株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル
はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資が儲からない理由』
です。
結論から言うと・・・
4つの理由があります。
不動産投資は「儲からない」と
言われることがあります。
節税効果を謳ったり、
ワンルームマンションは赤字でも
売りつけようとする不動産業者もあるようです。
なぜ儲からないのか
解説していきます。
①リスクが多い
不動産投資では想定されるリスクが多くあります。
・家賃滞納リスク
・空室リスク
・修繕リスク
・災害リスク
・下落リスク
物件だけではなく、周辺の状況も関わるため、
このようにリスクが多いです。
だからこそ、儲かるのは難しく
不安に感じる人も多くなる印象です。
②短期間で利益が出しにくい
不動産投資は、基本的には長期間にわたり
少しずつ収益を積み上げていく賃貸経営が
ベースとなるため、
短期間で大きな利益を狙う株やFXと
大きく異なります。
また、不動産投資を始める際には
融資を受けることが多いので、
毎月の家賃収入からローンや必要経費を
支払っていく必要があります。
そのため、短期的には利益が出しにくい、
儲からないといわれています。
③多額のローンが負担になる
不動産投資においては、
融資が与える影響が非常に大きいです。
自己資金が少なく、多額の借り入れにより
不動産投資を始めると、
ほとんどの収益が融資返済になり
毎月のローン返済が負担になります。
その他さまざまな負担も考えると利益が
マイナスになってしまうこともあります。
その結果として、儲からないと
思う方も多いのかもしれません。
④実質利回りを理解していない
不動産投資には、
表面利回りと実質利回りがあります。
実際に不動産投資を始めてみると、
実際の収益が当初見込んだものより
少ない場合があります。
なぜなら、物件購入の際の初期費用や
表面利回りには含まれていない
細かな出費があるからです。
収益の計算方法として表面利回りで
説明されているケースがあります。
また、空室が発生すれば新しい入居者を
募集するために広告費やリフォーム費用が
必要になる場合もあります。
その結果として、
想定よりも利益が少なくなり
儲からないといわれています。
今回のまとめになります。
不動産投資は誰でも簡単に稼げる
というものではありません。
不動産投資は、
ローンの返済や中長期的な投資計画、
その他様々なリスクを伴うとともに
長期的な視点が必須な投資法です。
しかし、不動産投資で稼ぐための
ポイントを理解し、信頼できる不動産業者を
見つけることができれば、初心者でも無理なく
始めることができます。
また、ローリスクでレバレッジを活用して
儲けることも可能です。
まずは不動産投資での目標を明確にした上で、
正しい知識を身につけ
取り組むようにしましょう。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
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株式会社Multifaceです。
今回のテーマは、
『後悔する前に知っておきたい 不動産投資のリスク』
です。
結論から言うと・・・
不動産も投資なので
もちろんリスクもあります。
今回は５つのリスクについて
お話しします。
①空室リスク
不動産投資は入居者から家賃収入を得ることで
利益を出す仕組みのため
その入居者がいなくては利益になりません。
空室が長期間埋まらなくても
建物の維持管理費や融資の返済は止まりません。
空室が長期間埋まらなければ、
儲けを出すどころかむしろ負債を追ってしまいます。
②家賃滞納リスク
入居者がいたとしてもその入居者が賃料を支払わない
ケースもあります。
空室は埋めることができれば解決できますが、
滞納の場合は問題のある入居者に対処する必要が
あるため、より問題は複雑です。
対策としては
入居者に保証会社加入をしていただくことで
解決できます。
③流動性
株式やFXに比べて流動性が低い
というデメリットがあります。
株式、FX、投資信託であればすぐに売却
することが可能で、スマホ1つでできてしまいます。
一方、
不動産はすぐに売却しようと思っても
売れるわけではありません。
物件の状態や立地、市場によっては
購入希望者がおらず、売るに売れないと
いうことももちろんあります。
④金利変動リスク
・毎月の支払い額が上がる
・キャッシュでの返済または
インフレに伴い不動産の価格上昇
→基本的に不動産を買う時に皆さんローンを
組まれたりするが、金利が変動すると
支払い額が少し上がったりします。
そうならないようにするために
資金をしっかりと用意しておくことや、
キャッシュでの返済を考えて
最低でも物件価格の2〜3割は現金を置いて
おくのがベストだと思います。
⑤災害
現物資産である以上、地震や火事で
不動産自体が消滅するリスクが存在します。
もの自体がなくなってしまうので
不動産投資としては大ダメージを
受けることになります。
対策は保険活用の一択だと思います。
・火災、水害の災害保険の加入は必須
（余裕があれば地震保険）
今回のまとめになります。
不動産投資にはさまざまな
リスクがあります。
しっかり把握した上で対策できることはして
取り組んでいきましょう。
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株式会社Multifaceの五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資５つの失敗例』
です。
結論から言うと・・・
不動産投資における失敗の定義は
「トータルで赤字になること」です。
不動産投資の場合、
月々の家賃収入だけでなく
売却した時の販売利益も含めて
考えるのが一般的です。
つまり、
インカムゲインとキャピタルゲイン
両方を見て利益が出たかどうか
を判断をする必要があります。
この記事では不動産投資の５つの失敗例
を紹介します。
１、不動産会社の言うことを鵜呑み
不動産会社の営業マンから
「都心で簡単に手に入らない
良質物件が売りに出た」と言われ
購入しました。
慌てて購入しましたが、
やはり懸念していた築年数が古いことから
修繕費が高くかかり
収益はほとんど残りませんでした。
良質物件が売りに出ている場合は
何か必ずデメリットもあります。
情報を鵜呑みにせずに、
冷静に判断することが重要です。
２、都合のいい予測を立ててしまった
「空室はあるが、都市開発が行われており
今がチャンス」と不動産投資の営業マンに
勧められました。
空室は都市開発によりすぐに埋まると
押され購入を決意しました。
しかし、賃貸に出しても借り手がつかず、
恩恵は全く受けられませんでした。
自分にとって都合の良い予測に惑わされず
冷静に判断することが重要です。
３、空室が埋まらず収入が入らなくなった
空室がなかなか埋まらないというのは、
不動産投資の失敗例として非常に多くあります。
あらかじめ一定の空室率になることを想定し
計画を立てておくことが必要です。
また、客付けをどのようにして行うかを
考えておくことも大切です。
とくに一戸建て賃貸や区分マンションの場合は、
空室期間には家賃収入がゼロになります。
信頼できる不動産業者に
計画、相談しておくことが必要になります。
４、運用目的を見失い、物件選定を誤る
老後の個人年金代わりになればと、
区分ワンルームマンションで
投資物件を探していました。
相場よりかなり安い値段で一棟物件が
出たため物件を変更して購入しました。
結局、空室になった時に客付けできず、
購入価格より安く物件を
手放さなければいけなくなりました。
投資用不動産を選定する場合、
価格、エリア、部屋タイプ、利回り、築年数など
様々な観点から考えていきます。
1つの条件のみにこだわると
後から大変な目にあってしまうことも
あります。
運用目的に合っているかどうか
様々な視点から判断することが
大切です。
５、節税しようとして失敗
節税というキーワードに魅力を感じて
都内の区分マンションの不動産投資を始めました。
初年度に所得税の還付を受けたものの、
翌年からは不動産所得分も納税することになり
知りませんでした。
不動産投資で「節税」可能なことは
事実です。
しかしその仕組みを理解せず始めてしまうと
失敗につながります。
節税につながる条件を満たすことや
節税を目的とした不動産の選び方にも
工夫が必要となります。
今回のまとめになります。
不動産投資にはメリットもある以上、
失敗もあります。
失敗の原因を知っていればある程度
リスクを回避することができます。
ただ家賃収入がたくさん入ってくることが
成功ではなく、
自分自身の目標に応じて
資産形成していくことが成功といえる
のではないかと思います。
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手口３ サブリース詐欺
不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」
と謳われていたにもかかわらず、
実際にはそのような保証はなく
家賃を減額されてしまうという詐欺です。
サブリースとは、持っている賃貸物件を
業者に一括して預ける契約のことです。
契約の上では入居者となる管理会社が
投資家に対して家賃を支払う
システムです。
本来、サブリースには
「同じ賃料が保証されるわけではない」
という特徴があります。
サブリース詐欺では
オーナーに不利な事実を説明せずに
メリットだけ言います。
そのため、半永久的に下がらないと
思っていた家賃がいつの間にか下がり、
想定していた家賃収入を
得られなくなってしまうのです。
疑問点はその場で解決し、
契約内容をしっかりと確認しましょう。
手口４ デート商法
デート商法詐欺とは
宅建業者などが恋人を装い、親しくなった
タイミングでマンションの購入を
勧めてくる手口です。
物件の購入後に相手と連絡が取れなくなり
騙されたことに気付きます。
「嫌われたくない」恋愛感情から、
断れないようです。
また、クーリングオフ期間経過後に
連絡が取れなくなるケースもあります。
近年は婚活サイトやマッチングアプリ経由での
デート商法が増えています。
安易に信用したり雰囲気に惑わされずに
不要なものは断ることや
不審な場合は疑うことが大切です。
手口５ 海外物件詐欺
海外にあり現地へ足を運ぶのが困難で
あることを逆手に取り、実在しない物件や
劣悪な物件の購入を促す詐欺です。
売買価格として支払った代金を
持ち逃げされたり、劣悪な物件に対して
相場より高い売買価格を支払わされたりする
ケースがあります。
このような被害に遭わないためには、
契約前に必ず自分で現地調査をすることが大切です。
実際に現地で物件の有無を調べた上で、
説明を受けた情報と相違点が
ないかどうかを確認しましょう。
以上、5つをご紹介させて頂きました。
今回のまとめになります。
マンション投資詐欺を回避するためには、
複数ある手口を理解し、対策法を把握
しておくことが大切です。
また、実際にマンション投資を成功させた方と
人脈を築くことも有効な手段の1つです。
インフレや低金利、老後不安などから
マンション投資を検討する方は増えています。
正しい知識を身につけて
マンション投資で安定した利益を
目指していきましょう。
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今回のテーマは、
『マンション投資詐欺の手口』
です。
結論から言うと・・・
5つの代表的な手口を紹介します。
マンション投資とは、
投資用マンションを購入して
入居者に貸し出して家賃収入を得る
不動産投資です。
マンション投資では、入居者がいる限り
家賃収入が入り続けます。
また、売買を経て
大きな収益を得ることも可能です。
安定した収入を期待でき
魅力の多いマンション投資ですが、
残念ながらトラブルもあります。
この記事ではマンション投資詐欺の手口と、
対処法を解説します。
ぜひ参考にしてください。
手口１ 手付金詐欺
支払った手付金を持ち逃げされ、
実際の物件は手に入らないという
詐欺です。
手付金とは、物件の売買契約時に
買主から売主に対して支払う代金のことです。
契約の証拠金、解約や債務不履行時の
違約金としての役割があります。
「優良物件だから早く契約した方がいい」
「人気ですぐに売れるから早めに
手付金を払ってキープしておいたほうが良い」
と説明された時は注意が必要です。
また、手付金の目安金額は売却代金の約10％です。
もし契約相手が不動産会社の場合は、
手付金の上限が20％までと決まっています。
そのため、20%を超える金額を要求された
場合は注意しましょう。
被害に遭わないために、
慎重な行動と正確な情報の把握が不可欠です。
手口２ 入居状況詐欺
実際には空室が多い物件なのに、
サクラや身内を住まわせて居住者が
いるように装う詐欺のことです。
実際には入居者はいないので
当然、家賃収入は入りません。
入居者からの家賃収入の偽造証明書や
偽造領収書を提供し、
家賃収入があるかのように
見せかけています。
購入した途端に入居者が次々に退去し、
空室が多くなることで収支が赤字になり、
経営が成り立たなくなります。
こうした被害に遭わないためには、
レントロールで各部屋の契約時期を確認し
物件の所有者や入居者情報を照会すること
が大切です。
また、各部屋の契約期間をチェックし、
不自然な入居者増加がないかを確認しましょう。