株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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「気づいたときには手遅れだった」不動産投資の失敗実例3つと防ぎ方

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

不動産投資でよくある

失敗についてお話しします。

不動産投資は、正しく進めれば

安定した資産形成の手段になります。

一方で、「あのとき誰かに教えてもらっていれば」という

後悔の声も、現場では非常に多く耳にします。

特に怖いのは、失敗に気づくタイミングが遅く、

取り返しのつかない状況になってから

ようやく問題が顕在化するケースです。

今回は実際に起こりやすい

失敗パターンを3つ取り上げます。

これから投資を始める方、

すでに検討中の方はぜひ参考にしてください。

ポイント1：

営業任せで買ったあとに

「収支が合わない」と気づいたケース

不動産投資の失敗でもっとも多いのが、

「営業担当者に勧められるまま購入した結果、

自分では収支の検証ができていなかった」パターンです。

物件購入時に提示される収支シミュレーションは、

家賃収入が満室状態で計算されていることが多く、

管理費・固定資産税・ローン返済などのコストが

十分に考慮されていないケースもあります。

「月々プラスになる」と言われて買ったのに、

実際に運用してみると手残りがほとんどない、

あるいはマイナスだったというのは珍しい話ではありません。

重要なのは、購入前に自分でキャッシュフロー

（手元に残るお金の流れ）を計算する習慣を持つことです。

年間の家賃収入から、

ローン返済・管理費・修繕積立金・税金を

すべて差し引いて、実質的にいくら残るかを確認する。

そのひと手間が、大きな失敗を防ぐ一歩になります。

ポイント2：

修繕費・空室・金利上昇の3つを

甘く見てキャッシュフローがマイナスに

購入時の収支計算が合っていたとしても、

運用中の想定外のコストでバランスが

崩れるケースがあります。

特に見落としやすいのが

「修繕費」「空室期間」「金利上昇」の3つです。

築年数が経過した物件では、

給湯器の交換や外壁補修といった

突発的な修繕費が発生します。

また、入居者の退去から次の入居者が

決まるまでの空室期間は、家賃収入が

ゼロになる一方でローン返済は続きます。

さらに変動金利でローンを組んでいる場合、

金利上昇によって毎月の返済額が増えるリスクもあります。

これら3つを「たぶん大丈夫だろう」と

楽観的に見積もってしまうと、毎月の手残りが

じわじわとマイナスに傾いていきます。

対策としては、空室率を10〜15%程度で

見込んだシミュレーションを行い、修繕費の

積立を月々の収支に組み込んでおくことが有効です。

最初から保守的な数字で計算しておくほうが、

実態に近い収支管理ができます。

ポイント3：

出口を考えずに高利回りだけで

買って売れなくなったケース

「利回り（投資額に対する家賃収入の割合）が高い＝良い物件」

という考え方だけで購入すると、出口（売却）の

段階で苦労するケースがあります。

地方の築古物件などは、表面利回り（gross yield）が

10%を超えることもありますが、

築年数が古く担保評価が低いため、次の買い手が融資を

受けにくい状況になっていることがあります。

融資が使えない物件は買い手が限られ、

希望価格での売却が難しくなります。

いくら利回りが高くても、

手放せない物件は資産としての流動性が低く、

ポートフォリオの足かせになってしまいます。

物件を購入する際は、

「この物件を将来売るとしたら、誰が・いくらで買うか」を

事前にイメージしておくことが大切です。

立地・築年数・融資の付きやすさを総合的に

判断したうえで、出口まで見越した投資計画を立てることが、

長期的な成功につながります。

まとめです。

失敗パターンを知ることが、

最大のリスク管理になる

今回は、

「営業任せの購入」

「コスト見積もりの甘さ」

「出口戦略の欠如」

という3つの失敗パターンを取り上げました。

どれも「知っていれば防げた」内容であり、

事前の学習と自分自身での検証が、

投資の成否を大きく左右します。

不動産投資は正しい知識と判断軸を持って臨めば、

着実に資産を積み上げられる手段です。

今日の学びを、ぜひ次のアクションに活かしてみてください。

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初心者が知っておきたい「良い不動産会社・悪い不動産会社」の見分け方

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

初心者が絶対に知るべき

「良い不動産会社・悪い不動産会社」の見分け方

についてお話しします。

不動産投資を始めるとき、

多くの方がまず「どの会社に相談すればいいのか」と悩みます。

物件を選ぶ前に、実は「どの会社と組むか」が

その後の投資成績を大きく左右します。

私自身、これまで多くの投資家と関わってきた中で、

「会社選びで失敗した」という話を何度も耳にしてきました。

今回は、初心者の方でも

判断できる具体的な見極め方をお伝えします。

ポイント1：

アフターフォローの体制と

担当者の説明の質で会社を見極める

良い不動産会社かどうかを

判断する最初の基準は、

「購入後もきちんとサポートしてくれる体制があるか」です。

物件を売ったら終わり、

という会社は今でも少なくありません。

具体的には、

「入居者が退去した場合のサポートはどうなりますか？」

「管理会社の変更は可能ですか？」

といった質問をしてみてください。

この質問に対して、明確な答えと実績数字が

返ってくる会社は信頼できます。

一方で「担当者が変わります」

「ケースバイケースです」という曖昧な

回答が続く場合は、購入後のサポートが

手薄になるリスクがあります。

また、担当者の説明の質も重要な判断材料です。

メリットだけでなく、

空室リスクや修繕コストなどのリスクも

丁寧に説明してくれる担当者は、

投資家目線で動いてくれる可能性が高いといえます。

ポイント2：

「物件を売りたいだけ」の会社と

「投資家の利益を優先する」会社の違い

会社の姿勢の違いは、

提案内容に如実に現れます。

「今すぐ決断してください」

「この物件は残りわずかです」

という言い方を繰り返す会社は、

販売件数を優先している可能性が高いです。

一方、投資家の利益を優先する会社は、

物件のキャッシュフロー

（家賃収入から諸経費・ローン返済を引いた手残り）を

正直に提示します。

「この物件はあなたの属性（収入・資産状況などの信用力）では

少し厳しいかもしれない」

と正直に言える会社は、

長期的に信頼できるパートナーになり得ます。

見分けるポイントは、

「断られたことがあるか」

という逆説的な視点です。

どんな相談にも「大丈夫ですよ」と

即答する会社より、条件に合わない場合に

「今は見送りましょう」と言える会社の方が、

実は頼れる存在です。

ポイント3：

複数の会社を比較して「信頼できる」と

判断するための3つの確認手順

良い会社を見極めるには、

1社だけで判断しないことが鉄則です。

最低でも2〜3社と面談し、

次の3点を比較することをおすすめします。

①同じ物件・同じ条件で

収支シミュレーションを出してもらう

会社によって計算の前提

（空室率・管理費・修繕積立金など）が異なります。

楽観的すぎる数字を使っている会社は要注意です。

②重要事項説明書

（物件の法的情報をまとめた書類）への対応を確認する

「後で説明します」と後回しにする会社より、

事前にしっかり読み込むよう促してくれる会社の方が、

誠実な対応をしています。

③口コミや実績の確認

会社のウェブサイトや第三者の口コミサイトで、

実際の購入者の声を確認しましょう。

特に「購入後のフォローが手厚い」

という声があれば、信頼性の目安になります。

まとめです。

不動産会社の善し悪しは、

物件の魅力と同じくらい重要な要素です。

アフターフォローの体制、

担当者の説明の誠実さ、そして投資家の利益を本当に考えているかどうか。

この3つの視点を持って、

複数の会社を比較検討することが、

失敗しない不動産投資への第一歩です。

「良い会社と出会えるかどうか」は運ではなく、

確認すべきことを知っているかどうかで決まります。

今日お伝えした手順を、

ぜひ次の面談の場で実践してみてください。

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副業禁止でも不動産投資はできる？法的根拠と会社にバレない正しい始め方

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

副業禁止の会社員でも不動産投資は

合法的にできるという、知らないと損する法的な根拠

についてお話しします。

「副業禁止の会社に勤めているから、

不動産投資は無理かもしれない」と

諦めている方は少なくありません。

しかし実際には、法的な根拠をきちんと

理解したうえで行動すれば、

多くのケースで問題なく始めることができます。

正しい知識を持たないまま機会を逃すのは、

非常にもったいないことです。

今回は、会社員が不動産投資を

検討するうえで押さえておくべきポイントを、

実務目線でお伝えします。

ポイント1：

不動産賃貸業は「副業」に該当しないケースが多い

結論から言うと、不動産賃貸業は多くの

企業の就業規則における「副業禁止」の

対象外になるケースが多いです。

理由は、不動産賃貸業が「資産運用」

として位置づけられることにあります。

就業規則で禁止されている「副業」とは、

一般的に「別の会社に雇用されること」や

「業務委託で報酬を得る継続的な労務提供」を指します。

一方、不動産を所有して家賃収入を得る行為は、

本業の労働とは性質が異なる資産管理、

運用とみなされることが多く法的にも問題になりにくいのです。

ただし注意点があります。

管理戸数が多かったり、

不動産業者として宅建業を営んだりするケースでは、

「事業」とみなされて就業規則に抵触する可能性があります。

目安として、5棟10室未満の規模であれば

「事業的規模」に該当せず、

個人の資産運用の範囲とされることが多いです。

まずは自社の就業規則の文言と、

自分の投資規模を照らし合わせて

判断することが大切です。

不安であれば、人事部門や

社労士に確認するのが一番確実です。

ポイント2：

住民税を「普通徴収」にするだけでバレるリスクが激減する

会社員が不動産収入を得た場合、

確定申告後に住民税の金額が変わります。

この住民税が会社経由で引き落とされる

「特別徴収」のままだと、会社の経理担当者に

副業収入が発覚するリスクがあります。

対策はシンプルです。

確定申告書の

「給与所得・公的年金等以外の所

得に係る住民税の徴収方法の選択」欄で、

「自分で納付（普通徴収）」を選択するだけです。

これにより、不動産所得分の住民税は

自宅に直接納付書が届くようになり、

会社側には反映されません。

ただし、自治体によっては

普通徴収が認められないケースや、

給与分と合算して特別徴収になってしまうケースもあります。

自分が住む自治体のルールを事前に

確認しておくことで、想定外のリスクを防げます。

これは知っているかどうかだけで大きく差がつくポイントです。

ポイント3：

「バレないようにする」より「正しく始める」が本質

ここまで、合法的な根拠と実務的な

対策をお伝えしましたが、最も大切なのは

バレることへの恐れではなく、法令をきちんと

守りながら正しく始めるという姿勢です。

不動産投資は長期にわたる資産形成です。

スタートの時点でグレーな

状態のまま動いていると、後になって

大きなリスクとして返ってきます。

就業規則を確認し、

必要であれば会社に相談する。

確定申告も正しく行う。

こうした基本を守ることが、

長く安定した投資を続けるための土台になります。

私自身、相談を受けるなかで

「バレないかどうか」だけを気にして

判断が遅れているケースをよく見てきました。

正しい知識を持って動けば、

多くの会社員が不動産投資を合法的に行える環境は整っています。

不安を解消することに時間を使うより、

正しく動くことに時間を使うほうがずっと有益です。

まとめです。

今回のポイントを整理します。

不動産賃貸業は多くの場合「資産運用」として

副業規定の対象外になりますが、

規模や業態によっては注意が必要です。

住民税の普通徴収への切り替えは、

リスクを下げるための実務的な有効策です。

そして何より、法令を正しく守りながら

始めるという姿勢が、長期的な投資を支える土台になります。

「副業禁止だから」という思い込みで

諦める前に、まずは正しい知識を持って

一歩を踏み出してみてください。

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年収500万円台でも資産1億円は作れる｜不動産投資で現実的に目指す方法

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は年収500万円台でも

不動産投資で資産1億円を作る

現実的な方法についてお話しします。

「年収500万円台で、

不動産投資で本当に資産1億円なんて作れるの？」

と思う方も多いでしょう。

結論から言うと、現実的に可能です。

ただし、無理な背伸びをせず、

段階を踏んで着実に進めることが前提になります。

今回は、融資の通し方・物件の選び方・

長期的な戦略の立て方を、現場目線でお伝えします。

・年収500万円台で現実的に融資が通る物件価格帯と条件

まず前提として理解しておきたいのが、

融資の可否は年収だけで決まらないという点です。

金融機関が重視するのは、

年収・勤続年数・属性（勤務先・雇用形態）

・自己資金・現預金残高・既存の借入額など、

複数の要素を総合的に見た「返済能力の信用度」です。

年収500万円台の会社員の場合、

一般的に目安となる物件価格帯は2,000万〜5,000万円程度です。

地方の一棟アパートや都市圏の区分マンションが

この価格帯に収まることが多く、実

際に融資が実行されている物件です。

重要なのは、頭金の準備状況です。

フルローン（自己資金ゼロ）での

融資が通るケースもありますが、

属性が強くない段階では1割〜2割程度の

自己資金を用意することで、

金融機関の評価が大きく変わります。

たとえば3,000万円の物件なら

300〜600万円を手元に持っておくことが、

1件目をスムーズに進める現実的な基準です。

1件目から2件目・3件目へ：

融資枠を育てる順番と年数の試算

不動産投資で資産を積み上げるうえで、

最も重要な概念が「融資枠（ゆうしわく）」です。

これは、ある金融機関が1人の投資家に貸し出せる

上限額の目安で、属性・担保評価・返済実績などによって変化します。

1件目で3,000万円の物件を購入し、

2〜3年間しっかりと返済実績を積み上げると、

金融機関の評価が上がり、別の金融機関への

アプローチや追加融資が可能になります。

目安として、1件目から2件目まで2〜3年、

2件目から3件目まで同様に2〜3年と考えると、

10年以内に3〜4件の取得が視野に入ります。

3件合計で購入総額が1億円前後になれば、

ローン残債を差し引いた純資産（いわゆる「含み資産」）を

資産1億円の土台にするシナリオが成立します。

急いで件数を増やすより、

各物件の収支を安定させながら実績を積む方が、

次の融資に確実につながります。

10年かけて着実に積み上げる人が最終的に勝つ理由

不動産投資で挫折する人に共通するのは、

「早く資産を増やしたい」という焦りから、

無理な物件を買ったり、

キャッシュフロー（家賃収入からローン返済・諸費用を引いた手残り）が

マイナスの状態を放置してしまうケースです。

一方で着実に成功している人の多くは、

1件目から丁寧にキャッシュフローが

プラスになる物件を選び、管理状態を

維持しながら実績を積み重ねています。

背伸びをしない選択が、

信用力を守り、次のステップへの扉を開くのです。

10年という時間軸は長く感じるかもしれません。

しかし投資用不動産はローンを

返済し続けるだけで、自動的に資産の

純増が積み上がる仕組みを持っています。

入居者が家賃を払ってくれることで、

自分の手出しを抑えながら資産形成が進む点が、

株式投資などとは異なる不動産の強みです。

まとめです。

年収500万円台でも、

融資の通る物件価格帯を正確に把握し、

段階的に融資枠を広げていくことで、

10年スパンで資産1億円を目指すことは

十分に現実的です。

焦らず、1件目の選定・自己資金の準備

・返済実績の積み重ねを丁寧に行うことが、

長期的な成功の土台になります。

まず自分の属性と現預金を整理する

ところから始めてみてください。

その一歩が、10年後の資産形成の出発点になります。

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