決め、生前対策を
計画的に進めることで税負担も家族間の
トラブルも大きく減らすことができます。

まずはご自身の物件の相続税評価額を
専門家に試算してもらうところから
始めてみてください。

当社でも、税理士と連携した相続対策の
ご相談を承っておりますので
、お気軽にお問い合わせください。

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不動産投資と本業の両立は可能?会社員大家のための時間管理3原則

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
「不動産投資と本業の時間管理」
についてお話しします。

「本業が忙しくて不動産投資まで手が回らない」
という相談を、会社員の方から受けたことがあります。

結論から言うと、正しい仕組みを作れば、
保有棟数が増えても本業に支障をきたすことはありません。

今日は実際の管理時間の目安と、
両立のための具体策をお伝えします。

ポイント1:
保有棟数別・管理にかかる時間のリアルな試算

管理会社に委託している場合、
1棟あたりの実働時間は月30分~1時間程度が目安です。

内容は家賃入金の確認、管理会社からの
報告書チェック、修繕の可否判断といった意思決定業務に限られます。

一方、自主管理の場合は入居者対応や
清掃手配も自分で行うため、
1棟あたり月5~10時間かかることも珍しくありません。

私自身、保有棟数が3棟の頃は
月3時間程度で回していましたが、

これは全て管理会社に委託し、
自分の役割を「最終判断」だけに絞っていたからです。

まずは自分の物件が今どちらの
パターンかを把握することが、
時間管理の出発点になります。

ポイント2:「仕組み化・委託・自動化」の3本柱

本業を持ちながら投資を続けるには、
この3つを組み合わせることが欠かせません。

仕組み化とは、修繕対応や入居審査の
基準をあらかじめルール化し、
判断に迷う時間をなくすことです。

委託とは、管理業務を信頼できる
管理会社に任せ、自分は月次報告の
チェックだけに専念すること。

自動化とは、家賃保証会社の
利用やクラウド管理ツールでの入金確認により、
督促や催促の手間そのものをなくすことです。

私の場合、家賃保証会社を必ず利用することで、
滞納対応にかかる時間をほぼゼロにしています。
この3本柱は、規模が大きくなるほど効果を発揮します。

ポイント3:「週1時間」で回す管理術の具体例

実際のスケジュール例をご紹介します。

週1回15分、クラウド管理ツールで
入金状況を確認する。月1回30分、
管理会社からの月次報告書に目を通し、
修繕提案があれば判断する。

四半期に1回1時間程度、
物件の外観や周辺環境を実際に確認する。

これを平均すると、週あたりの実働時間は
およそ1時間に収まります。

なるべく時間をかけないためには
どのようにしたらいいのかぜひ一度考えてみてくださいね。

まとめです。

不動産投資は、
「時間がないから始められない」ものではなく、
「仕組みがないから時間を取られる」ものです。

管理会社への委託と自動化ツールの
活用を組み合わせれば、本業を続けながらでも
十分に運営できます。

今日ご紹介した週1時間の管理術を、
ぜひご自身の物件運営に取り入れてみてください。

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