【実体験】不動産投資で実際に起きた入居者トラブル3選とその対処法

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、私自身が不動産投資を行う中で

実際に経験した入居者トラブルについてお話しします。

不動産投資は「家賃収入」という
安定した収益が魅力ですが、その裏では思わぬ
トラブルが発生することも少なくありません。

この記事では、特に発生頻度の高い3つのトラブルと、
その具体的な対処法をお伝えします。

事前に知っておくことで、
トラブルが起きても落ち着いて対応できるようになります。

① 賃料の滞納トラブル

不動産投資で最も多いトラブルが

「家賃の滞納」です。

賃料を1日でも遅延する入居者は意外と多く、

オーナーなら誰もが一度は

経験するといっても過言ではありません。

家賃収入（インカムゲイン）は投資の生命線。

滞納が続けば、ローン返済や

運営資金に直結するため、放置は禁物です。

対処法としては以下のステップが基本です。

まずは電話や書面で督促を行う。

それでも支払いがない場合は、

督促状（内容証明）を送付。

3カ月以上の滞納、または1〜2カ月の滞納を

繰り返す場合は賃貸借契約の解除を検討します。

ただし、契約解除や明け渡し請求には

法的手続きが必要になるため、弁護士や

管理会社と連携して進めるのが安全です。

② 悪臭・異臭トラブル（ゴミ問題・香水など）

次に多いのが悪臭・異臭に関するトラブルです。

代表的な原因は以下の3つです。

・室内やベランダにゴミを溜め込む

・強い香水やお香の使用

・ペットの臭い対策が不十分

ゴミの放置は、

害虫発生・火災・健康被害に

つながる恐れがあり、放置できません。

対処法としては：

・まずは丁寧な話し合いで改善をお願いする。

・それでも改善されない場合は内容証明で正式に注意喚起。

退去後の原状回復費用が高額になる

ケースもあるため記録（写真・文書）を残すことが重要です。

臭いやゴミの問題は、当事者に悪気がないことも

多いので感情的にならず冷静な説明を心がけましょう。

③ 騒音トラブル

集合住宅で非常に多いのが「騒音トラブル」です。

足音・テレビの音・子どもの泣き声など、

日常生活の音が原因でクレームが発生することがあります。

ここで大切なのは、誰が苦情を

出したかを絶対に明かさないことです。

「上の階の方が」「隣の方が」と伝えると、

逆恨みやさらなる対立につながる危険があります。

防止策として有効なのが「ルール作り」です。

例：

「午後22時〜午前6時の間は生活音にご配慮ください」

入居時にこのようなルールを周知しておくことで、

トラブルが起きた際も管理側から注意しやすく、

入居者も納得しやすい環境が整います。

まとめです。

トラブルを恐れず「予防と対応の仕組み」を持つ。

不動産投資にトラブルはつきものですが、

事前に知っていれば被害を最小限にできます。

・滞納 → 督促・契約解除の流れを理解する

・悪臭 → 話し合い＋証拠記録で冷静に対応

・騒音 → ルール整備で再発を防止

もし管理会社に委託している場合は、

これらの対応を代行してもらえます。

ただし、「対応力が高い管理会社」を選ぶことが大切です。

トラブル対応は「経験」と「仕組み」で解決できます。

リスクを恐れず、安定した賃貸経営を目指しましょう。

今後も初心者から上級者まで
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