株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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現地確認をサボると後悔する｜不動産投資で必ず見るべき3つのポイント

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

不動産投資で現地確認をサボった人が

後悔する理由と、絶対に見るべき

ポイント3選についてお話しします。

不動産投資を始める方がよく陥るのが、

「数字だけ見て物件を判断してしまう」という失敗です。

利回りや築年数、間取りといった

データは大切ですが、それだけでは

物件の本当の姿は見えてきません。

現地に足を運ぶことで、

数字には出てこないリスクや可能性が初めてわかります。

実際、私自身も現地確認なしで

動いた案件で苦い経験をしたことがあります。

これから3つのポイントに絞って、

具体的に何を見ればよいかをお伝えします。

・ポイント1

共用部を5分見るだけで、物件の"本質"が見えてくる

玄関・廊下・エレベーター・ゴミ置き場。

こうした共用部の状態を5分もあれば確認できます。

そしてこの5分が、物件の収益安定性を

見極める大きなヒントになります。

共用部が清潔に保たれている物件は、

管理会社がしっかり機能している証拠です。

逆に、廊下に私物が放置され、

ゴミ置き場が散らかっている物件は、

管理が行き届いていない可能性が高いです。

管理が甘いと、入居者の質も徐々に下がり、

退去が増えるという悪循環に陥りやすいのです。

また、共用部の劣化具合からは、

オーナーが物件にお金をかけているかどうかもわかります。

「安く買えてお得」と思っていても、

購入後に大規模修繕の費用が重く

のしかかってくることは珍しくありません。

現地で壁のひび割れや排水溝の

状態なども合わせて確認しておきましょう。

・ポイント2

昼と夜、平日と休日で"別の顔"を持つ物件に要注意

周辺環境のチェックは、

1回だけでは不十分です。

昼に見て「静かで住みやすそう」と

思っていた場所が、夜になると繁華街の

騒音がひどかった、というケースは実際にあります。

また平日は人通りが少なくても、

休日になると観光客で混雑して

落ち着かない、という立地もあります。

入居者が求めているのは

「毎日快適に暮らせること」です。

昼間しか見ていないと、

そのギャップに気づかないまま物件を購入し、

空室が続く理由がわからないという状況になりかねません。

できれば平日の昼・夜、休日の昼と、

最低2〜3回は現地を訪れることをおすすめします。

時間が取れないなら、Googleストリートビューで

夜間の様子や周辺の雰囲気を補完する方法も有効です。

ただし、それはあくまで補助手段。

実際に現地を歩いて感じる空気感は、データには代えられません。

・ポイント3

競合物件の空室状況を見ずに買うと、必ず後悔する

現地確認で多くの人が見落とすのが、

「近隣の競合物件の状況」です。

購入を検討している物件の周辺に、

同じ築年数・同じ間取りの物件が複数あるとします。

そのうちの多くが空室だとしたら、どうでしょうか。

それはつまり、

「このエリアでその条件の部屋は埋まりにくい」

というシグナルです。

物件資料に書かれた

「周辺の平均賃料」はあくまで机上の数字です。

実際に近隣を歩いて、「入居者募集中」の

張り紙が多くないか、家賃を下げて

募集している物件がないかを確認することが重要です。

不動産ポータルサイトでも調べられますが、

現地で直接確認する情報は鮮度が違います。

競合環境を把握しておくことで、

購入後の家賃設定や入居付けの戦略が立てやすくなります。

逆に、ここをサボると

「思っていたより空室が続いた」

という後悔につながります。

まとめです。

現地確認は、面倒に感じることもあるかもしれません。

でも、物件を購入するということは、

数百万〜数千万円の意思決定をすることです。

その判断を、数字だけで行うのはリスクが高すぎます。

今回お伝えした3つのポイントをまとめます。

共用部の状態を見れば、

管理の質と収益の安定性がわかる

時間帯・曜日を変えた複数回の確認で、

周辺環境の実態が見えてくる

競合物件の空室状況を現地で

把握することで、空室リスクを事前に読める

現地に足を運ぶことは、

投資家としての「目利き力」を鍛える

最良の機会でもあります。

データと現場の両方を持って初めて、

納得のいく判断ができます。

まずは次に見る物件から、

この3つを意識して確認してみてください。

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年収1000万円の会社員が不動産投資で後悔しない「最初の1アクション」とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は年収1000万円の会社員が

不動産投資で10年後に後悔しないために、

今すぐ始める最初のアクションについてお話しします。

「不動産投資に興味はある。

でも、まだ準備が整っていない気がして……」

そう感じている方は多いのではないでしょうか。

実は、この「まだ早い」という感覚こそが、

10年後の後悔を生む最大の原因です。

年収1000万円という強い属性

（金融機関が融資審査で見る借り手の信用力）を

持ちながら、動けずにいる方に向けて、

今日から変えられることをお伝えします。

「もっと勉強してから」という先送りを断ち切る方法

不動産投資の情報収集を始めると、

学べば学ぶほど「まだ足りない」と

感じるようになります。

これは知識が深まっているのではなく、

不安が育っているサインです。

勉強と先送りは、気づけば同じ意味になっている。

私自身も最初の物件を買うまで、

そのループにはまっていました。

心理的なスイッチを切り替えるには、

「完璧な準備が整ってから動く」という

前提を捨てることです。

不動産投資に「完璧なタイミング」はありません。

あるのは「今動くか、動かないか」だけです。

今月中に一つだけ

具体的な行動をとると決める。

その小さな期限設定が、

長年止まっていた足を動かします。

行動が知識を育てる、

という順番を意識してください。

最初の1アクションは

「財務状況を1枚の紙に書き出すこと」

物件探しでも、銀行への相談でもありません。

まずやるべきは、自分の財務状況を

紙一枚に整理することです。

具体的には、年収・手取り額、

金融資産の総額（預金・株・NISAなど）、

毎月の固定支出（住宅ローン・保険・教育費など）、

そして毎月いくら投資に回せるかを書き出します。

この作業に意味があるのは、

金融機関が融資審査で見る視点と、

あなた自身の感覚を一致させるためです。

年収1000万円であっても、

支出が多く手元に残らなければ、

フルローン（自己資金ゼロで物件全額を融資で賄う手法）の

審査は通りにくくなります。

逆に、資産状況と収支のバランスが

整っていれば、思いのほか有利な条件で

融資を引き出せることもあり、

現場では、「自分の財務を把握していない投資家」が

最も交渉で損をします。

紙一枚の作業が、その差を生みます。

10年後に「あのとき動いてよかった」と思う瞬間を作るために

不動産投資の効果は、

始めてから3〜5年後に静かに現れ始めます。

毎月のキャッシュフロー（家賃収入から返済・管理費を引いた手取り）の

積み上げ、減価償却（建物の経年劣化を経費として計上できる節税の仕組み）による

税負担の軽減、そしてレバレッジ

（少ない自己資金で大きな資産を動かす効果）が生む資産拡大。

これらは、今日動かなければ永遠に始まりません。

年収1000万円という属性の強さは、

時間が経っても劣化しません。

しかし、あなたが動かない間にも、

市場は動き続けています。

物件価格、金利、融資環境、

どれも変化します。

10年後に「なぜあのとき動かなかったのか」と

後悔する前に、今日一つだけ決断してください。

その決断が、未来の自分への最大の投資になります。

まとめです。

「もっと勉強してから」という先送りをやめ、

今月中に一歩踏み出すこと。

その第一歩は、物件探しでも

銀行相談でもなく、自分の財務状況を

紙一枚に書き出すことです。

年収・資産・支出・可処分額を把握することで、

投資の現実的な出発点が見えてきます。

そして、今動くことがキャッシュフロー・節税・資産拡大

という三つの恩恵を受け取る唯一の方法です。

まず今日、紙とペンを用意してください。

それが、10年後の自分が「あのとき動いてよかった」

と思える瞬間の、最初の一手です。

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【実話】年収1200万のエリートが新築ワンルーム5室で自己破産した本当の理由

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「新築ワンルーム投資による自己破産」

についてお話しします。

「年収が高い人ほど騙されやすい」

これは不動産業界でよく語られる、

皮肉な現実です。

今回ご紹介するのは、実際に私が見聞きした

ケースをもとにした話です。

大手企業に勤める年収1200万円の

エリートサラリーマンが、新築ワンルームマンションを

5室購入し、最終的に自己破産に至った経緯です。

「なぜそうなったのか」

「何が防げたのか」

を、これから不動産投資を

考えている方にこそ読んでほしいと思います。

それでは本題に入ります。

ポイント1

月15万円の持ち出しが5年続き、貯金が底をついた

問題の核心は、キャッシュフローの

マイナスが「じわじわと」積み上がった点にあります。

1室あたり毎月マイナス3万円。

5室で月15万円の持ち出し。

年間にすると180万円。

それが5年続けば900万円です。

年収1200万円といえば、

税引き後の手取りはおよそ

800〜850万円程度。

その中から住居費・生活費・子育て費用を

賄いながら、毎月15万円を不動産のために

吐き出し続けた結果、貯金は文字通り尽きました。

「月3万円なら何とかなる」という感覚は、

1室なら正しいかもしれません。

しかし5室になった瞬間、

話は変わります。

しかも新築ワンルームは購入後数年で

入居者が入れ替わり、家賃が下落しやすい。

当初の収支計算がすでに楽観的すぎたうえに、

現実はさらに悪化していったのです。

実践ポイント：物件購入前に

「最悪ケースの収支」を5年・10年単位で

シミュレーションすること。1室ではなく、

複数室の合算で考えることが不可欠です。

ポイント2｜

「節税・年金代わり・管理不要」

の3トークは、契約後に崩れた

この方が購入を決断した理由は明快でした。

営業担当者から繰り返し言われた3つの言葉です。

「節税になります」

高収入だから所得税の還付が受けられる

「年金代わりになります」

ローン完済後は家賃収入がそのまま老後資金に

「管理不要です」

すべて管理会社が対応するので手間がかからない

どれも完全な嘘ではありません。

しかし、どれも「条件付きの話」で

あることが、契約後に初めて明らかになります。

節税効果は初年度こそあるものの、

数年で消える。年金代わりになるのは

ローン完済後の話で、それまでの

35年間は持ち出しが続く。

管理は確かに委託できるが、

空室リスクや家賃下落は自分で負う

これらは営業担当者が積

極的に説明することはありませんでした。

実践ポイント：営業トークの「メリット」には

必ず「どんな条件のもとで成立するか」を

問い返してください。

答えを濁された時点で、立ち止まる判断が必要です。

ポイント3

自己破産後に失ったもの、

そして「あの時こうすれば」という後悔

自己破産によって失ったのは、

お金だけではありませんでした。

まずローン。今後およそ10年間、

住宅ローンはもちろん、車のローンも組めません。

次に信用情報。

クレジットカードも作れず、

携帯電話の分割購入も制限されます。

そしてキャリア。金融系・士業・一部の上場企業では、

自己破産が発覚した場合に就業継続が困難になるケースもあります。

この方が後に語った言葉が印象的でした。

「あの時、1室だけ買って様子を見ていれば。それだけでよかった」。

1室で運用を試み、

実態を把握してから次の判断をする。

当たり前のことですが、

「今がお得」「枠が埋まる」という

営業の圧力の前では、その冷静さが失われてしまうのです。

実践ポイント：

購入前に第三者の意見を聞くこと。

営業担当者以外、

ファイナンシャルプランナーや、

利害関係のない投資家に相談するだけで、リスクが大きく変わります。

まとめです。

今回の事例から学べることは、3つです。

複数室のキャッシュフローを

合算して長期でシミュレーションすること。

営業トークのメリットは

「どんな条件で成立するか」を必ず確認すること。

そして、購入前に利害関係のない第三者に意見を求めること。

年収が高いほど融資が通りやすく、

購入しやすい状況になります。

だからこそ、慎重さが求められます。

不動産投資は正しく学べば確かな

資産形成の手段になりますが、

その前提となる「判断の質」を高めることが

何より大切です。

今日の記事が、その一助になれば幸いです。

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年収1000万円の会社員が10年で資産3億円を作るための中長期ロードマップを公開！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は年収1000万円の会社員が

10年で資産3億円を作るための

中長期ロードマップについてお話しします。

「10年で資産3億円」と聞くと、

夢物語に思える方もいるかもしれません。

ただ、年収1000万円という属性（融資審査上の信用力）を

持つ会社員にとって、これは絵空事ではありません。

重要なのは、どの順番で、どのタイミングで動くか。

段階を踏まずに拡大しようとした人が

失速する一方で、ロードマップを

持って動いた人が10年後に大きな差をつけています。

ポイント1｜

3つのフェーズで変わる戦略・物件・融資の考え方

1年目〜3年目は「実績をつくる期間」です。

この時期は利回り7〜8%前後の

区分マンションや小規模一棟物件で1〜2棟を取得し、

運営実績と返済履歴を積むことを最優先にします。

融資は属性を活かして地方銀行、

信用金庫と関係を構築し、フルローンに

近い形で自己資金を温存しておくことが鉄則です。

4年目〜7年目は

「資産規模を一気に伸ばす拡大期」です。

1棟目・2棟目の収支実績が整っていれば、

金融機関からの評価が上がりより

大きな物件への融資も引きやすくなります。

この時期に1億〜1億5000万円規模の

一棟アパート・マンションへシフトし、

資産の厚みをつくるイメージです。

8年目〜10年目は

「最適化と出口を意識する時期」です。

保有物件の収益性を見直し、

キャッシュフローが薄い物件は売却して

優良物件に組み替えます。

ここでは拡大よりも「手元に残るお金の質」を

高めることが中心になります。

ポイント2｜

資産3億円に届いた投資家が全員持っていた考え方

成功した投資家に共通していたのは、

「拡大の順番」と「撤退基準」を

最初から持っていたことです。

拡大の順番とは、

区分→小規模一棟→中規模一棟と、

自分の属性・資金力・経験値に

合わせて段階的にステップアップする

設計図のことです。

いきなり高額物件に手を出した人の多くは、

空室や修繕のリスクに耐えられず途中で詰んでいます。

撤退基準とは、

「この数字を下回ったら売る」という

判断ラインをあらかじめ決めておくことです。

感情で保有し続けるのではなく、

実質利回りやキャッシュフローの数字で

判断する習慣が、長期的な資産防衛につながります。

目標から逆算して動ける人は、

感情に流されません。

この「設計図思考」こそが、

資産形成の再現性を高める核心です。

ポイント3｜

10年で達成する人としない人を分けた「たった1つの差」

結論から言います。

10年で達成した人は「動きながら学んだ」人であり、

達成できなかった人は「学んでから動こうとした」人です。

情報収集や勉強は大切です。

ただ、不動産投資は実際に物件を持ち、

融資を受け、管理会社と交渉し、

空室に向き合うことで初めて本当の

判断力が身につきます。

本やセミナーで得た知識だけでは、

現場の感覚は磨かれません。

私がこれまで見てきた中で、

10年後に資産3億円に届いた人は、

完璧な準備を待たずに1棟目を買い、

失敗から学びながら修正し続けた人たちです。

「もう少し勉強してから」を

繰り返した人は、気づけば10年が過ぎていました。

今の属性を活かせる時間には限りがあります。

動き出すなら、早いほど有利です。

まとめです。

10年で資産3億円を目指すには、

フェーズごとに戦略を変える設計図と、

拡大の順番・撤退基準という判断軸が不可欠です。

そして最後に差をつけるのは、

学びながら動き続ける行動力です。

年収1000万円という強い属性は、

使わなければ意味がありません。

まずは1棟目のシミュレーションから、

今日始めてみてください。

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