株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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戸建て投資の特徴と注意点

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『戸建て投資の特徴と注意点』

です。

結論から言うと・・・

戸建て投資はリスクを抑えてコツコツ副収入を得たい方に

おすすめの不動産投資です。

その中でもリスクももちろんあります。

理解した上で、はじめましょう。

【戸建て投資の特徴】

①少額から始められる

戸建て投資はアパート１棟投資などと比べると規模が小さく、

数百万円程度の少額から始められます。

戸建ての建物は木造が多く、木造は耐用年数が短いことから

建物価格の下落が早い＝物件価格が安くなる傾向があります。

例

一棟マンション・一棟アパート：数千万～数億円

中古の戸建て：数百万～2,000万円程度

②土地があるので銀行評価が出やすい

戸建て投資の場合、土地部分の割合が特に大きくなる

傾向があります。

建物は時の経過により資産価値が下落しますが、

土地は経年劣化が起きないため資産価値は下がりにくいです。

土地の価値もあるため、銀行融資のための評価が得やすいです。

③収益性の高さ

戸建ての場合、アパートやマンションと比べて家賃収入が高く、

収益性が高い傾向にあります。

賃貸用戸建ての場合、供給自体が少ないうえに物件の個別性が強く、

他の物件と差別化しやすい点もあります。

④空き家リスクが低い

戸建て住宅は、ファミリー層やペットと一緒に住みたい人に

人気があります。

ファミリー世帯は単身世帯と違い気軽に引越しをしないため、

入居期間が長くなりやすいのです。

また、人気があるので入居者を付けやすい点もあります。

【戸建て投資の注意点】

①リスクヘッジの難しさ

物件に集中するため、リスクヘッジが比較的難しいです。

マンションやアパート１棟投資と異なり、

戸建ての入居者は１世帯のみになります。

つまり、退去が発生すると家賃収入が０円です。

物件に集中するため、リスクヘッジが比較的難しくなります。

多様な物件に分散投資するなどでリスクを分散・軽減する

必要があるでしょう。

②管理コストの高さ

戸建て投資では、リフォーム等を自分自身で決め、

実施することができます。

自由にリフォームできる反面、内装や設備など全ての修繕費を

負担することになります。

そのため、修繕費用などの管理コストが高くつくことが

多いです。

物件の状況に応じた適切な管理費用を見積もる必要がある。

今回のまとめになります。

戸建ての投資には、収益性の高さや資産価値の上昇などの

メリットがある一方で、リスクヘッジの難しさや

管理コストの高さのデメリットもあります。

リスク要因を十分に検討し、

計画を練って投資をはじめましょう。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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アパート投資の特徴と注意点を公開！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『アパート投資の特徴と注意点』

です。

結論から言うと・・・

儲かっている人ほど一棟アパートに投資しています。

なぜ、そうなるのか？

また、特徴、注意点はどんなところか

解説します。

【アパート投資の特徴】

①資産形成がしやすい

アパート投資は区分マンションに比べ、

一度に大規模な資産形成が可能です。

資産規模を拡大していくにあたり、

一回の取引でロットがある程度取れるため、

取引や管理の手間がかかりづらいのが特徴です。

規模の大きな資産運用をすることで、毎月の利益も

大きくなります。

また、アパートはマンションと違って比較的郊外に

立地している物件も多いことや、

ロットが大きいがゆえに購入できる投資家の数が

少ない事などから、利回りも高くなっていることが多いです。

都心の物件より安価なものも多いため、

購入しやすいのがメリットといえます。

②節税効果が大きい

不動産投資に関するメリットとして節税効果を

得られるかどうかは、

不動産の構造（木造やRC造など）に左右されます。

一棟アパートは木造の物件も多く、

減価償却費を大きく取ることができます。

よって所得税・住民税の節税効果が高い事も、

メリットの一つです。

節税によって手元に残る現金を増やすことが可能です。

③運営管理の容易さ

アパートは単一の建物を管理すればよいため、

マンション投資に比べて管理・運営が比較的容易です。

また、1戸の区分マンションは空室が発生すると

家賃収入を得られなくなります。

アパート投資は1部屋空室が発生しても、

他の部屋に入居者がいれば、家賃収入は途絶えません。

空室リスクを分散できる点はアパート投資の大きなメリットです。

また、賃料を高くして入居者に入ってほしい等

賃貸経営を行う上での要望に対して、コントロールできる要素が

多くあるのも、強みとなります。

【アパート投資の注意点】

①リフォーム費用

物件を購入してから、想定以上に費用がかさむことがあります。

特にアパートは、部屋数が多いのでリフォーム費用がかかります。

あらかじめ、リフォーム費用を予算に入れて

資金計画を立てましょう。

②物件価格の分かりづらさ

アパートは物件ごとにロケーション、築年数、設備等が異なるため、

一概に価格を比較するのが難しいです。

アパート投資を行う際は、同地域の類似物件の取引価格を十分に調査し、

専門家のアドバイスを得るなどして、

適正価格を見極める必要があります。

高く買わないように注意しましょう。

③物件の売却が難しい

アパートは一般的な住宅と異なり、投資目的の買い手に限定されるため、

売却先が限定され、売却しにくい点があります。

アパート投資では物件の売却において制約が多い点に留意が必要です。

そのため、長期的な運用を前提とした投資計画を立てることが重要です。

また、物件選定の際は、将来の売却も見据えた検討が不可欠です。

今回のまとめになります。

アパート投資が評価される理由は、

リスク分散が可能な点や、節税効果が高い点などにあります。

もちろん、区分マンション投資や戸建て投資にもそれぞれの特徴があり、

アパート投資にはないメリットもあります。

大切なのは、特徴を理解して

投資目的や自分の属性に応じて、

適切な物件選びをすることです。

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不動産投資が向いている人ってどんな人？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『不動産投資が向いている人』

です。

結論から言うと・・・

大きく５つあります。

不動産投資で成功する人の特徴①

とにかく素直

・言われたことをまずはやる

・自分であれこれと考えない、考えすぎない

・やりながら、走りながら考える

・人から学ぶ、真似る

→大家の会に行けば自分よりも

うまくいっている不動産投資家の

先輩親家と呼ばれてる人たちがたくさん

いらっしゃるので、

その中でも自分がいいなと思う方からの

アドバイスを真似ること。

私自身も賃貸の客付けをする時に

自分よりもうまくいってる大家の方を参考に

すぐ真似して埋まったケースも

多々あります。

不動産投資で成功する人の特徴②

すぐ行動、すぐやる

・すぐ行動に移せる人

・言われたことを先延ばしにしない

・アドバイスを即実践

・72時間以内にやらなければ一生やらない

→例えば

いい物件情報を業者さんから流して

いただいた時に情報キャッチが

ものすごい早い人は

その日のうちに自分でリサーチできることは

リサーチし、すぐに管理会社に客付け状況確認や

地域周辺のリサーチを開始しています。

翌日にすぐに現地見に行ったりなど

それぐらい行動に移せる人は

不動産投資でものすごく成功している方が

多いと思います。

不動産投資で成功する人の特徴③

一点集中、長期的な視点

・他のことに目移りしない

・モチベーションの維持

・隣の芝生は青く見えるもの

・成果＝量

→結果的に成果は何で決まるかは

私は結論、圧倒的な量だと思います。

不動産投資は長期的な視野が必要で、

短期的な変動に惑わされることなく、

じっくりと運用できる人が向いています。

実績、経験を積んでいけば不労所得化します。

不動産投資で成功する人の特徴④

リスクに対して許容度が高い人

不動産投資にはさまざまなリスク

(空室リスク、自然災害リスクなど)が伴うため、

それらのリスクを理解し、許容できる人が適しています。

ある程度のリスクは、知っていて対策することで

防ぐこともできます。

想定外のリスクにどれだけ対応、適応できるかが

大切です。

不動産投資で成功する人の特徴⑤

投資ではなく、事業として考えられる

・直接物件を購入し、所有・管理する

・物件の選定、管理、売却などの一連の業務

・家賃収入の獲得が目的

・税制面での優遇措置

以上のように、不動産投資は

事業活動の側面を持っているといえます。

そのため、事業者マインドを持って取り組むことが重要です。

今回のまとめになります。

この５つは私が見てきた中で

不動産投資で大きく稼がれてる方に

共通する事項だと思います。

不動産投資だけではなく

仕事でも共通していると感じます。

ぜひこの５つを意識して行動して

いけたらと思います。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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不動産投資が向いていない人とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『不動産投資が向いていない人』

です。

結論から言うと・・・

大きく5つあります。

・決断するのが苦手な人

・主体性がない人

・年収500万円に満たない人

・資産運用の目的が合わない人

・リスクを一切負いたくない人

数ある投資の中で、

向いている　向いていないは、人によって様々です。

不動産投資も同じく本当にやめておいた方がいい人も

いるのが現実です。

詳しく解説します。

①決断するのが苦手な人

不動産投資を始めたいと決意して、調べ、

どうしても次に踏み切れない人もいます。

また、購入のタイミングに慎重になり過ぎて

せっかく条件の良い物件が出てきても、

決断できず結論を先延ばしにしてしまいます。

ライバルが先に物件を購入してしまう

可能性もあります。

その他にも

また別の理由を持ち出して結局

買えなかったりするのです。

不動産投資では、

いざというときの決断力も必要です。

②主体性がない人

言われるがままに投資物件を購入してしまった

というケースです。

これは、主体性がないのと同じことです。

すべて人にお任せしていいものだけが残る

とは考えにくいです。

自分で調べたり自分で考えることが大切に

なります。

しっかりと自分の意思を持って決めましょう。

③年収500万円に満たない人

不動産投資ローンは、金融機関が

「安定した職業に就いている」とみなす

職業の人が適しています。

金融機関からの評価は、融資を受ける際に

大切になり、評価が高いと

条件が良くなる傾向があります。

ローンで不動産を購入したいと思っている人は、

一般的には上場企業に3年以上勤務し、

年収500万円以上あることが条件として求められます。

この条件に満たない場合は

ローンが組めない可能性が高いです。

④資産運用の目的が合わない人

不動産投資の目的は、

不動産物件に投資して家賃収入などを得ること、

所有する不動産を購入時より高く売って

利益を上げることの2つあります。

将来の年金の代わりとなることや

老後の収入源としても注目されています。

例えば「5年で資産を10倍に増やしたい」と

考える人には、不動産投資は向きません。

必ず目的の明確化をし

自分の目的、目標にあっているかを

考えましょう。

⑤リスクを一切負いたくない人

不動産投資に限らず、あらゆる投資において、

リスクは必ずつきものです。

リターンを得るためにはリスクも

取る必要があります。

例えば入居者が集まりやすく空室リスクは低いが

利回りは低い物件があったり、逆に

利回りは高いが売却しにくいなどです。

他にも不動産投資には

金利上昇リスク、家賃滞納リスクなどの

リスクもあります。

このように、全ての投資に一長一短はあるものです。

リスクのない投資はありません。

今回のまとめになります。

不動産投資は一攫千金を狙うのではなく、

長期的な視点で考えるべきものです。

共通して大切なことは

自分自身で判断し、意思決定することです。

正しい知識をつけて、

不動産投資に取り組みましょう。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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