不動産投資のインカムゲインとキャピタルゲインとは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは

『不動産投資での利益の種類について』

です。

結論から言うと・・・

インカムゲインとキャピタルゲインの
大きく２つになります。

【インカムゲイン】

資産を保有することによって得られる収益のことを指します。
不動産だと家賃収入、株だと配当のことです。

特徴
・安定した収入源
・資産の流動性に影響しない
・リスクの分散
・税金の影響

【キャピタルゲイン】

投資した資産の売却価格が購入時の価格よりも高い場合に
得られる利益を指します。

不動産だと物件売却の利益、株だと配当利益のことです。

特徴
・資産の売却によって発生
・投資戦略に影響を与える
・税金の対象

【どちらが重要か?】

投資の目的によります。

不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲイン
両方狙えます。

敢えて売らないで持ち続けるという戦略の
不動産投資家もいます。

両方の利益の合計が最終利益になります。

今回のまとめになります。

投資戦略に応じてどちらを重視するかが変わります。

安定収入を重視する投資家はインカムゲインを、
資産の価値上昇を目指す投資家はキャピタルゲインを
重視する傾向があります。

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不動産投資用物件の探し方とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『不動産投資用物件の探し方』

です。

結論から言うと・・・

おすすめは大きく「不動産ポータルサイト」と「不動産会社」
の２つになります。

●実際の探し方

主にネット
（私の場合、楽待ちと健美家で毎日リサーチしてます）

【ネットで見る時のポイント】

①エリアは自分が買いたい地域に絞る

※どこ買ったらいいか分からない時は、
住み慣れた地域でも良い。

・築年数は30年以内がおすすめ
・木造の１棟
・利回り10%以上

築古木造一棟のいいところは安く買えて
高利回りを狙い、リフォーム費用をなるべく
安く抑えることができることなので
是非ポイントとしておさえてください。

②安いのか高いのか、相場観がわかるようになりましょう。

価格がわからない場合は、買ってはいけません。

まずは、市場より安く買うために、相場を理解することが
大切です。

③安いと思った物件はすぐ問い合わせ

いい物件は、すぐ情報が消えます。
すぐに問い合わせましょう。

おすすめ１
不動産ポータルサイト
収益物件探しでは、インターネットの利用が欠かせません。

ポータルサイトとは、複数の不動産会社の情報を
ひとまとめにしたサイトのことです。

「楽待」「健美家」「不動産投資 連合隊」などが主になります。

不動産ポータルサイトのメリットは、
物件数が豊富にあること、収益物件の情報を効率的に収集できることです。

デメリットは、掘り出しモノ物件がすぐ売れてしまうこと、
物件数が多いため、上手に検索しないと手間がかかることです。

サイトには、物件、コラム、セミナーなど充実していますが、
中にはセミナー勧誘で危険な業者も紛れ込んでいる場合もあります。

うまく活用するために、
効率的に物件を絞ることや、エリア内の有力な仲介会社を
見つけることが鍵となってきます。

おすすめ２
不動産会社

不動産会社から情報を収集する方法もあります。

不動産会社と知り合うきっかけは、知り合いの紹介やサイトから問い合わせ、
セミナーや不動産投資の集まりに参加などです。

メリットは、専門性が高いことや管理まで
任せられるので手間が少ないことです。

デメリットは、首都圏などエリアが限られることや、
ジャンルが幅広いためリサーチする手間がかかることです。

また、買えるお客だと認識されれば、紹介がきやすいです。
ビジネスパートナーの認識を忘れずに、不動産会社と
良好な関係を築けるかがポイントとなります。

今回のまとめになります。

不動産投資物件の探し方として大切なのは、
どこで探すかや判断のタイミングとなります。

常にアンテナを張っていても、
完璧な物件を求め過ぎて変えないで終わることも
よくあります。

どこまで妥協をするのかを決めて
エリアを絞って相場観をみて行っていきましょう。

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不動産投資をするうえで絶対に必要な管理会社の仕事と役割について

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『不動産投資をするうえで絶対に必要な管理会社の仕事と役割について』

です。

結論から言うと・・・

管理会社の役割は、不動産、特にマンションや賃貸物件の
管理を行う専門業者として幅広いサービスを提供することです。

具体的な役割を説明します。

◎管理会社の主な役割

１事務管理業務

・管理費の徴収および出納管理
・滞納者への督促
・各種契約の代行
・予算案・決算案の作成
・修繕計画の立案
・官公庁や分譲業者との交渉

２管理員業務

・来訪者の対応
・建物や設備の点検
・共用部分の鍵の管理
・居住者からのクレーム対応

３清掃業務

・エントランス、ロビー、廊下などの清掃
・ゴミ置き場の管理と清掃

４建物・設備管理業務

・日常的なメンテナンスや設備点検
・修理や改善が必要な場合の専門業者の手配

今回のまとめになります。

管理会社は、不動産投資で必要なことを行ってくれます。
管理費は、賃料のおおよそ５％が相場です。

これらの役割を通じて、管理会社はオーナーと入居者の
双方の満足度を向上させることを目指しています。

オーナーに代わって物件の維持を行い、住環境を整えることで、
入居者に快適な生活空間を提供します。

今後も正しく不動産投資をするための
有益な情報を発信していきます。

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銀行評価価格と収益還元価格について解説します！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『銀行評価価格と収益還元価格』

です。

結論から言うと・・・

銀行評価金額とは、
銀行が融資判断を行う際に対象とする資産の
価値を評価した金額のことです。

収益還元価格とは、
不動産投資などにおいて、その不動産が将来的に生み出すと
予測される収益を基に算出される価格のことを指します。

【銀行評価金額】
この評価は、主に不動産や有価証券などの
現物資産に対して実施されます。

銀行評価金額は、評価の際に以下の要因によって影響されます。

・資産の種類→不動産、株式、有価証券など、
　　　　　　　資産の種類によって評価方法が異なる。

・物件の状態→購入対象の物件の物理的状態や位置、
　　　　　　利便性なども評価には考慮される。

・市場状況→不動産市場や株式市場の動向、
　　　　　　経済情勢も評価金額に影響を与える。

これらのように、銀行評価金額は
さまざまな要因を考慮して算出され、
不動産や資産の融資を決定する重要な指標となります。

【収益還元価格】
不動産の収益性を評価するための一般的な方法であり、
将来得られる収益を現在の価値に換算して
不動産の価格を算定します。

収益還元価格の計算には主に二つの方法があります。

1. 直接還元法
   特定の期間（通常は1年間）の純収益を還元利回りで割ることにより、
   不動産価格を求めます。
   
   
   

1. DCF法
   将来の毎月の利益と売却価格を現在価値に割引き、
   それらを合計して評価額を求めます。
   
   
   

収益還元法は、不動産の将来の収益性に基づいているため、
投資家にとっては重要な情報源となります。

今回のまとめになります。
実際の収益に基づいた価格を導き出すことができ、
不動産投資判断の際の有用な指標となります。

ただし、銀行によって算出方法が異なり、
実際の価格とは違うため、
あくまで参考価格としてみましょう。

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【不動産投資】収益不動産を購入するさい必ずチェックするポイント５選を公開！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『収益不動産を購入するさい必ずチェックするポイント５選を公開！』

です。

結論から言うと・・・

不動産投資の購入基準は、さまざまな要素が考慮されます。
ポイント５選を解説します。

１、利回り

利回りは不動産投資の重要な指標であり、
物件の収益性を示します。

具体的には、
年間の賃料収入を物件の購入価格で割り、
百分率で表します。

２、物件の状態と築年数

物件の築年数や構造は、
長期的な運用計画や出口戦略において重要な要素です。

これにより、将来的な修繕費用や
価値の安定性を判断できます。

また、修繕履歴の確認も欠かせません。

３、自己資金

不動産投資を行う際には、
物件価格の15〜30%程度の自己資金を
準備することが推奨されています。

自己資金には、ローンの頭金や初期費用が含まれ、
これにより金融機関からの融資条件にも影響を与えます。

４、市場の状況

不動産が所在する地域の
市場状況（需要と供給、直近の価格動向など）も
考慮すべきです。

地域の発展性やインフラの整備状況も
プラス要因となり得ます。

５、リスクの検討

投資には常にリスクが伴いますので、
物件のリスク分析、過去の投資実績、および
将来の賃料や売却価格の予測を行い、
リスクを管理することが必要です。

今回のまとめになります。

これらの購入基準ポイントを総合的に判断することで、
より良い不動産投資を実現することが可能となります。

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