株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

PR

「容積率・建蔽率」を知らないと損をする理由｜不動産投資での活用法と物件価値の見方

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「容積率・建蔽率」についてお話しします。

物件資料を見ていると、
必ず目にする「容積率」「建蔽率」という数字。

何となく読み飛ばしている方も多いのではないでしょうか。

しかし、この2つの数字は、
物件の将来の建替え可能性や資産価値、
ひいては投資の出口戦略にまで直結する重要な情報です。

今回は、初心者の方でも実務に活かせるよう、
容積率・建蔽率の見方と活用法を解説します。

ポイント1：
容積率・建蔽率が
「将来の建替え可能性」と「増築余地」を決める

結論から言うと、容積率・建蔽率は、
その土地に「どれだけの規模の建物を建てられるか」を
法律で定めた上限値です。

建蔽率は敷地面積に対する建築面積の割合、
容積率は敷地面積に対する延床面積の割合を指し、
いずれも建築基準法によって用途地域ごとに上限が決められています。

なぜこれが重要かというと、
既存の建物が現行の基準を超えている
「既存不適格」物件は、同じ規模で
建て替えることができないためです。

例えば、法改正前に建てられた物件が
現在の容積率上限を超過している場合、

将来の建替え時には床面積を
縮小せざるを得ず、賃貸経営における
収益力が低下するリスクがあります。

実務上の対応としては、
物件検討時に必ず自治体の都市計画情報や
「建築計画概要書」で、現況の建物が
容積率・建蔽率の範囲内に収まっているかを確認しましょう。

仲介会社に既存不適格の
有無を確認することも欠かせません。

ポイント2：
容積率に余裕がある物件は将来的に高く評価されやすい

容積率を上限まで使い切っていない、
いわゆる「未消化容積率」が残っている物件は、
将来的な資産価値の面で有利に働きやすいという特徴があります。

理由は明確で、未消化容積率がある土地は、
将来増築や建替えによって延床面積を拡大できる余地があり、
その分だけ収益力を高められる可能性を持っているからです。

売却時にも「まだ伸びしろがある物件」
として評価されやすく、次の買主に
とっての魅力にもなります。

例えば、指定容積率200%の土地に、
現況で延床面積150%相当の建物しか
建っていない場合、残り50%分は将来の
増築や建替え時の選択肢として活用できます。

ただし、道路の幅員による容積率の制限
（前面道路が12m未満の場合の緩和計算）によって、
指定容積率をそのまま使い切れない
ケースもあるため注意が必要です。

物件を選ぶ際は、現況の延床面積と
指定容積率を比較し、未消化分がどの程度あるかを
事前にシミュレーションしておくと、
将来の資産価値の判断材料になります。

ポイント3：
容積率・建蔽率を物件選定に組み込む具体的な確認方法

容積率・建蔽率の確認は、
物件購入前の必須プロセスとして組み込むべきです。

これは、現地の役所や都市計画情報サイトで
用途地域ごとの指定容積率・建蔽率を
確認できる一方、

実際の建物がその範囲内に
収まっているかは別途「建築計画概要書」や
「検査済証」の有無で確認する必要があるためです。

検査済証がない物件は、
建築時の適法性が証明できず、
金融機関の融資審査でも不利になる場合があります。

例えば、区分マンションであれば
建物全体の容積率消化状況を管理組合や
販売資料で確認し、一棟物件であれば
自治体窓口での閲覧や指定確認検査機関への
照会を行うのが実務的な流れです。

具体的な行動としては、
内見前に自治体のホームページで用途地域と
指定容積率・建蔽率を確認し、内見時には
検査済証の有無を仲介会社に確認する習慣を
つけることをおすすめします。

この一手間が、将来の建替えトラブルを
未然に防ぐことにつながります。

まとめです。

容積率・建蔽率は単なる法律上の数字ではなく、
物件の将来性と資産価値を左右する重要な判断材料です。

既存不適格のリスクを把握し、
未消化容積率という伸びしろに目を向けることで、
より長期的な視点での物件選定が可能になります。

ぜひ次回の物件検討から、容積率・建蔽率の
チェックを選定プロセスに組み込んでみてください。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

初心者向け戸建て賃貸投資ガイド｜2026年に市場拡大が続く3つの理由

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「戸建て賃貸投資」についてお話しします。

日銀は2026年6月の会合で政策金利を1.00%まで引き上げ、
7月会合ではその影響を見極めるためいったん据え置きました。

市場では年内にもう一段の利上げが意識されており、
融資環境は今後さらに慎重さを増していくことが予想されます。

こうした中で存在感を高めているのが
「戸建て賃貸投資」です。

区分マンションや木造アパート一棟に比べて
取得資金を抑えやすく、初心者にも手が届きやすい
投資対象として注目が集まっています。

ポイント１：
金利上昇局面でも始めやすい戸建て賃貸

結論から言うと、戸建て賃貸は、
金利上昇局面において相対的にリスクを抑えやすい投資対象です。

理由は、一棟アパートのようにフルローンで
数千万円単位の融資枠を使い切る必要がなく、
物件単価が抑えられる分、返済比率をコントロールしやすいためです。

また現金購入で最小100~200万円前後で
現金購入ができる点もメリットです。

実際、投資用一棟物件よりも
取得資金が少なく済む戸建賃貸が購入実績で
存在感を高めており、登録物件数も増加傾向にあります。

融資枠に制限のある会社員や、属性に不安がある方でも
検討しやすい選択肢といえるでしょう。

ポイント２：
ファミリー層の長期入居で空室リスクが低い

戸建て賃貸の入居者はファミリー層が中心であり、
長期入居が期待できる点も大きな魅力です。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の
調査（第28回日管協短観）によれば、

平均居住期間は単身世帯が
3年3カ月であるのに対し、ファミリー世帯は
5年3カ月と約2年長くなっています。

理由は、子どもの通学先や生活環境を優先し、
住み替えの動機が生まれにくいことに加え、
引越し費用や初期費用の負担が大きく腰が
重くなりやすいためです。

例えば、小学校区内に立地する戸建てであれば、
子どもの卒業まで住み続けてもらえる
ケースも珍しくありません。

実務上は、内見時に周辺の学校区
・保育園・スーパーの有無を確認し、

ファミリー層に「住み続けたい」と思わせる
環境かどうかを見極めることが客付けの成否を分けます。

ポイント３：
物件選定・リフォーム・客付けの3ステップ

初心者が戸建て賃貸投資で成功するためには、
次の3ステップを押さえることが重要です。

まず物件選定では、駅近だけにこだわらず、
学校区・治安・スーパーなど生活利便性を重視し、
既存の空き家や築古戸建てを含めて幅広く検討します。

次にリフォームでは、
原状回復レベルの最低限の修繕にとどめ、

水回りなど入居判断に直結する部分だけを
優先的に整えることで、投資額を抑えつつ
客付け力を確保できます。

最後の客付けでは、ファミリー向け物件の
取り扱いに強い地域密着型の管理会社を選び、

ペット可・駐車場付きなど地域の
ファミリー層のニーズに合わせた訴求を
行うことが成約の近道です。

この3ステップを丁寧に踏むことで、
限られた予算でも安定した賃貸経営を実現しやすくなります。

まとめです。

金利上昇局面が続く2026年だからこそ、
取得資金を抑えられ、ファミリー層の
長期入居によって空室リスクを下げやすい
戸建て賃貸投資の価値は一段と高まっています。

まずは自分の予算内で検討できるエリアの相
場と学校区情報を調べるところから、
行動を始めてみてください。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

「駐車場投資」は不動産投資として成立するのか？メリット・デメリット完全解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「駐車場投資」についてお話しします。

土地活用を検討する中で、
アパートやマンションよりもハードルが
低そうに見える駐車場投資に興味を
持つ方は少なくありません。

実際、初期費用を抑えて始められる点は魅力ですが、
不動産投資としての実態を正しく理解しておかないと、
期待した収益は得られません。

今回は駐車場投資のメリットとデメリットを、
現実的な数字とともに整理します。

ポイント１：
初期費用が安く管理が
楽な駐車場投資のメリットと利回りの現実

駐車場投資最大の魅力は、
建物を建てる必要がないため初期投資を抑えられる点です。

月極駐車場であれば舗装工事や
区画整備程度で始められ、コインパーキングでも
精算機や看板の設置費用のみで運用がスタートできます。

管理も入居者募集や退去対応が発生する
賃貸経営に比べてシンプルで、
清掃や機器メンテナンスが中心です。

利回りの目安として、
月極駐車場は表面利回りで5〜15%程度、
コインパーキングは表面利回りで15〜30%程度と、
一見高い水準に見えます。

ただし土地の仕入れ値が
安い郊外・地方ほど利回りは高く出やすく、
都市部の一等地では利回りが大きく
下がる点には注意が必要です。

数字の高さだけで判断せず、
稼働率や地域の駐車需要を
見極めることが欠かせません。

ポイント２：
建物がないため融資がつきにくく、
節税効果も限定的な駐車場投資のデメリット

一方で見過ごせないのが、
資金調達と税制面のハンディです。

駐車場経営は事業収益性が低いと判断されやすく、
土地購入費用の全額を融資で賄うのは難しいのが実情で、
頭金として購入費用の2〜3割程度を求められるケースが一般的です。

担保評価も売買価格の6〜8割程度に
とどまることが多く、属性が良くても
審査は慎重に行われます。

節税面についても誤解が多いところです。

土地そのものはアパート同様、
駐車場でも減価償却の対象にはなりません。

舗装や精算機、フェンスなどの
設備は減価償却できますが、

建物を保有する場合に比べると
金額規模が小さく、節税効果は限定的です。

さらに住宅用地の特例が適用されないため、
更地よりも固定資産税・都市計画税の負担が
重くなる場合がある点も押さえておきましょう。

ポイント３：
駐車場を「暫定的な活用」として使いながら
将来の不動産投資に備える考え方

こうした特性を踏まえると、
駐車場投資は最終的な着地点というより、
次の投資への「つなぎ」として位置づけるのが現実的です。

相続や購入で土地を取得したものの、
すぐにアパートやマンションを建てる資金や
判断材料が揃っていない場合、駐車場として
暫定的に活用しながら固定資産税分を賄い、

周辺エリアの賃貸需要や
地価動向を見極める時間を作ることができます。

将来的に融資を受けやすい属性づくりや
自己資金の積み増しを並行して進めておけば、

駐車場経営で得た収益と経験を土台に、
より収益性の高い賃貸経営へステップアップする
選択肢も見えてきます。

駐車場投資は「ゴール」ではなく
「準備期間」と捉えることで、無理のない
不動産投資の第一歩にできるはずです。

まとめです。

駐車場投資は初期費用の低さと
管理のしやすさが魅力ですが、

融資がつきにくく節税効果も限定的という
不動産投資としての制約があります。

数字上の利回りだけで判断せず、
自分の土地の状況や将来のプランと照らし合わせて
活用方法を選ぶことが大切です。

まずは自分の土地に駐車場需要があるかを調べ、
暫定活用としての位置づけを含めて検討してみてください。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

民泊投資、2026年に何が変わったか。規制強化の実態と始める前の判断基準

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「民泊投資」についてお話しします。

ここ数年、高利回り投資として
注目を集めてきた民泊投資ですが、
2026年に入り状況は大きく変わりつつあります。

インバウンド需要自体は堅調に見える一方で、
規制の締め付けは想像以上のスピードで進んでいます。

今回は現時点で押さえておくべき
規制と需要の実態、そして立地選びと
出口の難しさについて整理します。

ポイント１：
住宅宿泊事業法の規制強化という現実

結論から言うと、「年間180日あれば大丈夫」
という単純な話ではなくなりました。

理由は、観光庁が2026年6月、
自治体が条例で民泊の営業日数を実質ゼロにできる
「ゼロ日規制」を容認する技術的助言を発出したためです。

住宅宿泊事業法に規定する届出住宅について、
ゼロ日規制やICTを用いた管理の義務付けなどに
関する技術的助言が地方公共団体に対して行われました。

実例として、東京23区でも豊島区が
2026年12月から営業日数の上限を180日から120日へ引き下げ、

既存施設も例外なく対象とする方針が示されており、
墨田区や葛飾区でも常駐管理者がいない施設は
週末や平日の営業が制限されています。

実務としては、物件の所在地が上乗せ条例の
対象区域に入っていないか、購入前に必ず
個別確認することが欠かせません。

ポイント２　
インバウンド需要のリアルと繁閑差

結論として、需要自体は依然として強いものの、
繁忙期と閑散期の収支差は無視できません。

理由は、大阪市の運営データを見ると
2024年12月時点の大阪市内の宿泊施設稼働率は
全国トップの80%に達している一方、

万博期間中は稼働率が前年同月比で約20ポイント上昇し、
エリアによっては客室単価が最大46%上昇するなど、
時期による変動が非常に大きい実態があるためです。

運営会社の指標では客室単価×稼働率で算出する
RevPARが8500円を超えるかどうかが
需要の強さの目安とされています。

実践的には、年間平均利回りだけで判断せず、
繁忙期・閑散期を分けた複数シナリオで
収支をシミュレーションすることをお勧めします。

ポイント３　
立地の判断基準と出口の難しさ

結論は、立地選びは「稼げるか」だけでなく
「規制されにくいか」まで含めて考える
必要があるということです。

理由は、住居専用地域や近隣トラブルが
多いエリアほど条例強化の対象になりやすく、

実際に全国の特区民泊の9割以上が集中していた
大阪市でさえ、2026年5月29日をもって
新規受付を終了しています。

さらに出口の面では、民泊物件は
通常の住宅ローンが使えず、事業用の民泊専用ローンは
金利が2.9〜3.9%程度と割高で、

売却先も自ら運営したい個人や
投資目的の事業者に限られるため、
買い手の層が薄いという制約があります。

実践的には、購入前の時点で
「誰に、どのように売却するか」という
出口までを具体的に描いておくことが重要です。

まとめです。

2026年の民泊投資は、
需要の強さと規制の厳しさが同時に進む
局面に入っています。

表面的な利回りの高さだけで判断せず、
所在地の条例、繁閑差を織り込んだ収支、
そして出口までを一体で検討する姿勢が、

これから参入する方にとって何より大切になります。

まずはご自身が検討している物件の
所在自治体の最新条例を確認する
ところから始めてみてください。

株式会社Multiface公式HP

FACEBOOK

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー