はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface、代表の五反田です。
「将来の生活資金や老後の不安を解消したいが、
何から始めれば良いかわからない」
そんな悩みを抱える方にこそ、不動産投資は有効な選択肢です。
本記事では、不動産投資で稼ぐための基礎知識から
物件選び、運用戦略、リスク管理まで7つの成功法則を
初心者にもわかりやすく解説します。
読み終えたときには、自分に合った投資戦略が明確になり、
安定収入と将来の資産形成へ一歩踏み出せるようになります。
・不動産投資で稼ぐための基礎知識を身につける
不動産投資で安定的に稼ぐためには、
まず基本的な知識を押さえることが欠かせません。
仕組みや収益の種類、数字の見方を理解せずに始めると、
想定外の出費や収益の低下につながる可能性があります。
投資対象としての不動産は長期的に資産価値が変動するため、
基礎を固めることが将来の収益安定に直結します。
この段階で学ぶ内容は、後の物件選びや資金計画、
運用戦略にも大きく影響します。
・不動産投資の仕組みを理解する
不動産投資は、購入した物件を賃貸に出し、
家賃収入を得ることで利益を生む仕組みです。
さらに、購入時より高い価格で売却できれば、
売却益も得られます。
つまり「貸して稼ぐ」と「売って稼ぐ」の
二つの方法があります。
この構造を理解していないと、
短期的な収益だけを追い、結果的に損失を
出すことになりかねません。
たとえば、好立地の中古マンションを購入し、
長期的に賃貸運営しながら市場価格が上がったタイミングで
売却すれば、家賃収入と売却益の両方を手にできます。
・利回りとキャッシュフローの違いを把握する
利回りは投資効率を示す指標で、
物件価格に対する年間の家賃収入の割合を表します。
一方、キャッシュフローは実際に手元に残る現金の増減です。
利回りが高くても、ローン返済額や管理費、
税金などを差し引くと赤字になる場合があります。
例えば、表面利回りが8％でも固定資産税や
修繕積立金を考慮すると手取りは5％程度になるケースがあります。
この違いを理解して計算できることが、
安定的な収益を確保する第一歩です。
・賃貸需要と立地条件の重要性を理解する
不動産投資の収益性は、入居者が安定して
確保できるかどうかに大きく左右されます。
賃貸需要の高い地域を選べば、
空室リスクを抑えられます。
駅近や商業施設が充実している場所、
大学や工場の近くなどは入居需要が見込めます。
例えば、駅徒歩5分圏内の物件は郊外物件に
比べて入居率が高く、賃料も下がりにくい傾向があります。
立地は購入後に変えられないため、
最初の選定で慎重に判断することが重要です。
・まとめ
不動産投資で安定的に稼ぐためには、
基礎知識の習得、物件選び、資金計画、
運用戦略、リスク管理の5つが欠かせません。
利回りやキャッシュフローを正しく理解し、
賃貸需要の高い立地を選ぶことで、長期的な収益を得られます。
さらに節税や資産形成の仕組みを活用すれば、
老後資金や教育費の不安も減らせます。
今日から少しずつ学び、行動に移すことで、
将来の経済的自由への一歩を踏み出しましょう。
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株式会社Multiface、代表の五反田です。
今回は
『不動産投資がサラリーマンにオススメな５つの理由』
について解説します。
「このまま給与だけに頼っていて大丈夫だろうか？」
多くのサラリーマンが一度は抱く不安です。
昇給は限られ、物価や金利、年金の将来も不透明。
そんな中、毎月の家賃収入という別の収入源を
得られる不動産投資が注目されています。
ポイントは、本業（給与収入）の安定性を武器に、
時間を切り売りせず資産を増やせること。
そして金融機関からの信用をレバレッジして、
効率的に資産形成を進められる点です。
理由①：給与に依存しない“安定キャッシュフロー”を作れる
不動産投資の最大の魅力は、**毎月の家賃収入**という
安定キャッシュフローです。
給与と異なり自分が働けなくても物件が稼いでくれます。
家賃収入の安定性
景気変動の影響を受けにくく、長期契約で収入予測が立てやすい。
利回りの考え方
表面利回り＝家賃総額 ÷ 物件価格（参考値）
実質利回り＝（家賃総額 − 諸経費） ÷ 物件価格（現実値）
リスク対策
空室リスクはエリア選定・家賃設定・管理会社の質で軽減できます。
理由②：会社員の“信用力”を
レバレッジできる（融資が付きやすい）
銀行は貸す相手を選ぶ際、「安定した返済能力」を重視します。
会社員はこれが評価されやすく、
勤続年数・年収・勤務先が強みとなります。
レバレッジ効果
例：自己資金500万円＋融資4,500万円＝5,000万円の物件
家賃収入は5,000万円分の資産から発生するため、資金効率が高い。
金利タイプの選択
固定金利：将来の返済額が安定
変動金利：初期負担は低いが金利上昇リスクあり
理由③：税務上のメリットを活用できる
不動産投資は、収入から経費を差し引けるため課税所得を減らせます。
経費例：管理費、修繕費、火災・地震保険料、減価償却費など
青色申告（要帳簿付け）で最大65万円控除
給与との損益通算も条件付きで可能（過剰な節税狙いは危険）
理由④：インフレに強い“実物資産”で長期防衛
インフレ（物価上昇）が進むと現金の価値は下がりますが、
不動産は物価や家賃と連動しやすく資産価値が維持されやすい傾向があります。
長期固定ローンを組むと、
インフレ時は**返済の実質負担が軽くなる**可能性
金利上昇時は、借換えや繰上返済で対応
理由⑤：仕組み化・外注化で“時間を売らずに”資産形成
本業を持つサラリーマンにとって、時間は貴重です。
不動産投資は管理会社を使えばほぼ自動化できます。
管理会社に任せられること：入居募集、家賃回収、クレーム対応
自分がやるべきこと：戦略決定、物件選び、定期的な収支確認
物件タイプ別：最初に検討しやすい選択肢
1. **区分マンション**：少額スタート、流動性高いが空室リスクは全空
2. **戸建て賃貸**：初期費用低め、利回り高め、エリア依存度大
3. **小規模一棟**：規模のメリットあり、融資や管理は難易度上がる
4. **新築 vs 中古**：新築は修繕少なめだが高額、中古は利回り高いが修繕計画必須
まとめ
サラリーマンは、安定収入という信用力を持ち、
融資を活用しやすい立場です。
不動産投資は、この強みを使って給与に依存しない収入源を作り、
インフレや老後不安に備える有効な手段となります。
大切なのは、無理のない資金計画、
適切な物件選び、そしてリスク対策。
時間を切り売りせず、資産が自動で働く
仕組みを作ることが、長期的な安心と自由への第一歩です。
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今回は、
「これから不動産投資を始める方へ向けた、
詐欺の手口とその対策」について、
経験豊富な投資家の観点から解説します。
不動産投資は魅力的な資産形成の手段ですが、
一方で詐欺のリスクも増えています。
以下、代表的な手口と防止策を簡潔にまとめました。
・手付金詐欺
購入の意思を示すために支払った手付金が、
売主や仲介業者と連絡が取れなくなり、
返ってこないケースがあります。
実際に数十億円規模の事例もあります。
・サブリース詐欺
「家賃保証」を謳う契約のあと、
勝手に保証額を引き下げたり解除されたりする事例。
元社員による虚偽契約書作成など、内部者が絡むケースもあります。
・満室偽装（入居状況詐欺）
実際は空室なのに「満室」と偽って販売し、
購入後に退去が相次ぎ、収益が得られないケースです。
・二重譲渡詐欺
同じ物件を複数の購入希望者に売り、
代金を騙し取る手口。登記を先に行った方が所有権を得るため、
後から登記した人が被害に遭うケースです。
・婚活・デート商法詐欺
マッチングアプリなどで築いた信頼を悪用し、
恋愛関係のような親しみを持たせた上で投資話に誘導し、
契約後に連絡が取れなくなる手口です。
・海外不動産詐欺
高利回りを謳う海外物件へ投資させておいて、
実在しない物件だったり、契約後に連絡不能になるケース。
東南アジア諸国での報告が多くあります。
・クラウドファンディング詐欺
正規サイトを装った偽サイトへ誘導し、少額投資を募って金銭を奪うケース。
無許可や無登録の業者が関与していることが多く、注意が必要です。
・原野商法（複写被害）
価値の低い土地を再販したり、管理費を請求したりして、
相談者から追加費用を奪う詐欺。
偽書類や偽司法書士による手口も報告されています。
・詐欺を防ぐためのチェックリスト
チェック項目 対策ポイント
業者の信頼性 宅建業免許の有無や取引実績を確認
契約内容の確認 書面で詳細を確認し、専門家へ相談
物件情報の精査 登記簿謄本取得や現地視察で実態を把握
利回りの妥当性 あまりに高利回りは要注意、相場と比較
専門家の意見 不動産鑑定士・弁護士など第三者の意見を取り入れる
まとめ
不動産投資には多くの魅力がありますが、
詐欺のリスクも現実として存在します。
投資を検討する際は、
「情報精査」「業者の信頼性確認」「契約内容の透明性」の三点を
徹底して確認し、慎重な判断を心がけましょう。
今後も、不動産投資家視点での実務的かつ有益な情報を
分かりやすく提供してまいります。次回もぜひご覧ください。
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株式会社Multiface、代表の五反田です。
今回は、物件オーナー向けに、
一括借上げ（サブリース）契約のメリットと注意点を
投資家としての視点で整理しました。
サブリースとは、
業者がオーナーから物件を借りて、
入居者へ転貸する方式です。
空室に関わらず家賃が保証されます。
・メリット1：空室リスクを軽減できる
サブリース業者により、
入居者の有無にかかわらず家賃が支払われるため、
空室が続いても収益が途切れません。
・メリット2：管理負担を業者に委託できる
入居者募集、賃借契約、集金、対応、
修繕管理などをていねいに代行してもらえます。
オーナーの時間負担が大幅に減ります。
注意点1：家賃が見直され減額される可能性
保証家賃は長期契約とはいえ、
一般的に2年に1回程度の見直しが入り、
減額リスクがある点に注意が必要です。
注意点2：契約解除時に違約金が発生する
契約期間中に解除すると、
4〜6ヶ月分ほどの違約金が発生することも多く、
売却などに影響します。
注意点3：業者の信用力が重要
サブリース業者が倒産すると、
家賃未払いや契約解除などのトラブルが発生します。
信用ある業者選びが不可欠です。
法的・契約面のチェックポイント
契約前に以下を確認しましょう：
免責期間（家賃がオーナーに入らない期間）
家賃見直しルール
解約条項と違約金の有無
修繕・リフォーム費用の負担分担
これらを契約書で明確に理解することが重要です。
サブリース契約の選定判断ガイド
総まとめ
サブリース契約は、
空室リスク対策と管理の効率化に有効です。
ただし、家賃見直しや違約金、業者倒産のリスクもあるため、
契約内容と業者信用をしっかり確認したうえで利用する必要があります。
今後も、不動産投資家としての経験と実務知識をもとに、
有益な投資判断情報をわかりやすく発信していきます。
ぜひ次回もご覧ください。
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今回は不動産投資において、
「法人化の判断基準」を初心者にも分かりやすく解説します。
個人で物件を運用している方でも、
一定規模以上になると法人化を検討すべきです。
年収・物件収益性・将来の節税効果など、
複数の視点で判断する必要があります。
◆ 判断①：年収2000万円以上なら検討の目安
個人の不動産所得が増えると、
所得税の最高税率が適用されます。
年収2000万円前後で法人税の方が有利になる場合も
あるため判断基準として有効です。
◆ 判断②：税率と所得分散のメリット
法人では、不動産収益を役員報酬などへ分配でき、
個人側の課税を抑える「所得分散」が可能です。
法人税率と比較して効果的な節税につながります。
◆ 判断③：損失繰越期間の違い
個人の場合、赤字の繰越期間には制限がありますが、
法人は最大で9年間赤字を繰越可能です。
安定しない収益状況でも利点を活かせます。
◆ 判断④：相続・承継計画に有利な構造に
法人を使うことで、株式を相続財産として扱い、
不動産自体の評価を節税対象から外せる可能性があります。
相続対策としても検討価値があります。
◆ 判断⑤：法人設立による手間とコスト
法人設立には登記費用や会計・税務のコストが伴います。
小規模で初期段階の投資家には逆に負担になるケースもあります。
法人化によるコストとメリットのバランスを考慮すべきです。
☆法人化を検討すべき5つの条件まとめ
・年収2000万円以上で所得税負担が重い
・個人税の所得分散で節税効果を狙う
・赤字の繰越期間を長く保ちたい
・相続や事業承継を見据えた対策
・設立・運営コストとの費用対効果
総まとめ
法人化は万能ではなく、
個人運用が適しているケースも多くあります。
しかし、規模が大きくなるほど節税・相続の設計などで有効です。
数字と目的に基づいて判断し、必要なら専門家と連携することが最善です。
今後も、投資家視点と実務視点を融合した、
価値ある不動産運用知識を発信していきます。
ぜひ次回の記事もご覧くださいね。
それではまた！
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