株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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【数字で論破】新築ワンルーム業者の「節税トーク」に潜む3つの落とし穴

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

新築ワンルーム投資における

「節税トーク」の実態についてお話しします。

「節税になりますよ」という一言で

購入を決めた方が、数年後に後悔する

ケースを私はこれまで何度も見てきました。

悪意があるとは言い切れない場合もありますが、

業者のシミュレーションには

「意図的に省かれた数字」が存在することがあります。

今回は、その構造を数字ベースで整理します。

ポイント1：

減価償却節税の正体は「税金の先食い」

減価償却とは、建物の取得費用を

一定期間にわたって経費として計上できる仕組みです。

新築ワンルームはこの償却額が

大きいため、購入当初は帳簿上の赤字が出やすく、

給与所得との損益通算で所得税・住民税が減る場合があります。

ただし、これは「節税」ではなく「税金の先送り」です。

償却期間（新築RC造なら最長47年ですが、

実際には築年数に応じて短くなります）が終了すると、

経費に計上できる減価償却費がゼロになります。

家賃収入はそのまま所得として

課税対象になるため、税負担が一気に増える

「税金爆弾」が爆発する構造になっています。

さらに売却時には、減価償却した分だけ

取得費が下がるため、譲渡所得が膨らみます。

節税していた期間分の税金を、

売却時にまとめて払うことになるのです。

ポイント2：

シミュレーションから意図的に消えている3つの現実

業者が提示するシミュレーションには、

収支をよく見せるために省かれがちな項目があります。

①修繕費

新築から10〜15年が経過すると、

給湯器・エアコン・水回りなどの交換が発生します。

1回あたり数万〜十数万円の出費ですが、

シミュレーションには記載されないことがほとんどです。

②空室リスク

「家賃保証があるので安心」

と説明されますが、サブリース契約は

数年ごとに家賃が見直されます。

当初の保証賃料が維持されるとは限らず、

築年数が上がるほど下落圧力が強まります。

③金利上昇リスク

変動金利でローンを組んでいる場合、

金利が1%上昇するだけで月々の返済額は

数千円単位で増えます。

35年ローンで購入した場合、この影響は長期にわたります。

これら3点がシミュレーションに

含まれていない場合、「黒字」に

見えていた収支が実態では赤字だった

というケースは珍しくありません。

ポイント3：

本物の節税か詐欺的トークかを3秒で見抜く確認ポイント

節税効果を判断するには、

以下の3点を必ず確認してください。

①償却終了後の収支はどうなっているか

償却が終わった後のシミュレーションが

提示されていなければ、それは不完全な資料です。

②売却時の譲渡税まで含めたトータル収支はプラスか

運用中の節税額と、売却時の譲渡課税を

合算して初めて「本当に得か」が見えます。

③空室・修繕・金利上昇を加味した実質利回りは何%か

表面利回りが4〜5%でも、

これらのコストを差し引いた実質利回りが

1〜2%以下になるケースは実際に存在します。

節税額でその差を埋められるかどうかが判断の分かれ目です。

逆に、高所得の給与所得者が短期間の

キャッシュフロー改善を目的とする場合など、

節税効果が合理的に機能するケースも存在します。

「節税になる・ならない」ではなく、

「自分の状況でプラスになるか」を数字で

確認することが重要です。

まとめです。

新築ワンルーム投資の「節税トーク」は、

減価償却の仕組みを利用した合法的な

スキームですが、その効果は限定的で、

長期的に見ると必ずしも有利とは言えません。

シミュレーションに修繕費・空室・金利上昇が

含まれているか、償却後と売却後のトータル収支が

黒字かどうかを確認する習慣をつけてください。

数字を自分で読み解けるようになることが、

不動産投資で失敗しないための最大の武器になります。

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不動産投資の融資審査、実は年収より先に見られている3つのポイント

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は銀行融資の審査で、

「落ちる人・通る人」の決定的な差についてお話しします。

「年収が高ければ融資は通りやすい」

と思っていませんか？

実はそれだけでは不十分です。

不動産投資を始めようとして

融資申請をした結果、審査が通らなかったという

ご相談をいただくことがあります。

話を聞くと、多くの場合に共通した

"見落とし"があります。

銀行が何を見て融資を判断しているのかを

知っておくだけで、準備の質がまったく変わります。

ポイント１

年収より先にチェックされる「通帳・カードローン・既存借入」の実態

銀行の審査担当者が最初に見るのは、

年収の数字よりも「お金の動き方」です。

具体的には、直近6〜12か月分の通帳の入出金履歴、

カードローンの残高、そして住宅ローンや

自動車ローンを含めた既存借入の総額です。

なぜかというと、年収はあくまで

「稼いでいる額」であって、

「返済できる体力があるか」とは

別の話だからです。

毎月の収入と支出のバランス、

貯蓄の積み上がり方、急な出費の有無、

こうした通帳の流れから銀行は申請者の

「金銭管理の習慣」を読み取ります。

たとえば、毎月給与が入っても月末には

残高がほぼゼロになっている場合、

銀行は「返済余力が低い」と判断します。

反対に、収入の一定割合を毎月コンスタントに

貯蓄できている方は、管理能力が高いと評価されやすいです。

まず自分の通帳を第三者の目で

見直すことが、審査準備の第一歩です。

ポイント２

住宅ローン・車のローン・リボ払いが

投資融資の上限を下げる仕組み

既存の借入がある場合、

不動産投資向けの融資枠は

その分だけ圧縮されます。

これは「返済負担率」という

考え方が関係しています。

銀行は年収に対して、年間の返済総額が

どの程度の割合になるかを見て、

融資可能額の上限を算出します。

たとえば、年収700万円の方が

住宅ローンで毎月10万円（年間120万円）返済中の場合、

投資用融資の審査では「すでに一定の返済負担がある」として、

融資上限が下がります。

車のローンやカードの

リボ払い（リボ払い＝毎月一定額を返済する方式）も同様です。

残高が少なくても、

「毎月の返済義務がある」という

事実が評価に影響します。

特に見落とされがちなのがリボ払いです。

使いすぎていない場合でも、

リボ設定がされているだけで審査上は

「借入あり」と扱われます。

不動産投資を考えているなら、

まずリボ払いの解除と残高の

完済を優先することをおすすめします。

ポイント３

今月から始める「通帳・借入・資産」

3点整備の具体的な手順

融資審査を見据えた準備は、

申請の直前ではなくできれば半年〜1年前から

始めるのが理想です。

やることは複雑ではありません。

次の3点を順番に整えるだけです。

① 通帳の流れを整える

毎月の収支を見直し、

残高がある程度積み上がる状態をつくります。

目安として、月収の20〜30%程度を

定期的に残す習慣をつけると、

審査上の印象が変わります。

② 不要な借入を整理する

リボ払いの解除、使っていないカードローンの解約、

車のローンの繰り上げ返済など、返済義務を

減らせるものから対処します。

残高が少ないから大丈夫と

放置しているケースが多いですが、

枠がある＝借入可能な状態と見なされることもあります。

③ 資産状況を整理・記録する

銀行は自己資金の保有状況も確認します。

預金残高の推移、有価証券、

保険の解約返戻金なども資産として提示できます。

「これだけの資産を自力で積み上げてきた」

という証明が、審査担当者への信頼につながります。

まとめです。

融資審査で重要なのは、

年収という「点」ではなく、お金の

管理と返済余力という「面」です。

通帳の流れ、

既存借入の総量、

自己資産の積み上げ

この3点を整えることが、

審査通過への現実的な道筋になります。

「まだ物件を見ていないから」と

準備を後回しにしていると、

いざ申請するタイミングで選択肢が

狭まることがあります。

今日から少しずつ整備を始めることが、

融資審査での通過率を確実に高める第一歩です。

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2026年、不動産投資を始めていい人・やめておくべき人の境界線とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は2026年時点で

「不動産投資を今すぐ始めるべき人と

絶対に始めてはいけない人の境界線」

についてお話しします。

不動産投資への関心は

年々高まっています。

しかし、「自分は今始めていいのか？」と

迷っている方が非常に多い印象です。

始める動機や属性

（※融資審査における個人の信用力・返済能力の総称）によって、

同じ物件・同じタイミングでも結果は大きく変わります。

今回は、「始めるべき人」と

「待つべき人」の判断軸を、

現場目線でお伝えします。

ポイント1｜「今すぐ始めるべき人」の4条件とは

結論から言えば、

年収・自己資金・借入余力・目的、

この4つが一定水準で揃っている人は、

2026年の現時点でも動いてよいと考えています。

具体的には、

年収500万円以上（会社員であれば勤続3年以上が理想）、

自己資金100万〜200万円以上、

住宅ローンを含めた借入総額が年収の

8〜10倍以内に収まる余力、

そして「老後の年金補完」や

「家賃収入で月3〜5万円のキャッシュフローを得たい」と

いった具体的な目的があること。

とくに重要なのが「目的の明確さ」です。

「なんとなく資産形成に良さそう」という

理由だけでは、価格が高い局面で

焦って動いてしまいがちです。

目的が明確であれば、物件選びの基準もぶれません。

ポイント2｜「今は待つべき人」に共通する3つのリスク

一方、次の条件が重なっている場合は、

焦らず準備を優先すべきです。

①住宅ローンの残債が年収の7倍を

超えている場合、追加融資の枠が極端に狭くなります。

不動産投資ローンを組もうとしても、

銀行審査で弾かれるケースが少なくありません。

②自己資金が50万円以下の場合、

フルローン（自己資金なしで全額借り入れる方法）での

購入になりやすく、キャッシュフローが

ほぼ出ない構造になりがちです。

修繕や空室が重なると一気に赤字になります。

③「なんとなく始めたい」で

目的が曖昧な場合は、セミナーや

営業マンの話に乗せられやすい状態です。

「利回り8%」という数字だけに飛びつき、

管理費・修繕積立金・税金を引いた

実質利回りが3~4%台だったと気づくのは購入後、

というパターンが実際に起きています。

3つが重なるほど、スタート直後から

苦境に立たされやすい。

これは数字ではなく、現場で見てきたリアルです。

ポイント3｜「今月」何をするか──始める人、

待つ人それぞれの具体的アクション

今すぐ始めるべき人が

今月取る1アクション：

金融機関に打診し、自分の融資可能額を確認することです。

「物件を探す前に融資枠を把握する」

これが現場での鉄則。

属性が整っていても、

銀行との関係値や申込タイミングで

条件は変わります。

まず地方銀行や信用金庫1〜2行に

相談することをおすすめします。

待つべき人が今月やる準備リスト：

住宅ローン残債の返済シミュレーションを

作成し、完済・残債圧縮の目処を立てる

毎月の収支を見直し、

自己資金を月2〜3万円でも積み増す習慣をつける

表面利回りと実質利回りの

違いを理解し、物件数値を

自分で計算できるようにしておく

「待つ」はネガティブではありません。

土台を整えた状態でスタートした人のほうが、

長期的には着実に資産を積み上げています。

まとめです。

不動産投資を始めるべきかどうかは、

熱量ではなく「条件」で判断するのが正解です。

年収・自己資金・借入余力・目的の

4条件が揃えば今すぐ動く価値があり、

どれかが大きく欠けているなら準備期間として使う。

この判断軸だけでも、

失敗リスクはぐっと下がります。

焦らず、でも止まらず。自分の現在地

を正確に把握した上で、

次の一歩を踏み出してみてください。

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不動産投資の自己資金はいくら必要？頭金ゼロのフルローンが通る人・通らない人の違いを解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は不動産投資を始めるために

必要な自己資金についてお話しします。

「頭金ゼロでも始められますか？」

これは、初めて不動産投資を

検討する方からもっともよく受ける

質問のひとつです。

結論から言えば、「人による」のが

正直なところ。自己資金がいくらあれば安心なのか、

フルローンは夢物語なのか

今回は現場目線でリアルに解説します。

フルローンが通る人・通らない人｜属性の決定的な違い

フルローン（頭金ゼロでの融資）が

実現できるかどうかは、ひとえに

「属性（ぞくせい）」で決まります。

属性とは、金融機関が融資審査で

見る信用力の総合評価のことです。

具体的には、年収・勤務先・勤続年数・

他の借入状況・信用情報などが判断材料になります。

フルローンが通りやすい人の典型例は、

年収700万円以上の会社員・公務員で、

勤続3年以上、他にカーローンや消費者金融の借入がない人です。

一方、年収400万円以下の個人事業主や、

転職して間もない方、クレジットカードの

支払い遅延歴がある方は、フルローンどころか

融資そのものが難しいケースも少なくありません。

「属性が高ければ自己資金ゼロでもいける」は

一定の現実ですが、フルローンでも諸費用

（物件価格の5〜8%程度）は現金で必要になることがほとんどです。

「完全ゼロ」は実務上かなり

ハードルが高いと覚えておいてください。

自己資金500万・1000万・2000万円で何が買えるか

自己資金の額によって、選べる物件

タイプとキャッシュフローは大きく変わります。

自己資金500万円の場合、狙い目は

地方の区分マンション（1室投資）です。

物件価格500〜800万円台で、

表面利回り10〜15%程度の物件であれば、

頭金＋諸費用として自己資金内に収まるケースがあります。

月間のキャッシュフローは

管理費・ローン返済後で2〜4万円程度が現実的な水準です。

自己資金1000万円になると、

都市部の区分マンションや、地方の一棟アパート

（木造・築古）も視野に入ってきます。

物件価格2000〜3000万円台で、

月間キャッシュフロー5〜8万円を目標に設計できます。

自己資金2000万円では、

都市部の一棟RCマンションや複数棟への

分散投資が現実的な選択肢になります。

規模が上がる分、管理の手間も増えますが、

月間キャッシュフロー15〜25万円以上も狙えるレンジです。

自己資金が増えるほど選択肢は

広がりますが、「全額つぎ込む」のは禁物です。

手元にゆとりを残して投資するのが原則です。

「物件価格」だけで計算すると必ず失敗する｜本当に必要な総額の出し方

初心者が最初に陥りやすいのが、

「自己資金＝頭金」という誤解です。

実際には、物件を買う際には諸費用

・運転資金・修繕積立の3つを合算して考える必要があります。

諸費用は、仲介手数料・登記費用・

ローン手数料・火災保険料などで、

物件価格の5〜8%が目安です。

2000万円の物件なら

100〜160万円が別途かかります。

運転資金は、購入直後に家賃収入が

入るまでのつなぎや、空室期間中の

返済に備えるためのバッファーです。

最低でも月額ローン返済額の

6ヶ月分は用意しておきたいところです。

修繕積立は、築古物件であれば特に重要です。

給湯器の交換（10〜15万円）、

エアコン交換（8〜12万円）など、

突発的な出費は必ず起きます。

1戸あたり毎月1〜2万円を

積み立てる感覚を持っておくと安心です。

合計すると、2000万円の物件を

買う場合、

頭金200万円＋諸費用150万円＋

運転資金60万円＋修繕積立の初期準備20万円＝約430万円が

最低ラインになります。

「2000万円の物件だから200万円あれば大丈夫」

ではないのです。

まとめです。

不動産投資に必要な自己資金は、

物件価格・融資条件・属性・運営コストをすべて

含めて考えるのが正解です。

フルローンは「属性次第では現実的」ですが、

完全ゼロスタートは例外的なケースと

思っておくほうが無難です。

自己資金500万〜2000万円のレンジごとに

選べる物件が変わり、キャッシュフローの設計も変わります。

大切なのは、自分の属性と手元資金を

正確に把握したうえで、無理のない

規模から始めること。

正しい知識を持てば、不動産投資は

着実に資産を積み上げる手段になります。

まずは「自分の属性」と「使える自己資金の総額」を

整理することから始めてみてください。

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