株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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【要注意】不動産投資の銀行融資で審査に落ちやすい人の特徴５選

【要注意】

不動産投資の銀行融資で

審査に落ちやすい人の特徴５選

株式会社Multiface代表の五反田です。

不動産投資を始めたい方が

必ずぶつかる「銀行融資」。

でも実は、多くの人が

知らずに不利な行動を

してしまっています。

今回は、私の実体験と

投資家仲間の事例から

銀行融資で損する人の特徴を

わかりやすく解説します。

これを知らずに進めると

融資審査で大苦戦するので

必ず最後まで読んでください。

【特徴①】

NGワードを連発する人

銀行面談で

絶対に避けたいワードは

「不動産投資」です。

正しい言い方は

「不動産賃貸業」や

「賃貸経営の事業資金」です。

また、

「初心者ですが…」もNG。

銀行は事業のプロに

お金を貸したいのです。

さらに、

資産の嘘は厳禁。

バレた瞬間、一生融資NGです。

【特徴②】

資料の準備が甘すぎる人

銀行担当者は忙しいので

「手間がかかる人」を嫌います。

最低限、下記は必須です。

物件の詳細資料

源泉徴収票（最新）

確定申告書（３期分）

面談の段階でこれらをサッと提出できる人は

圧倒的に有利です。

【特徴③】

資産背景に無頓着な人

年収が高いのに

預金ゼロの人は要注意。

必ず「何に使ったのか？」を

根掘り葉掘り聞かれます。

一般的に

年収400万円未満の方は

融資が厳しくなります。

現金購入ができるなら

まずは小さい物件で

実績を積み上げるのも賢明です。

【特徴④】

融資に対する勉強不足な人

銀行は「投資家」としての

知識・意識も見ています。

キャッシュフローの理解

返済比率の計算

空室リスクの管理

これらを即答できない人は

審査で落ちやすくなります。

最低限の数字は

頭に入れておきましょう。

【特徴⑤】

金融機関の選び方を間違う人

融資を依頼する先も

超重要なポイントです。

地方銀行

信用金庫

信用組合

属性や物件によって

相性の良い銀行は異なります。

いきなりメガバンクに行くのは

ほぼ融資NGです。

まずは地元の信金や

小規模金融機関に

相談するのが鉄則です。

【まとめ】

融資の成否は９割が準備次第

不動産投資の融資は

「事前準備」で勝負が決まります。

言葉遣い・書類・資産管理・勉強

すべてが揃って初めて

銀行はお金を貸してくれます。

私も最初は小さな物件から

スタートして融資を重ね、

今では複数棟を所有しています。

焦らず、着実に一歩ずつ

信用を積み重ねていきましょう。

もしこの記事を気に入ったら、

コメントやシェアしてもらえると

嬉しいです。

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【不動産屋の裏側】なぜ不動産屋は「投資」をせず、仲介（売買・賃貸）だけで稼ぐのか？②

【理由③】従業員の給与や固定費が重いから

不動産会社は、売買・賃貸・仕入れ・管理など、
複数の事業部で成り立っています。

当然ながら、

従業員の給与
事務所の家賃
光熱費、通信費、交通費
など、毎月の固定費が発生します。

そのため、「即金性が高い仲介業務」に
注力することで、安定経営を優先しているのです。

【理由④】「業務」と「投資」では目線がまったく違うから

最後の理由は**「視点の違い」**です。

不動産投資家は、長期目線でインカムゲインやキャピタルゲインを狙います。
不動産屋は、短期目線で仲介手数料を積み上げていきます。

つまり、目的が根本的に違うのです。

投資は「長期の資産形成」。
仲介は「短期のキャッシュフロー」。
この違いが、不動産屋が投資に消極的な大きな理由です。

まとめ：不動産屋のリアルな本音を聞いてわかったこと

今回は、不動産屋さんのリアルな事情をお伝えしました。

不動産屋が投資をしない理由

仲介手数料の方が即金性が高い
良い物件は自分で所有している
固定費の支払いでキャッシュが必要
投資と仲介はそもそも目線が違う

私自身、不動産投資を通じて多くの不
動産屋さんと接してきましたが、想像以上に合理的な理由でした。

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【不動産屋の裏側】なぜ不動産屋は「投資」をせず、仲介（売買・賃貸）だけで稼ぐのか？

こんにちは！
株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、ちょっと気になる業界の裏話をお届けします。

テーマは、

『なぜ不動産屋さんは不動産投資をせず、仲介業務（売買・賃貸）だけをするのか？』

です。

結論：不動産屋が投資をしない4つの理由

私が不動産投資を始めてから約3年。
不動産屋さんと付き合う中で、ふと疑問に思ったんです。

「この人たち、なぜ自分で不動産を買わないのか？」

「本当に儲かるなら、自分で買ったほうがよくない？」

そんな疑問を、いつもお世話になっている投資用不動産専門の
不動産会社Kさんに、率直にぶつけてみたところ——

以下4つの理由を教えてくれました。

【理由①】仲介手数料の方が短期で稼げるから

不動産会社の主な収益は「仲介手数料」です。

■売買仲介の手数料

売買価格 × 3% ＋ 6万円＋消費税
（例：1億円の物件）
→ 1億円 × 3% ＋ 6万円＝約306万円

※売主・買主の両方から受け取れば倍の612万円。

■賃貸仲介の手数料

家賃1ヶ月分＋広告費（大家からの報酬）＋消費税

つまり、短期間で大きな現金収入が得られるのが仲介業務の強み。
時間をかけて投資するより、「今すぐキャッシュ」が
手に入る仲介を選ぶ人が多いのです。

【理由②】本当に良い物件はすでに所有しているから

実際、Kさん自身も複数の物件を所有していました。

インカムゲイン（家賃収入）
キャピタルゲイン（売却益）

この2つを狙って投資しており、
価値が上がれば売却→次の投資へとサイクルを回しているそうです。

つまり、不動産屋さんは
「本当に価値ある物件は自分で持っている」
というケースが多いのです。

不動産投資の大きな出費！大規模修繕が収益に与える影響

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『大規模修繕が収益に与える影響』

です。

結論から言うと・・・

大規模修繕は不動産の収益計算において重要な要素です。

主にどのような影響があるのか説明します。

１、収益計算への直接的な影響

大規模修繕の費用は、収益計算の際に必要経費として

計上されることがあります。

この場合、賃貸収入から修繕費用を控除することで、

収益が減少することがあります。

２、減価償却の影響

大規模修繕費は、建物の価値を増加させたり

耐用年数を延ばしたりするための投資と見なされる場合、

減価償却の対象となります。

このように扱われることで、

修繕費用が長期的なキャッシュフローに与える影響が

減少する可能性があります。

その結果、年度ごとの課税所得が減少し、

税金負担が軽減されるメリットがあります。

３、資産価値への影響

大規模修繕は物件の物理的状態を改善し、

居住環境を向上させることで、

長期的には資産価値の向上に繋がります。

また、適切に修繕を行うことで競争力が向上し、

入居者の需要が高まることもあります。

今回のまとめになります。

大規模修繕は、あらかじめ把握しておかないと

後から大変なことになりかねません。

収益計算に対して多面的な影響を持ち、

適切に管理することで、短期的なコスト負担を軽減し、

長期的な資産価値や収益性を高めることが可能です。

これらの要素を考慮しつつ、計画的かつ効率的に

修繕を行うことが求められます。

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