株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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不動産の構造、木造の特徴について公開！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『不動産の構造、木造の特徴』

です。

結論から言うと・・・

木造建築は、環境負荷が比較的小さく、再生可能な素材であるため、

環境にやさしい建築方式といえます。

木造ならではのメリット・デメリット、特徴を理解しましょう。

【木造住宅のメリット】

①建築コストが抑えられる

一般的に内装のグレードを合わせて比較した場合、

木造＜軽量鉄骨造＜コンクリート系の順に建設費が高くなります。

また、建築コストを効率化した木造が増え、よりコストが抑えられる

ようになっています。

建築期間も早いのもメリットです。

②デザイン性の高さ

木材は軽量で加工しやすく、自由度の高い設計が可能です。

伝統的な意匠から、モダンなデザインまで、

さまざまなスタイルの建築を実現できます。

木造の場合は部材単位でのオーダーメイドになるので、

自由度が高くなります。

③心地よい居住空間

木の温もりや質感が得られ、リラックスした

雰囲気の空間を提供できます。

木の香りや風合いが居住者の心地よさを生み出します。

【木造住宅のデメリット】

①耐震性が鉄骨系ほどでは無い

木材と鉄骨を比較すれば、たしかに木材は強度が低いです。

しかし、木造の建物の耐震基準は随時見直されており、

木造であっても建物が十分な耐震性を備えられるようになっています。

②火災が発生すると燃えてしまう

木材は有機物であり、火災が発生すると燃えてしまいます。

ただし、耐火基準を満たした材料を使用することで、

準耐火構造や耐火構造などにできます。

【基本の木造住宅の特徴】

・1~2階建てが主流(3~4階もある)

・アパートに使われやすい

・防音に弱いが、加工しやすく自由度が高い

・近年の耐震基準に合わせた木造住宅は、安全性が高い

・建設コストが低く抑えられる

・環境にやさしい建築方式

今回のまとめになります。

木造建築には環境性、デザイン性、耐震性、経済性、居住性といった

様々な特徴がありますが、

用途や条件に応じて最適な構造を選択することが重要です。

投資目的や建築計画に合わせて慎重に検討しましょう。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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不動産投資用物件の探し方を公開！

株式会社Multifaceの代表五反田です。

今回のテーマは、

『不動産投資物件の探し方』

です。

結論から言うと・・・

おすすめは大きく「不動産ポータルサイト」と「不動産会社」

の２つになります。

●実際の探し方

主にネット

（私の場合、楽待ちと健美家で毎日リサーチしてます）

【ネットで見る時のポイント】

①エリアは自分が買いたい地域に絞る

※どこ買ったらいいか分からない時は、

住み慣れた地域でも良い。

・築年数は30年以内がおすすめ

・木造の１棟

・利回り10%以上

築古木造一棟のいいところは安く買えて

高利回りを狙い、リフォーム費用をなるべく

安く抑えることができることなので

是非ポイントとしておさえてください。

②安いのか高いのか、相場観がわかるようになりましょう。

価格がわからない場合は、買ってはいけません。

まずは、市場より安く買うために、相場を理解することが

大切です。

③安いと思った物件はすぐ問い合わせ

いい物件は、すぐ情報が消えます。

すぐに問い合わせましょう。

おすすめ１

不動産ポータルサイト

収益物件探しでは、インターネットの利用が欠かせません。

ポータルサイトとは、複数の不動産会社の情報を

ひとまとめにしたサイトのことです。

「楽待」「健美家」「不動産投資連合隊」などが主になります。

不動産ポータルサイトのメリットは、

物件数が豊富にあること、収益物件の情報を効率的に収集できることです。

デメリットは、掘り出しモノ物件がすぐ売れてしまうこと、

物件数が多いため、上手に検索しないと手間がかかることです。

サイトには、物件、コラム、セミナーなど充実していますが、

中にはセミナー勧誘で危険な業者も紛れ込んでいる場合もあります。

うまく活用するために、

効率的に物件を絞ることや、エリア内の有力な仲介会社を

見つけることが鍵となってきます。

おすすめ２

不動産会社

不動産会社から情報を収集する方法もあります。

不動産会社と知り合うきっかけは、知り合いの紹介やサイトから問い合わせ、

セミナーや不動産投資の集まりに参加などです。

メリットは、専門性が高いことや管理まで

任せられるので手間が少ないことです。

デメリットは、首都圏などエリアが限られることや、

ジャンルが幅広いためリサーチする手間がかかることです。

また、買えるお客だと認識されれば、紹介がきやすいです。

ビジネスパートナーの認識を忘れずに、不動産会社と

良好な関係を築けるかがポイントとなります。

今回のまとめになります。

不動産投資物件の探し方として大切なのは、

どこで探すかや判断のタイミングとなります。

常にアンテナを張っていても、

完璧な物件を求め過ぎて変えないで終わることも

よくあります。

どこまで妥協をするのかを決めて

エリアを絞って相場観をみて行っていきましょう。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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【不動産投資】テナント投資の特徴と注意点

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『テナント投資の特徴と注意点』

です。

結論から言うと・・・

テナント経営とは、店舗やオフィスなどの事業を行う場所を

賃貸契約して賃料を得る土地活用方法です。

収益性の高い土地活用や不動産投資を目指す方に

おすすめです。

注意点も見ていきましょう。

【テナント投資の特徴】

①収益性が高い

テナント経営の最大のメリットは収益性の高さです。

例えば、同じ土地面積のアパート経営とテナント経営を

比べた場合は、テナント経営のほうが賃料は2倍近く高くなります。

賃借契約の相手が事業者であることから、

賃貸住宅の家賃坪単価より高い単価で貸し出せるためです。

長期的には物件の価値も上がる可能性もあります。

②初期費用が抑えらる

テナント経営は、アパートやマンション経営に比べると

内装や設備の初期投資が少ないため、初期費用を抑えられます。

また、「スケルトン貸し」といって、内装を施さない状態で

貸し出す方法があります。

テナント側が独自の内装デザインに仕上げたい場合などに

便利で、初期投資時のオーナー側の負担は減り

両方にメリットがあります。

③税制上の優遇措置

管理費のほかにメンテナンス費や修繕費などがかかります。

物件の維持費や修繕費、減価償却費などが経費として認められ、

所得税の節税効果が期待できます。

また、スケルトン貸しの場合は

費用も事業者負担となるため、その分テナント経営の経費を

抑えることが可能です。

【テナント投資の注意点】

①景気に左右されやすい

賃貸住宅の場合は、景気による影響は受けにくいといわれていますが、

テナント経営は、事業者が相手であり

景気に左右されやすいことが特徴です。

また、景気が悪いと新しい入居者も減り、

空室リスクも高まります。

撤退時の損失リスクは賃貸住宅の退去に比べて大きくなります。

②地震保険の加入が不可

アパート・マンション経営のためにアパートローンを組む場合、

地震保険の加入が条件となっていることが一般的です。

また、リスク回避のためにも火災保険、

地震保険の加入は必須といえるでしょう。

しかし、店舗併用住宅を除くテナントは

地震保険に加入することができません。

③他経営と全く違うノウハウが必要

テナントに入居してもらう事業者を募集するためには、

ニーズを把握し戦略的に広告を出すなど、

経営に関するノウハウも必要です。

戸建て投資などとは全く違ったビジネス戦略が必要です。

個人的には、初心者にはあまりおすすめはしません。

今回のまとめになります。

テナント経営は土地活用法の中でも収益性が高く、

初期費用もアパート・マンションの経営などに比べて

抑えられることがメリットです。

一方、景気に左右されやすかったり

融資が厳しかったりなどのデメリットも存在します。

ノウハウも変わってくるため、初心者には難しいのも特徴です。

これらのデメリットを認識し、リスク管理を行うことが重要です。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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区分・ワンルームマンションの特徴と注意点

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『区分・ワンルームマンションの特徴と注意点』

です。

結論から言うと・・・

「区分マンション投資」は、マンションを1棟買う必要が無いので、

サラリーマンの副業としても始めやすいと言われています。

ただし、キャッシュフローは狙えないなどの

注意点もあります。

自分に合っているかどうかを確認し、進めていきましょう。

【区分マンション投資の特徴】

①管理の手間がかからない

区分マンションの多くが、そのマンションに居住している住人による管理組合を経由して、管理会社にマンションの管理を委託しています。

オーナーは、定められている管理費用を支払う代わりに、

共用部分の掃除や点検、外構の植栽管理など、

手間のかかることはほとんど管理会社におまかせ可能です。

②初期投資が比較的小さい

マンション単位での購入が可能なため、

戸建てと比べて初期投資金額が低いです。

物件によっては頭金10万円、諸費用70〜90万円程度を合わせた

100万円程度で始められます。

「自己資金が少ないけれど、不動産投資を始めたい」という方にとって、

区分マンションは投資しやすいと言えます。

③固定費用の高さ

管理費や修繕積立金などの固定費用が高めに設定されることがあります。

築年数が経過するほど、家賃下落リスクが高まるとともに、

修繕積立金などのメンテナンス関連費用は増えていきます。

【区分マンション投資の注意点】

①借入金への制限

1人あたりの所有可能戸数に制限があるため、

借入金の調達に制約がある点に留意が必要です。

また、銀行評価が低いため、買い進めにくい点も

注意です。

②収益性

買いやすいので価格が高い点があります。

比較的利回りが低いので、キャッシュフローが

マイナスになることが想定されます。

修繕費が高くなりやすく、赤字になることの想定も

必要です。

③空室時の影響が大きい

区分マンションは、賃貸する居室が1つしかないため、

空室時の影響が大きいです。

1つの空室が発生することで、賃料収入がなくなります。

空室へのリスクヘッジが難しい点があげられます。

今回のまとめになります。

区分マンションは、一棟アパートや一棟マンションなどと比べて、

投資額が大きくないため、投資リスクを抑えられるメリットが

あります。

一方で、

リスクの高い投資とも言えます。

そのため、両方を理解し、

自身の投資目的や経済的な条件を十分に検討する必要があります。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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