株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル
はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
続き
【物件だけでなく人に投資する】
「まず先に与えよ」ということです。
利他の精神、先に相手に与えて与えて
与えまくるということです。
・不動産屋さん
・管理会社さん
・リフォーム業者さん
・師匠、先生
不動産投資も実際は「人」で成り立っています。
・非公開情報の物件も人が運んでくれる
・入居付けをしてくれるのも人
・リフォーム会社さんも人
・先生、師匠も人
日々の行動の積み重ね
・差し入れを持っていく
・お礼の連絡をする
・口頭でお礼を伝える
・食事をご馳走する
相手が人なら感情がある。
さて、今回の話しのまとめになります。
１：
【優良物件を安く仕入れて高く売る】
２：
【現金で買うのではなく
銀行融資を活用した方が大きく稼げる】
３：
【物件だけでなく人に投資する】
私が３年で５棟買って
こういうのの積み重ねてで良くも悪くも
今うまくいったという感覚があるので
是非参考になるところは
実践してみていただければなと思います。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
その他もSNSやっていますので
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『３年で５棟買って判明した
不動産投資の３つの事実』
です。
結論から言うと・・・
3年間不動産投資をやってきた自分の経験を元に
得られたことを3つにまとめました。
最後まで見ていただければ
初心者の方や2棟〜3棟ほど所有されてる方にも
参考になるかと思います。
本題に入る前に１つ聞いてください。
稼いでる大家さんと比べて
私は初めて物件を購入する時も
半年以上時間かかっていますし
さらに個人属性も悪く（年収が低い）
別に特別な能力、才能があったわけでも
ありません。
物件購入後もいろんな問題を抱えたりと
かなり失敗してきた方かなと思っています。
ただ唯一、他の人と違ったところは
問題解決能力が格段に高かったことです。
非常に参考になるので是非皆さんに
シェアさせてください。
問題解決能力とは言葉の通り
問題を解決する能力で
サラリーマン時代の時に養われました。
問題を問題として見るのではなく、
「どのようにしたらこの物件を最短最速で
満室にしてさらに入居者さんに喜んでもらえる
のだろうか」などです。
上司に言われたことで
「相手へ問いかける質問の質を高くする」
「自分へ問いかける質問の質を高くする」
そうすると自分の人生の質も高くなる。
問題解決能力とは、結論
質問の質を高めることです。
例えば
この物件リフォームどうしようかな？
↓
どのようにしたらこの物件のリフォームを
安く済ませて、入居者さんがこの物件に
絶対に住みたいと思ってもらえる住環境を
作れるのだろうか？
質問の質を高めるためには、
どのようにしたら◯◯になるのだろうか？
という言葉は魔法の言葉なので是非覚えと
おいていただければと思います。
それでは改めて
３年で５棟買って判明した不動産投資の３つの事実
について解説していきます。
事実1
優良物件を安く仕入れて高く売ること
事実２
現金で買うのではなく
銀行融資を活用した方が大きく稼げる
事実3
物件だけでなく人に投資する
1つずつ解説していきます。
【優良物件を安く仕入れて高く売る】
物件を購入した時点で、ほぼその物件からの
損益が決まると言っても過言ではないです。
実例をだしますと
私が1番最初に購入した物件価格が約1800万前後で
今売却すると市場価格で大体2100万円前後で
売却できそうです。
つまりざっくりになりますが
3年程度保有して
年間家賃が約200万円×3年間
売却益が300万円ほど
合計すると900万円ほどは利益が出ます。
これはそもそも安く物件を購入できたことが
大きな要因になっています。
アパートの安い物件の特徴で
・空室がある
・部屋の原状回復がされていない
・設備が古い
などがあります。
購入物件条件として
立地と不動産屋さんにリサーチをすることが
すごく大事なポイントです。
購入前段階に売却する出口のことを考えて
購入できたら完璧です。
【現金で買うのではなく
銀行融資を活用した方が大きく稼げる】
借金、融資と聞くとやはり最初は
怖いイメージがありました。
当時、不動産投資はお金を借りないと
物件を買い進めることができないと頭では
分かっていましたが
特に融資を受けたことがなかったので
イメージがつきにくいと感じていました。
例えば1000万円の資金があり
1000万円でアパート1棟を現金で買ったと仮定します。
年間利回りが15%だと仮定し
1000万の15%＝150万円
150万円÷12ヶ月＝12.5万円
毎月の手残り12万5000円
これを仮に自己資金1000万円で融資を使って
1億円の物件を利回り10%で購入したら
どうなるのでしょうか？
年間利回りが10%だと仮定
1億円の10%＝1000万円
1000万円÷12ヶ月＝83,3万円
返済が半分だったと仮定したら
毎月の手残りが約40万円
返済経費を引いた手残りの現金が増えて
借りてるお金を返済したとしても、
返してるお金自体が将来の貯金と同じ価値がある
と思っています。
例えば
10年返済で10年後返済完了した時点で
その物件を売れば現金がそのまま戻ってくるためです。
考え方とものの見方で住んでいただいてる方がいて
賃料が入ってその賃料から返済に充て、
実質自分の手元は何も減っていないことになります。
時間はかかりますが
将来の積立貯金みたいなものです。
続き
①部屋数が多ければ安定収益を見込める
部屋数があれば賃料が下がっても
賃料が入り続けます。
地域と立地さえ間違えなければ客付けは
できます。
地域と立地は間違いなく大事なので
これを間違えなければ客付けもできるし
困ることがないと思っています。
私が特に狙ってるのは1棟アパートで、
最低でも4部屋以上あるものになります。
②資金が数百万円〜3000万円前後
RCのマンション1棟と比べると
低予算です。
修繕リフォーム費が比較的木造築古だと
比較的安いかと思います。
耐用年数切れなら短期で減価償却が取れます。
税金関連全般が比較的安いです。
③高利回りで運用することが見込める
表面利回りで大体15%〜20%の利回りは
実際まだまだあります。
安く仕入れて物件力を上げて高く売ることも
できます。
賃貸も売却もコントロールできるのが
1番いいです。
持ってよし、売ってもよし
が一番理想的です。
表面利回り15%〜20%はなかなか表に
出なかったりしますが、
業者さんが持っていたりします。
ただ一般的に状態がある程度いいもので
市場に出回るものも
大体10%〜12%前後が相場かと思います。
④⑤木造の築古はリフォームして物件力を
高めることができ、
プロパンガスを切り替えるだけで特典
リフォームする時に自分でやれることは
DIYなども可能です。
もちろん向いてる向いてないもあります。
私も過去に庭を作ったりとか
自分で清掃に行ったり、
ポストを作りに行ったりなど
やれることは色々としました。
私はもう今は基本的にDIYはせず、
管理会社さんに委託をして外注しています。
木造築古だとペット可能にしてもらえたり
もあります。
地域によってはまだまだペット可能物件は
少ないので、逆に戦えるのかなと思います。
プロパンガスの特典は最強の武器になるとは、
浴槽の風呂釜や追い焚き機能、シングルレバー、
モニターインターホン、エアコンなど
その地域の特定の場所によっては特典で
つけてくれるプロパンガス屋さんもあります。
本当は数10万円〜数100万円単位で
かかるものが特典でもらえるのは
フルで活用したいです。
補足になりますが、築古木造一棟アパートは
急なリフォームが必要になる可能性が
あります。
屋根からの水漏れや白あり、
外壁の補修作業で修正費がかかるケースも
あります。
買う前には必ずチェックが必須だと思います。
⑥銀行融資を受けられる
耐用年数切れでも融資は全然受けられます。
銀行融資を受けるには
やはり個人の属性と物件の収益力が
基準になります。
年齢や勤務先、勤続年数、年収、金融事故歴
と今の状況です。
物件の収益力とは、
物件の立地や蓄年数、間取り、構造、価格、賃料
金融機関によって融資基準は本当に
バラバラです。
なるべく銀行融資を引いた方がレバレッジが
かかり自己資金の何倍も借りられるので
銀行融資は受けた方がいいと思います。
家賃収入でローンが返済できる
（人の資本で物件が買える）
銀行融資は必須かなと思います。
銀行融資は別の動画でも撮るので
是非見ていただければと思います。
今回のまとめになります。
・部屋数があれば安定収益が見込める
・資金が数100万円〜3000万円前後
・高利回りで運用することが見込める
・リフォームして物件力を高めることができる
・プロパンガスを切り替えるだけで特典
・銀行融資も比較的受けやすい
私が築古木造一棟アパートをおすすめする
理由になります。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『ゼロから純資産１億円までするなら
買うべき不動産はこれ一択』
です。
結論から言うと・・・
築古木造アパート1棟が私は個人的に
狙い目だと思っています。
そもそも不動産の収益の仕組みとは
主に2種類あり、
賃貸収入（インカムゲイン）と
売却益（キャピタルゲイン）です。
純資産で1億円を作るには
賃料を得ながら売却益を取っていくことが
最短最速だと私は思っています。
実際どんな築古木造一棟アパートの不動産を
買えばいいのか分からないし悩んでる方も
いらっしゃるかと思います。
今回は私がなぜ一棟アパートで資産1億円まで
拡大したかを改めて
ご説明させていただければなと思っています。
【築古木造アパート1棟をなぜお勧めするのか？】
1つ目
部屋数があれば安定収益が見込めるため
2つ目
資金が数百万円〜3000万円前後で買えるため
3つ目
高利回りで運用することが見込めるため
4つ目
リフォームして物件力を高めることが
できるため
5つ目
プロパンガスを切り替えるだけで
特典をゲットできる
6つ目
銀行融資も受けられるため
おすすめの理由を1つずつ解説していきます。
続く
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資で年収1000万円を
達成するためのたった４つのコツ』
です。
結論から言うと・・・
不動産投資で2年半で年収1000万円を
達成させるための4つのコツ
１、不動産業者との繋がりと物件情報
２、モデリング先を見つける（人）
３、平日の時間の使い方
４、物件規模の拡大とリスク
1つずつ解説していきます。
今回は、物件の購入のノウハウ、
リフォームの知識、やり方、
融資の引き方などのテクニック的なこと
ではなく、
どういった思考で行動をしていけば
年収1000万円を不動産投資で
達成できるのかについて
私の実体験を交えてお話します。
１、不動産業者との繋がりと物件情報
不動産投資とは物件情報が
「命」と言っても過言ではありません。
素人がいい条件の物件を見つけてくるのは、
至難の業だと心得た方がいいです。
買いたくてもなかなか買えない、
どんな物件が儲かる物件か分からない等、
初期の頃は目利きが難しいです。
どのようにして不動産業者様と繋がるか？
・知り合いの大家、オーナーさんから
紹介を受ける
・大家の会、サロンなどに参加して
物件情報を仕入れる
・自分で収益不動産を専門で扱っている
業者にアポイントを取る
・自分が物件を任せている管理会社さんに
聞いてみる
1番のおすすめは
知り合いの大家、オーナーさんから
業者さんを紹介で受けることです。
２、モデリング先を見つける
人は環境に左右される生き物である。
不動産投資を通じて自分の理想像の人生を
送っている人をまず探し見つけることが重要です。
例えば
・好きな時に旅行に行けること
・脱サラして会社に縛られない生活を送りたい
・美味しいものをたくさん食べられる
・欲しい車が買える
・住みたいところに住める
・両親に親孝行
自分が理想としている人生を送ってる人に
実際に会って、その人の手法や
その人のやり方を徹底的に真似した方がいい
と思っています。
真似からしていくことで
それがオリジナルになる。
セミナー、サロン、大家の会で
積極的に会いに行くことを
よくやっていました。
私はその中で1人に絞って
徹底的にベンチマークして真似しました。
私の不動産投資の今の手法は
自分の先生の方法を真似しています。
３、平日の時間の使い方
会社員の時は時間的な制約があり
自由には動きづらかったです。
銀行融資を受ける際にも
平日しかやっていないため、
早退や有給を駆使し、最初は開拓しました。
土日休みだったため、物件の視察は
基本的に土日に行いました。
平日も仕事終わりにセミナーや勉強会など
参加し、繋がりを作ったりしていました。
時間的制約がもし厳しいなら、
転職することも考えるべきだと思います。
４、物件規模の拡大とリスク
最初から1億とかの規模の不動産を
買ってもいいが、
リスクが大きすぎます。
私の場合、徐々にスケールを大きくして
いきました。
最初は2000万ほどの物件で
満室時15%の利回りの物件です。
そこから徐々に規模を大きくして、
3000万円以上の物件を複数所有しています。
最初は規模小さくても経験して、
徐々に大きくするのがおすすめです。
今回のまとめになります。
【不動産投資で2年半で年収1000万円を
達成させるための4つのコツ】
１、不動産業者との繋がりと物件情報
２、モデリング先を見つける（人）
３、平日の時間の使い方
４、物件規模の拡大とリスク
私の場合はこれらを駆使して
考えながらやった結果、
約2年半で年収1000万円を達成させることが
できました。
皆さんの成功を期待しています。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
その他もSNSやっていますので
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