株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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不動産投資、何から始めればいい？初心者が最初にやるべき3ステップを完全解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

不動産投資初心者が最初にやるべき3

ステップを完全解説

についてお話しします。

「不動産投資に興味はあるけど、

何から手をつければいいかわからない」

そう感じている方はとても多いです。

物件情報を見ているうちに時間だけが過ぎていく、

セミナーに行っても結局行動できない、

そんな状態になっていませんか。

実は、最初にやるべきことの順番を間違えると、

どれだけ情報を集めても判断軸が定まりません。

今回は、不動産投資を正しくスタートするための

3つのステップを、実務の

現場感を交えながら解説します。

ステップ1：

目的を決める

「副収入・節税・老後資金」のどれを優先するか

不動産投資を始める前に、

まず「何のためにやるのか」を決めることが最重要です。

目的が曖昧なまま物件を探し始めると、

見るたびに「これでいいのかな」と迷い続けることになります。

目的は大きく3つに分けられます。

①毎月の副収入を得たい

②給与所得の節税（所得税・住民税の圧縮）をしたい

③老後の年金代わりに資産を積み上げたい

この3つです。

たとえば「副収入」を目的にするなら、

キャッシュフロー（毎月手元に残るお金）が

出やすい物件を選ぶ必要があります。

一方、「節税」が目的なら、

減価償却（建物の価値を毎年経費として計上できる仕組み）が

取りやすい築古物件が候補に上がります。

目的によって、狙うべき物件の

タイプがまったく変わるのです。

まず紙に「自分は何のために不動産投資をするのか」を

一言で書いてみてください。

この一文が、後のすべての判断基準になります。

ステップ2：

自分の「属性」を1枚の紙に書き出す

目的が決まったら、

次は自分の財務状況を整理します。

具体的には、

年収・手取り月収・貯金額・既存の借入

（住宅ローンやカーローンなど）を

1枚の紙に書き出してください。

これを「属性の確認」と呼びます。

属性とは、金融機関があなたへの

融資を判断するときに見る、

信用力の総合評価のことです。

なぜこの作業が大事かというと、

どれだけ良い物件を見つけても、

融資が下りなければ購入できないからです。

不動産投資の多くはローンを活用するため、

自分がどれくらいの融資を受けられるかを

事前に把握しておくことが不可欠です。

「年収500万円で貯金300万円、既存借入なし」と

「年収500万円で貯金50万円、カーローン残高200万円あり」では、

銀行の見方がまったく異なります。

自分の状況を正確に把握することで、

現実的に狙える物件の価格帯と融資条件が見えてきます。

情報収集の前に、まず自分の

現在地を知ることが全ての出発点です。

ステップ3：

4つの物件タイプの違いを先に理解してから物件を探す

自分の目的と属性が整理できたら、

ようやく物件を探すフェーズに入ります。

ただし、その前に4つの基本タイプを頭に入れておいてください。

区分マンション（マンションの1室を購入）は、

価格が比較的手頃で初心者が入りやすい反面、

管理組合のルールに縛られる点があります。

一棟アパート・マンションは規模が大きく収益性は高いですが、

初期費用と管理の手間も増えます。

新築は入居付けがしやすく融資も通りやすいものの、

購入価格が高く利回り（投資額に対する年間収益の割合）が

低くなりがちです。

中古（築古物件）は価格が

抑えられ利回りを高くとれる一方、

修繕リスクの見極めが重要になります。

この4タイプのどれが自分の目的・属性に

合うかを先に整理しておくことで

物件探しの効率が大きく変わります。

タイプを理解せずに物件を見ると、

比較軸がバラバラになってしまい、

いつまでも決断できない状態に陥りがちです。

まとめです。

不動産投資を始めるうえで、

最初にやるべきことは「情報収集」ではなく

「自分の整理」です。

①目的を副収入・節税・老後資金の3軸で明確にし、

②年収・貯金・借入を1枚の紙に書き出し、

③4つの物件タイプの違いを理解してから物件を探す

この順番を守るだけで、

判断の精度が大きく上がります。

不動産投資は「正しい順番」で動き始めた人が、

着実に前進していきます。

まず今日、紙とペンを手にとってみてください。

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【数字で論破】新築ワンルーム業者の「節税トーク」に潜む3つの落とし穴

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

新築ワンルーム投資における

「節税トーク」の実態についてお話しします。

「節税になりますよ」という一言で

購入を決めた方が、数年後に後悔する

ケースを私はこれまで何度も見てきました。

悪意があるとは言い切れない場合もありますが、

業者のシミュレーションには

「意図的に省かれた数字」が存在することがあります。

今回は、その構造を数字ベースで整理します。

ポイント1：

減価償却節税の正体は「税金の先食い」

減価償却とは、建物の取得費用を

一定期間にわたって経費として計上できる仕組みです。

新築ワンルームはこの償却額が

大きいため、購入当初は帳簿上の赤字が出やすく、

給与所得との損益通算で所得税・住民税が減る場合があります。

ただし、これは「節税」ではなく「税金の先送り」です。

償却期間（新築RC造なら最長47年ですが、

実際には築年数に応じて短くなります）が終了すると、

経費に計上できる減価償却費がゼロになります。

家賃収入はそのまま所得として

課税対象になるため、税負担が一気に増える

「税金爆弾」が爆発する構造になっています。

さらに売却時には、減価償却した分だけ

取得費が下がるため、譲渡所得が膨らみます。

節税していた期間分の税金を、

売却時にまとめて払うことになるのです。

ポイント2：

シミュレーションから意図的に消えている3つの現実

業者が提示するシミュレーションには、

収支をよく見せるために省かれがちな項目があります。

①修繕費

新築から10〜15年が経過すると、

給湯器・エアコン・水回りなどの交換が発生します。

1回あたり数万〜十数万円の出費ですが、

シミュレーションには記載されないことがほとんどです。

②空室リスク

「家賃保証があるので安心」

と説明されますが、サブリース契約は

数年ごとに家賃が見直されます。

当初の保証賃料が維持されるとは限らず、

築年数が上がるほど下落圧力が強まります。

③金利上昇リスク

変動金利でローンを組んでいる場合、

金利が1%上昇するだけで月々の返済額は

数千円単位で増えます。

35年ローンで購入した場合、この影響は長期にわたります。

これら3点がシミュレーションに

含まれていない場合、「黒字」に

見えていた収支が実態では赤字だった

というケースは珍しくありません。

ポイント3：

本物の節税か詐欺的トークかを3秒で見抜く確認ポイント

節税効果を判断するには、

以下の3点を必ず確認してください。

①償却終了後の収支はどうなっているか

償却が終わった後のシミュレーションが

提示されていなければ、それは不完全な資料です。

②売却時の譲渡税まで含めたトータル収支はプラスか

運用中の節税額と、売却時の譲渡課税を

合算して初めて「本当に得か」が見えます。

③空室・修繕・金利上昇を加味した実質利回りは何%か

表面利回りが4〜5%でも、

これらのコストを差し引いた実質利回りが

1〜2%以下になるケースは実際に存在します。

節税額でその差を埋められるかどうかが判断の分かれ目です。

逆に、高所得の給与所得者が短期間の

キャッシュフロー改善を目的とする場合など、

節税効果が合理的に機能するケースも存在します。

「節税になる・ならない」ではなく、

「自分の状況でプラスになるか」を数字で

確認することが重要です。

まとめです。

新築ワンルーム投資の「節税トーク」は、

減価償却の仕組みを利用した合法的な

スキームですが、その効果は限定的で、

長期的に見ると必ずしも有利とは言えません。

シミュレーションに修繕費・空室・金利上昇が

含まれているか、償却後と売却後のトータル収支が

黒字かどうかを確認する習慣をつけてください。

数字を自分で読み解けるようになることが、

不動産投資で失敗しないための最大の武器になります。

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不動産投資の融資審査、実は年収より先に見られている3つのポイント

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は銀行融資の審査で、

「落ちる人・通る人」の決定的な差についてお話しします。

「年収が高ければ融資は通りやすい」

と思っていませんか？

実はそれだけでは不十分です。

不動産投資を始めようとして

融資申請をした結果、審査が通らなかったという

ご相談をいただくことがあります。

話を聞くと、多くの場合に共通した

"見落とし"があります。

銀行が何を見て融資を判断しているのかを

知っておくだけで、準備の質がまったく変わります。

ポイント１

年収より先にチェックされる「通帳・カードローン・既存借入」の実態

銀行の審査担当者が最初に見るのは、

年収の数字よりも「お金の動き方」です。

具体的には、直近6〜12か月分の通帳の入出金履歴、

カードローンの残高、そして住宅ローンや

自動車ローンを含めた既存借入の総額です。

なぜかというと、年収はあくまで

「稼いでいる額」であって、

「返済できる体力があるか」とは

別の話だからです。

毎月の収入と支出のバランス、

貯蓄の積み上がり方、急な出費の有無、

こうした通帳の流れから銀行は申請者の

「金銭管理の習慣」を読み取ります。

たとえば、毎月給与が入っても月末には

残高がほぼゼロになっている場合、

銀行は「返済余力が低い」と判断します。

反対に、収入の一定割合を毎月コンスタントに

貯蓄できている方は、管理能力が高いと評価されやすいです。

まず自分の通帳を第三者の目で

見直すことが、審査準備の第一歩です。

ポイント２

住宅ローン・車のローン・リボ払いが

投資融資の上限を下げる仕組み

既存の借入がある場合、

不動産投資向けの融資枠は

その分だけ圧縮されます。

これは「返済負担率」という

考え方が関係しています。

銀行は年収に対して、年間の返済総額が

どの程度の割合になるかを見て、

融資可能額の上限を算出します。

たとえば、年収700万円の方が

住宅ローンで毎月10万円（年間120万円）返済中の場合、

投資用融資の審査では「すでに一定の返済負担がある」として、

融資上限が下がります。

車のローンやカードの

リボ払い（リボ払い＝毎月一定額を返済する方式）も同様です。

残高が少なくても、

「毎月の返済義務がある」という

事実が評価に影響します。

特に見落とされがちなのがリボ払いです。

使いすぎていない場合でも、

リボ設定がされているだけで審査上は

「借入あり」と扱われます。

不動産投資を考えているなら、

まずリボ払いの解除と残高の

完済を優先することをおすすめします。

ポイント３

今月から始める「通帳・借入・資産」

3点整備の具体的な手順

融資審査を見据えた準備は、

申請の直前ではなくできれば半年〜1年前から

始めるのが理想です。

やることは複雑ではありません。

次の3点を順番に整えるだけです。

① 通帳の流れを整える

毎月の収支を見直し、

残高がある程度積み上がる状態をつくります。

目安として、月収の20〜30%程度を

定期的に残す習慣をつけると、

審査上の印象が変わります。

② 不要な借入を整理する

リボ払いの解除、使っていないカードローンの解約、

車のローンの繰り上げ返済など、返済義務を

減らせるものから対処します。

残高が少ないから大丈夫と

放置しているケースが多いですが、

枠がある＝借入可能な状態と見なされることもあります。

③ 資産状況を整理・記録する

銀行は自己資金の保有状況も確認します。

預金残高の推移、有価証券、

保険の解約返戻金なども資産として提示できます。

「これだけの資産を自力で積み上げてきた」

という証明が、審査担当者への信頼につながります。

まとめです。

融資審査で重要なのは、

年収という「点」ではなく、お金の

管理と返済余力という「面」です。

通帳の流れ、

既存借入の総量、

自己資産の積み上げ

この3点を整えることが、

審査通過への現実的な道筋になります。

「まだ物件を見ていないから」と

準備を後回しにしていると、

いざ申請するタイミングで選択肢が

狭まることがあります。

今日から少しずつ整備を始めることが、

融資審査での通過率を確実に高める第一歩です。

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2026年、不動産投資を始めていい人・やめておくべき人の境界線とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は2026年時点で

「不動産投資を今すぐ始めるべき人と

絶対に始めてはいけない人の境界線」

についてお話しします。

不動産投資への関心は

年々高まっています。

しかし、「自分は今始めていいのか？」と

迷っている方が非常に多い印象です。

始める動機や属性

（※融資審査における個人の信用力・返済能力の総称）によって、

同じ物件・同じタイミングでも結果は大きく変わります。

今回は、「始めるべき人」と

「待つべき人」の判断軸を、

現場目線でお伝えします。

ポイント1｜「今すぐ始めるべき人」の4条件とは

結論から言えば、

年収・自己資金・借入余力・目的、

この4つが一定水準で揃っている人は、

2026年の現時点でも動いてよいと考えています。

具体的には、

年収500万円以上（会社員であれば勤続3年以上が理想）、

自己資金100万〜200万円以上、

住宅ローンを含めた借入総額が年収の

8〜10倍以内に収まる余力、

そして「老後の年金補完」や

「家賃収入で月3〜5万円のキャッシュフローを得たい」と

いった具体的な目的があること。

とくに重要なのが「目的の明確さ」です。

「なんとなく資産形成に良さそう」という

理由だけでは、価格が高い局面で

焦って動いてしまいがちです。

目的が明確であれば、物件選びの基準もぶれません。

ポイント2｜「今は待つべき人」に共通する3つのリスク

一方、次の条件が重なっている場合は、

焦らず準備を優先すべきです。

①住宅ローンの残債が年収の7倍を

超えている場合、追加融資の枠が極端に狭くなります。

不動産投資ローンを組もうとしても、

銀行審査で弾かれるケースが少なくありません。

②自己資金が50万円以下の場合、

フルローン（自己資金なしで全額借り入れる方法）での

購入になりやすく、キャッシュフローが

ほぼ出ない構造になりがちです。

修繕や空室が重なると一気に赤字になります。

③「なんとなく始めたい」で

目的が曖昧な場合は、セミナーや

営業マンの話に乗せられやすい状態です。

「利回り8%」という数字だけに飛びつき、

管理費・修繕積立金・税金を引いた

実質利回りが3~4%台だったと気づくのは購入後、

というパターンが実際に起きています。

3つが重なるほど、スタート直後から

苦境に立たされやすい。

これは数字ではなく、現場で見てきたリアルです。

ポイント3｜「今月」何をするか──始める人、

待つ人それぞれの具体的アクション

今すぐ始めるべき人が

今月取る1アクション：

金融機関に打診し、自分の融資可能額を確認することです。

「物件を探す前に融資枠を把握する」

これが現場での鉄則。

属性が整っていても、

銀行との関係値や申込タイミングで

条件は変わります。

まず地方銀行や信用金庫1〜2行に

相談することをおすすめします。

待つべき人が今月やる準備リスト：

住宅ローン残債の返済シミュレーションを

作成し、完済・残債圧縮の目処を立てる

毎月の収支を見直し、

自己資金を月2〜3万円でも積み増す習慣をつける

表面利回りと実質利回りの

違いを理解し、物件数値を

自分で計算できるようにしておく

「待つ」はネガティブではありません。

土台を整えた状態でスタートした人のほうが、

長期的には着実に資産を積み上げています。

まとめです。

不動産投資を始めるべきかどうかは、

熱量ではなく「条件」で判断するのが正解です。

年収・自己資金・借入余力・目的の

4条件が揃えば今すぐ動く価値があり、

どれかが大きく欠けているなら準備期間として使う。

この判断軸だけでも、

失敗リスクはぐっと下がります。

焦らず、でも止まらず。自分の現在地

を正確に把握した上で、

次の一歩を踏み出してみてください。

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