株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル
はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資で0から資産１億円まで拡大するなら買うべき不動産はこれ一択』
です。
結論から言うと・・・
築古木造アパート1棟が私は個人的に
狙い目だと思っています。
そもそも不動産の収益の仕組みとは
主に2種類あり、
賃貸収入（インカムゲイン）と
売却益（キャピタルゲイン）です。
純資産で1億円を作るには
賃料を得ながら売却益を取っていくことが
最短最速だと私は思っています。
実際どんな築古木造一棟アパートの不動産を
買えばいいのか分からないし悩んでる方も
いらっしゃるかと思います。
今回は私がなぜ一棟アパートで資産1億円まで
拡大したかを改めて
ご説明させていただければなと思っています。
【築古木造アパート1棟をなぜお勧めするのか？】
1つ目
部屋数があれば安定収益が見込めるため
2つ目
資金が数百万円〜3000万円前後で買えるため
3つ目
高利回りで運用することが見込めるため
4つ目
リフォームして物件力を高めることが
できるため
5つ目
プロパンガスを切り替えるだけで
特典をゲットできる
6つ目
銀行融資も受けられるため
おすすめの理由を1つずつ解説していきます。
①部屋数が多ければ安定収益を見込める
部屋数があれば賃料が下がっても
賃料が入り続けます。
地域と立地さえ間違えなければ客付けは
できます。
地域と立地は間違いなく大事なので
これを間違えなければ客付けもできるし
困ることがないと思っています。
私が特に狙ってるのは1棟アパートで、
最低でも4部屋以上あるものになります。
②資金が数百万円〜3000万円前後
RCのマンション1棟と比べると
低予算です。
修繕リフォーム費が比較的木造築古だと
比較的安いかと思います。
耐用年数切れなら短期で減価償却が取れます。
税金関連全般が比較的安いです。
③高利回りで運用することが見込める
表面利回りで大体15%〜20%の利回りは
実際まだまだあります。
安く仕入れて物件力を上げて高く売ることも
できます。
賃貸も売却もコントロールできるのが
1番いいです。
持ってよし、売ってもよし
が一番理想的です。
表面利回り15%〜20%はなかなか表に
出なかったりしますが、
業者さんが持っていたりします。
ただ一般的に状態がある程度いいもので
市場に出回るものも
大体10%〜12%前後が相場かと思います。
続く
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資詐欺 から身を守るための回避ポイント７選！』
です。
結論から言うと・・・
不動産詐欺は自身で回避可能です。
その回避ポイントをお話しします。
１、うますぎる話は嘘だと疑う
うますぎる話が来たらそれは100％何らかの
思惑があると疑いましょう。
見ず知らずの人に儲け話を持ってきてくれる人は
いないということは大原則です。
詐欺かどうかは断定できませんが、
メリットしかないうまい話は
ありません。
２、言い切る勧誘は嘘だと思う
「必ず儲かる」「100％」「絶対」のキーワードは
不動産の広告では禁止になっています。
「100％成功する」といったニュアンスの
セールストークを使った勧誘は実際にあります。
このような断定的な表現の広告や勧誘は、
詐欺かそれに近いものだと疑いましょう。
３、宅地建物取引業者の登録番号を確認する
不動産物件を販売するには、資格と
不動産業者として登録番号が必要です。
それらを明示することが義務付けられています。
悪徳業者はこれらの情報を隠したがったり、
そもそも登録されていないことも考えられます。
４、節税をしつこく押してくる
お金持ちで属性の高い人は不動産詐欺の勧誘時に
「節税」で押されることが多いです。
不動産投資を活用して節税をすることは
可能なので嘘ではありません。
ただ、それは不動産投資で赤字を出して、
それを計上した場合の話です。
条件があるのにも関わらず、
節税を理由にしつこく勧誘してくる業者は
注意が必要です。
５、契約書はしっかりと確認する
契約をする前に、必ず契約書の内容は
確認しましょう。
後から知らなかったことや
思っていたことと違ったという
トラブルも多いです。
営業マンが契約書に書かれている内容を
独自の言い回しで説明したために
認識がずれてしまうこともあります。
購入する側の契約書の確認不足が原因で
トラブルが起きてしまうこともあります。
トラブルを回避するためにも契約書は
必ず自分で読んで確認するようにしましょう。
６、すでに不動産投資をしている人との
ネットワークを作る
不動産投資はいかに正確で役に立つ情報を
仕入れるかが投資行動に大きく影響します。
情報収集ルートは常にもつことが大切です。
先輩の大家さんや同じ時期に不動産投資を
始めた人たちなどと交流を作りましょう。
交流があることで、詐欺かも知れない話も
他の投資家と情報の共有ができれば、
だまされてしまうリスクを減らすことが
可能です。
７、不動産投資に関する適切な知識
不動産に限らず全ての投資に言えることですが、
適切な知識を身につけることは
トラブル回避に繋がります。
正しい知識があれば、詐欺や悪質な営業マンの
おかしな点にも気づけるはずです。
適切な知識を身につけるためには、
不動産投資関連のセミナーに参加する、
本を読む、YouTubeで学ぶなど
たくさんの方法があります。
今回のまとめになります。
不動産投資詐欺は誰でも被害に遭う
可能性があります。
ただし、誰でも回避できる方法があります。
自分でできることは行い、
詐欺に遭わないように対策をしましょう。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
それではまた！
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資をやらないほうがいい人』
です。
結論から言うと・・・
3つあります。
当てはまらないかどうか確認していきましょう。
様々な社会変化により投資への関心が高まり、
投資を学ぶ人、始める人が増えています。
この記事を見ているあなたも
投資に関心があり、今、調べているかもしれません。
ネットで検索すると、不動産投資は
「稼げない」「怪しい」「おすすめしない」という
意見ももちろんあります。
逆におすすめする人もいるかと思います。
不動産投資をやらないほうがいい人は
どんな人か、
その理由も解説していきます。
①リスクを一切負いたくない人
不動産投資に限らず、あらゆる投資において、
リスクは必ずつきものです。
リターンを得るためにはリスクも
取る必要があります。
例えば入居者が集まりやすく空室リスクは低いが
利回りは低い物件があったり、逆に
利回りは高いが売却しにくいなどです。
他にも不動産投資には
金利上昇リスク、家賃滞納リスクなどの
リスクもあります。
このように、全ての投資に一長一短はあるものです。
リスクのない投資はありません。
②主体性がない人
言われるがままに投資物件を購入してしまった
という失敗をよく聞きます。
これは、主体性がないのと同じことです。
すべて人にお任せしていいものだけが残る
とは考えにくいです。
自分で調べたり自分で考えることが大切に
なります。
自ら考えて行動できないと、
押しの強い人の意見に流されてしまい、
不利益を被る可能性もあります。
しっかりと自分の意思を持って決めましょう。
③決断するのが苦手な人
不動産投資を始めたいと決意して、調べ、
どうしても次に踏み切れない人もいます。
また、購入のタイミングに慎重になり過ぎて
せっかく条件の良い物件が出てきても、
決断できず結論を先延ばしにしてしまいます。
ライバルが先に物件を購入してしまう
可能性もあります。
その他にも
また別の理由を持ち出して結局
買えなかったりするのです。
不動産投資では、
いざというときの決断力も必要です。
今回のまとめになります。
不動産投資も他の投資と同じく、
リスクはあります。
また、向いている人、向いていない人も
いるでしょう。
今一度、自分にはあっているのかを
再確認してみましょう。
大切なことは
自分自身で判断し、意思決定することです。
不動産投資は一攫千金を狙うのではなく、
長期的な視点で考えるべきものです。
正しい知識をつけて、
不動産投資に取り組みましょう。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
それではまた！
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余談で返済比率について
私の例として
返済比率は安全圏内を見て
高くても55％を見ています。
手元にキャッシュが残るように
調整しています。
ポイントとしては
購入時と同じ価格で売却できる
不動産を買う。
債務超過になりかねないからです。
債務超過とは、
不動産の価値以上に負債が
大きくなってしまうことです。
今回のまとめになります。
いかがでしたでしょうか。
私は10年スパンで今、不動産投資を考えています。
30代で高リスク高リターンで
取っていき、
40代からは資産の入れ替えも交えながら
ミドルリスクミドルリターンを狙い、
50代になったら低リスク低リターンで
資産を築いていく
戦略を考えています。
人によって戦略は様々だと思います。
不動産投資は
1番最初の不動産の目利きと
物件の目利きと購入までが1番労力がかかります。
大変ですが、一度購入したものを
満室経営にし軌道に乗せることができれば
やることはほぼほぼなくなります。
株式投資やFX、投資信託など他の投資と
違う面白み、強みは
一言で言うならば
仕組み化ができるということです。
仕組み化することができれば
入居付けも管理も自分が関与することは
ほとんどありません。
不動産投資は自分の人生の選択肢を
増やすための手段です。
人生の充実度、幸福度を上げるために
ですねま今から取り組んで
堅実で権能な資産拡大のために
是非取り組んでいただければなと思っております。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
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※画像はイメージです。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『【不動産投資初心者必見】
3年で資産0→1億までの完全ロードマップを公開！』
です。
結論から言うと・・・
この3つを意識するとできると個人的に
思っております。
1つ目
目標の明確化
→自分がいつまでにいくら稼ぎたいのか
2つ目
資金作り
→自己資金を用意する
3つ目
物件複数所有
→資産の組み換え売却益を取りつつ、
規模を堅実に拡大
1つずつ解説していきます。
①目標の明確化
まずは、不動産投資で稼げるようになった
未来を是非想像してみてください。
例えば
・今の仕事をやめることができる
・朝起きる時間が自由
・満員電車に乗って会社に向かう必要なし
・嫌な上司も部下もいない、人間関係がフリー
・自分は何もせず毎月安定して入ってくる
・自分の好きな時に国内、海外旅行に行ける
・趣味や家族との時間が増える
・個人の力で堅実にお金を稼げる
私の場合は
・食事の制限がなく好きなものを食べられる
・値札を気にせず服を買える
・乗りたい車に乗ることができる
・住めるより住みたい家に住める
・子供に対しての教育の制限
目標設定は非常に大切です。
・何のために自分はやるのか？
・いつまでにいくらの資産を築きたいのか？
・家賃年収でいくら稼ぎたいのか？
・自分が稼ぐために時間とお金の代償を
支払えるのか？
・いつまでに夢を叶えたいのか？
不動産投資をやっていると
いろんな弊害だったりとか障害が起こります。
何のために自分が今、頑張っているのかを
目標設定をすることによって
大切な原動力になります。
おすすめの自己啓発の本
②資金作り
不動産投資は、基本的に銀行融資を使って
レバレッジをかけて資産を増やしていくことに
なります。
融資を使わずに資産を拡大していくとなると
時間がかかりすぎてしまいます。
銀行融資を制するものが
不動産投資を制する
と言っても間違いではないです。
だからこそ
銀行融資を引くためにも自己資金が
必須になってきます。
1つの指標として
自己資金1000万円〜2000万円ぐらいと
言われています。
物件の拡大規模にもよりますが
自己資金1000万円〜2000万円、
年収1000万円前後の方であれば
1億円以内の融資が引きやすいためです。
もちろん、最初から物件の規模を大きく
狙っていく必要はありません。
私みたいに小ぶりな物件を
複数持ち、小規模から慣れていき
経験値を積むこともできます。
仮に
1億円の物件を購入すると仮定したら
1000万円の自己資金だと
・諸費用 物件価格の7%〜10%
1億円＝700万円
年間家賃収入が400〜500万円手残りができる。
頑張れば2年経たないうちに
自己資金の回収ができます。
もし、自己資金が1000万円未満で
短期的に潤沢な資金を作るためには？
築古アパートから始めるのがおすすめです。
その他、本業の収入を上げる
または転職する、副業をするなどです。
資産拡大のためには自己資金は必須になります。
③物件複数所有
・物件規模は5棟〜6棟ほど持つと良い
・同じ価格程度のものを所有
高利回り＝資産性が低い
低利回り＝資産性が高い
前提として購入する物件も
間違えないように資産の組み換えを
見越して購入することが
非常に大事です。
これはやっていかないと分からないと思います。
以前、ご紹介した
おさらいなります。
