株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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不動産投資の始め方！成功する秘訣とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『不動産投資の始め方！成功する秘訣とは』

です。

結論から言うと・・・

この記事では、

初心者でもわかりやすいように

不動産投資を始めるためのステップを紹介します。

不動産投資に興味はあるが、

始め方がわからない、初心者で不安な方も

いるかと思います。

近年ではサラリーマンも副業として始めるなど、

不動産投資は初心者でも始めやすい

資産運用のひとつです。

【不動産投資開始までのステップ】

ステップ１　簡単な情報収集

簡単な基礎知識は知っておきましょう。

少しでも知識があれば、

不動産会社のセールストークを鵜呑みにすることなく、

良し悪しを自分自身で判断できます。

不動産投資では、不動産会社から物件を紹介される場合も多いです。

しかし、あくまで投資判断するのは「自分」ということを

念頭に置いておきましょう。

最初はネットやYouTube、本で調べるなどして

情報を得るのが良いでしょう。

セミナーへの参加も有効です。

専門家や投資経験者が教えてくれるので、

より実践的な勉強ができます。

ステップ２　目標を決める

ステップ１で情報を集めていく中で

少しずつ見えてきて、目標も出てきたかと

思います。

投資金額や目標を達成したい時期を決めましょう。

「5年後には年間100万円の利益をあげる」といった

明確な目標があると、投資計画も立てやすくなります。

この目標が曖昧だと自分に合ったものが

見つけられずに苦戦することもあります。

もし、不動産業者に依頼するなら

信頼できる不動産業者探しも必須です。

ステップ３　物件、エリアを決める

・家賃相場

・最寄り駅などの立地

・管理状況の確認

ゴミなどの清掃がされているか、

修繕箇所はどのくらいか確認しましょう。

確認をしないと、後から高額の修繕費が

かかってしまったなど

計画外の費用がかさむ場合があります。

また、マンションなのかアパートなのか、

一棟買いするのかワンルーム新築なのか中古なのか、

都心なのか地方なのか、

決めることはたくさんあります。

不動産投資の目標やスタイルに合った物件を選ぶようにしましょう。

続く

不動産投資のリスクとその回避方法とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『不動産投資のリスクとその回避方法とは？』

です。

結論から言うと・・・

８つのリスクがあります。

①空室リスク

・必ず起きる

・長期の空室を防ぐために

　賃料設定と立地が重要

→例えば賃料が5万円で埋まらなかった

ものが4万5000円に下げた瞬間に

埋まるケースとかも中にはあります。

立地的に賃料を下げたとしても

埋まらないケースもあります。

購入前には

周辺のライバル調査をし、

需要と供給のバランスを必ず確認しましょう。

②家賃下落リスク

・築年数が経過する毎に減少傾向にある

・需要が高い地域や都市に購入

・資産の入れ替え

→自分が保有する物件がある程度

年月年数が経った後に別の物件に

買い替えたり、

リフォームをして賃料をむしろ上げて

客付けできている物件もあります。

資産の入れ替えをうまくしながら

家賃下落リスクに備えましょう。

③家賃滞納リスク

・夜逃げ、滞納

・保証会社に加入

→保証会社に加入しておけば

夜逃げされても滞納されても賃料は

補填できるのでそこまでのリスクではない

と思います。

連帯保証人では不十分です。

④不動産価格変動リスク

・賃料下落に付随して

価格が下がる可能性もある

・タイミングを測り売却

→安い時に買って高い時に売るのが

投資の大原則だと思います。

変動価格不動産の価格変動リスクは

売却でリスクヘッジを取ることができます。

⑤金利変動リスク

・毎月の支払い額が上がる

・キャッシュでの返済または

インフレに伴い不動産の価格上昇

→基本的に不動産を買う時に皆さんローンを

組まれたりするが、金利が変動すると

支払い額が少し上がったりします。

そうならないようにするために

資金をしっかりと用意しておくことや、

キャッシュでの返済を考えて

最低でも物件価格の2〜3割は現金を置いて

おくのがベストだと思います。

⑤災害リスク

・火災、水害の災害保険の加入は必須

（余裕があれば地震保険）

→実際に千葉に持っている物件で

大雨が降りベランダの雨どいが

雨と強風で破損したことがあった。

北海道の物件では

屋根からの雪が落ちてきて

何か部品や設備品が壊れたりする時もあります。

⑦修繕リスク

・経年劣化に伴い付随するもの

・購入時に修繕計画も考え

購入金額を下げる

→劣化はするもので

大きな事故が起こると大家さんに責任が

あるので、修繕計画は必要です。

購入前に、修繕費を見積もりましょう。

⑧本来の価格より高く購入してしまう

中には、不動産の悪徳業者もいます。

あまりに知識がないと、話すこと全て鵜呑みにしてしまい

本来の適正価格以上に支払ってしまうケースも

あります。

ある程度の知識はつけておくことや

物件の適正価格を知ることが大切です。

今回のまとめになります。

不動産投資にはさまざまな

リスクがあります。

しっかり把握した上で対策できることはして

取り組んでいきましょう。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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不動産投資の注意すべきデメリットとは？

続き

デメリット5

流動性は他の資産に比べて低い

株式やFXに比べて流動性が低い

というデメリットがあります。

株式、FX、投資信託であればすぐに売却

することが可能で、スマホ1つでできてしまいます。

一方、

不動産はすぐに売却しようと思っても

売れるわけではありません。

物件の状態や立地、市場によっては

購入希望者がおらず、売るに売れないと

いうことももちろんあります。

デメリット6

詐欺など危険なものもある

不動産投資詐欺にはいくつかの種類があります。

◎実際に起きた不動産詐欺事件

2017年地面師詐欺事件

不動産のプロでさえも騙された巧妙な

詐欺手口が話題になった事件です。

詐欺だと気付きにくいのは、

土地の所有者だけでなく

司法書士や不動産業者など専門家を

装う人物も含めたグループだからです。

また、

よくある詐欺トラブルの一つが手付金詐欺です。

手付金詐欺とは、

高利回りといった条件の良い投資用物件で

勧誘し、手付金を支払った後に

連絡が取れなくなる詐欺です。

実際の不動産は手に入りません。

支払う手付金を実際の相場より高く見積もり

要求するケースもあります。

不動産投資詐欺は、適切な不動産の知識があれば

未然に防げます。

「楽して儲かる話はない」を肝に銘じましょう。

デメリット7

物件選びを誤ることの危険性

不動産投資の成功を大きく分けるのが物件選びです。

物件選びに失敗してしまうと空室が埋まらない、

思わぬ修繕費が発生し負担額が増える、

災害に見舞われ物件自体が消滅するなど

あらゆる問題があります。

逆にどんな物件を買わなければいいのか？

そのポイントを押さえておく必要があります。

例　立地、建物の外観と内装、水漏れなど

物件選びのポイントや、不利な物件を選んでしまったときの

リスクヘッジについて把握しておきましょう。

今回のまとめになります。

不動産投資はメリットもある一方で

デメリットも存在します。

デメリットの多くは適切な対策を

適切に行うことで回避・軽減できます。

デメリットの知識は必ず持っておきましょう。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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初心者必見！そもそも不動産投資のメリットとは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『そもそも不動産投資のメリットとは？』

です。

結論から言うと・・・

メリットは７つあります。

メリット1

銀行融資を使える

不動産投資は、事業になるため銀行融資が可能です。

不動産投資で融資を受けると、高いレバレッジ効果を発揮します。

自己資金が少なくても、レバレッジで

より大きな収益を上げることが可能です。

融資を受けることで大規模な投資を行うことができ、

その結果大きな利益を上げやすくなるのです。

株式投資・FXなどは、金融機関から融資を受けることは

難しいため、不動産投資ならではのメリットと言えるでしょう。

メリット2

一部、節税効果を得られる

不動産投資では減価償却を行うことで

節税効果を得ることができます。

不動産の資産（建物）は

費用計上を数年かけて行います。

この時に数年に分けて費用計上をするのが

減価償却費です。

取り組む人の年収などによって、

できる・できない、節税の大きさが異なるため、

事前に確認しましょう。

メリット3

土地は資産になる

土地は不動産という資産ですので、土地を持っていることは、

財産を持っているのと同じです。

土地には価値があります。

株は会社が破綻すると何も残りませんが

不動産は何も残らないというリスクがありません。

資産価値の高い土地を購入しておけば、

築年数の経過による資産価値の減少を抑えることが

できます。

また、需要が高く将来的に価値が上がる可能性の高い土地は、

家賃収入だけでなく売却益も期待できる可能性もあります。

メリット4

長期安定のリターン

他の投資商品と比べて、不動産投資は参入障壁が高く、

ミドルリスクミドルリターンで運用できます。

家賃収入で長期的、安定的に

リターンを得られます。

だから、不動産投資家は負けにくいのです。

そもそも、負けない物件しか購入していません。

勝つのではなく、負けないことが大切です。

メリット5

インフレに強い

不動産投資は現物資産である不動産に

投資するため、インフレに強いという

特徴があります。

例えば現預金などはインフレによって目減りが

発生してしまいますが、現物資産であれば

そのような目減りが発生しにくいです。

物価の上昇とともに不動産価格も上昇するため

資産価値が大幅に下落することは考えにくいです。

メリット6

手間や時間がかからない

物件購入のタイミングでは物件選びや

契約・決済など時間は取られますが

その後は不動産管理会社に管理を委託すれば

手間がかからないです。

全てのことが外注化可能なのです。

管理やリフォーム、税金関係などを

外注すれば忙しいサラリーマンでも取り組めることは

最大の武器です。

委託後、管理会社から送付されるレポートに

目を通し判断をするだけで賃貸経営が

進むため時間がかかりません。

メリット7

多様なスキルが身に付く

不動産業界は、営業、ファイナンス、建築・設計など、

多様な分野が連携して成り立っています。

そのため、さまざまな知識、経験が必要と同時に

身につけることができます。

例えば、事業計画を立てて銀行融資を受けて、

不動産賃貸業を回す経験などです。

また、不動産投資が本業に生かされたり、逆に

本業の経験が不動産投資に生きることも多いです。

現場での経験を通じて問題解決能力や交渉力、

コミュニケーションスキルもアップします。

今回のまとめになります。

不動産投資にはたくさんのメリットがあります。

不動産投資に取り組むことで

他の投資に比べて

大きな利益を安定して得ることができます。

不動産投資の基礎知識、メリットを理解して

取り組むことで成功に近づくでしょう。

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