株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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「不動産取得税」を知らずに投資すると危ない。計算方法と軽減措置を初心者向けに解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は『不動産取得税』についてお話しします。

不動産投資を始める方の多くは、
物件価格や諸費用、融資条件には注意を払いますが、

購入後しばらくしてから届く
「不動産取得税」については見落としがちです。

私自身、物件を購入した際、
この税金の存在を軽視していて
資金繰りに焦った経験があります。

今回は、不動産取得税の計算方法と
軽減措置の仕組みを整理し、資金計画に
組み込むための実践的なポイントをお伝えします。

ポイント1：
不動産取得税の計算方法と投資物件での仕組み

不動産取得税は、
固定資産税評価額に税率を掛けて算出します。

本則の税率は4%ですが、
土地および住宅については特例により3%に軽減されており、
この軽減税率は2027年（令和9年）3月31日までの取得が対象です。

また、宅地については固定資産税評価額を
2分の1にしてから税率を掛ける特例もあり、
こちらも同じく2027年3月31日までの適用となります。

たとえば固定資産税評価額2,000万円の
区分マンションであれば、軽減税率適用後は
2,000万円×3%＝60万円が基本の税額となり、
さらに後述の控除が適用されればここから減額されます。

物件を検討する段階で、
固定資産税評価額の目安を仲介会社に
確認しておくと取得税額の見込みが立てやすくなります。

ポイント2：
住宅用軽減措置と投資用物件への適用可否

住宅用の軽減措置には
「新築住宅か中古住宅か」で
大きな違いがあります。

新築住宅の場合、自己居住用か賃貸用かを
問わず軽減措置の対象となり、各戸の床面積が4
0平方メートル以上240平方メートル以下であれば、
固定資産税評価額から最大1,200万円が控除されます。

つまり新築の一棟アパートや新築区分マンションを
賃貸目的で取得する場合でもこの控除は使えます。

一方、中古住宅の軽減措置は原則として
自己居住用に限られており、

投資用として取得した中古の区分マンションや
中古アパートには適用されません。

ワンルームマンション投資などで
中古物件を検討している場合は、
この控除がない前提で資金計画を
立てる必要があります。

新築か中古か、自己居住用か
賃貸用かによって適用可否が変わる点を、
購入前に必ず確認しておきましょう。

ポイント3：
購入後に届く通知に慌てないための事前準備

不動産取得税は購入時に一括で
請求されるわけではなく、都道府県から
納税通知書が届いてから納付する仕組みです。

届くタイミングは物件の
所在地や新築・中古の別によって異なりますが、
取得から数か月後になるケースが一般的です。

ローンの返済や管理費の支払いに加えて、
突然数十万円単位の納税通知が届くと
資金繰りを圧迫しかねません。

対策としては、購入時点で固定資産税評価額の
見込みをもとに概算税額を試算し、
諸費用とは別に納税用の資金として
確保しておくことが有効です。

また軽減措置の適用を受けるには、
多くの自治体で申告手続きが必要になるため、
取得後は早めに管轄の税事務所に
軽減措置の申告要否を確認することをお勧めします。

まとめです。

不動産取得税は、税率3%への軽減や
新築住宅への控除など軽減措置が手厚い一方で、
中古の投資用物件には控除が使えないなど、

物件のタイプによって扱いが
大きく異なります。

購入前に固定資産税評価額と
軽減措置の適用可否を確認し、
納税用資金をあらかじめ確保しておくことで、

購入後の資金計画を崩さずに済みます。

物件選びの段階からこの税金を織り込み、
余裕を持った投資計画を立てていきましょう。

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不動産投資の諸費用は物件価格の何%？内訳を完全整理して資金計画を立てる

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
「物件購入時にかかる諸費用」についてお話しします。

不動産投資を始める際、
多くの方が物件価格そのものには意識が向きますが、
実際にはそれ以外に「諸費用」という
まとまった現金が必要になります。

この諸費用を見落として資金計画を立ててしまうと、
契約直前になって資金が足りないという事態にもなりかねません。

今回は諸費用の内訳と、
物件価格の何%を用意すべきかを整理していきます。

ポイント１：
諸費用の内訳を物件タイプ別に把握する

不動産投資の諸費用は、
大きく分けて「仲介手数料」
「登記費用（登録免許税・司法書士報酬）」
「不動産取得税」「印紙税」「火災保険料」の
5つで構成されます。

仲介手数料は物件価格の3%＋6万円（＋消費税）が上限で、
諸費用の中でも最も大きな割合を占めます。

登録免許税は土地の所有権移転登記が
固定資産税評価額の1.5%、建物は新築の
保存登記で0.4%、中古の移転登記で2.0%が原則です。

ここで注意したいのは、住宅ローン控除などで
知られる登録免許税の軽減税率（0.1〜0.3%）は
「自己の居住用」が要件となっており、

賃貸目的の投資用物件では
原則として適用されない点です。

不動産取得税も、固定資産税評価額に
対して原則4%、住宅であれば3%の
軽減税率が2027年3月31日まで適用されますが、
こちらも要件確認が必要です。

例えば2,000万円の中古区分マンションであれば、
仲介手数料66万円前後、
登記費用・取得税・保険料などを合わせて
諸費用総額はおおよそ140万円前後に
なるケースが見られます。

まずは物件検討時に、
これら5項目を個別に見積もる習慣をつけましょう。

ポイント２：
新築・中古、区分・一棟で割合が大きく異なる理由

諸費用の割合は、新築で物件価格の
3〜7%、中古で6〜10%程度が目安です。

この差が生まれる最大の理由は
仲介手数料の有無です。

新築物件は売主から直接購入できる
ケースが多く仲介手数料が発生しませんが、

中古物件はほとんどの取引で
仲介会社が介在するため、価格の
3%超が上乗せされます。

さらに区分マンションと一棟物件でも差があり、
区分は6〜8%程度、一棟は物件価格が
大きくローン関連費用や火災保険料（棟数分）も
かさむため8〜12%程度になることが一般的です。

例えば8,000万円の中古一棟アパートであれば、
諸費用が10%前後の800万円規模になることも珍しくありません。

物件タイプを比較検討する段階で、
この割合の違いを織り込んで
自己資金計画を立てることが重要です。

ポイント３：
諸費用込みの「本当の総投資額」で実質利回りを見る

物件広告に記載されている表面利回りは、
多くの場合「物件価格」を分母に計算されています。

しかし実際の投資判断では、
諸費用を含めた総投資額を分母にすることで、
より現実的な収益性が見えてきます。

例えば2,000万円の区分マンションで
表面利回り8%（年間家賃収入160万円）の
物件があったとします。

諸費用140万円を加えた総投資額は
2,140万円となり、これを分母に計算すると
実質的な利回りは約7.5%に下がります。

この差はわずかに見えても、
複数物件を比較する際には投資判断を
左右する重要な要素です。

物件検討時には必ず
「物件価格ベースの利回り」と
「諸費用込みの利回り」の両方を算出し、
資料上の数字だけで判断しないようにしましょう。

まとめです。

諸費用は物件価格の3〜12%と、
新築・中古、区分・一棟によって大きく幅があります。

仲介手数料の有無や登記費用の
税率要件を正しく理解し、諸費用込みの
総投資額で利回りを計算する習慣をつけることが、
資金不足や想定外の収支悪化を防ぐ第一歩です。

次の物件検討では、ぜひ表面利回りだけでなく、
諸費用を含めた実質的な数字で比較してみてください。

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「相続節税封じ」5年ルールとは？2026年の税制改正が不動産投資に与える影響

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
「相続節税封じ」5年ルールと、
2026年の税制改正が不動産投資に与える影響

についてお話しします。

2025年12月に公表された令和8年度税制改正大綱により、
不動産を使った相続税対策に大きな見直しが入ることになりました。

長年「王道の節税策」とされてきた
賃貸不動産の購入が、今後は使い方次第で
効果を失うケースが出てきます。

今日は制度の中身と、これからも
通用する対策・注意すべき対策を
整理してお伝えします。

ポイント1：
貸付用不動産の評価に「5年ルール」が導入されます

結論から言うと、相続開始前5年以内に
購入または新築した賃貸用不動産は、
従来の路線価・固定資産税評価額ではなく、

取得価額をベースにした
評価（地価変動等を考慮した価額の80％が目安）に変わります。

なお、いただいた元の情報では
「3年から5年に延長される」という前提でしたが、
正確には、これまで法律上の明確な年数ルールは存在せず、
相続直前の購入について税務署が個別に
路線価評価を否認するケース（総則6項の適用）が
判例上見られたに留まります。

今回の改正は、その運用をはじめて
明文化し「5年」という基準を法律に定めたものです。
誤解のないよう訂正の上でご説明します。

理由は、これまでの評価方法では時価の
3〜5割程度まで評価を圧縮できてしまい、

相続直前に不動産を購入する
「駆け込み節税」が横行していたためです。

国としても課税の公平性を保つ必要があったわけです。

例えば、相続開始の3年前に
1億円で購入した賃貸マンションは、
従来なら路線価と貸家建付地の評価減を
組み合わせて4,000万〜5,000万円程度まで
評価を下げられるケースがありました。

しかし新ルール適用後は、取得価額をもとにした
評価で8,000万円前後まで評価額が上がる可能性があります。

適用開始は2027年1月1日以後の相続からで、
着工済みの新築などには経過措置も設けられています。

これから物件購入を検討する方は、
取得時期が相続発生から何年前に
なりそうかを必ず確認しておきましょう。

ポイント2：
節税として機能しなくなるケースと、引き続き機能するケース

結論として、影響を受けるのは
「相続直前5年以内に取得した貸付用不動産」に限られ、

それより前から保有している物件は
従来通りの評価方法が使えます。

理由は、今回の改正が狙っているのはあくまで
「駆け込み購入による評価圧縮」であり、
長期保有・自己使用の不動産まで
一律に規制する内容ではないためです。

例えば、10年前から賃貸経営を続けている
アパートは、これまでと同じく路線価、
固定資産税評価額をベースに、
貸家建付地の評価減も適用されます。

一方、相続発生の2年前に慌てて
購入した区分マンションは、
新ルールにより評価圧縮効果がほぼ失われます。

すでに賃貸不動産を保有している方は
慌てる必要はありませんが、これから
購入を検討する方は「相続対策としての即効性」を
期待せず、5年以上の長期保有
を前提に計画することが重要です。

ポイント3：
今後も有効な方法と、注意すべき方法

結論として、長期保有を前提とした
賃貸経営や、生前贈与・小規模宅地等の
特例との組み合わせは引き続き有効です。

一方、不動産小口化商品を使った
節税は今回の改正で最も厳しい影響を受けます。

理由は、任意組合型・信託受益権型の
小口化商品については、保有期間に
かかわらず常に時価評価が求められることになったためです。

5年ルールのような
猶予期間すら設けられていません。

例えば、都心の一棟マンションを
小口化商品として購入し、これまで取得価額の
2割程度まで評価を圧縮できていたケースは、
今後はその効果がほぼ消滅します。

一方で、実家の土地に賃貸住宅を
建てて長期的に経営し、将来的に子や孫へ
計画的に承継していくような取り組みは、
収益性と節税効果を両立できる手法として今後も有効です。

これから相続対策を検討する方は、
小口化商品への安易な投資は避け、
収益力のある不動産を早めに取得して
長期保有する方針に切り替えることをおすすめします。

まとめです。

2026年度税制改正による「5年ルール」は、
不動産投資を使った相続対策の考え方
そのものを変える転換点です。

直前の駆け込み購入による節税は難しくなりますが、
長期的な視点で収益不動産を保有し、
計画的に承継準備を進めれば、
これまでと変わらず有効な資産形成手段であり続けます。

制度の詳細は今後の通達で確定していきますので、
購入や承継のタイミングを検討している方は、
早めに専門家へ相談しながら準備を進めていきましょう。

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「土地値物件」とは何か？建物価値ゼロの物件を投資家が買う本当の理由

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「土地値物件」についてお話しします。

不動産投資の勉強を始めると、
「この物件は土地値です」という表現を
耳にすることがあると思います。

文字通り、物件価格と土地の価値がほぼ同じで、
建物にはお金を払っていないに等しい物件のことです。

一見すると「古くて価値のない物件」に見えますが、
実はベテラン投資家ほどこのタイプの物件を好んで狙います。

今回は、その理由と、実際にどう活用していくのかを解説します。

ポイント1:
土地値物件の定義と「建物をおまけとして取得する」という考え方

土地値物件とは、金融機関の積算評価
において建物の価値がほぼゼロと査定され、
物件価格の大部分が土地の価値で構成されている物件を指します。

結論から言うと、こうした物件は
「建物からの家賃収入」ではなく
「土地そのものの資産価値」を
目的に取得するものです。

理由は単純で、建物は経年とともに
減価償却が進み、いずれ価値はゼロに近づきます。

土地値物件はその「行き着く先」を
あらかじめ織り込んだ価格で売買されているため、
購入時点で建物価値の目減りリスクをほぼ心配しなくてよいのです。

例えば、都内近郊の駅徒歩10分圏内で、
築40年の木造アパートが土地値相当の価格で
売りに出ているケースがあります。

表面利回りは決して高くありませんが、
賃貸経営をしながら土地としての含み
資産を保有し続けられる点が魅力です。

実践のポイントとしては、
購入検討時に「今の家賃収入」だけでなく
「更地にした場合の土地としての市場価値」を
必ず並行して調べる習慣をつけてください。

ポイント2:
「賃貸継続→取り壊し→売却or新築」
という出口戦略の設計

土地値物件の運用で重要なのは、
購入前から出口をイメージしておくことです。

基本の流れは、まず現状の建物で
賃貸経営を継続してキャッシュフローを得て、
入居付けが難しくなったタイミングで建物を取り壊し、
その後は更地として売却するか、

新たにアパートや戸建てを
新築するかを選ぶという設計です。

理由は、建物が朽ちるまで賃貸を続けるよりも、
家賃収入が下がり始める前後で戦略を切り替えたほうが、
トータルの収益性が高くなりやすいためです。

例えば、賃貸継続中に周辺エリアの
再開発や人口動態の変化を観察し、

賃貸需要が旺盛なら新築で
アパート経営を継続、更地としての
需要が高いなら売却、

というように地域特性に応じて
出口を選び分けている投資家が多く見られます。

実践のポイントとしては、
購入時点で「あと何年賃貸を続けられそうか」
「取り壊し後の土地需要はどうか」の
2軸で仮説を立て、1年に1度は見直す
習慣をつけることをおすすめします。

ポイント3:
初心者が手を出す前に
理解すべきリスクと必要資金の目安

土地値物件は魅力的な選択肢ですが、
初心者がいきなり手を出すにはいくつか注意点があります。

結論として、解体費用や税金面の
変化を含めた総コストを事前に把握しておくことが不可欠です。

理由は、取り壊しには
相応の費用がかかるためです。

2026年時点の解体費用は、
木造30坪で約120万〜180万円、
鉄骨造50坪で約250万〜400万円、
RC造100坪で約700万〜1,200万円が
目安とされています。

さらに建物が建っている間は
「住宅用地の特例」により土地の固定資産税が
最大6分の1まで軽減されていますが、

解体して更地にするとこの軽減から外れ、
翌年度以降の固定資産税が跳ね上がる点も
見落とされがちなリスクです。

例えば、解体だけで数百万円の
追加資金が必要になるケースもあるため、
購入時の自己資金に
「将来の解体費用+当面の固定資産税増加分」を
上乗せして計画しておく投資家もいます。

実践のポイントとしては、
購入前に解体業者から概算見積もりを取り、
金融機関との融資審査(属性・返済比率)でも
この将来コストを説明できるようにしておくことです。

まとめです。

土地値物件は、建物ではなく
土地そのものの資産価値に投資するという
発想の転換が求められる物件タイプです。

賃貸継続から取り壊し、
そして売却または新築という
出口戦略を購入前から描き、

解体費用や固定資産税の変化といった
将来コストまで織り込んで判断することが、
長期的な資産形成につながります。

まずは気になるエリアの土地値物件を1件、
積算評価と出口戦略の両面から
シミュレーションしてみることから始めてみてください。

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