株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル
はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『賃貸と持ち家は結局どちらが得するのか』
です。
結論から言うと・・・
持ち家が圧倒的によいと
個人的に思います。
私も持ち家を持っていますが
仕事する場所として賃貸も借りています。
実際に、賃貸と持ち家はどちらがお得なのか
を実例を用いて解説していきたいと思います。
実例
Aさんの場合 持ち家 35年ローン
Bさんの場合 賃貸 60年（25歳〜85歳）
（家賃が10万）
Aさん
・5000万円の物件 金利1%
・35年ローン 支払い額約14万円
・総支払い額 5880万円
Bさん
・賃料 10万円
・60年間支払い
・総支払い額 約7200万円
総支払いの差額 1320万円
持ち家のメリットとデメリット
メリット
・資産が残る
・税制優遇
デメリット
・金利の変動
・流動性低いので売りたくても売れない
日本はアメリカほど金利の変動が
激しくないためデメリットは大きくはないと
思います。
また、不動産は売りたくても売ろうと思った
タイミングですぐに売れるものではありません。
賃貸のメリットとデメリット
メリット
・住み替えのスピード感がある
デメリット
・毎月の家賃がかかる
持ち家と賃貸は
保険でいうところの積立と掛け捨てに
近い考え方だと思います。
今回のまとめになります。
住み替えや買い換える前提であれば
資産性の高い物件選びをしましょう。
買ってよし売ってよし、どちらでも
自分で選べる物件がいいと思います。
また、
家族構成の変更等に柔軟に対応できるよう
にしたいと考えています。
都心の方に住みたい物件を買うのが
おすすめです。
賛否両論はあると思いますが
ある程度地方で買うと
資産性はないけど自分の住みたい家に住める
ことはすごく幸せなことだと思っています。
私の総評としては
持ち家の方がおすすめです。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資詐欺回避のための、
確認必須ポイント４選』
です。
結論から言うと・・・
自分や周りの方々が不動産詐欺に遭わないため
には、まずは知っておくことが必要です。
不動産投資自体は悪いことでもないですし、
大切なことです。
しかし、様々な情報がある社会の中で
不動産業者や営業マンの言うことを
全て鵜呑みにすることは危険な場合も
あります。
今回は、確認ポイントをまとめました。
必須事項となるのでしっかりと確認して
いきましょう。
①宅地建物取引業者の登録確認
日本では、宅地建物取引業者としての
登録がなければ不動産の販売・仲介が
できません。
通常は店内の目につく場所に登録番号が
掲示されていることが多いです。
もし店内に登録番号の掲示がなければ、
確認をとると良いでしょう。
また、登録されているかは
国土交通省のページで確認できます。
②事業実態があるか
不動産会社として登録があったとしても
詐欺の場合も存在してしまいます。
例えば、名前だけ残っていて
会社自体を買い取っていて、
お金が集まったら逃げてしまうような場合です。
確実な確認方法はありませんが
ホームページを確認してみたり、
会社を実際に確認することが大切です。
③声をかけられる
多くの不動産投資詐欺は声をかけられる
ことから始まります。
マッチングアプリで出会った人や
急に電話がかかってきたり、
SNSを通じて知り合った人から
勧められた場合は特に注意が必要です。
知り合いからの紹介だから安心と
鵜呑みにせずに確認をしましょう。
④クーリング・オフ
クーリング・オフとは、一般的に販売業者から
執拗な勧誘を受け、断り切れず
又は
軽率に買受けの申込みをした場合、
一定の期間内であれば理由なく申込みの撤回や
契約の解除ができることを指します。
不動産の売買に関する
クーリング・オフの対象になる場合は
・売主は宅地建物取引業者
・契約場所が宅地建物取引業者の事務所や関連建物以外
※自宅や勤務先で契約を希望した場合は適用外
不動産取引でクーリングオフ制度が
使える場面は限られているため、
「万が一の場合はクーリングオフすればいい」と
安易に考えないようにしましょう。
今回のまとめになります。
ほとんどの詐欺は
自分で確認すべきことをしていれば
防ぐことができます。
騙す側も当然悪いですが
騙される人にも原因はあります。
不動産投資は今後の老後年金問題や
投資社会の上で
非常に有効な資産運用です。
詐欺に遭わないように
確認すべきことはできるだけ確認し
自己防衛していきましょう。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
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③大家の会へ行ってみる
→様々な方あと出会えて
インスピレーションを受け
良い経験になりました。
④隙間時間さえあればインプットをした
→自分の中に情報、知識を
本やSNS、大家の会から
取り入れました。
【お金を稼ぐ】
①本業の収入をあげること
②本業の収入があげにくいなら転職
③本業と別に副業をする
①本業の収入をあげること
→資本主義の中で
資本を資本で生み出す概念で考えた時に、
投資をやっていく上である程度の
お金は絶対的に必要です。
②本業の収入があげにくいなら転職
→面白い統計があります。
日本の平均転職回数は平均3回〜4回です。
アメリカでの統計は平均11回〜12回です。
アメリカは本当の資本主義なので
自分でいかに稼いでいくか、
自分の好きなように働きたい風潮が
当たり前なのです。
③本業と別に副業をする
→本業の収入upが難しいのなら
別に何か副業をやるということが
おすすめです。
中でもライティング、不用品転売と
動画編集等です。
これはまた別の機会でお話できればと
思います。
結論、投資の哲学
稼ぐ・回す・増やす・守る
この順序を守れば確実に純資産資産
が増えていきます。
【収入を上げるか支出を下げるか】
①パーキンソンの法則
②現金
①パーキンソンの法則
→収入が増えると支出も自然的に増える
という法則。
あなたが収入を上げることを考えるなら
転職、副業をしてもいいと思います。
逆に支出を抑えるなら
転職や生活面を見直す。
②現金がある
→不動産投資をする時に現金がある人が
最強。（物件価格の最低でも20%は
あるといい）
【メンターをつける】
①守離破
②信用、信頼
③相談できる
①守離破
→先生をつけることによって
手本になり迷いがなく転びもない。
なぜならばもう先人切ってうまく
いっている成功体験、成功事例を
そのまま教えていただけるから。
②信用、信頼
→先生を見つける時に特に意識してたのが
人として信用、信頼ができる人か。
私の先生は国家公務員として
ウイルス関係の研究をされてた方で
退職金が出る早期退職のタイミングで
自ら退職をすることを決意されていました。
大家の会などで色々情報交換をして
様々な人に話を聞いて
先生を選ぶのが1番いいと思います。
③相談できる
→メンターをつける時の1番のメリットは
困った時に相談できることです。
物件を購入する前段階や購入した後の
リフォームについてや客付けなど。
困った時に相談できる人がいるいないで
結果の差が広がりますし
何よりも時間が節約できます。
【不動産投資手法を決めて実行】
①新築or築古
区分or戸建てor一棟
木造or鉄骨or鉄筋
→色々決めていかなければいけない
ジャンルは必ずあります。
それぞれメリット、デメリットもあります。
基本的に不動産は自分に合った手法、
自分にしか合わない手法があると
私は思っています。
自分にあった方法を見つけることが
1番大切です。
最後に今回のまとめになります。
不動産投資は
あなたにあった
あなただけの不動産投資をデザインする
ことが1番です。
必ずどのジャンルでもどの分野でも
それに特化してそれでうまくいってる人は
います。
あなたにあったあなただけの不動産投資を
是非デザインしていただければと
思っています。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資でお金を増やし続けるための
５つのルール』
です。
結論から言うと・・・
【5つのルール】
・インプット（情報）
・お金を稼ぐ（本業・副業）
・収入を上げるか支出を下げるか
・メンターをつける（先生）
・不動産投資手法を決めて実行する
コアラさん自身も高卒で会社に勤務しながら
働き方に疑問を抱き会社員しながら
最初は副業を始めました。
様々な副業を経験した後に27歳の時に
副業として不動産投資を開始しました。
その結果3年間で
資産1億円家賃年収1000万円を達成
することができ、
不動産の純資産だけで1億円あります。
現在30歳で
お金・時間・場所・人間関係
好きな時に好きなことをして
生きていけるようになりました。
一体なぜそんなことが可能になったのか？
これから話す5つのルールを着実に守り
実行してきたからです。
【インプット】
①書籍を読む（最低50冊）
②SNSで大家さんをフォロー
③大家の会へ行ってみる
④隙間時間さえあればインプット
①書籍を読む
→最低限知識がないと実際実行も
できなければやり方も分からないと
思ったからです。
②SNSで大家さんをフォローしてみる
→メガ大家さん、ギガ大家さんなど
フォローしてSNSを見ました。
楽まちさん、顕微屋さんのコラムを
沢山読みました。
実際に自分よりも成功されている方の
知識や経験を学べることは有難いことです。
インプットすることによって自分に
置き換えた時に自分はどういう風にして
それを活用できるかを考えてやってみました。
結果、私は独自の手法を編み出すことが
できたと思います。
続く
続き
④⑤木造の築古はリフォームして物件力を
高めることができ、
プロパンガスを切り替えるだけで特典
リフォームする時に自分でやれることは
DIYなども可能です。
もちろん向いてる向いてないもあります。
私も過去に庭を作ったりとか
自分で清掃に行ったり、
ポストを作りに行ったりなど
やれることは色々としました。
私はもう今は基本的にDIYはせず、
管理会社さんに委託をして外注しています。
木造築古だとペット可能にしてもらえたり
もあります。
地域によってはまだまだペット可能物件は
少ないので、逆に戦えるのかなと思います。
プロパンガスの特典は最強の武器になるとは、
浴槽の風呂釜や追い焚き機能、シングルレバー、
モニターインターホン、エアコンなど
その地域の特定の場所によっては特典で
つけてくれるプロパンガス屋さんもあります。
本当は数10万円〜数100万円単位で
かかるものが特典でもらえるのは
フルで活用したいです。
補足になりますが、築古木造一棟アパートは
急なリフォームが必要になる可能性が
あります。
屋根からの水漏れや白あり、
外壁の補修作業で修正費がかかるケースも
あります。
買う前には必ずチェックが必須だと思います。
⑥銀行融資を受けられる
耐用年数切れでも融資は全然受けられます。
銀行融資を受けるには
やはり個人の属性と物件の収益力が
基準になります。
年齢や勤務先、勤続年数、年収、金融事故歴
と今の状況です。
物件の収益力とは、
物件の立地や蓄年数、間取り、構造、価格、賃料
金融機関によって融資基準は本当に
バラバラです。
なるべく銀行融資を引いた方がレバレッジが
かかり自己資金の何倍も借りられるので
銀行融資は受けた方がいいと思います。
家賃収入でローンが返済できる
（人の資本で物件が買える）
銀行融資は必須かなと思います。
銀行融資は別の動画でも撮るので
是非見ていただければと思います。
今回のまとめになります。
・部屋数があれば安定収益が見込める
・資金が数100万円〜3000万円前後
・高利回りで運用することが見込める
・リフォームして物件力を高めることができる
・プロパンガスを切り替えるだけで特典
・銀行融資も比較的受けやすい
私が築古木造一棟アパートをおすすめする
理由になります。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
その他もSNSやっていますので
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