はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
②失敗例
不動産投資における失敗の定義は
「トータルで赤字になること」です。
２つの失敗例を紹介します。
・不動産会社の言うことを鵜呑み
不動産会社の営業マンから
「都心で簡単に手に入らない
良質物件が売りに出た」と言われ購入しました。
慌てて購入しましたが、
やはり懸念していた築年数が古いことから
修繕費が高くかかり
収益はほとんど残りませんでした。
良質物件が売りに出ている場合は
何か必ずデメリットもあります。
情報を鵜呑みにせずに、
冷静に判断することが重要です。
・節税しようとして失敗
節税というキーワードに魅力を感じて
都内の区分マンションの不動産投資を始めました。
初年度に所得税の還付を受けたものの、
翌年からは不動産所得分も納税することになり
知りませんでした。
不動産投資で「節税」可能なことは
事実です。
しかしその仕組みを理解せず始めてしまうと
失敗につながります。
節税につながる条件を満たすことや
節税を目的とした不動産の選び方にも
工夫が必要となります。
③リスク
不動産も投資なので
もちろんリスクもあります。
３つのリスクを紹介します。
・空室リスク
不動産投資は入居者から家賃収入を得ることで
利益を出す仕組みのため
その入居者がいなくては利益になりません。
空室が長期間埋まらなくても
建物の維持管理費や融資の返済は止まりません。
空室が長期間埋まらなければ、
儲けを出すどころかむしろ負債を追ってしまいます。
・家賃滞納リスク
入居者がいたとしてもその入居者が賃料を支払わない
ケースもあります。
空室は埋めることができれば解決できますが、
滞納の場合は問題のある入居者に対処する必要が
あるため、より問題は複雑です。
対策としては
入居者に保証会社加入をしていただくことで
解決できます。
・天災のリスク
地震や台風などの天災で物件に被害が出る
ことも考えられます。
回避策として、火災保険や地震保険などに
加入をしておくことがおすすめです。
ただし、保険を充実させすぎると
その分、ランニングコストもかかります。
過去の災害状況などを調べた上で
保障内容をを決め、
長期的な運営を心掛けましょう。
今回のまとめになります。
大きく３つの落とし穴を解説しました。
・詐欺
・失敗
・リスク
不動産投資ももちろんメリットは大きいですが、
当然デメリット、リスクもあります。
デメリットやリスクを理解しないで
始めてしまうと、悪徳業者に
騙されるリスクも高くなります。
不動産投資に重要なのは、
デメリットを理解し、コストと利益を
しっかり判断できるかどうかです。
デメリットの多くは適切な対策を
適切に行うことで回避・軽減できます。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資で注意すべき落とし穴』
です。
結論から言うと・・・
大きく３つの落とし穴があります。
・詐欺
・失敗
・リスク
１つずつ解説します。
①詐欺
特に初心者や鵜呑みにしやすい方は
注意が必要です。
主に５種類の詐欺があります。
・入居状況詐欺
実際には空室が多い物件なのに、
サクラや身内を住まわせて居住者が
いるように装う詐欺のことです。
実際には入居者はいないので、
家賃収入は入りません。
入居者からの家賃収入の偽造証明書や
偽造領収書を提供し、
家賃収入があるかのように
見せかけています。
こうした被害に遭わないためには、
レントロールで各部屋の契約時期を確認し
物件の所有者や入居者情報を照会すること
が大切です。
・手付金詐欺
支払った手付金を持ち逃げされ、
実際の物件は手に入らないという
詐欺のことです。
「優良物件だから早めに手付金を
払ってキープしておいたほうが良い」と
説明された時は注意が必要です。
また、1つの物件に対し複数の契約を
取りつけ、各契約者に手付金を支払わせてから
手付金を持ち逃げし、連絡が取れなくなる
というケースもあります。
被害に遭わないために、
慎重な行動と正確な情報の把握が不可欠です。
また、手付金の目安金額は売却代金の約10％です。
もし契約相手が不動産会社の場合は、
手付金の上限が20％までと決まっています。
そのため、20%を超える金額を要求された
場合は注意しましょう。
・サブリース詐欺
不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」
という謳い文句に乗りサブリース契約を
締結したものの、実際にはそのような
保証はなく安い家賃にされてしまうという詐欺です。
サブリースとは、持っている賃貸物件を
業者に一括して預ける契約のことです。
契約の上では入居者となる管理会社が
投資家に対して家賃を支払う
システムです。
本来、サブリースには
「同じ賃料が保証されるわけではない」
という特徴があります。
サブリース詐欺ではその事実を
説明せずにメリットだけ言います。
そのため、半永久的に下がらないと
思っていた家賃がいつの間にか下がり、
想定していた家賃収入を
得られなくなってしまうのです。
契約内容をしっかりと確認しましょう。
・二重譲渡詐欺
すでに売却が決まっている物件を
別の投資家に販売する詐欺です。
この場合は先に契約を締結したほうが
所有権を主張できるため、
後から手付金や代金を支払ったとしても
物件を手に入れることはできません。
法的な不動産の所有権は、
登記の手続きを行ったときに発生します。
契約を締結したときではないので、
注意しましょう。
被害に遭わないためには
手付金を支払う前に登記簿を確認しましょう。
もし第三者が所有権の登記をしていた場合、
二重譲渡詐欺の可能性が高いため
絶対に手付金を払ってはいけません。
信頼ができる不動産会社を選ぶことが
大切です。
・海外不動産投資詐欺
海外にあり現地へ足を運ぶのが困難で
あることを逆手に取り、実在しない物件や
劣悪な物件の購入を促す詐欺です。
売買価格として支払った代金を
持ち逃げされたり、劣悪な物件に対して
相場より高い売買価格を支払わされたりする
ケースがあります。
このような被害に遭わないためには、
契約前に必ず自分で現地調査をすることが大切です。
実際に現地で物件の有無を調べた上で、
説明を受けた情報と相違点が
ないかどうかを確認しましょう。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資が向いていない人』
です。
結論から言うと・・・
大きく5つあります。
・決断するのが苦手な人
・主体性がない人
・年収500万円に満たない人
・資産運用の目的が合わない人
・リスクを一切負いたくない人
数ある投資の中で、
向いている 向いていないは、人によって様々です。
不動産投資も同じく本当にやめておいた方がいい人も
いるのが現実です。
今回は不動産投資が向いてない人について詳しく解説します。
①決断するのが苦手な人
不動産投資を始めたいと決意して、調べ、
どうしても次に踏み切れない人もいます。
また、購入のタイミングに慎重になり過ぎて
せっかく条件の良い物件が出てきても、
決断できず結論を先延ばしにしてしまいます。
ライバルが先に物件を購入してしまう
可能性もあります。
その他にも
また別の理由を持ち出して結局
買えなかったりするのです。
不動産投資では、
いざというときの決断力も必要です。
②主体性がない人
言われるがままに投資物件を購入してしまった
というケースです。
これは、主体性がないのと同じことです。
すべて人にお任せしていいものだけが残る
とは考えにくいです。
自分で調べたり自分で考えることが大切に
なります。
しっかりと自分の意思を持って決めましょう。
③年収500万円に満たない人
不動産投資ローンは、金融機関が
「安定した職業に就いている」とみなす
職業の人が適しています。
金融機関からの評価は、融資を受ける際に
大切になり、評価が高いと
条件が良くなる傾向があります。
ローンで不動産を購入したいと思っている人は、
一般的には上場企業に3年以上勤務し、
年収500万円以上あることが条件として求められます。
この条件に満たない場合は
ローンが組めない可能性が高いです。
④資産運用の目的が合わない人
不動産投資の目的は、
不動産物件に投資して家賃収入などを得ること、
所有する不動産を購入時より高く売って
利益を上げることの2つあります。
将来の年金の代わりとなることや
老後の収入源としても注目されています。
例えば「5年で資産を10倍に増やしたい」と
考える人には、不動産投資は向きません。
必ず目的の明確化をし
自分の目的、目標にあっているかを
考えましょう。
⑤リスクを一切負いたくない人
不動産投資に限らず、あらゆる投資において、
リスクは必ずつきものです。
リターンを得るためにはリスクも
取る必要があります。
例えば入居者が集まりやすく空室リスクは低いが
利回りは低い物件があったり、逆に
利回りは高いが売却しにくいなどです。
他にも不動産投資には
金利上昇リスク、家賃滞納リスクなどの
リスクもあります。
このように、全ての投資に一長一短はあるものです。
リスクのない投資はありません。
今回のまとめになります。
不動産投資は一攫千金を狙うのではなく、
長期的な視点で考えるべきものです。
共通して大切なことは
自分自身で判断し、意思決定することです。
正しい知識をつけて、
不動産投資に取り組みましょう。
今後も正しく不動産投資をするための
有益な情報を発信していきます。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは
『不動産投資での利益の種類について』
です。
結論から言うと・・・
インカムゲインとキャピタルゲインの
大きく２つになります。
【インカムゲイン】
資産を保有することによって得られる収益のことを指します。
不動産だと家賃収入、株だと配当のことです。
特徴
・安定した収入源
・資産の流動性に影響しない
・リスクの分散
・税金の影響
【キャピタルゲイン】
投資した資産の売却価格が購入時の価格よりも高い場合に
得られる利益を指します。
不動産だと物件売却の利益、株だと配当利益のことです。
特徴
・資産の売却によって発生
・投資戦略に影響を与える
・税金の対象
【どちらが重要か?】
投資の目的によります。
不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲイン
両方狙えます。
敢えて売らないで持ち続けるという戦略の
不動産投資家もいます。
両方の利益の合計が最終利益になります。
今回のまとめになります。
投資戦略に応じてどちらを重視するかが変わります。
安定収入を重視する投資家はインカムゲインを、
資産の価値上昇を目指す投資家はキャピタルゲインを
重視する傾向があります。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資用物件の探し方』
です。
結論から言うと・・・
おすすめは大きく「不動産ポータルサイト」と「不動産会社」
の２つになります。
●実際の探し方
主にネット
（私の場合、楽待ちと健美家で毎日リサーチしてます）
【ネットで見る時のポイント】
①エリアは自分が買いたい地域に絞る
※どこ買ったらいいか分からない時は、
住み慣れた地域でも良い。
・築年数は30年以内がおすすめ
・木造の１棟
・利回り10%以上
築古木造一棟のいいところは安く買えて
高利回りを狙い、リフォーム費用をなるべく
安く抑えることができることなので
是非ポイントとしておさえてください。
②安いのか高いのか、相場観がわかるようになりましょう。
価格がわからない場合は、買ってはいけません。
まずは、市場より安く買うために、相場を理解することが
大切です。
③安いと思った物件はすぐ問い合わせ
いい物件は、すぐ情報が消えます。
すぐに問い合わせましょう。
おすすめ１
不動産ポータルサイト
収益物件探しでは、インターネットの利用が欠かせません。
ポータルサイトとは、複数の不動産会社の情報を
ひとまとめにしたサイトのことです。
「楽待」「健美家」「不動産投資 連合隊」などが主になります。
不動産ポータルサイトのメリットは、
物件数が豊富にあること、収益物件の情報を効率的に収集できることです。
デメリットは、掘り出しモノ物件がすぐ売れてしまうこと、
物件数が多いため、上手に検索しないと手間がかかることです。
サイトには、物件、コラム、セミナーなど充実していますが、
中にはセミナー勧誘で危険な業者も紛れ込んでいる場合もあります。
うまく活用するために、
効率的に物件を絞ることや、エリア内の有力な仲介会社を
見つけることが鍵となってきます。
おすすめ２
不動産会社
不動産会社から情報を収集する方法もあります。
不動産会社と知り合うきっかけは、知り合いの紹介やサイトから問い合わせ、
セミナーや不動産投資の集まりに参加などです。
メリットは、専門性が高いことや管理まで
任せられるので手間が少ないことです。
デメリットは、首都圏などエリアが限られることや、
ジャンルが幅広いためリサーチする手間がかかることです。
また、買えるお客だと認識されれば、紹介がきやすいです。
ビジネスパートナーの認識を忘れずに、不動産会社と
良好な関係を築けるかがポイントとなります。
今回のまとめになります。
不動産投資物件の探し方として大切なのは、
どこで探すかや判断のタイミングとなります。
常にアンテナを張っていても、
完璧な物件を求め過ぎて変えないで終わることも
よくあります。
どこまで妥協をするのかを決めて
エリアを絞って相場観をみて行っていきましょう。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
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