はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『ゼロから純資産１億円までするなら
買うべき不動産はこれ一択』
です。
結論から言うと・・・
築古木造アパート1棟が私は個人的に
狙い目だと思っています。
そもそも不動産の収益の仕組みとは
主に2種類あり、
賃貸収入（インカムゲイン）と
売却益（キャピタルゲイン）です。
純資産で1億円を作るには
賃料を得ながら売却益を取っていくことが
最短最速だと私は思っています。
実際どんな築古木造一棟アパートの不動産を
買えばいいのか分からないし悩んでる方も
いらっしゃるかと思います。
今回は私がなぜ一棟アパートで資産1億円まで
拡大したかを改めて
ご説明させていただければなと思っています。
【築古木造アパート1棟をなぜお勧めするのか？】
1つ目
部屋数があれば安定収益が見込めるため
2つ目
資金が数百万円〜3000万円前後で買えるため
3つ目
高利回りで運用することが見込めるため
4つ目
リフォームして物件力を高めることが
できるため
5つ目
プロパンガスを切り替えるだけで
特典をゲットできる
6つ目
銀行融資も受けられるため
おすすめの理由を1つずつ解説していきます。
続く
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資で年収1000万円を
達成するためのたった４つのコツ』
です。
結論から言うと・・・
不動産投資で2年半で年収1000万円を
達成させるための4つのコツ
１、不動産業者との繋がりと物件情報
２、モデリング先を見つける（人）
３、平日の時間の使い方
４、物件規模の拡大とリスク
1つずつ解説していきます。
今回は、物件の購入のノウハウ、
リフォームの知識、やり方、
融資の引き方などのテクニック的なこと
ではなく、
どういった思考で行動をしていけば
年収1000万円を不動産投資で
達成できるのかについて
私の実体験を交えてお話します。
１、不動産業者との繋がりと物件情報
不動産投資とは物件情報が
「命」と言っても過言ではありません。
素人がいい条件の物件を見つけてくるのは、
至難の業だと心得た方がいいです。
買いたくてもなかなか買えない、
どんな物件が儲かる物件か分からない等、
初期の頃は目利きが難しいです。
どのようにして不動産業者様と繋がるか？
・知り合いの大家、オーナーさんから
紹介を受ける
・大家の会、サロンなどに参加して
物件情報を仕入れる
・自分で収益不動産を専門で扱っている
業者にアポイントを取る
・自分が物件を任せている管理会社さんに
聞いてみる
1番のおすすめは
知り合いの大家、オーナーさんから
業者さんを紹介で受けることです。
２、モデリング先を見つける
人は環境に左右される生き物である。
不動産投資を通じて自分の理想像の人生を
送っている人をまず探し見つけることが重要です。
例えば
・好きな時に旅行に行けること
・脱サラして会社に縛られない生活を送りたい
・美味しいものをたくさん食べられる
・欲しい車が買える
・住みたいところに住める
・両親に親孝行
自分が理想としている人生を送ってる人に
実際に会って、その人の手法や
その人のやり方を徹底的に真似した方がいい
と思っています。
真似からしていくことで
それがオリジナルになる。
セミナー、サロン、大家の会で
積極的に会いに行くことを
よくやっていました。
私はその中で1人に絞って
徹底的にベンチマークして真似しました。
私の不動産投資の今の手法は
自分の先生の方法を真似しています。
３、平日の時間の使い方
会社員の時は時間的な制約があり
自由には動きづらかったです。
銀行融資を受ける際にも
平日しかやっていないため、
早退や有給を駆使し、最初は開拓しました。
土日休みだったため、物件の視察は
基本的に土日に行いました。
平日も仕事終わりにセミナーや勉強会など
参加し、繋がりを作ったりしていました。
時間的制約がもし厳しいなら、
転職することも考えるべきだと思います。
４、物件規模の拡大とリスク
最初から1億とかの規模の不動産を
買ってもいいが、
リスクが大きすぎます。
私の場合、徐々にスケールを大きくして
いきました。
最初は2000万ほどの物件で
満室時15%の利回りの物件です。
そこから徐々に規模を大きくして、
3000万円以上の物件を複数所有しています。
最初は規模小さくても経験して、
徐々に大きくするのがおすすめです。
今回のまとめになります。
【不動産投資で2年半で年収1000万円を
達成させるための4つのコツ】
１、不動産業者との繋がりと物件情報
２、モデリング先を見つける（人）
３、平日の時間の使い方
４、物件規模の拡大とリスク
私の場合はこれらを駆使して
考えながらやった結果、
約2年半で年収1000万円を達成させることが
できました。
皆さんの成功を期待しています。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
「初心者でもわかる不動産投資の始め方」です。
結論から言うとまずあなたにしてほしいことがあります。
それは自分に合ってる
不動産投資の手法と物件の種類を決めるということです。
もっと噛み砕いでいうと戦略を決めて戦術を決めるわけです。
なぜなら戦略、戦術なく不動産投資はうまくいかないからです。
ではまずは手法について解説します。
⑴不動産投資の手法
不動産投資の手法とは
つまり、その人の目標と目的に
よって分けて考える必要があるということです。
具体的には
・最終的に月年間どれぐらい稼ぎたいのか
・家族構成などによって変わってくる取れるリスク
・今の月収や年収、働き方
・自分の人生の考え方やこれからの生き方あり方
その人の目標によって持つべき不動産は変わってきます。
例えば私の場合は当初、漠然としていましたが
とりあえず年収1000万円を本業とは別に収入源として
確保したい。
本業が忙しくていつまで続けられるか
分からない不安や葛藤がありリスクを最小限に抑えながら
年収で1000万稼ぎたい
という漠然とした目標を
まず掲げたことがスタートでした。
不動産をやりたいと思った時の
私の目標を箇条書きでまとめてみます。
・本業とは別に年収1000万を稼ぎたい
・なるべく自己資金をかけたくはない
・でも次貯金だけだと不安もあり
この貯金を資産に変えて運用したい
・いきなりリスクを取って大きくやるのではなく
まずは小資本で低リスクなものからやりたい
・不動産投資に元々興味があった
次に物件の種類を決める。
⑵物件の種類を決める
手法がまとまったら次は物件の種類を決めましょう。
物件の種類は
大きく分けて2つあります。
1つ目 レジデンス系
一棟アパート
一棟マンション
区分マンション
戸建てなど
（あとは築年数が古いか新しいか）
2つ目 商業系
ビル
更地
駐車場
コインランドリー
店舗
倉庫
ホテルなど
私がこの中でリスクを抑えて稼げる物件は
木造の一棟アパートでした。
なぜなら
場所と条件次第で小資本で
高利回りができるためです。
最低1000万円〜2000万円前後で
一棟を買えて運営ができます。
この他にも、自分に合ってる・自分にしかできない手法は
必ずあります。
私は木造の一棟アパートが自分に1番あっていて
リスクを抑えてなおかつ稼ぐことができると見つけました。
また私自身が自分に合う手法と物件を探すために
やってきた方法としては、
・本をとにかくたくさん読んだ
・不動産投資メディアをチェック（楽待・健美家コラム）
・大家の会に行って飲み会に参加する
・投資家がやっているセミナー参加
・信頼できるメンター（先生）との出会い
不動産も合う合わないも必ずありますが
私が初心者にこれだけはお勧めしないのが
区分マンション（ワンルーム）です。
こちらもまた改めてご紹介していけたらと思います。
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３、区分マンション投資のデメリット
①空室のリスク
区分マンション投資で避けたいのが
空室のリスク。
空室があった場合は家賃収入を
得ることはできません。
毎月の家賃収入をローン返済に充てる場合、
自己資金から充当することになり
赤字経営になってしまうこともあり得ます。
②金利変動
投資用ローンを利用する際に
変動金利型を選択した場合は返済期間中に
金利が上がり、支払いが増える可能性があります。
ただし、ローンは変動金利が最も低い金利と
なるのが一般的です。
基本的に固定金利よりも安くなります。
また、金融緩和策が長期化される可能性もあり
デメリットだけではありません。
③家賃変動・滞納
家賃の変動が起こると空室リスクと同様、
赤字経営になる可能性があります。
なるべく起きない物件選びが大切です。
また、入居者が家賃を滞納した場合も
月の収益が赤字になる可能性があります。
④自然災害
火災や地震により建物が破損・倒壊すれば、
家賃収入が得られなくなる可能性があります。
万が一に備え、火災保険や地震保険に
加入することは大切です。
また、少しでもリスクを減らすために
耐震性の強度を義務付けた建築基準法改正後
に建築された物件を選ぶことも一つです。
今回のまとめになります。
安定的な家賃収入が見込める
区分マンション投資ですが、
当然メリットとデメリットがあります。
両方を理解した上で
資産形成の近道を目指していきましょう。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『区分マンション投資のメリットとデメリット』
です。
結論から言うと・・・
大きく4つずつに分けてお話しします。
安定的な家賃収入が見込め、多様なニーズに
応えられる資産運用として、注目されている
区分マンション投資。
しかし、投資である以上
リスクもしっかりと理解することが大切です。
この記事では、区分マンション投資の
メリット・デメリットについてご説明します。
１、区分マンション投資とは？
投資用区分マンションにて得られる収入は、
大きく分けて２つあります。
1つ目は「インカムゲイン」です。
毎月の家賃収入のことです。
例えば、家賃１０万円の区分マンションを
一室持っていた場合、毎月１０万円の
家賃収入が入ってくるので
１年間で120万円になります。
2つ目は、「キャピタルゲイン」です。
安く買ったものをなるべく高く売るという
売却益を得る方法です。
投資用区分マンションは、中長期的なもののため
売却するタイミングで得られる収入となります。
２、区分マンション投資のメリット
①少額から可能
ワンルーム区分マンションであれば
数百万円から購入できる物件があります。
投資用ローンが組めるため、月々の支払いは
数万円で抑えられます。
また、レバレッジ効果が見込めるケースも
あります。
レバレッジとは、小さい資金で
大きな投資効果・利益を上げることを
指すものです。
②生命保険の代わりになる
不動産投資ローンを利用すると、
一般的に住宅ローンと同じように
団体信用生命保険に加入することになります。
そのため、ローン返済中に万が一のことが
あっても保険が適用され
無借金のマンションが残せます。
遺族は安定した家賃収入を遺族年金の
替わりとして受け取ることができるのです。
③私的年金になる
今、年金問題は大きな社会問題となり、
公的年金だけでは、将来の不安は
大きいものです。
区分マンション投資では、
継続的に家賃収入を得ることが期待できます。
この家賃収入が定年後の私的年金となり、
老後の資金不足を補えます。
④相続対策になる
区分マンション投資は非常に効果的な
節税対策の手段として活用できます。
不動産は現金や預貯金よりも相続税評価額が
下がります。
評価額が下がることで残された家族の
納税負担が軽減されます。