株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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【不動産屋の裏側】なぜ不動産屋は「投資」をせず、仲介（売買・賃貸）だけで稼ぐのか？②

【理由③】従業員の給与や固定費が重いから

不動産会社は、売買・賃貸・仕入れ・管理など、
複数の事業部で成り立っています。

当然ながら、

従業員の給与
事務所の家賃
光熱費、通信費、交通費
など、毎月の固定費が発生します。

そのため、「即金性が高い仲介業務」に
注力することで、安定経営を優先しているのです。

【理由④】「業務」と「投資」では目線がまったく違うから

最後の理由は**「視点の違い」**です。

不動産投資家は、長期目線でインカムゲインやキャピタルゲインを狙います。
不動産屋は、短期目線で仲介手数料を積み上げていきます。

つまり、目的が根本的に違うのです。

投資は「長期の資産形成」。
仲介は「短期のキャッシュフロー」。
この違いが、不動産屋が投資に消極的な大きな理由です。

まとめ：不動産屋のリアルな本音を聞いてわかったこと

今回は、不動産屋さんのリアルな事情をお伝えしました。

不動産屋が投資をしない理由

仲介手数料の方が即金性が高い
良い物件は自分で所有している
固定費の支払いでキャッシュが必要
投資と仲介はそもそも目線が違う

私自身、不動産投資を通じて多くの不
動産屋さんと接してきましたが、想像以上に合理的な理由でした。

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【不動産屋の裏側】なぜ不動産屋は「投資」をせず、仲介（売買・賃貸）だけで稼ぐのか？

こんにちは！
株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、ちょっと気になる業界の裏話をお届けします。

テーマは、

『なぜ不動産屋さんは不動産投資をせず、仲介業務（売買・賃貸）だけをするのか？』

です。

結論：不動産屋が投資をしない4つの理由

私が不動産投資を始めてから約3年。
不動産屋さんと付き合う中で、ふと疑問に思ったんです。

「この人たち、なぜ自分で不動産を買わないのか？」

「本当に儲かるなら、自分で買ったほうがよくない？」

そんな疑問を、いつもお世話になっている投資用不動産専門の
不動産会社Kさんに、率直にぶつけてみたところ——

以下4つの理由を教えてくれました。

【理由①】仲介手数料の方が短期で稼げるから

不動産会社の主な収益は「仲介手数料」です。

■売買仲介の手数料

売買価格 × 3% ＋ 6万円＋消費税
（例：1億円の物件）
→ 1億円 × 3% ＋ 6万円＝約306万円

※売主・買主の両方から受け取れば倍の612万円。

■賃貸仲介の手数料

家賃1ヶ月分＋広告費（大家からの報酬）＋消費税

つまり、短期間で大きな現金収入が得られるのが仲介業務の強み。
時間をかけて投資するより、「今すぐキャッシュ」が
手に入る仲介を選ぶ人が多いのです。

【理由②】本当に良い物件はすでに所有しているから

実際、Kさん自身も複数の物件を所有していました。

インカムゲイン（家賃収入）
キャピタルゲイン（売却益）

この2つを狙って投資しており、
価値が上がれば売却→次の投資へとサイクルを回しているそうです。

つまり、不動産屋さんは
「本当に価値ある物件は自分で持っている」
というケースが多いのです。

不動産投資の大きな出費！大規模修繕が収益に与える影響

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『大規模修繕が収益に与える影響』

です。

結論から言うと・・・

大規模修繕は不動産の収益計算において重要な要素です。

主にどのような影響があるのか説明します。

１、収益計算への直接的な影響

大規模修繕の費用は、収益計算の際に必要経費として

計上されることがあります。

この場合、賃貸収入から修繕費用を控除することで、

収益が減少することがあります。

２、減価償却の影響

大規模修繕費は、建物の価値を増加させたり

耐用年数を延ばしたりするための投資と見なされる場合、

減価償却の対象となります。

このように扱われることで、

修繕費用が長期的なキャッシュフローに与える影響が

減少する可能性があります。

その結果、年度ごとの課税所得が減少し、

税金負担が軽減されるメリットがあります。

３、資産価値への影響

大規模修繕は物件の物理的状態を改善し、

居住環境を向上させることで、

長期的には資産価値の向上に繋がります。

また、適切に修繕を行うことで競争力が向上し、

入居者の需要が高まることもあります。

今回のまとめになります。

大規模修繕は、あらかじめ把握しておかないと

後から大変なことになりかねません。

収益計算に対して多面的な影響を持ち、

適切に管理することで、短期的なコスト負担を軽減し、

長期的な資産価値や収益性を高めることが可能です。

これらの要素を考慮しつつ、計画的かつ効率的に

修繕を行うことが求められます。

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「脱サラして自由に生きる！」不動産投資で人生を変える6つの戦略

株式会社Multiface代表の五反田です。

こんにちは。
株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、「不動産投資で人生を変える6つの戦略とステップ」について、
私自身の実体験をもとにわかりやすく解説します。

結論：6ステップで不動産投資から脱サラは可能！

私は元サラリーマンでしたが、
副業として不動産投資を始め、現在では独立し、
自分の力で人生を切り拓いています。

脱サラまでにやってきたことを振り返ると、
以下の6つに集約されます。

【脱サラへの不動産投資ロードマップ】

自己投資で知識武装する
資金を着実に貯める
銀行融資の基本と実践を知る
不動産業界の仕組みを理解する
自分だけの購入基準をつくる
物件のリフォーム力を身につける

なぜ不動産投資なのか？

不動産投資は「事業」です。株やFX、
ネットビジネスなどさまざま試しましたが、
やり方さえ間違えなければ、“資産”として積み上げられ、
安定収入を確保できたのが不動産投資でした。

それでは早速中身についてお話ししていきます。

ステップ①：自己投資

「営業マンに任せて買えばいい」はNGです。

不動産投資は情報格差の世界。
知識のないまま飛び込むと、カモにされて損するだけ。

まずは本やセミナーなどで基礎を学び、判断力を養いましょう。

ステップ②：資金を貯める

「自己資金ゼロでOK」は幻想です。

購入時には頭金や諸費用、修繕費用も必要となります。

最低でも100〜300万円は準備したいところです。

ステップ③：銀行融資の理解

「業者が全部やってくれる」は思い込みです。

銀行ごとに審査基準があり、年収・属性・物件条件などで結果は異なります。

自分で銀行開拓する意識が重要です。

ステップ④：不動産業界のビジネス構造を理解する

不動産は「買えばOK」ではありません。

建物を維持管理し、貸して収益を得るビジネスです。

収支構造、賃貸管理など、業界全体の流れを知っておくことが大切です。

ステップ⑤：購入基準の明確化

「いい物件あったら教えて」は買う気のない人と見なされます。

たとえば、「23区内、木造、3DK、土地値6割以上」など
条件を数値で伝えることで、良い物件を紹介されやすくなります。

ステップ⑥：リフォーム力

「全部業者に任せればいい」は危険です。

相場を知らずに任せると、高額請求や不要な工事も発生します。

最低限の知識を持ち、見積もりや施工内容を確認する力を持ちましょう。

■ 実際に私が買っていた物件

・築古木造アパート・駐車場付き・土地値が下支え・リフォームで収益改善可

このような条件のもと、
私は3年で資産1億円、家賃年収1000万円を実現しました。

■ まとめ：不動産投資で脱サラする6つのステップ

自己投資をして判断力を養う
資金をコツコツ貯める
融資戦略を自分で立てる
業界構造と管理を理解する
自分の投資基準を明確にする
リフォームで収益性を上げる

■ 最後に

不動産投資は、正しい知識と行動さえあれば、
中長期的に確実な資産を築くことができます。

焦らず、ひとつずつステップを踏みながら、
自分の理想の未来をつくっていきましょう。

今後も初心者〜中上級者向けの実践的な情報を
発信しますので、ぜひ楽しみにしていてください！

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