はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、不動産投資において多くの方が関心を寄せるテーマ、
「節税のメリット」について、具体的かつ実践的に解説します。
結論から言うと、
不動産投資は節税と非常に相性の良い資産運用手法です。
適切な知識と戦略をもって実践すれば、
税負担を大きく軽減することが可能です。
それでは、代表的な5つの
節税メリットを見ていきましょう。
不動産の「建物部分」は年々価値が減っていくため、
その減少分を減価償却費として計上できます。
この減価償却費は帳簿上の“経費”となるため、
実際のキャッシュアウトを伴わずに所得を減らすことが可能です。
たとえば、築20年以上の木造アパートであれば、
年間で数百万円〜1,000万円近い減価償却ができるケースもあります。
これにより、所得税や住民税が大幅に軽減されるのです。
不動産投資で赤字が出た場合、
その損失を他の所得（たとえば給与所得など）と相殺することができます。
これを「損益通算」といい、
サラリーマン投資家にとっては非常に有効な節税手段です。
たとえば、給与所得が800万円、
不動産の損失が200万円あった場合、
課税所得は600万円となり結果的に納税額を
数十万円単位で圧縮できることも珍しくありません。
個人での不動産投資では経費計上に制限がありますが、
法人化することで経費の幅が広がります。
たとえば、
経営に関連する会食費
研修やセミナー参加費
車両費や通信費
なども、適正な範囲で経費として計上可能に。
結果として、法人の利益を圧縮し、法人税、
住民税を抑えることができます。
さらに、所得分散など、個人・法人双方の
節税バランスも取りやすくなる点が魅力です。
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不動産所得が年間500万円を超えるような場合、
法人化によってさらなる節税が可能になります。
法人の主なメリットは以下の通り：
経費計上できる項目が拡大（出張費、役員報酬、社宅など）
所得分散による税率の圧縮（所得税45% → 法人税実効税率約30%前後）
家族を役員にして所得分散が可能（所得分散節税）
ただし、法人化には以下のようなデメリットもあります：
設立コストやランニングコスト（顧問税理士費用、法人住民税など）
損益通算ができない（個人の給与所得とは相殺不可）
法人化は「規模」と「利益率」を見ながら、
タイミングを見て判断すべき戦略です。
個人事業主としての不動産投資で
「青色申告」を選択すると、最大65万円の特別控除が受けられます。
その他にも、家族への給与支払い（専従者給与）や
30万円未満の少額減価償却資産の即時償却なども可能になります。
事前の申請や帳簿の保存義務などもあるため、
しっかりと準備が必要です。
不動産投資における節税は、
制度を使いこなせるかどうかで大きな差がつきます。
節税は「税逃れ」ではなく、「制度の正しい活用」です。
損益通算・減価償却で所得税を圧縮
不動産保有で相続評価額を下げる
法人化で所得を分散
青色申告で控除を最大化
これらを複合的に使いこなすことで、
キャッシュを最大限残しながら資産を増やす投資家になれるのです。
節税はあくまで“投資戦略の一部”です。
目先の税金を減らすことより、
長期的な利益最大化を見据えることが重要。
信頼できる税理士や専門家と連携しながら、
最適な節税戦略を設計しましょう。
今後も不動産投資に役立つ
具体的かつ実践的な情報を発信していきます。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
本記事では、不動産投資で合法的に
税負担を軽減する節税手法についてわかりやすく解説します。
不動産投資における節税は、
制度と仕組みを正しく理解して活用することがすべてです。
以下の代表的な4つの節税方法を、
個人・法人の視点を交えながら具体的に解説します。
不動産投資で赤字が出た場合、
その損失を給与所得や事業所得と相殺できるのが「損益通算」です。
例えば、給与所得が500万円、
不動産所得が−100万円であれば
課税対象の所得は400万円に圧縮されます。
ポイント：あくまで「事業的規模」で
あることが要件となるケースもあるため注意
建物部分の購入価格は、法定耐用年数に基づき
毎年「経費」として計上可能です。
実際にはキャッシュアウトのない
経費として利益を圧縮できるため、
キャッシュは残しつつ税負担を減らせる
という大きなメリットがあります。
築古木造物件などは、短期間での
償却が可能なため、戦略的に活用されます。
不動産を保有することで、
相続時の課税評価額を圧縮することが可能です。
例えば、現金1億円をそのまま相続すると評価額も1億円ですが、
不動産に組み替えると、路線価や借家権割合の影響で、
評価額が7,000万円以下に圧縮されるケースもあります。
節税目的の購入はリスクもあるため、
専門家と戦略的に計画を練ることが大切です。
続く
【営業トークの裏側】
不動産投資で失敗しない
営業マンの要注意フレーズ3選
こんにちは。
株式会社Multiface代表の五反田です。
本日のテーマは、
『不動産投資に潜むリスク
〜営業トークに注意〜』
不動産投資を始めるとき、
最初に接するのは「営業マン」。
その言葉を鵜呑みにした結果、
後悔する投資家も少なくありません。
今回は、現役投資家の私が実際に
見聞きしてきた「危険な営業トーク」
を3つ厳選してご紹介します。
危険トーク①
「将来、値上がりします！」
「今買えば値上がりします」
「開発が進むエリアです」
「空室リスクもありません」
こうした言葉には要注意。
未来の価格は誰にも分かりません。
「駅ができる」「再開発予定」なども
確定事項ではなく、遅延や中止も多々。
価格上昇を前提にした投資は、
最悪の場合、資産価値の下落や
空室リスクによる損失につながります。
危険トーク②
「節税や年金代わりになります！」
節税効果があるのは一部の高所得者。
しかも、赤字でなければ節税には
なりません。
年金代わりとしての家賃収入も、
入居者がいなければ意味がなく、
家賃保証も永久ではありません。
「節税できる」「老後も安心」など、
メリットだけを強調するトークには、
冷静な判断が必要です。
危険トーク③
「他に検討者がいるので手付金を！」
「今すぐ手付金を！」と言われたら、
即決は避けましょう。
手付金は仮押さえではなく、
契約前提の「意思表示金」です。
支払後に「想定外の条件」が出てきても、
買主都合のキャンセルでは
返金されない可能性が高いです。
焦らず、冷静に判断しましょう。
【まとめ】
不動産投資は情報と判断が命。
営業マンの話をすべて鵜呑みにせず、
「何を根拠に言っているのか？」を
必ず確認しましょう。
今回ご紹介した3つの営業トークは、
初心者が陥りやすい代表例です。
値上がりトークに注意
節税・年金の誤認識に注意
手付金の意味を理解する
この3つの知識だけでも、
大きな損失を防げるはずです。
今後も、不動産投資に役立つ
実践的な情報をお届けしていきます。
どうぞご期待ください。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『【完全保存版】
不動産投資初心者が
陥りやすい５つの失敗
原因と対策を徹底解説』
結論から言うと…
不動産投資の失敗は
「知識不足」が
大きな原因です。
今回は初心者が特にハマりやすい
典型的な５つの失敗を徹底解説します。
資金不足で無理に始める
年収500万円、貯金ほぼゼロ。
例えばの話しになりますが
この状況で不動産投資に手を出すのは危険です。
ローンを組んでも
物件価格の１〜３割は
自己資金が必要です。
さらに諸費用も発生し
資金が尽きて破綻する
ケースも多いです。
業者の言いなりで自己判断しない
初心者は営業トークを
そのまま信じがちです。
特に…
・開発中エリアの物件
・家賃が高すぎる物件
こういった物件は
大損リスクが高いです。
必ず自分の目で数字を確認しましょう。
目的が曖昧なまま物件を購入する
不動産投資は「目的設定」が超重要です。
▼よくある失敗例
・節税目的で始めたのに
節税効果が薄い物件を購入
・老後資金用に買ったのに
空室続きで赤字運用に
目的を明確にして
物件を選ぶことが大切です。
利回りだけで物件を決めてしまう
表面利回りが高い物件ほど
リスクも高まります。
特に…
・再建築不可物件
・立地が悪い地方物件
こうした物件は
売却も難しくなります。
利回りだけでなく
「出口戦略」も必ず意識しましょう。
空室リスクを軽視する
「満室経営が当たり前」
と思い込むのはNGです。
物件には必ず
空室リスクがあります。
入居付けに苦戦すると
即赤字に転落します。
必ず…
・エリアの人口動態
・周辺の賃貸需要
を確認しましょう。
不動産投資は
正しい知識と準備で
リスクを抑えられます。
今回の５つの失敗は
初心者ほど陥りやすいので
特に要注意です。
焦らず慎重に
物件選びを進めましょう。
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