はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
「超優良物件の探し方」についてです。
結論から言うと、最初は自分の目で
探すしかありません。
実際に「これはいい物件だ」と
思えるものは、1000件中、2~3件出会えるかどうかです。
（そのぐらいの気持ちでいた方が気が楽になる。）
私の経験上、以下の理由から「業者任せ」は危険です。
業者が良い物件を持ってきてくれるとは限らない
特に実績がないと優良物件は紹介されにくい。
業者は資金力のある投資家を優先する
常連の投資家に良い案件を流すケースが多い。
業者の目線と投資家の目線は違う
業者が売りたい物件＝必ずしも投資家にとって良い物件ではない。
つまり「変な物件」を買わないためには、
自ら情報を集め判断できる目を養う必要があります。
私はよく「いい女理論」で不動産を例えます。
いい女と付き合いたい人は多いが、
自分が付き合った女を“いい女”に
育てようとする人は少ない。
これを不動産に置き換えると
「完璧な物件は存在しない」ということです。
だからこそ、自分が買った物件を
修繕・改善して“優良物件”に
育てていくことが重要です。
実体験を少しだけシェアすると
私は過去に空室だらけの物件を再生しました。
過去に千葉県で、全室空室・雨漏り・白蟻被害と、
誰もが敬遠するような物件を購入したことがあります。
室内は最悪な状態
ただし「土地値」で見れば価値がある
相場より割安で購入可能
リフォーム業者と綿密に打ち合わせ、
見積もりを取った結果、予算内で修繕が可能に。
結果的に、購入費を抑えその分をリフォームに充て、
利回り12％を実現できました。
客付けも問題なくうまくいき満室になりました。
優良物件の探し方、具体的なポイントをまとめます。
私が実践している主な探し方は、
ネット検索（楽待・健美家）です。
毎日リサーチする中で、
特に注目すべきポイントは以下のとおり。
エリア選定：まずは自分が慣れ親しんだ地域から
築年数：30年以内がおすすめ
物件タイプ：木造アパート一棟
利回り：10％以上
築古木造一棟は「安く買えて高利回りを狙える」うえに、
「リフォーム費用を抑えやすい」というメリットがあります。
初心者が優良物件を手に入れる第一歩としておすすめです。
まとめに入ります。
完璧な物件は存在しない。
自分で探し、購入後に価値を高めていく姿勢が重要。
ネット検索と条件設定を徹底すれば、掘り出し物に出会える。
以上を意識すると良いかと思います。
今後も不動産投資に役立つ実体験や
ノウハウを発信していきます。ぜひ参考にしてください。
その他もSNSやっていますので
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築古物件ではリフォームが
必須になるケースが多いです。
特に以下は必ずチェックしてください。
キッチン・浴室・トイレ
床と壁の状態
私は管理会社に外注しています。
DIYでコスト削減も可能ですが、
時間単価を考えるとプロに任せた方が効率的です。
築古物件は瑕疵担保責任の有無が重要です。
特に木造アパートは金額が大きいため、
「瑕疵担保責任あり」で契約することをおすすめします。
よくある瑕疵の例：
白蟻被害
雨漏り
屋根裏や押入れの残置物
換気扇・火災報知器・消火器の不備
私自身、屋根裏の残置物トラブルやシロアリの
被害にあったことがありますが
瑕疵担保責任をつけていたおかげで
売主負担で撤去してもらえました。
まとめ
築古木造アパート投資を
成功させるためのポイントは以下の通りです。
立地条件を徹底チェック
リフォーム箇所を細かく確認
瑕疵担保責任を必ずつける
初心者の方でもこれらを意識すれば
収益性の高い物件に出会える可能性があります。
不動産投資は知識と
実践の積み重ねです。
ぜひ参考にしていただければと思います。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「築古木造アパート1棟を購入する際のポイント」
について解説します。
私自身、2020年から不動産投資を始め、
現在までに5棟・28部屋を購入してきました。
平均利回りは12％以上、
中には利回り20％を超える物件もあります。
築古でも正しい選び方をすれば、
まだまだ収益性の高い物件は存在します。
築古木造アパート投資の基本条件
まず、私が考える、
「築古木造アパートを買う基本ポイント」
は以下の5つです。
部屋数は最低4部屋以上
築30年以内が理想
価格帯は1,000万〜2,000万円前後
利回りは10〜14％を目安
自宅から2時間以内で行ける場所
この条件を押さえることで、
購入後のリスクを大きく減らせます。
具体的に確認すべき3つのポイント
ここからはさらに
細かいチェックポイントを解説します。
物件は購入後に場所を
変えられないため、立地の確認は最重要です。
病院・スーパー・コンビニなど生活インフラが近いか
車社会なら駐車場や交通の便はどうか
入居者が実際に生活する姿を想像できるか
これらを現地で必ずチェックしましょう。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
「不動産投資で最初に買うべき物件」 についてです。
結論から言います。
もしあなたが 家賃年収1000万円を目指すなら、
最初に選ぶべきは 築古木造アパート一棟 です。
理由は大きく5つあります。
それでは早速解説していきます。
① 安定した収益が見込める
アパートは部屋数が複数あるため、
多少空室が出ても収益は確保できる。
例：私が初めて購入した5部屋の木造アパートでは、
2部屋空室でも3部屋から月12万円の家賃収入が入っていた
立地選定を間違えなければ客付けは可能。
最低でも4部屋以上ある物件を選びましょう。
RCマンション一棟は高額ですが、
木造アパートなら数百万円〜2000万円前後で購入可能。
修繕費やリフォーム費用も比較的安く、
固定資産税などの税負担も軽めです。
表面利回りは10〜20％を期待できる物件が多い。
特に関東圏は狙い目で、移動もしやすいのが魅力。
安く仕入れてリフォームや工夫で
価値を高めれば、賃貸経営も売却益も狙えます。
リフォームや設備追加で入居率を大幅に改善可能。
DIYでコストを抑えるのも一つの手。
判断基準は「自分が住みたいと思えるか」。
※ただし、屋根からの雨漏りやシロアリ被害、
外壁修繕など思わぬ修繕費が発生することもあるので注意。
⑤ 銀行融資を受けやすい
築20〜30年の木造アパートでも
融資対象になることが多い。
融資審査は「個人の属性（年収・勤務先・借入状況など）」と
「物件の収益力（立地・築年数・間取り・賃料など）」の
両面から判断されます。
自己資金の何倍もの融資が受けられ、
家賃収入をローン返済に充てることで、
実質的に「他人の資本」で資産を増やすことが可能です。
不動産投資を始める上で、
最初の一棟を何にするかは極めて重要です。
私自身も、師匠にすすめられて購入した
築古木造アパートがきっかけで、今の投資家人生があります。
最後に考えていただきたいのは
「なぜ不動産投資をやりたいのか」という動機です。
経済的・時間的・精神的な自由を手に入れたい
家族のために安定した収入源を作りたい
小さく始めて徐々に規模を拡大したい
どんな理由であれ、
最初の一歩を踏み出すことが大切です。
築古木造アパートはその最適な
スタート地点となるでしょう。
それではまた！
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続き
不動産投資を学ぶために私が実践したこと
「自分に合った手法と物件」を
見つけるために、私は以下のことを実践しました。
不動産投資に関する本を徹底的に読む
不動産投資メディア（例：楽待・健美家コラム）で情報収集
大家の会や勉強会に参加し、飲み会でリアルな体験を聞く
投資家向けセミナーに参加する
信頼できるメンター（先生）との出会い
不動産投資は「手法」と「物件選び」が
最初の重要なステップです。
目的やライフスタイルに合わせて
適切な選択をすれば、初心者でもリスクを
抑えながら収益を得ることが可能です。
まずは情報を集め、信頼できる人から
学びながら小さく始めてみることをおすすめします。
「役に立った」「共感した」という方は、
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