株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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【要注意】不動産投資で失敗する人に共通する4つのNG行動とは？パート２

続き

3. 明確なプランを持っていないまたは方向性を誤っている

成功しない人の多くは、

「なんとなくお金持ちになりたい」

と考えているだけです。

この“ざっくり目標”では、

行動計画を立てることはできません。

たとえば、次のような

項目を具体的に設定しましょう。

・純資産をいくらまで増やしたいのか

・月々どれだけのキャッシュフローを得たいのか

・それをいつまでに達成したいのか

目標を数値化したうえで、そこから逆算して

「どんな物件を・どんなペースで買うのか」を

決める必要があります。

例えば、1年以内に家賃収入1億円を

築くという目標を掲げた場合、

現金で戸建てを買い増す戦略ではスピードが足りません。

ゴールに対して正しい戦略

（融資の活用・規模の拡大）を

立てなければ、成果も遠のいてしまいます。

4. 成功者がいる環境に身を置いていない

不動産投資で伸び悩む人の多くは、

環境選びを間違えています。

特に初心者は相場感や良し悪しが

分からないため業者の言いなりになりがちです。

「高属性サラリーマンだから」

と言われて、新築ワンルームを

購入してしまうケースは典型的な失敗例です。

不動産投資では、最初の物件選びで

命運が決まると言っても過言ではありません。

だからこそ、常に自分より先を

行く投資家がいる環境に身を置くことが重要です。

「あなたの周りの5人の

平均年収が、あなたの年収になる」

という言葉があるように、

成功者の近くにいることで思考も行動も変わります。

成功したければ、成功者の環境に身を置くこと。

これはビジネスにも投資にも共通する“普遍の真理”です。

まとめです。

今回は、不動産投資で成功できない人の特徴を4つ紹介しました。

・自分にマインドブロックをかけている

・準備ができていない

・プランが曖昧または誤っている

・成功者がいる環境に身を置いていない

冒頭で「絶対に成功したい」と答えたあなた。

この中に一つでも当てはまっていませんでしたか？

もし心当たりがあるなら、今からでも遅くはありません。

「やらない理由」を捨てて行動に移す。

それだけで、あなたの未来は確実に変わります。

今後もリアルな投資情報をお届けしますので、

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【要注意】不動産投資で失敗する人に共通する4つのNG行動とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

あなたは「不動産投資で成功したい」と思っていますか？

たとえまだ物件を購入していなくても、
「必ず買ってやる」という強い意志を持っていますか？

もしそうなら、今日お伝えする内容は必ず役に立ちます。

なぜなら今回は、

「不動産投資で絶対にやってはいけない4つのこと」

について解説するからです。

これまで僕は100人以上の不動産投資家を
見てきましたが、その中で成功する人と
失敗する人には明確な違いがあります。

そこで今回は、成功できない人の

特徴を4つにまとめて紹介します。

逆に言えば、これを「やらない」だけで

成功確率は一気に高まると思います。

1. 自分に「マインドブロック」をかけている

成功できない人ほど、
無意識に自分の限界を
決めてしまっています。

「自分には数億の借入なんて無理だ」

「せいぜい2〜3棟買えれば十分だろう」

こうした思考では、
せっかくのチャンスが来ても一歩を踏み出せません。

僕自身は、今でも

「100億円借りるまで物件を買い続ける」と

決めて行動し続けています。

不動産投資で成功するために本当に

必要なのは「ノウハウ」ではなく

マインド（思考）です。

強いマインドを持つために必要なのは次の2つ。

・明確な目標

・達成するという決断

特に「覚悟」が重要です。

覚悟を決めることで、自分を

「やらざるを得ない環境」に

追い込むことができ、行動が変わります。

2. 準備不足のままチャンスを逃している

成功できない人の共通点の一つが、

準備をしていないことです。

『金持ち父さん貧乏父さん』の

著者ロバート・キヨサキも、

「経済的自由を得るには

、知識と準備が不可欠だ」

と述べています。

不動産投資における“準備”とは、

特に融資戦略の準備です。

たとえば次のような

情報を常に把握しておくことが重要です。

どの金融機関が、

どのエリア、物件を得意としているか

どの程度の融資が出るか

審査スピードや金利条件はどうか

これを知らなければ好条件の物件が

出ても購入チャンスを逃してしまいます。

具体的な準備方法：

・ポータルサイトや仲介会社から

“当て物件”を2〜3件ピックアップする

・それを銀行に持参して融資条件を確認する

これだけで、いざ本命物件

が出たときにスムーズに動けます。

続く

不動産投資初心者が「掘り出し物件」に出会うための実践ステップ

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「不動産投資で失敗しない、

超優良物件の探し方」について解説します。

まず結論から言うと、

最初のうちは「自分の目で探す」しか方法はありません。

「これはいい！」と思える物件に

出会える確率は、体感で 1000件中2〜3件ほど。

つまり、焦らず粘り強く探す姿勢が大切です。

【業者任せが危険な3つの理由】

初心者のうちは、

つい「良い物件を紹介してもらおう」と

考えがちですが、実はこれが落とし穴です。

私の経験上、以下の理由から

“業者任せ”は非常にリスクがあります。

・良い物件は実績のある投資家に優先される

　信頼関係がないうちは、

　優良物件が回ってくることはほとんどない。

・業者は資金力のある常連を優先する

　彼らは「確実に買ってくれる投資家」を最優先。

・業者の利益と投資家の利益は一致しない

　「売りたい物件＝良い物件」とは限らないのが現実。

したがって、自分で情報を収集し、

判断できる力を養うことが最重要になります。

私はよく「いい女理論」で

不動産を例えることがあります。

いい女と付き合いたい

可愛い人と付き合いたい

と思う人は多いけれど、

自分が付き合った女を“いい女”に

育てようとする人は少ない。

これを不動産に置き換えると、

「完璧な物件は存在しない」ということです。

大事なのは、購入後に手を加え、

自分の手で“優良物件”に育てる姿勢かなと。笑

【実体験】空室だらけの物件を再生させた話

私は過去に、千葉県で、

「全室空室・雨漏り・白蟻被害あり」という

誰も見向きもしない物件を購入しました。

室内はボロボロで、

普通なら誰も買わない状態。

しかし、土地の価値（＝土地値）で見れば、

十分にポテンシャルがありました。

以下、購入要因です。

・相場より割安で購入できそう

・リフォーム業者と綿密に打ち合わせして

　予算内で修繕可能だった

・利回り12％・満室稼働出来そうだったため

結果的に全ての要因をクリアして

全て達成することができました。

（こちらの物件は全て売却済みになります）

この経験からも、

「物件を見抜く目」と「育てる発想」が

重要であるとより実感しています。

優良物件を見つける具体的なポイント

私が実際に行っている

物件探しの手法はシンプルです。

主に「楽待」や「健美家」などの

ポータルサイトを毎日チェックします。

その際に重視している条件は次のとおりです。

チェック項目

エリア選定自分が土地勘のある地域から始める

築年数 30年以内を目安に検討

物件タイプ木造アパート一棟

想定利回り 10％以上を目標

特に築古木造アパートは、

「安く買えて高利回りを狙える」うえに

「リフォーム費用を抑えやすい」ため、

初心者にもおすすめです。

こちらはあくまで私がまだ初心者だった頃の

戦略になり今は都心RCの大型投資がメインになります。

まとめです。

・初心者こそ完璧を求めず、“磨けば光る物件”を探せ

・自分の目で探し、価値を高める意識が重要

・ネット検索と条件設定を徹底すれば

掘り出し物に出会える可能が高い。

この3点を意識することで、

あなたも“超優良物件”に出会える

確率を確実に高められます。

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【不動産投資の本質】ギガ大家に学ぶ「大富豪になるための4つの原則」とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、私が尊敬する“ギガ大家”さんから学んだ

「大富豪になるための4大原則」についてお話しします。

「理想の収入を得ている人は、いったい何をしているのか？」

結論を言うと

「売却（キャピタルゲイン）」にありました。

これは私が長年、不動産投資を

続けて辿り着いた“本質”であり結論でもあります。

私はこれまで、常に自分よりも

成果を出している投資家の近くに身を置き、

彼らの「考え方」「行動」「マインド」を

徹底的に真似してきました。

数多くの成功者を観察・分析し、

自分でも実践する中で気づいたのです。

では、大富豪になるための4大原則とは？

＝＝＝

大富豪への4大原則

・レバレッジ

・売却益（キャピタルゲイン）

・税引前利益の複利再投資

・資本回転率

＝＝＝

もう少しわかりやすく言うと、

以下のような流れです。

１：銀行からお金を借りて物件を買う（レバレッジ）

２：物件を売却して利益を得る（キャピタルゲイン）

３；得た利益で再び物件を購入（再投資）

４：物件を売って資産を入れ替える（資本回転率）

このサイクルを高速で回すことで、

資産は雪だるま式に増えていきます。

「キャッシュフロー」だけでは

大富豪になれない理由とは何か？

「キャッシュフローや利回りを

重視しなくていいんですか？」

と当時僕も考えていました。

結論から言えば、キャッシュフローや

利回り“だけ”を見ても大富豪にはなれません。

理由はシンプル。

資産を築くのに時間がかかりすぎるからです。

たとえば、利回り10％、

価格1億円の物件を購入したとします。

年間の表面収入は1,000万円ですが、

実際には以下の費用がかかります。

・修繕費

・管理費・広告費

・税金・保険料

特に築古物件では修繕費が想定以上に

膨らみ、結果的に手残りが少なくなります。

仮に「10年保有して5,000万円の

キャッシュフローが出る」としても、

10年という長い年月をかけて

得られる金額としてはあまりに効率が悪いのです。

若いうちに豊かに

なりたいなら「売却」で資産を回せ！と言うことです。

10年かけて5,000万円を積み上げるより、

数年で1回の売却益で3,000〜4,000万円を

得た方が、圧倒的に早いし残りの人生を

より豊かに効率的に過ごせるわけです。

例えば、1億円の物件を購入し、

数年以内に売却して3,000万円の

利益を得たとしましょう。

その利益を元手に再び借入をして

2億円規模の物件に投資すれば

短期間で資産を何倍にも

増やすことができる可能性があります。

だからこそ、私は断言します。

「インカムゲインより

キャピタルゲインを狙え」

ただここで売却で

失敗しないための注意点をお伝えします。

実は「売却」には落とし穴もあります。

自己流で進めると、思わぬ失敗を招くことも。

たとえば…

・交渉に慣れず、安く買い叩かれてしまう

・5年以内の短期譲渡で高税率（最大39％）を課税される

・仲介会社から不当なコンサル料を請求される

このようなミスを防ぐためには、

うまくやっている人の方法を徹底的にパクること。

「誰から学ぶか」で、

結果は大きく変わると思います。

まとめです。

不動産投資で真に資産を築くには、

次の4ステップを繰り返すことです。

・銀行融資でレバレッジを効かせる

・売却益を得てキャピタルゲインを確保

・利益を複利で再投資する

・資本を高速回転させる

キャッシュフローではなく

「売却」を軸に戦略を組み立てることで、

資産形成のスピードは一気に加速します。

「若くして豊かになる」その最短ルートは、

売却サイクルを回すことです。

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