投資家を騙して稼ぐ悪徳不動産業者の闇を公開します。

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『投資家を騙して稼ぐ、悪徳不動産業者の闇を暴露』

です。

結論から言うと

不動産業界の闇についてお話しします。

不動産投資家を騙して生きている悪徳不動産業者が

いなくならないのが現状です。

問題が多いサブリース問題を中心に、解説していきます。

【サブリースとは】

サブリースとは、管理会社がオーナーから

一括で物件を借り上げ、借り上げた物件を

入居者に転貸することです。

よって、入居者にとっての貸主は、管理会社であり

家賃収入も管理会社側に入ります。

オーナー側の収入は、予め契約時に

家賃の何割を保証するのかを決め、

管理会社からオーナーへ支払われます。

そして、入居者から支払われる

家賃収入から上記の保証賃料を

差し引いた金額がサブリース手数料であり、

サブリース業者である

管理会社の収益となります。

空室リスクを減らすことにより

安定した経営を実現するための

管理サービスといえます。

サブリースのよくあるトラブルの事例と

回避策についてお話しします。

よくあるトラブル①

【勧誘に関するトラブル】

新築をしようと考えているときにサブリース会社から

「契約期間中の家賃は一切下がらないから安心です」と

しつこく勧誘されるケースです。

家賃保証型サブリースは

必ずしも同額の家賃を保証するわけではありません。

将来的に減額される可能性が高いです。

誤った知識や理解で契約をしないように注意しましょう。

よくあるトラブル②

【解約できないトラブル】

サブリース会社は、オーナーにとって

借地借家法上の借主にあたります。

正当な理由がなければ契約は解除できません。

サブリース業者からすると、

満室稼働している物件であれば

サブリース契約を持続させた方が儲かります。

そのため、オーナー都合では解約できない

契約になっている業者も中にはあります。

契約する際には、途中解約が可能であるか

を必ず確認しましょう。

よくあるトラブル③

【免責期間に関するトラブル】

一般的なサブリース契約では、

募集から入居者が決まるまでの

１ヶ月〜3ヶ月ほどの期間が免責期間となっています。

しかし、業者によっては退去の度に

免責期間が発生する契約内容になっている業者も存在します。

契約の際に、免責期間に関する

内容もしっかりと把握しておきましょう。

今回のまとめになります。

サブリースは空室リスクを減らすことにより

安定した経営を実現するためのものです。

メリットは大きいものの

確認不足や知識不足による

トラブルが多いのも現状です。

契約前に必ず基本的な知識は知っておくこと、

疑問点は契約前に確認することで

防げるものがほとんどです。

悪徳業者に騙されないようにしましょう。

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不動産投資で注意すべき落とし穴のポイントまとめ

②失敗例

不動産投資における失敗の定義は

「トータルで赤字になること」です。

２つの失敗例を紹介します。

・不動産会社の言うことを鵜呑み

不動産会社の営業マンから

「都心で簡単に手に入らない

良質物件が売りに出た」と言われ購入しました。

慌てて購入しましたが、

やはり懸念していた築年数が古いことから

修繕費が高くかかり

収益はほとんど残りませんでした。

良質物件が売りに出ている場合は

何か必ずデメリットもあります。

情報を鵜呑みにせずに、

冷静に判断することが重要です。

・節税しようとして失敗

節税というキーワードに魅力を感じて

都内の区分マンションの不動産投資を始めました。

初年度に所得税の還付を受けたものの、

翌年からは不動産所得分も納税することになり

知りませんでした。

不動産投資で「節税」可能なことは

事実です。

しかしその仕組みを理解せず始めてしまうと

失敗につながります。

節税につながる条件を満たすことや

節税を目的とした不動産の選び方にも

工夫が必要となります。

③リスク

不動産も投資なので

もちろんリスクもあります。

３つのリスクを紹介します。

・空室リスク

不動産投資は入居者から家賃収入を得ることで

利益を出す仕組みのため

その入居者がいなくては利益になりません。

空室が長期間埋まらなくても

建物の維持管理費や融資の返済は止まりません。

空室が長期間埋まらなければ、

儲けを出すどころかむしろ負債を追ってしまいます。

・家賃滞納リスク

入居者がいたとしてもその入居者が賃料を支払わない

ケースもあります。

空室は埋めることができれば解決できますが、

滞納の場合は問題のある入居者に対処する必要が

あるため、より問題は複雑です。

対策としては

入居者に保証会社加入をしていただくことで

解決できます。

・天災のリスク

地震や台風などの天災で物件に被害が出る

ことも考えられます。

回避策として、火災保険や地震保険などに

加入をしておくことがおすすめです。

ただし、保険を充実させすぎると

その分、ランニングコストもかかります。

過去の災害状況などを調べた上で

保障内容をを決め、

長期的な運営を心掛けましょう。

今回のまとめになります。

大きく３つの落とし穴を解説しました。

・詐欺

・失敗

・リスク

不動産投資ももちろんメリットは大きいですが、

当然デメリット、リスクもあります。

デメリットやリスクを理解しないで

始めてしまうと、悪徳業者に

騙されるリスクも高くなります。

不動産投資に重要なのは、

デメリットを理解し、コストと利益を

しっかり判断できるかどうかです。

デメリットの多くは適切な対策を

適切に行うことで回避・軽減できます。

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不動産投資で注意すべき落とし穴のポイントまとめ

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『不動産投資で注意すべき落とし穴』

です。

結論から言うと・・・

大きく３つの落とし穴があります。

・詐欺

・失敗

・リスク

１つずつ解説します。

①詐欺

特に初心者や鵜呑みにしやすい方は

注意が必要です。

主に５種類の詐欺があります。

・入居状況詐欺

実際には空室が多い物件なのに、

サクラや身内を住まわせて居住者が

いるように装う詐欺のことです。

実際には入居者はいないので、

家賃収入は入りません。

入居者からの家賃収入の偽造証明書や

偽造領収書を提供し、

家賃収入があるかのように

見せかけています。

こうした被害に遭わないためには、

レントロールで各部屋の契約時期を確認し

物件の所有者や入居者情報を照会すること

が大切です。

・手付金詐欺

支払った手付金を持ち逃げされ、

実際の物件は手に入らないという

詐欺のことです。

「優良物件だから早めに手付金を

払ってキープしておいたほうが良い」と

説明された時は注意が必要です。

また、1つの物件に対し複数の契約を

取りつけ、各契約者に手付金を支払わせてから

手付金を持ち逃げし、連絡が取れなくなる

というケースもあります。

被害に遭わないために、

慎重な行動と正確な情報の把握が不可欠です。

また、手付金の目安金額は売却代金の約10％です。

もし契約相手が不動産会社の場合は、

手付金の上限が20％までと決まっています。

そのため、20%を超える金額を要求された

場合は注意しましょう。

・サブリース詐欺

不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」

という謳い文句に乗りサブリース契約を

締結したものの、実際にはそのような

保証はなく安い家賃にされてしまうという詐欺です。

サブリースとは、持っている賃貸物件を

業者に一括して預ける契約のことです。

契約の上では入居者となる管理会社が

投資家に対して家賃を支払う

システムです。

本来、サブリースには

「同じ賃料が保証されるわけではない」

という特徴があります。

サブリース詐欺ではその事実を

説明せずにメリットだけ言います。

そのため、半永久的に下がらないと

思っていた家賃がいつの間にか下がり、

想定していた家賃収入を

得られなくなってしまうのです。

契約内容をしっかりと確認しましょう。

・二重譲渡詐欺

すでに売却が決まっている物件を

別の投資家に販売する詐欺です。

この場合は先に契約を締結したほうが

所有権を主張できるため、

後から手付金や代金を支払ったとしても

物件を手に入れることはできません。

法的な不動産の所有権は、

登記の手続きを行ったときに発生します。

契約を締結したときではないので、

注意しましょう。

被害に遭わないためには

手付金を支払う前に登記簿を確認しましょう。

もし第三者が所有権の登記をしていた場合、

二重譲渡詐欺の可能性が高いため

絶対に手付金を払ってはいけません。

信頼ができる不動産会社を選ぶことが

大切です。

・海外不動産投資詐欺

海外にあり現地へ足を運ぶのが困難で

あることを逆手に取り、実在しない物件や

劣悪な物件の購入を促す詐欺です。

売買価格として支払った代金を

持ち逃げされたり、劣悪な物件に対して

相場より高い売買価格を支払わされたりする

ケースがあります。

このような被害に遭わないためには、

契約前に必ず自分で現地調査をすることが大切です。

実際に現地で物件の有無を調べた上で、

説明を受けた情報と相違点が

ないかどうかを確認しましょう。

続く

不動産投資が向いていない人は実は◯◯な人です！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『​​不動産投資が向いていない人』

です。

結論から言うと・・・

大きく5つあります。

・決断するのが苦手な人
・主体性がない人
・年収500万円に満たない人
・資産運用の目的が合わない人
・リスクを一切負いたくない人

数ある投資の中で、
向いている　向いていないは、人によって様々です。

不動産投資も同じく本当にやめておいた方がいい人も
いるのが現実です。

今回は不動産投資が向いてない人について詳しく解説します。

①決断するのが苦手な人

不動産投資を始めたいと決意して、調べ、
どうしても次に踏み切れない人もいます。

また、購入のタイミングに慎重になり過ぎて
せっかく条件の良い物件が出てきても、
決断できず結論を先延ばしにしてしまいます。

ライバルが先に物件を購入してしまう
可能性もあります。

その他にも
また別の理由を持ち出して結局
買えなかったりするのです。

不動産投資では、
いざというときの決断力も必要です。

②主体性がない人

言われるがままに投資物件を購入してしまった
というケースです。

これは、主体性がないのと同じことです。

すべて人にお任せしていいものだけが残る
とは考えにくいです。

自分で調べたり自分で考えることが大切に
なります。

しっかりと自分の意思を持って決めましょう。

③年収500万円に満たない人

不動産投資ローンは、金融機関が
「安定した職業に就いている」とみなす
職業の人が適しています。

金融機関からの評価は、融資を受ける際に
大切になり、評価が高いと
条件が良くなる傾向があります。

ローンで不動産を購入したいと思っている人は、
一般的には上場企業に3年以上勤務し、
年収500万円以上あることが条件として求められます。

この条件に満たない場合は
ローンが組めない可能性が高いです。

④資産運用の目的が合わない人

不動産投資の目的は、
不動産物件に投資して家賃収入などを得ること、
所有する不動産を購入時より高く売って
利益を上げることの2つあります。

将来の年金の代わりとなることや
老後の収入源としても注目されています。

例えば「5年で資産を10倍に増やしたい」と
考える人には、不動産投資は向きません。

必ず目的の明確化をし
自分の目的、目標にあっているかを
考えましょう。

⑤リスクを一切負いたくない人

不動産投資に限らず、あらゆる投資において、
リスクは必ずつきものです。

リターンを得るためにはリスクも
取る必要があります。

例えば入居者が集まりやすく空室リスクは低いが
利回りは低い物件があったり、逆に
利回りは高いが売却しにくいなどです。

他にも不動産投資には
金利上昇リスク、家賃滞納リスクなどの
リスクもあります。

このように、全ての投資に一長一短はあるものです。
リスクのない投資はありません。

今回のまとめになります。

不動産投資は一攫千金を狙うのではなく、
長期的な視点で考えるべきものです。

共通して大切なことは
自分自身で判断し、意思決定することです。

正しい知識をつけて、
不動産投資に取り組みましょう。

今後も正しく不動産投資をするための
有益な情報を発信していきます。

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不動産投資のインカムゲインとキャピタルゲインとは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは

『不動産投資での利益の種類について』

です。

結論から言うと・・・

インカムゲインとキャピタルゲインの
大きく２つになります。

【インカムゲイン】

資産を保有することによって得られる収益のことを指します。
不動産だと家賃収入、株だと配当のことです。

特徴
・安定した収入源
・資産の流動性に影響しない
・リスクの分散
・税金の影響

【キャピタルゲイン】

投資した資産の売却価格が購入時の価格よりも高い場合に
得られる利益を指します。

不動産だと物件売却の利益、株だと配当利益のことです。

特徴
・資産の売却によって発生
・投資戦略に影響を与える
・税金の対象

【どちらが重要か?】

投資の目的によります。

不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲイン
両方狙えます。

敢えて売らないで持ち続けるという戦略の
不動産投資家もいます。

両方の利益の合計が最終利益になります。

今回のまとめになります。

投資戦略に応じてどちらを重視するかが変わります。

安定収入を重視する投資家はインカムゲインを、
資産の価値上昇を目指す投資家はキャピタルゲインを
重視する傾向があります。

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