はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
「銀行評価価格と収益還元価格」 についてです。
不動産投資を始める際、
銀行が融資を判断するための「銀行評価額」と、
投資家が収益性を基に算出する
「収益還元価格」は混同されやすいポイントです。
両者の違いを理解しておくことは、
資金調達や投資判断において非常に重要です。
銀行評価価格とは、
銀行が融資の可否を判断するために
算出する「資産の価値」です。
この評価は主に不動産や有価証券といった
資産を対象に行われ、以下の要因が影響します。
資産の種類：
不動産、株式、有価証券など
対象ごとに評価基準が異なる
物件の状態：
建物の劣化状況、立地条件、交通アクセスなど
市場状況：
不動産市場の動向や経済情勢
これらを踏まえて銀行は評価額を算定し、
融資可能額の目安とします。
つまり「銀行目線の安全性を重視した価格」といえます。
一方で収益還元価格とは、
その不動産が将来生み出すと
予想される収益を基に算定される価格です。
投資家にとっては「どのくらいリターンが見込めるのか」を
判断するための重要な指標です。
収益還元価格の算出方法には主に2種類あります。
直接還元法
→ 1年間の純収益を還元利回りで割り、
不動産価格を求める方法。
DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）
→ 将来のキャッシュフロー（毎月の収益や売却益）を
現在価値に割引いて合計する方法。
では銀行評価額と収益還元価格の違いとは？
・銀行評価額：銀行が「貸せる金額」を決めるための評価
・収益還元価格：投資家が「収益性を見極める」ための評価
この2つは算出方法が異なるため、必ずしも一致しません。
そのため「銀行の評価額＝不動産の投資価値」
ではない点に注意が必要です。
まとめます。
銀行評価額は「融資基準」、
収益還元価格は「投資判断基準」。
どちらも不動産投資を
進めるうえで欠かせない指標です。
実際の取引価格とは異なるため、
参考値として活用するのが賢明だと言えます。
不動産投資では、銀行評価額を把握して
資金調達を有利に進めつつ、収益還元価格で
投資価値を見極めることが成功のカギになります。
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは 、
「賃貸と持ち家は結局どちらが得なのか？」
です。
結論から言うと、
私は 持ち家の方が圧倒的におすすめだと考えています。
私自身、持ち家を所有しながら
仕事用に賃貸も借りていますが、
両方を経験して改めて
「資産として残る持ち家の強さ」を
感じています。
ここでは、実際のシミュレーションを用いて
「賃貸と持ち家のどちらがお得か」を解説していきます。
賃貸 vs 持ち家｜支払い額の比較
（単純計算のためあくまでも参考程度にしてください）
ケースA：持ち家（35年ローン）
物件価格：5,000万円
金利：1%
返済期間：35年
毎月の支払い：約14万円
総支払い額：約5,880万円
ケースB：賃貸（25歳～85歳まで60年間）
家賃：10万円
支払い期間：60年間
総支払い額：約7,200万円
差額は約1,320万円。
長期的に見れば持ち家の方が
支払い総額が抑えられる結果となります。
もちろん、立地や場所などによって変動します。
次に持ち家のメリット・デメリットについてですが
・メリット
資産として残る
住宅ローン控除など税制優遇がある
・デメリット
金利変動のリスク
流動性が低く、売却に時間がかかる
です。
次に賃貸のメリット・デメリットについてですが
・メリット住み替えが自由でライフスタイルに合わせやすい
・デメリット
・家賃が掛け捨てになり、資産が残らない
賃貸は「掛け捨て型保険」、
持ち家は「積立型保険」に近いイメージです。
結局どちらが得か？
結論、私の持論は購入です。
さらに住み替えを前提とするなら
「資産性の高い物件」を選ぶことが重要です。
買ってよし、売ってよしの物件を
持つことでライフステージの変化にも対応できます。
特に都心エリアは資産性が高いため、
買うなら都心をおすすめします。
一方で、地方で自分の理想の家を手に入れるのも
「経済的価値以上の幸せ」を得られる選択肢だと思います。
私の結論としては、
資産性と将来の安心を考えると
「持ち家」の方が得 です。
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
「超優良物件の探し方」についてです。
結論から言うと、最初は自分の目で
探すしかありません。
実際に「これはいい物件だ」と
思えるものは、1000件中、2~3件出会えるかどうかです。
（そのぐらいの気持ちでいた方が気が楽になる。）
私の経験上、以下の理由から「業者任せ」は危険です。
業者が良い物件を持ってきてくれるとは限らない
特に実績がないと優良物件は紹介されにくい。
業者は資金力のある投資家を優先する
常連の投資家に良い案件を流すケースが多い。
業者の目線と投資家の目線は違う
業者が売りたい物件＝必ずしも投資家にとって良い物件ではない。
つまり「変な物件」を買わないためには、
自ら情報を集め判断できる目を養う必要があります。
私はよく「いい女理論」で不動産を例えます。
いい女と付き合いたい人は多いが、
自分が付き合った女を“いい女”に
育てようとする人は少ない。
これを不動産に置き換えると
「完璧な物件は存在しない」ということです。
だからこそ、自分が買った物件を
修繕・改善して“優良物件”に
育てていくことが重要です。
実体験を少しだけシェアすると
私は過去に空室だらけの物件を再生しました。
過去に千葉県で、全室空室・雨漏り・白蟻被害と、
誰もが敬遠するような物件を購入したことがあります。
室内は最悪な状態
ただし「土地値」で見れば価値がある
相場より割安で購入可能
リフォーム業者と綿密に打ち合わせ、
見積もりを取った結果、予算内で修繕が可能に。
結果的に、購入費を抑えその分をリフォームに充て、
利回り12％を実現できました。
客付けも問題なくうまくいき満室になりました。
優良物件の探し方、具体的なポイントをまとめます。
私が実践している主な探し方は、
ネット検索（楽待・健美家）です。
毎日リサーチする中で、
特に注目すべきポイントは以下のとおり。
エリア選定：まずは自分が慣れ親しんだ地域から
築年数：30年以内がおすすめ
物件タイプ：木造アパート一棟
利回り：10％以上
築古木造一棟は「安く買えて高利回りを狙える」うえに、
「リフォーム費用を抑えやすい」というメリットがあります。
初心者が優良物件を手に入れる第一歩としておすすめです。
まとめに入ります。
完璧な物件は存在しない。
自分で探し、購入後に価値を高めていく姿勢が重要。
ネット検索と条件設定を徹底すれば、掘り出し物に出会える。
以上を意識すると良いかと思います。
今後も不動産投資に役立つ実体験や
ノウハウを発信していきます。ぜひ参考にしてください。
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ウォンデットリー
築古物件ではリフォームが
必須になるケースが多いです。
特に以下は必ずチェックしてください。
キッチン・浴室・トイレ
床と壁の状態
私は管理会社に外注しています。
DIYでコスト削減も可能ですが、
時間単価を考えるとプロに任せた方が効率的です。
築古物件は瑕疵担保責任の有無が重要です。
特に木造アパートは金額が大きいため、
「瑕疵担保責任あり」で契約することをおすすめします。
よくある瑕疵の例：
白蟻被害
雨漏り
屋根裏や押入れの残置物
換気扇・火災報知器・消火器の不備
私自身、屋根裏の残置物トラブルやシロアリの
被害にあったことがありますが
瑕疵担保責任をつけていたおかげで
売主負担で撤去してもらえました。
まとめ
築古木造アパート投資を
成功させるためのポイントは以下の通りです。
立地条件を徹底チェック
リフォーム箇所を細かく確認
瑕疵担保責任を必ずつける
初心者の方でもこれらを意識すれば
収益性の高い物件に出会える可能性があります。
不動産投資は知識と
実践の積み重ねです。
ぜひ参考にしていただければと思います。
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「築古木造アパート1棟を購入する際のポイント」
について解説します。
私自身、2020年から不動産投資を始め、
現在までに5棟・28部屋を購入してきました。
平均利回りは12％以上、
中には利回り20％を超える物件もあります。
築古でも正しい選び方をすれば、
まだまだ収益性の高い物件は存在します。
築古木造アパート投資の基本条件
まず、私が考える、
「築古木造アパートを買う基本ポイント」
は以下の5つです。
部屋数は最低4部屋以上
築30年以内が理想
価格帯は1,000万〜2,000万円前後
利回りは10〜14％を目安
自宅から2時間以内で行ける場所
この条件を押さえることで、
購入後のリスクを大きく減らせます。
具体的に確認すべき3つのポイント
ここからはさらに
細かいチェックポイントを解説します。
物件は購入後に場所を
変えられないため、立地の確認は最重要です。
病院・スーパー・コンビニなど生活インフラが近いか
車社会なら駐車場や交通の便はどうか
入居者が実際に生活する姿を想像できるか
これらを現地で必ずチェックしましょう。
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