株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル
はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
「初心者でもわかる不動産投資の始め方」です。
結論から言うとまずあなたにしてほしいことがあります。
それは自分に合ってる
不動産投資の手法と物件の種類を決めるということです。
もっと噛み砕いでいうと戦略を決めて戦術を決めるわけです。
なぜなら戦略、戦術なく不動産投資はうまくいかないからです。
ではまずは手法について解説します。
⑴不動産投資の手法
不動産投資の手法とは
つまり、その人の目標と目的に
よって分けて考える必要があるということです。
具体的には
・最終的に月年間どれぐらい稼ぎたいのか
・家族構成などによって変わってくる取れるリスク
・今の月収や年収、働き方
・自分の人生の考え方やこれからの生き方あり方
その人の目標によって持つべき不動産は変わってきます。
例えば私の場合は当初、漠然としていましたが
とりあえず年収1000万円を本業とは別に収入源として
確保したい。
本業が忙しくていつまで続けられるか
分からない不安や葛藤がありリスクを最小限に抑えながら
年収で1000万稼ぎたい
という漠然とした目標を
まず掲げたことがスタートでした。
不動産をやりたいと思った時の
私の目標を箇条書きでまとめてみます。
・本業とは別に年収1000万を稼ぎたい
・なるべく自己資金をかけたくはない
・でも次貯金だけだと不安もあり
この貯金を資産に変えて運用したい
・いきなりリスクを取って大きくやるのではなく
まずは小資本で低リスクなものからやりたい
・不動産投資に元々興味があった
次に物件の種類を決める。
⑵物件の種類を決める
手法がまとまったら次は物件の種類を決めましょう。
物件の種類は
大きく分けて2つあります。
1つ目 レジデンス系
一棟アパート
一棟マンション
区分マンション
戸建てなど
（あとは築年数が古いか新しいか）
2つ目 商業系
ビル
更地
駐車場
コインランドリー
店舗
倉庫
ホテルなど
私がこの中でリスクを抑えて稼げる物件は
木造の一棟アパートでした。
なぜなら
場所と条件次第で小資本で
高利回りができるためです。
最低1000万円〜2000万円前後で
一棟を買えて運営ができます。
この他にも、自分に合ってる・自分にしかできない手法は
必ずあります。
私は木造の一棟アパートが自分に1番あっていて
リスクを抑えてなおかつ稼ぐことができると見つけました。
また私自身が自分に合う手法と物件を探すために
やってきた方法としては、
・本をとにかくたくさん読んだ
・不動産投資メディアをチェック（楽待・健美家コラム）
・大家の会に行って飲み会に参加する
・投資家がやっているセミナー参加
・信頼できるメンター（先生）との出会い
不動産も合う合わないも必ずありますが
私が初心者にこれだけはお勧めしないのが
区分マンション（ワンルーム）です。
こちらもまた改めてご紹介していけたらと思います。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
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３、区分マンション投資のデメリット
①空室のリスク
区分マンション投資で避けたいのが
空室のリスク。
空室があった場合は家賃収入を
得ることはできません。
毎月の家賃収入をローン返済に充てる場合、
自己資金から充当することになり
赤字経営になってしまうこともあり得ます。
②金利変動
投資用ローンを利用する際に
変動金利型を選択した場合は返済期間中に
金利が上がり、支払いが増える可能性があります。
ただし、ローンは変動金利が最も低い金利と
なるのが一般的です。
基本的に固定金利よりも安くなります。
また、金融緩和策が長期化される可能性もあり
デメリットだけではありません。
③家賃変動・滞納
家賃の変動が起こると空室リスクと同様、
赤字経営になる可能性があります。
なるべく起きない物件選びが大切です。
また、入居者が家賃を滞納した場合も
月の収益が赤字になる可能性があります。
④自然災害
火災や地震により建物が破損・倒壊すれば、
家賃収入が得られなくなる可能性があります。
万が一に備え、火災保険や地震保険に
加入することは大切です。
また、少しでもリスクを減らすために
耐震性の強度を義務付けた建築基準法改正後
に建築された物件を選ぶことも一つです。
今回のまとめになります。
安定的な家賃収入が見込める
区分マンション投資ですが、
当然メリットとデメリットがあります。
両方を理解した上で
資産形成の近道を目指していきましょう。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『区分マンション投資のメリットとデメリット』
です。
結論から言うと・・・
大きく4つずつに分けてお話しします。
安定的な家賃収入が見込め、多様なニーズに
応えられる資産運用として、注目されている
区分マンション投資。
しかし、投資である以上
リスクもしっかりと理解することが大切です。
この記事では、区分マンション投資の
メリット・デメリットについてご説明します。
１、区分マンション投資とは？
投資用区分マンションにて得られる収入は、
大きく分けて２つあります。
1つ目は「インカムゲイン」です。
毎月の家賃収入のことです。
例えば、家賃１０万円の区分マンションを
一室持っていた場合、毎月１０万円の
家賃収入が入ってくるので
１年間で120万円になります。
2つ目は、「キャピタルゲイン」です。
安く買ったものをなるべく高く売るという
売却益を得る方法です。
投資用区分マンションは、中長期的なもののため
売却するタイミングで得られる収入となります。
２、区分マンション投資のメリット
①少額から可能
ワンルーム区分マンションであれば
数百万円から購入できる物件があります。
投資用ローンが組めるため、月々の支払いは
数万円で抑えられます。
また、レバレッジ効果が見込めるケースも
あります。
レバレッジとは、小さい資金で
大きな投資効果・利益を上げることを
指すものです。
②生命保険の代わりになる
不動産投資ローンを利用すると、
一般的に住宅ローンと同じように
団体信用生命保険に加入することになります。
そのため、ローン返済中に万が一のことが
あっても保険が適用され
無借金のマンションが残せます。
遺族は安定した家賃収入を遺族年金の
替わりとして受け取ることができるのです。
③私的年金になる
今、年金問題は大きな社会問題となり、
公的年金だけでは、将来の不安は
大きいものです。
区分マンション投資では、
継続的に家賃収入を得ることが期待できます。
この家賃収入が定年後の私的年金となり、
老後の資金不足を補えます。
④相続対策になる
区分マンション投資は非常に効果的な
節税対策の手段として活用できます。
不動産は現金や預貯金よりも相続税評価額が
下がります。
評価額が下がることで残された家族の
納税負担が軽減されます。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産賃貸経営で「失敗する人」と
「成功する人」3つの視点の違い』
です。
結論から言うと・・・
3つの事例を合わせて
ご紹介したいと思います。
僕個人的な考えになりますが
成功する人と失敗する人には明確な違いが
あります。
成功しているのやり方を全てモデリング
するだけで賃貸経営を攻略することができます。
私の実体験として
我流で最初やっていましたが
なかなか客付けができませんでした。
今は私もうまくいってる＝
先生の成功しているやり方を
ほぼ真似している＝満室経営
これから不動産投資賃貸経営を
始める人は参考になる「考え方」に
なりますので是非最後まで見てください。
1つずつ改めて解説していきます。
①物件の買い方
失敗する人
→全て他人任せにする、
業者に勧められたから購入する
ただ単に業者に言われたから購入してしまう
と言うことは、鵜呑みにしてしまって
購入していて、大概失敗してしまっています。
なぜなら
見せたくないところを見せない、
言いたくないことを言わないと言うことです。
失敗する人は全て他人任せです。
あの人に言われたから、あの人がこうだから
と人任せ傾向が強いです。
逆に
成功する人は、
自ら探そうとしています。
物件の買い方については
私の解釈になりますが
失敗する人は特に地主さん、
サラリーマンの人が多いと思います。
やはり知識がため
業者任せになってしまいます。
成功してる人は
全員、自ら物件を探そうと努力しています。
是非、調べる習慣をつけてみていただければと
思います。
②立地の選定
失敗する人
→競争が激しい場所を購入または
人が少ない賃貸需要がない場所に購入してしまう
逆に成功する人
→地域のリサーチ、住みて目線のニーズは
何かを見極める人
不動産賃貸経営で満室にできない原因として
「立地が悪い」ことも要因として必ずあります。
立地が悪いけど満室にできているアパートも
ありますが、賃貸募集の条件によります。
仲介店様へのリサーチ、
ヒアリングなくしては
不動産賃貸経営の成功はないです。
なぜリサーチするのか？
自分がしたいことではなく
相手が欲してるものをあげるためです。
例え立地が良かったとしても
必ず物件周辺にある仲介店さんへ
3店舗ほどは連絡するようにしています。
具体的なリサーチ方法は
公式LINEから無料でリサーチチェックシート
というものをお渡ししています。
③仲介店選定
失敗する人
→管理会社を信用してない、レスポンスが遅い
成功する人
→管理会社さんとこまめに連絡を取る
即答即断で返事をする
やはり賃貸経営と言っても
実際は「人」の協力があって
成立してる部分が大きいです。
仲介店（管理会社）さんとの
連携、コミュニケーションがうまく
取れていない人は
うまくいっていない人が多い。
入居付けできないのは
この人の物件を紹介しよう、
と思われていない可能性もあります。
成功されてる方は
仲介店さんとよくコミュニケーションを図り
即断即決でレスポンスが早いです。
こうした意識の差で仲介店さんの反応が
変わるので是非実践してみてくださいね。
今回のまとめになります。
写真
是非、意識して行動してみてください。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『賃貸と持ち家は結局どちらが得するのか』
です。
結論から言うと・・・
持ち家が圧倒的によいと
個人的に思います。
私も持ち家を持っていますが
仕事する場所として賃貸も借りています。
実際に、賃貸と持ち家はどちらがお得なのか
を実例を用いて解説していきたいと思います。
実例
Aさんの場合 持ち家 35年ローン
Bさんの場合 賃貸 60年（25歳〜85歳）
（家賃が10万）
Aさん
・5000万円の物件 金利1%
・35年ローン 支払い額約14万円
・総支払い額 5880万円
Bさん
・賃料 10万円
・60年間支払い
・総支払い額 約7200万円
総支払いの差額 1320万円
持ち家のメリットとデメリット
メリット
・資産が残る
・税制優遇
デメリット
・金利の変動
・流動性低いので売りたくても売れない
日本はアメリカほど金利の変動が
激しくないためデメリットは大きくはないと
思います。
また、不動産は売りたくても売ろうと思った
タイミングですぐに売れるものではありません。
賃貸のメリットとデメリット
メリット
・住み替えのスピード感がある
デメリット
・毎月の家賃がかかる
持ち家と賃貸は
保険でいうところの積立と掛け捨てに
近い考え方だと思います。
今回のまとめになります。
住み替えや買い換える前提であれば
資産性の高い物件選びをしましょう。
買ってよし売ってよし、どちらでも
自分で選べる物件がいいと思います。
また、
家族構成の変更等に柔軟に対応できるよう
にしたいと考えています。
都心の方に住みたい物件を買うのが
おすすめです。
賛否両論はあると思いますが
ある程度地方で買うと
資産性はないけど自分の住みたい家に住める
ことはすごく幸せなことだと思っています。
私の総評としては
持ち家の方がおすすめです。
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