はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「不動産投資を安心して
スタートするための5ステップ」
をわかりやすく整理しました。
改めてになりますが
自身のアウトプットも兼ねてステップバイステップで
開設させていただきます。
利回り・キャッシュフロー・
減価償却などの専門用語を
最初に整理することが成功の鍵です。。
老後資金？副収入？資産形成？
投資期間・収益目標を明確化し、
物件選びの基準を固めましょう。
家賃相場・人口動態・交通利便性。
単身向け・ファミリー向けなど
エリアと物件タイプを比較検討。
年収・勤続年数・借入状況で審査が決まる。
金利・返済比率も将来収支に直結するので
くわしく把握しておきましょう。
空室対策・修繕・管理会社との連携…
「貸してから」が本番です。
事前にトラブル想定して備えることが重要。
基礎用語を理解
目的と数字を設定
エリアと物件の特徴を比較
ローン条件の整理
経営リスクを洗い出す
5ステップをふまえれば、
「安心して始める不動産投資」が実現します。
特に初心者の方は、まず整理が大切です。
今後も、実体験に基づいた
不動産投資のリアルな情報を
初心者の方にも分かりやすく
発信していきます。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「不動産売却の流れ」を
6つのステップで整理し、
必要書類や注意点も一緒に解説します！
住み替え・資産整理・相続…
目的によって戦略が異なるため、
まずは「なぜ売るか」を
はっきりさせましょう。
・ 机上査定はスピード重視
・訪問査定は精度重視
相場を理解したうえで、
売れやすい価格帯を設定。
一般／専任／専属専任の
3つの契約形態があります。
初心者にはバランスの取れた
「専任媒介契約」がオススメ！
広告掲載・オープンハウスなど、
不動産会社と共に進めます。
内覧時は清掃・設備説明を
しっかり準備して臨むことがポイントです。
⑤ 交渉と売買契約の締結
価格交渉は相場と購入者の意向を踏まえて冷静に。
契約書は1行ずつ確認し、手付金も明確に。
鍵の引き渡し、司法書士による
登記手続き、残代金決済を同時実施。
必要書類は早めに準備を。
目的を明確に設定
査定方法を使い分け
媒介契約で業者と連携
内覧前の準備を徹底
交渉材料もしっかり
書類・決済に漏れなし
6ステップを理解し、
事前に準備しておくことで、
「スムーズで後悔のない売却」が実現します。
専門家との連携を重視し、
戦略的・計画的に進めていけば、
売却は十分に成功できます。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
「不動産投資歴4年で
見えてきた成功の3原則」
についてお話します。
不動産投資は本当に成功するのか？
「不動産は危ない」
「怪しいし損しそう」
始める前は私も
そう思っていました。
でも実際に始めてみて、
家賃収入が毎月入る、
保険金も合法的に活用できる、
売却益も得られるなど、
“堅実に資産が積み上がる”
と強く実感できました。
今回は、4年の経験で
確信した3つの要素を
具体的にご紹介します。
① 安定収益の源泉は
ミドルリスク×積上型運用
不動産は短期で稼ぐものではありません。
中長期で安定収入を作る仕組みが鍵です。
●インカムゲイン（家賃）
●キャピタルゲイン（売却益）
私が初めて購入した物件も
後に売却して利益が出ました。
▼ポイント整理
・安く仕入れて価値を上げる
・土地値比率を重視する
・購入後の家賃リサーチも重要
真面目に賃貸経営すれば
お金はしっかり残ります。
② 良い物件は「信頼」から
業者との関係が投資効率を決める
優良物件は、
ポータルには出ません。
不動産業者との繋がりが
最大の資産だと感じます。
なぜなら、時間がない中で
目利きや情報収集に
限界があるからです。
●紹介される側になるには？
・無理な指値をしない
・紹介されたら買う姿勢
・レスポンスが早く誠実
「この人には出しても
安心」と思われる関係性が
継続的な仕入れに繋がります。
③ 土地値比率と融資活用
資産形成のカギを握る
不動産投資の魅力は
融資（レバレッジ）を使って
資産を築ける点にあります。
例：1億円の物件を20年ローン
10年後、約5,000万円残債
同額で売れば5,000万円の
資産が築けている計算です。
▼重視すべきポイント
・価値の落ちにくい土地を選ぶ
・融資条件を見極める
・出口（売却）まで逆算設計
時間を味方につけて
純資産を積み上げていく投資
それが不動産の醍醐味です。
◆ まとめ
再現性の高い投資を目指して
不動産投資は、
感覚ではなく「設計」です。
・収益構造を理解する
・業者と信頼関係を築く
・資産性を重視して選定する
この3つを意識すれば、
堅実に資産を築ける
再現性の高い投資になります。
今後も、実体験に基づいた
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傾きや雨漏り、アスベスト使用の有無
建物の耐震性、防火地域の該当有無
インフラ設備（上下水道・ガス・電気など）の整備状況
→ 「隠れた瑕疵」があった場合の責任や補償の根拠となる情報です。
管理組合の有無・管理費・修繕積立金
管理会社や長期修繕計画の内容
周辺の学校・病院・商業施設・騒音施設の有無
→ 住環境の質を左右する情報が記載されています。
重要事項説明は、買主が「知らなかった」ことで後悔や損失を被らないためにあります。
たとえば…
接道義務を満たしておらず再建築ができなかった
修繕積立金が極端に不足していた
用途地域上、将来的に隣に工場が建つ可能性があった
こういった事実を事前に把握しておくことで
回避できるトラブルが多々あります。
契約後のキャンセルや解除には
ペナルティが伴うため、契約前の
この説明こそが非常に重要なのです。
重要事項説明は単なる“読み合わせ”ではありません。
買主が物件を「安全に」「納得して」
購入するための情報開示プロセスです。
説明内容を事前に入手し、目を通す
不明点はその場で質問して明確にしておく
納得できなければ、即決せずに持ち帰る判断もOK
今後も、実務と投資の
現場から得たリアルな知識をもとに、
正しく安全な不動産投資を進めるための
情報を発信していきます。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
「不動産購入における重要事項説明の内容とポイント」
についてになります。
結論から言うと、
重要事項説明は、買主が物件の全体像を把握し、
トラブルを未然に防ぐための重要なプロセスです。
宅地建物取引業法に基づき、
宅地建物取引士（いわゆる「宅建士」）が
契約前に買主へ説明することが法律で義務づけられています。
それでは、その具体的な内容と、
なぜ重要なのかを詳しく見ていきましょう。
売買契約を結ぶ前に、不動産業者（宅建士）が
買主に対して行う説明のこと。
この説明により買主は物件や契約条件に
関する重要情報を事前に把握でき、
契約内容に納得したうえで意思決定ができるようになります。
ポイント：重要事項説明は契約前に対面で交付・
説明される義務があります（オンライン説明は特例あり）
物件の所在地・種類・構造・築年数・登記上の面積
区分所有か一棟か、専有面積やバルコニー面積など
→ 物件そのもののスペック情報がここに詰まっています。
所有権・借地権・抵当権などの権利関係
接道義務・建ぺい率・容積率などの法的制限
市街化区域／用途地域などの都市計画
→ たとえば「再建築不可」や
「セットバック義務あり」など、資産価値や
将来の活用に大きく影響する項目です。
売買価格
手付金・中間金・残代金の支払時期
引渡しの予定日・負担費用の内訳
瑕疵担保責任・契約解除に関する特約など
→ 契約上のトラブルを防ぐためのルールが明記されています。
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