はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は不動産投資でも耳にする
「再建築不可物件」について解説します。
安く買える物件の中には、
実は「再建築不可」に該当するものが多くあります。
しかし、仕組みを理解せずに
購入すると後悔するリスクも高いです。
この記事では、
・再建築不可物件とは何か
・なぜ建て替えができないのか
・投資する際の注意点や活用方法
をわかりやすく解説します。
【再建築不可物件とは？】
再建築不可物件とは法律上、
建物の建て替えが認められていない
不動産のことを指します。
そのため、建物が老朽化や
災害などで倒壊してしまうと、
同じ場所に再度建物を建てることができません。
この「建て替えができない」という
制約があるため、一般的な物件よりも
価格が安くなっています。
なお、リフォームやリノベーションは
可能な場合も多く、現況の建物を
活かして賃貸活用するケースもあります。
【なぜ再建築不可になるのか？】
再建築不可となる主な理由は以下の通りです。
・接道義務を満たしていない
建築基準法では、建物を建てる土地は
「幅4m以上の道路に2m以上接している」
必要があります。
この条件を満たさない土地は、
新たに建物を建てられません。
・建築基準法施行前の建物
法改正前に建てられた古い
建物の場合、現在の基準を
満たさないケースがあります。
・市街化調整区域内の土地
都市計画上、原則として建築が制限される
区域に指定されているため、
建て替えが難しい場合があります。
・共有物件で合意が得られない場合
マンションなどの共有物件では、
所有者全員の合意が得られないと
建て替えができません。
【再建築不可物件の注意点】
再建築不可物件を購入・保有する際は、
以下のリスクを理解しておくことが重要です。
・売却が難しい
次の購入者が見つかりにくく
価格が下がりやすい。
・倒壊すると資産価値がゼロに
再建築ができないため、
災害リスクに注意が必要。
・金融機関の融資が通りにくい
担保価値が低いため、
現金購入が求められるケースもあります。
一方で、
建物の減価償却が大きく節税効果を狙える
というメリットもあり、
うまく活用すれば投資戦略の
一つとして成立することもあります。
まとめです。
再建築不可物件は「安い」反面、
「売れにくい」「建て替えできない」
といった明確なリスクがあります。
しかし、
・築浅でまだ活用可能な建物
・接道を確保して再建築可能にできる土地
など条件次第では高利回り投資も可能です。
投資目的や出口戦略を明確にし、
リスクを正しく理解した上で
判断することが大切です。
今後も不動産投資に
役立つ情報を発信していきます。
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