はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は 「不動産投資で失敗しないための
物件選びの基準」 についてお話しします。
不動産投資では、物件選びが結果の
8割を決めると言われています。
にもかかわらず、
・営業担当の言葉を信じて購入してしまう
・利回りだけを見て判断する
・勢いで契約してしまう
このようなケースは少なくありません。
しかし、事前に 自分の判断基準（マイルール） を決めておくだけで、
失敗する確率は大きく下げることができます。
今回は、私自身が物件を
購入する際に必ずチェックしている
3つのポイントを解説します。
① 人口動態を確認する（需要のあるエリアか）
最初に必ずチェックするのが 人口動態 です。
不動産投資はシンプルに言えば
「需要のある場所に物件を持つビジネス」です。
そのため、人口が減っているエリアでは
入居者需要も減少していきます。
具体的には次のようなデータを確認します。
・人口の増減
・年齢構成（高齢化率）
・世帯数の推移
これらの情報は
総務省統計局（国勢調査）
市区町村の統計資料
Wikipedia
などで簡単に調べることができます。
特に注意すべきなのは
・人口減少が続いている地域
・高齢化が急激に進んでいる地域
このようなエリアでは
・空室率の上昇
・家賃の下落
・売却時の価格下落
といったリスクが高まります。
不動産投資では当たり前かもしれませんが
需要のある地域を選ぶことが最も重要です。
② 周辺環境と競合物件をリサーチする
次に重要なのが
物件周辺のリサーチです。
実際の賃貸需要を把握するために、
SUUMOやアットホームなどのポータルサイトで
同じ条件の物件を調べてみましょう。
チェックするポイントは次の通りです。
・家賃相場
・空室状況
・築年数
・設備
・間取り
例えば、
・同じエリアで家賃が高すぎる
・同条件の物件が大量にある
このような場合は、
将来的に空室リスクが高くなります。
また、地方の物件では
駐車場の有無が非常に重要です。
特にファミリー向け物件では
・駐車場1台では足りない
・2台必要になる
というケースも珍しくありません。
もし敷地内に駐車場がない場合は、
徒歩圏内に月極駐車場があるか
も必ず確認しておきましょう。
③ 修繕・リフォーム費用を事前に想定する
最後に見落とされがちなのが
修繕費用の確認です。
購入後に想定外の修繕費が発生すると、
キャッシュフローが一気に悪化することがあります。
特に実体験になりますが
木造アパートを購入する際の
注意すべきポイントは次の3つです。
・シロアリ被害
・雨漏り
・外壁の劣化
これらは修繕費用が高額になりやすい部分です。
また、建物構造によっても費
用は大きく変わります。
例：
木造 → 修繕頻度が高い
RC造 → 外壁修繕費が高額
さらに忘れてはいけないのが
退去時の原状回復費用
内装リフォーム費用
です。
投資家としては、
「いくらまでなら修繕費を許容するか」
という 支出ルール を
あらかじめ決めておくことが重要です。
これが長期的な安定運用につながります。
まとめです。
不動産投資は物件選びがすべてです。
当たり前になりますが
不動産投資で成功するために重要なのは
資産価値と空室リスクを見極めることです。
不動産投資の本質は、
最終的にどれだけキャッシュが残るかにあります。
そのためには、
・需要のあるエリアを選ぶ
・周辺環境を徹底的に調査する
・修繕費用を事前に把握する
この3つを意識するだけでも
失敗する確率は大きく下げることができます。
物件購入の前に
今回紹介したポイントをぜひチェックしてみてください。
今後も、不動産投資初心者から上級者まで
役立つ情報を発信していきます。
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続き
STEP4：融資審査を受ける
銀行の担当者に物件の概要
・自分の属性情報を伝え、
融資の可否を審査してもらいます。
この際に必要になる書類は以下が基本です。
源泉徴収票（直近2〜3年分）
確定申告書（自営業の場合）
本人確認書類
物件の資料
金融資産の残高証明書
書類の準備が遅れると審査も遅れます。
物件を買付（申込）した後は
時間との戦いでもあるため、
事前に書類を揃えておくことが重要です。
STEP5：条件交渉・融資承認を受ける
審査が通ると「融資承認（内諾）」が下ります。
ここで確認すべきは以下の融資条件です。
融資金額：物件価格の何%まで貸してもらえるか
金利：変動金利か固定金利か、何%か
返済期間：何年ローンか
自己資金の必要額：頭金は何%必要か
条件に納得できない場合は、
他の金融機関と比較しながら交渉することも可能です。
1社目で満足しないことが、有利な条件を引き出すコツです。
STEP6：契約・決済・融資実行
融資条件に合意したら、
売買契約→金消契約（金融機関との正式な融資契約）→
決済（物件の引き渡し）という流れに進みます。
決済日に銀行から買主の口座に
融資金が振り込まれ、そのまま売主への代金支払いが行われます。
この日をもって正式に物
件オーナーになり、翌月から
家賃収入が始まるという流れです。
まとめです。
不動産投資の融資は、流れを知っているか
どうかで動き方が大きく変わります。
今回お伝えした6つのステップをおさらいします。
自分の属性を把握する
物件を選ぶ・指値を入れる
金融機関に打診する
融資審査を受ける
条件交渉・融資承認を受ける
契約・決済・融資実行
この流れを頭に入れておくだけで、
初めて物件を検討するときの
ハードルがぐっと下がります。
融資は「なんとなく難しそう」なものではなく、
正しい手順と準備で誰でも取り組める仕組みです。
まずは自分の属性を確認するこ
とから始めてみてください。
それが不動産投資の第一歩です。
その他SNSもやっているのでチェックしてくださいね。
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今回は不動産投資における銀行融資の
基礎知識とその流れについてお話しします。
「不動産投資に興味はあるけど、
そもそも銀行からお金を借りるってどういうこと？」
「融資を受けるまでに
何をすればいいのか、順番がわからない」
そんな疑問を持つ方はとても多いです。
不動産投資は多くの場合、
自己資金だけでなく銀行融資を
活用して物件を購入します。
でも、融資の仕組みや流れを
知らないまま動いてしまうと、
審査に落ちたり、せっかくの物件
を逃したりすることになりかねません。
この記事では、融資を受けるまでの
流れを6つのステップに整理して、
初心者の方にもわかりやすく解説します。
ぜひ最後まで読んで、
融資の全体像を掴んでいってください。
そもそも不動産投資の融資とは？
融資とは、簡単に言えば
銀行からお金を借りることです。
不動産投資では物件を購入する際に
数百万〜数千万円単位のお金が必要になります。
これを全額自己資金で
用意できる方は少数派。
ほとんどの投資家は、
銀行から融資を受けて物件を購入し、
毎月の家賃収入でローンを
返済していくという形をとっています。
つまり、融資をうまく使えること＝
不動産投資を始める上での大前提と
いっても過言ではありません。
融資を受けるまでの6つのステップ
STEP1：自分の属性を把握する
銀行は融資を行う際、
「この人はお金をきちんと返してくれるか？」
を判断します。
その判断材料になるのが属性です。
属性とは、
年収・勤続年数・勤務先・資産状況・
借入履歴などを指します。
属性が高いほど、
融資が通りやすく、条件も有利になります。
まずは自分の属性を
正確に把握することが出発点です。
チェックポイント
年収はいくらか（源泉徴収票で確認）
勤続年数は3年以上あるか
他のローン（カーローン・カードローン等）はあるか
預貯金・金融資産はいくらあるか
属性に不安がある方でも物件の
収益性や担保価値で補える場合もあります。
自分の現状を把握した上で動き始めましょう。
STEP2：物件を選ぶ・指値を入れる
融資の審査は「人」だけでなく
「物件」も審査対象です。
銀行は物件の担保価値（その物件を担保にしていくら貸せるか）と
収益性（家賃収入でローンを返せるか）を評価します。
そのため、融資が通りやすい
物件とそうでない物件があります。
一般的に、都市部・築年数が浅い・
利回りが高すぎない物件の方が評価されやすい傾向があります。
「利回りが高い＝融資が通りやすい」
ではない点は、初心者が誤解しやすいポイントです。
また、物件価格に対して指値（値引き交渉）を
入れる場合は、融資打診の前後どちらにするかの判断も重要です。
STEP3：金融機関に打診する
物件が決まったら、いよいよ銀行に融資の相談をします。
金融機関には大きく分けて、
地方銀行・信用金庫・ノンバンク（信販会社など）があります。
初心者のうちは、地域の地方銀行や
信用金庫から打診するのが現実的なケースが多いです。
注意点
複数の銀行に同時並行で
相談することは問題ありませんが、
信用情報の照会（いわゆる「審査」）を
複数同時に走らせると、信用情報機関に記録が残り、
審査に影響することがあります。
打診と正式審査は別物という意識を持ちましょう。
続く
まとめです。
成功法則は「知っているかどうか」
ここまで、引き寄せの法則について
3つのポイントを解説してきました。
・貧困の言い訳をやめる
・古い考えを手放す
・お金を循環させる
こうして見ると、どれも特別な話ではありません。
むしろ、
・ネガティブな思考を手放す
・お金を循環させる
・成功する未来をイメージする
など、知っていれば誰でも実
践できることばかりです。
しかし実際には、
この「知っているかどうか」の差が、
数年後の結果を大きく変えます。
成功している人ほど、
こうした思考法を早く知り、
早く行動しています。
もしあなたがこれから収入を
増やしたい、人生を変えたいと思っているなら、
まずは成功者の思考を
知ることから始めてみてください。
それだけでも、未来は確実に変わり始めます。
それではまた！
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本日は少し角度を変えて
『引き寄せの法則』についてお話しします。
以前、YouTubeである動画を見ました。
タイトルは、
「気づいた者だけが富を得る、
成功者が絶対に明かさない宇宙の法則」
というものです。
簡単に言うと、成功者が実践している
引き寄せの法則について解説している動画でした。
世の中には数え切れないほどの
動画がありますがその中でもこの動画は
「これは本質を突いているな」と感じた内容でした。
音声を聞き流すだけならまだしも、
内容をしっかり理解しようと思うと、
腰を据えて聞く必要があります。
そこで今回は、
忙しい方でも理解できるように、
動画の内容を僕なりの視点でまとめて解説していきます。
今回のポイントは次の3つです。
・貧困の言い訳をやめる
・古い考え方を手放す
・お金を循環させる
それでは順番に解説していきます。
1. 貧困の言い訳をやめる
動画の中では、
「私は豊かになることを選ぶと宣言する」
という言葉が紹介されていました。
貧しい状態にいる人ほど、
次のように「ないもの」ばかりに
目を向けてしまう傾向**があります。
・能力がない
・貯金がない
・人脈がない
このように、ないものばかりを意識していると、
自然と意識も行動も「貧しい状態」に引っ張られてしまいます。
その結果、貧困を
さらに引き寄せてしまうのです。
しかし成功者は違います。
たとえ今は何も持っていなくても、
「自分は必ず成功する」
「豊かになる」
と決めてしまうのです。
そしてその目標を周囲に宣言し、
逃げ道をなくして行動し続けます。
実は僕自身も資産がまだ多くなかった頃から、
成功している自分の姿を強くイメージしていました。
例えば、
・タワーマンションに住んでいる
・資産が増えている
・好きな車を購入してる
・筋トレを好きな時間にしてる
そんな未来を常にイメージしていました。
このイメージがあったからこそ、
モチベーションを高く保ちながら
仕事を続けることができたと思います。
さらにその目標を周囲に宣言し、
自分にプレッシャーをかけながら行動し続けました。
すると自然と、
・仕事が舞い込んでくる
・良い物件との出会い
・仲介会社との縁
・自分より成功している人との出会い
など、収入を増やすチャンスが
集まるようになりました。
今の収入や環境に関係なく、
「豊かになる自分」を先に決めること。
これが、富を引き寄せる第一歩なのだと思います。
2. 古い考えを手放す
動画では、
「新しい豊かさを引き寄せるためには、
古い執着を手放す必要がある」
と語られていました。
両手でコップを握りしめていると、
新しい水を注ぐことはできません。
それと同じで、
・古い習慣
・ネガティブな思考
・過去の成功体験
これらを握りしめたままでは、
新しいチャンスは入ってきません。
僕はセミナーなどでもよく言うのですが、
何かを得たいなら、まず何かを捨てることが必要です。
例えば次のような考え方です。
・リスクを取らずに安定ばかり求める
・自己投資をケチる
・いつも同じ人間関係の中にいる
もし本当に収入を増やしたいのであれば、
今までと同じ考え方・同じ行動では結果は変わりません。
収入が増える人は、
・新しい考え方を学び
・新しい環境に飛び込み
・新しい行動を取っています。
つまり、
貧乏な習慣を持ったまま、金持ちにはなれない。
ということです。
まずは、今の自分にとって
不要なものを手放すことから始めてみましょう。
3. お金は循環させる
動画では、
「お金は電気と同じエネルギーである」
と説明されていました。
電気は消滅することなく、
形を変えながら循環しています。
お金も同じで、
手放したからといって
消えるわけではありません。
形を変えてまた自分の元に
戻ってくるという考え方です。
僕はこの話を、
「ケチケチしないこと」
だと解釈しています。
不動産で例えると、
・空室を埋めてくれた管理会社に差し入れをする
・成果を出した社員やチームメンバーにボーナスを出す
・頑張った仲間と食事や旅行に行く
こういった形で、感謝の
気持ちをお金・物・体験として
循環させるのです。
そうすると相手も、
「またこの人のために頑張ろう」
と思ってくれます。
心理学ではこれを
返報性の原理と言います。
人は、何かをしてもらうと
「お返しをしたい」と思う生き物です。
つまり、
与えれば与えるほど、
より大きな形で自分に返ってくる。
富を引き寄せたいのであれば、
お金を止めるのではなく、
循環させる意識を持つことが重要です。
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