株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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不動産投資は危険？知っておくべき8つのリスクと安全に運用する方法

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは

「不動産投資のリスクとその回避方法」に

ついてお話しします。

結論からお伝えすると、

不動産投資には主に8つのリスクが存在します。

ただし、これらのリスクは

事前に理解し正しく対策すればコントロール可能です。

不動産投資初心者の方が失敗しないためにも、

一つずつわかりやすく解説していきます。

リスク① 空室リスク

空室リスクは、不動産投資に

おいて必ず発生する可能性があるリスクです。

特に注意すべきポイントは以下の2点です。

適正な賃料設定ができているか

需要のある立地かどうか

例えば、

賃料5万円では決まらなかった部屋が、

4万5,000円に下げた途端に

埋まるケースも珍しくありません。

一方で、

立地自体に需要がなければ、

賃料を下げても空室が続くこともあります。

対策

購入前に周辺の競合物件（家賃・設備・築年数）を調査

需要と供給のバランスを必ず確認する

リスク② 家賃下落リスク

家賃は、築年数の経過とともに下落する傾向があります。

特に以下の点が重要です。

需要が安定しているエリアを選ぶ

将来的な資産の入れ替えを想定する

築年数が進んだ物件でも、

リフォームやリノベーションによって

家賃アップに成功するケースもあります。

対策

需要の高い都市部・駅近を中心に検討

タイミングを見て物件を入れ替える（売却・買い替え）

リスク③ 家賃滞納リスク

家賃滞納や夜逃げは、

オーナーにとって大きな不安要素です。

しかし、

保証会社を利用することで、

ほぼカバー可能なリスクと言えます。

対策

入居時に必ず家賃保証会社へ加入

連帯保証人だけに頼らない

保証会社を利用していれば、

万が一の滞納時でも家賃は補填されるため、

過度に恐れる必要はありません。

リスク④ 不動産価格変動リスク

賃料が下落すれば、

それに伴い不動産価格も下落する可能性があります。

不動産投資の基本は

「安く買って、高く売る」こと。

対策

購入時点で割安な物件を選ぶ

市場環境を見ながら売却タイミングを判断する

価格変動リスクは、

出口（売却）戦略を考えることでヘッジ可能です。

リスク⑤ 金利変動リスク

多くの方がローンを利用するため、

金利上昇＝毎月の返済額増加

というリスクがあります。

対策

物件価格の2〜3割程度の自己資金を確保

繰上返済できる余力を持つ

インフレによる不動産価格上昇も視野に入れる

余裕資金を持った運用が、

長期的な安定につながります。

リスク⑥ 災害リスク

火災・水害・雪害など、

自然災害は予測できないリスクです。

実際に、

千葉の物件で大雨による雨どい破損

北海道の物件で落雪による設備破損

といった事例もあります。

対策

火災保険・水災補償は必須

余裕があれば地震保険も検討

リスク⑦ 修繕リスク

建物は必ず経年劣化します。

修繕を怠ると、

事故発生時にオーナー責任を

問われる可能性もあります。

対策

購入前に修繕費の概算を把握

修繕計画を含めて購入価格を交渉する

リスク⑧ 相場より高く購入してしまうリスク

残念ながら、不動産業界には

悪質な業者が存在するのも事実です。

知識がないまま話を鵜呑みにすると、

本来の適正価格以上で購入してしまう可能性があります。

対策

基本的な不動産知識を身につける

利回り・相場・積算価格を自分でも確認する

まとめです。

不動産投資には、

確かにさまざまなリスクがあります。

しかし、

正しく理解し、事前に対策を取れば

コントロール可能なものばかりです。

重要なのは、

「知らずに始めないこと」。

今後も、不動産投資に役立つ

実践的で必要性の高い情報を発信していきます。

その他SNSでも情報発信していますので、

よければフォローしていただけると嬉しいです。

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なぜ初心者は不動産投資で失敗するのか？よくある失敗3選を徹底解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは

「不動産投資初心者にありがちな失敗3選」です。

結論からお伝えすると、

不動産投資には必ずリスクがあり、失敗する可能性もあります。

しかし、

事前に失敗パターンを知っておくことで、

防げる失敗が非常に多いというのも事実です。

これから不動産投資を始める方、検討中の方は、

ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

失敗① 十分な資金がないまま不動産投資を始めてしまう

年収500万円、貯金がほとんどない状態で

不動産投資を始めると、

失敗する可能性は非常に高くなります。

不動産投資では、ローンを活用して

初期費用を抑えることは可能です。

しかし、融資を使ったとしても物件価格の

1〜3割程度は自己資金として必要になります。

さらに、以下のような費用も発生します。

登記費用

仲介手数料

不動産取得税

修繕・設備交換費用

これらを考慮せずに始めてしまうと、

資金繰りが回らず、早期に行き詰まる

ケースも少なくありません。

不動産投資は、

「少額で気軽に始められる投資」ではないことを、

まずは正しく理解しておきましょう。

失敗② 不動産会社や管理会社の意見を鵜呑みにしてしまう

不動産業界には、残念ながら

メリットばかりを強調し、

デメリットを十分に説明しない業者も存在します。

特に初心者は、営業ターゲットにされやすい傾向があります。

よくある失敗例としては、

「将来性がある新開発エリア」と説明され購入したが、

　開発計画が中止され、空室が埋まらない

営業マンの言葉を信じて購入した結果、

　相場より高い家賃設定で入居者が集まらない

といったケースです。

不動産投資は、最終的な判断と

責任はすべて自分自身にあります。

不動産会社や管理会社、

知人の意見を参考にすることは大切ですが、

必ず自分で調べ、数字を確認し、

納得した上で判断しましょう。

疑問点や不安を残したまま

進めるのは非常に危険です。

失敗③ 自分の目的に合わない物件を購入してしまう

不動産投資で最も重要なのは、

「何のために投資をするのか」

という目的を明確にすることです。

目的や戦略に合っていない物件を選ぶと、

結果的に失敗につながりやすくなります。

具体的な失敗例を挙げます。

年間80万円の利益を目標にしていたが、

競合物件が増え、家賃を下げざるを得ず収益が減少。

節税目的で始めたのに、新築ワンルーム投資を選び、

想定していたほど減価償却の効果が出なかった。

老後の年金代わりを目的としていたが、

　価格の安さだけで購入し、立地が悪く空室率が高くなった。

「目的 → 戦略 → 物件選び」という順番を間違えると、

不動産投資は一気に難しくなります。

今日の内容をまとめます。

失敗を知ることが成功への近道

不動産投資には、必ずリスクと失敗が伴います。

特に初心者の方は、

知識不足のまま始めることで、

気づかないうちに問題が大きくなる

ケースも少なくありません。

今回ご紹介した失敗例は、ほんの一部です。

しかし、「知っているか」「知らないか」で結果は大きく変わります。

少しずつでも正しい知識を身につけ、

慎重に判断しながら進めていきましょう。

今後も、不動産投資に役立つ実践的な情報を発信していきます。

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【初心者必見】不動産投資を始める前に必ず知っておきたい5つの基礎知識

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、これから不動産投資を

始めたい初心者の方向けに、

最低限押さえておくべき「5つの基礎知識」を解説します。

不動産投資は、

「物件を買えば儲かる」という

単純なものではありません。

正しい知識と事前準備があって、

はじめてスタートラインに立てる投資です。

逆に言えば、基礎を理解せずに始めると、

失敗する確率が一気に高まるのも事実です。

① 不動産投資の収益構造を理解する

不動産投資の利益は、大きく次の2つに分かれます。

・インカムゲイン：毎月の家賃収入

・キャピタルゲイン：物件を売却した際の利益

家賃収入は、空室や家賃下落の影響を受けます。

一方で、売却益は市場環境や

売却タイミングによって大きく変動します。

つまり、不動産投資は

「完全に安定した収入源」ではなく、

リスクとリターンを理解したうえで

設計する戦略型の投資だと認識することが重要です。

② 成否を分ける「物件選び」の基準を持つ

不動産投資の結果を最も左右するのは、物件選びです。

立地

築年数

構造（木造・RCなど）

表面利回り・実質利回り

これらを「感覚」ではなく、数値と

根拠で判断する力が求められます。

例えば、同じ利回りの物件でも

空室リスクが高いエリア

人口減少が進む地域

では、長期的な安定収益は見込めません。

「利回りが高い＝良い物件」ではない点は、

初心者ほど注意が必要です。

③ 融資・ローンの仕組みを正しく理解する

多くの不動産投資は、金融機関からの

融資（ローン）を活用して行います。

そのため、以下の理解は必須です。

金融機関の審査基準

金利の違い

返済期間と返済額のバランス

資金計画を誤ると、

「家賃収入＜ローン返済」という

危険な状態に陥ることもあります。

無理のない返済計画を立てることが、

長く続けるための前提条件です。

④ 管理・運用こそが収益を左右する

不動産投資は、購入して終わりではありません。

修繕やメンテナンス

入居者対応

クレーム処理

こうした日々の管理業務が、

収益と空室率に直結します。

自主管理が難しい場合は、

信頼できる管理会社に委託するのも有効な選択肢です。

「管理を甘く見ない」ことが、

失敗を避けるポイントです。

⑤ 税務知識と出口戦略を必ずセットで考える

不動産投資では、税務の知識も欠かせません。

減価償却

譲渡所得税

相続税

これらを理解することで、

節税と資産形成を両立できます。

また、

「いつ・どのように売却するのか」という出口戦略を

購入前から考えておくことが重要です。

出口を見据えることで、

長期的にブレない投資判断ができるようになります。

まとめです。

今回解説した基礎知識を整理すると、以下の5点です。

収益の仕組み（インカムゲイン・キャピタルゲイン）

物件選定の基準（立地・築年数・利回り）

融資の知識（金利・返済計画）

管理・運用の重要性

税務と出口戦略

この土台ができれば、

不動産投資を長期的・安定的に進める準備が整います。

焦らず、一歩ずつ学びながら実践していきましょう。

今後も初心者の方にも分かりやすく、

実務に役立つ情報を発信していきます。

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【完全初心者向け】不動産購入の流れを8ステップで解説｜失敗しない基本知識

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

「不動産購入の基本的な流れ」についてです。

不動産の購入は、多くの方にとって

人生で何度も経験するものではありません。

そのため、

「何から始めればいいのかわからない」

「途中で失敗しそうで不安」と感じる方も多いでしょう。

そこで本記事では、不動産購入の

全体像を8つのステップに分けて、

初心者の方にもわかりやすく解説します。

今回紹介する内容は居住用でも投資用でも

どちらにも活用できると思います。

ステップ① 情報収集｜まずは条件を明確にする

不動産購入は、情報収集からすべてが始まります。

以下のような希望条件を整理しましょう。

エリア（住みたい地域・投資エリア）

予算（自己資金・ローン含む）

物件種別（新築・中古、マンション・戸建て）

間取りや築年数

条件が明確になることで、インターネットや

不動産会社から効率よく物件情報を

集められるようになります。

ステップ② 問い合わせ・物件見学｜現地確認は必須

気になる物件が見つかったら、

不動産会社へ問い合わせを行い、

必ず現地で物件を見学しましょう。

見学時にチェックすべきポイントは以下の通りです。

建物の状態（劣化・修繕状況）

周辺環境（騒音・治安・生活利便性）

日当たりや風通し

写真や資料だけではわからない

情報を確認することが重要です。

ステップ③ 購入申し込み、

買いたい意思を正式に伝える

購入したい物件が決まったら、

売主に対して「購入申し込み（買付証明書）」を提出します。

これは、「この条件で購入したい」という意思表示であり、

価格交渉や引き渡し条件の調整が行われるケースもあります。

※この段階では、まだ契約ではありません。

ステップ④ 住宅ローン事前審査、資金計画の確認

購入申し込みと並行して、

住宅ローン（融資の審査）の

事前審査を受けるのが一般的です。

事前審査では、

年収

勤務先

借入状況

などをもとに、「

どれくらい借りられるか」を金融機関が判断します。

ここで資金計画のズレを防ぐことが、

後々のトラブル回避につながります。

ステップ⑤ 重要事項説明｜必ず内容を理解する

契約前に行われるのが、重要事項説明です。

宅地建物取引士から、

以下の内容について説明があります。

物件の権利関係

法令上の制限

管理状況や修繕履歴

専門用語も多いため、不明点は

その場で必ず質問することが大切です。

ステップ⑥ 売買契約の締結｜正式な契約を結ぶ

重要事項説明に納得したら、売買契約を締結します。

契約書には、

売買価格

支払い条件

引き渡し時期

違約金の内容

などが明記されています。

このタイミングで手付金を支払うのが一般的です。

ステップ⑦ 住宅ローン本審査｜最終チェック

契約後、住宅ローンの本審査を受けます。

事前審査よりも詳細な確認が行われ、

審査が通れば、ローン契約（金融機関との契約）へと進みます。

ステップ⑧ 決済・引き渡し｜所有権が移転する

最後に、物件の決済と引き渡しが行われます。

残代金の支払い

所有権移転登記

鍵の受け取り

これらが完了すると、

正式に物件の所有者となります。

まとめです。

不動産購入は複雑に見えますが、

全体の流れを理解しておくだけで、

安心して進めることができます。

本記事では全体像を解説しましたが、

各ステップの注意点や失敗例については、

別記事で詳しく解説していきます。

今後も、正しく不動産投資・不動産購入を

行うための有益な情報を発信していきます。

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