株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル
はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資で成功する人の特徴４選！』
です。
結論から言うと・・・
成功する人の特徴は、
大きく分けて4つあります。
正直、成功の定義が
人によって違うため難しいですが
ここでは成功の定義を
自分の目標である資産、家賃年収に
到達できる人・うまくいく人と
定義します。
私自身も今までに
株式投資や不動産投資だけではなく
FXなどさまざまな投資家の方と
お会いさせていただいたのですが
成功する人、失敗する人の
共通項はここだと感じることは
多々ありました。
私自身がまだ成功してるとは言えないが
あなたにとって参考になるような
成功してる人、失敗してる人の違い
についてお話しできたらと思っております。
不動産投資で成功する人の特徴①
とにかく素直
・言われたことをまずはやる
・自分であれこれと考えない、考えすぎない
・やりながら、走りながら考える
・人から学ぶ、真似る
→大家の会に行けば自分よりも
うまくいっている不動産投資家の
先輩親家と呼ばれてる人たちがたくさん
いらっしゃるので、
その中でも自分がいいなと思う方からの
アドバイスを真似ること。
私自身も賃貸の客付けをする時に
自分よりもうまくいってる大家の方を参考に
すぐ真似して埋まったケースも
多々あります。
不動産投資で成功する人の特徴②
すぐ行動、すぐやる
・すぐ行動に移せる人
・言われたことを先延ばしにしない
・アドバイスを即実践
・72時間以内にやらなければ一生やらない
→例えば
いい物件情報を業者さんから流して
いただいた時に情報キャッチが
ものすごい早い人は
その日のうちに自分でリサーチできることは
リサーチし、すぐに管理会社に客付け状況確認や
地域周辺のリサーチを開始しています。
翌日にすぐに現地見に行ったりなど
それぐらい行動に移せる人は
不動産投資でものすごく成功している方が
多いと思います。
不動産投資で成功する人の特徴③
一点集中、継続
・他のことに目移りしない
・モチベーションの維持
・隣の芝生は青く見えるもの
・成果＝量
→結果的に成果は何で決まるかは
私は結論、圧倒的な量だと思います。
例えば本をたくさん読む、
YouTubeで勉強する、音声学習をする、
誰よりも物件情報を見る。
成果は結論、量だと私は思ってるので
量をこなせばその分だけ自信になり
結果的に最後に結果や成果は後から
ついてくるものだと思います。
不動産投資で成功する人の特徴④
大きな失敗を避ける
・失敗は大抵未然に防げる
・全てを想定の範囲内に考える
・細部にこだわる
・めんどくさいから稼げる
→全てを想定の範囲以内に考えると
想定外のことが起きた時に
人は不安と恐怖になります。
ただ、想定内のことであれば基本的に
恐怖や不安を対処するだけと捉えられる。
その対処の方法さえあらかじめ分かっていれば
不安と恐怖に怯えることはなくなります。
ポジティブなこともネガティブなことも
想定の範囲以内に考えることが大切です。
今回のまとめになります。
不動産投資で成功してる人
・とにかく素直
・すぐ行動、すぐやる
・一点集中、継続
・大きな失敗を避ける
この４つは私が見てきた中で
不動産投資で大きく稼がれてる方に
共通する事項だと思います。
不動産投資だけではなく
仕事でも共通していると感じます。
ぜひこの4つを意識して行動して
いけたらと思います。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資における入居者とのトラブル』
です。
結論から言うと・・・
大きく３種類あります。
何事にもトラブルはつきものです。
今回はいくつかのトラブルの中から
入居者とのトラブルに絞ってお話しします。
具体的なトラブルの内容や
万が一起きた時の対処方法を知っておくことで
安心して取り組めるかと思います。
①賃料の滞納
オーナー様と入居者さんの間で
最も起こりやすいトラブルの一つです。
マンション経営をしていて賃料を
滞納されたことがないオーナー様の方が
少ない程、多くあるトラブルです。
不動産投資において、
インカムゲイン（家賃収入）は必要不可欠と
なるためなるべく避けたいところです。
振り込みが数日遅れてしまったのであれば
救いはありますが、数ヶ月滞納している場合は
困ります。
対処として、まずは督促状を送りましょう。
それでも滞納が続く場合は
賃貸借契約を解除することができるケースが
あります。
３カ月以上賃料が滞納された場合と
１～２カ月の家賃滞納を繰り返される場合です。
該当した場合は
オーナー様からの賃貸借契約の解除が
認められる場合もございます。
②悪臭や異臭のトラブル
１番多いのがゴミの管理となります。
部屋にゴミを溜めていたり、
ベランダなどに置かれている場合も
あります。
また、稀に香水やお香もトラブルに
なることがあります。
部屋で換気扇を回している場合や
過剰につけすぎていることが原因と
なります。
対処としてはまずは話し合いでの
注意となります。
香水などの場合は
トラブルの元になっている当人も
自覚していないことも多いです。
禁止するのではなく
周りの人の配慮の部分を
伝えてみましょう。
ゴミのトラブルの場合は
まずは話し合いを持ち掛けましょう。
それでも対応して頂けない場合は、
内容証明を送ることも可能です。
ゴミがため込まれることによって
害虫や火災発生、健康被害のリスクも
発生します。
また、その入居者さんが退去された際に
原状回復が難しくなるリスクも高まります。
解決するまで
しっかりと対応を続けましょう。
③騒音トラブル
アパート、マンション内で起こりやすい
トラブルの１つです。
できるだけ多くの入居者さんにとって
居心地のいい住みやすい環境にすること
が１番だと思います。
万が一、トラブルとなった際には
騒音の報告を行った方が特定できることは
絶対に言ってはいけません。
例「上の階の人が」「隣の方が」
特定されてしまうと、更なるトラブルに
繋がりかねません。
その結果、退去に至ってしまう事も
考えられます。
もう一つの対処法として
決まりを作ることも有効です。
例「午後22:00～午前6:00の間は
生活音にご配慮ください」
あらかじめそのようなルールがあれば、
もしも騒音トラブルが起きてしまった際に
入居者さんからも相談がしやすいですし、
オーナー様側から注意も促しやすい為、
効果的な方法となります。
今回のまとめになります。
トラブルが起きる前にできること、
起きてしまった時の対処方法は
必ず確認しておきましょう。
管理業務を委託している場合であれば
お伝えした対処法を管理会社さんが全て
代わりに行ってくれます。
負担軽減を考えて
トラブルへの対応力がある管理会社さんに
お願いすることも大切です。
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資で騙される人の特徴』
です。
結論から言うと・・・
大きく5つあります。
・知識や経験が浅い人
・主体性がない人
・急いで不動産投資をしたい人
・押しに弱い人
・融資がつく人
詳しく解説します。
『不動産投資で騙される人の特徴』
①知識や経験が浅い人
まずは自分で不動産投資の知識を
つけることが大切です。
不動産投資には、
不動産の売買や賃貸借に関する法律の知識や
ローン等のファイナンスの知識、
建物に関する建築の知識が求められます。
これらの知識が不足している場合、
悪徳な業者に騙されやすくなってしまいます。
②主体性がない人
言われるがままに投資物件を購入してしまった
というケースです。
これは、主体性がないのと同じことです。
すべて人にお任せしていいものだけが残る
とは考えにくいです。
自分で調べたり自分で考えることが大切に
なります。
しっかりと自分の意思を持って決めましょう。
③急いで不動産投資をしたい人
不動産投資で大切なことは
短期ではなく長期的に見ることです。
急いだ行動は正しい判断に欠け、
リスクの高い投資をしてしまうことに
繋がりかねません。
また、不動産投資の営業マンから
急がされるケースもあります。
「他の方も狙っている」
「〇〇までに決めると特典がつく」
このような場合も注意が必要です。
④押しに弱い人
友人に紹介されたからといって
業者の話を全て信用し任せきりにして
しまう人もいます。
信用している人に紹介されたからと
安心するのではなく
自分の頭で判断しましょう。
また、業者の強い押しに断りきれずに
進んでしまうといったケースもあります。
何でもかんでも言いなりにならず
時には断る勇気も必要です。
〇〇だけでも、、、
と言われ契約してしまった方もいます。
自分の意思で判断しましょう。
⑤融資がつく人
融資がつきやすいという面から
若者のサラリーマンなどは
注意が必要です。
また、医師や公務員、大手企業などの
高収入・高属性の人は要注意です。
悪徳業者は、物件が買える人しか相手に
しません。
最後に今回の内容をまとめます。
不動産関係は専門用語が多く、知識がないと
言葉巧みに契約に誘導されてしまいます。
適切な知識と経験が必要な分野であり、
慎重な情報収集と判断が求められます。
共通して大切なことは
自分自身で判断し、意思決定することです。
不動産投資は一攫千金を狙うのではなく、
長期的な視点で考えるべきものです。
正しい知識をつけて、
不動産投資に取り組みましょう。
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前回の続きです。
③サブリース詐欺
不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」
という謳い文句に乗りサブリース契約を
締結したものの、実際にはそのような
保証はなく安い家賃にされてしまう
という詐欺です。
サブリースとは、持っている賃貸物件を
業者に一括して預ける契約のことです。
契約の上では入居者となる管理会社が
投資家に対して家賃を支払う
システムです。
本来、サブリースには
「同じ賃料が保証されるわけではない」
という特徴があります。
サブリース詐欺ではその事実を
説明せずにメリットだけ言います。
そのため、半永久的に下がらないと
思っていた家賃がいつの間にか下がり、
想定していた家賃収入を
得られなくなってしまうのです。
契約内容をしっかりと確認しましょう。
④二重譲渡詐欺
すでに売却が決まっている物件を
別の投資家に販売する詐欺です。
この場合は先に契約を締結したほうが
所有権を主張できるため、
後から手付金や代金を支払ったとしても
物件を手に入れることはできません。
法的な不動産の所有権は、
登記の手続きを行ったときに発生します。
契約を締結したときではないので、
注意しましょう。
被害に遭わないためには
手付金を支払う前に登記簿を確認しましょう。
もし第三者が所有権の登記をしていた場合、
二重譲渡詐欺の可能性が高いため
絶対に手付金を払ってはいけません。
信頼ができる不動産会社を選ぶことが
大切です。
⑤海外不動産投資詐欺
海外にあり現地へ足を運ぶのが困難で
あることを逆手に取り、実在しない物件や
劣悪な物件の購入を促す詐欺です。
売買価格として支払った代金を
持ち逃げされたり、劣悪な物件に対して
相場より高い売買価格を支払わされたりする
ケースがあります。
このような被害に遭わないためには、
契約前に必ず自分で現地調査をすることが大切です。
実際に現地で物件の有無を調べた上で、
説明を受けた情報と相違点が
ないかどうかを確認しましょう。
以上、5つをご紹介させて頂きました。
まとめに入りたいと思います。
不動産投資詐欺を回避するためには、
複数ある手口を理解し、対策法を把握
しておくことが大切です。
また、信頼できる不動産会社を利用する
ことも重要なポイントです。
不動産投資は正しい知識さえ身につけていれば、
資産形成をするうえで非常に
有効な方法だといえます。
今後も正しく不動産投資をするための
有益な情報を発信していきます。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『閲覧注意！不動産投資詐欺の5つの手口を公開！』です。
結論から言うと
不動産投資詐欺の手口は
大きく分けて5つあります。
僕の実体験も含めて
その5つを1つずつ解説しますね。
①入居状況詐欺
実際には空室が多い物件なのに、
サクラや身内を住まわせて居住者が
いるように装う詐欺のことです。
実際には入居者はおらず、家賃収入は
入りません。
入居者からの家賃収入の偽造証明書や
偽造領収書を提供し、
家賃収入があるかのように
見せかけています。
購入した途端に入居者が次々に退去し、
空室が多くなることで収支が赤字になり、
経営が成り立たなくなります。
こうした被害に遭わないためには、
レントロールで各部屋の契約時期を確認し
物件の所有者や入居者情報を照会すること
が大切です。
②手付金詐欺
支払った手付金を持ち逃げされ、
実際の物件は手に入らないという
詐欺のことです。
手付金とは、物件の売買契約時に
買主から売主に対して支払う代金のことです。
契約の証拠金、解約や債務不履行時の
違約金としての役割があります。
「優良物件だから早めに手付金を
払ってキープしておいたほうが良い」と
説明された時は注意が必要です。
また、1つの物件に対し複数の契約を
取りつけ、各契約者に手付金を支払わせてから
手付金を持ち逃げし、連絡が取れなくなる
というケースもあります。
被害に遭わないために、
慎重な行動と正確な情報の把握が不可欠です。
また、手付金の目安金額は売却代金の約10％です。
もし契約相手が不動産会社の場合は、
手付金の上限が20％までと決まっています。
そのため、20%を超える金額を要求された
場合は注意しましょう。
次回は別記事で紹介します。