株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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不動産投資の初期費用について目安と内訳を徹底解説！　

【初心者必見】不動産投資の初期費用について目安と内訳を徹底解説！　

株式会社Multiface代表の　

五反田明駿です。　

本日のテーマは…　

『【初心者必見】　

不動産投資の初期費用　

目安と内訳を徹底解説！』　

不動産投資を始めたい方にとって　

気になるのが「初期費用」。　

結論から言えば…　

物件価格の　

約8〜10％が目安。　

一般的に　

80〜100万円程度は　

用意しておきたいところです。　

ですが、　

サラリーマンか自営業かで　

状況は大きく変わります。　

【サラリーマンの場合】　

サラリーマンの場合は　

フルローンが難しいことも。　

頭金の目安は　

物件価格の10％程度。　

たとえば　

3,000万円の物件なら　

300万円が目安です。　

さらに、　

購入時には諸費用が発生。　

物件価格の3〜5％なので　

3,000万円の物件なら　

約90万円の費用が必要です。　

また、仲介を介す場合は　

「仲介手数料」も　

忘れずに見積もりましょう。　

【自営業・低所得者の場合】　

自営業や低所得者は　

ローン審査が厳しめ。　

安定した収入や　

金融資産の有無が　

重視されます。　

現金で安価な物件を買い　

実績を積んでから　

融資を狙う方法も有効です。　

【不動産投資　

初期費用の内訳】　

初期費用は　

節約できる項目もあれば　

避けられないものも。　

主な内訳はこちらです。　

●不動産仲介手数料　

購入時に必要な手数料。　

「物件価格×3％＋6万円＋消費税」　

が上限です。　

実際の請求額は　

交渉次第で変わることも。　

●ローン手数料・保証料　

ローン利用時に発生。　

・事務手数料は3万円ほど　

・保証料は融資額の約2％　

（または金利上乗せ0.2〜0.3％）　

審査結果によって　

費用が変動する点に注意。　

●印紙代　

契約書に貼付する印紙代。　

・5,000万円以下→2万円　

・5,000万円超〜1億円→6万円　

国税庁HPで最新の税額を　

確認しておきましょう。　

●登録免許税　

所有権移転登記などで必要。　

・所有権移転登記：　

固定資産税評価額に応じた額　

・抵当権設定登記：　

課税標準額×0.4％　

●固定資産税・都市計画税　

1月1日時点の所有者が負担。　

通常は売り主が支払い、　

買主と日割り精算をします。　

・固定資産税：　

課税標準額×1.4％　

・都市計画税（対象エリアのみ）：　

課税標準額×最大0.3％　

●司法書士報酬　

登記手続きを依頼する費用。　

10万〜15万円が相場です。　

遠方の司法書士は　

別途出張費がかかることも。　

●火災保険料　

ローン利用時は　

火災保険加入が必須。　

・マンションなら　

10年で10万円ほど　

・木造はRC造の約3倍　

水災や風災補償の有無も　

しっかり確認しましょう。　

【まとめ】　

不動産投資の初期費用は　

事前の知識で大きく変わります。　

中には節約できる費用もあるため　

事前計画が何より大切です。　

「意外と少ない金額で　

投資を始められる」　

と気付く方も多いはず。　

これからも　

不動産投資のリアルな情報を　

お届けしていきます。　

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【要注意】不動産投資の銀行融資で審査に落ちやすい人の特徴５選

【要注意】

不動産投資の銀行融資で

審査に落ちやすい人の特徴５選

株式会社Multiface代表の五反田です。

不動産投資を始めたい方が

必ずぶつかる「銀行融資」。

でも実は、多くの人が

知らずに不利な行動を

してしまっています。

今回は、私の実体験と

投資家仲間の事例から

銀行融資で損する人の特徴を

わかりやすく解説します。

これを知らずに進めると

融資審査で大苦戦するので

必ず最後まで読んでください。

【特徴①】

NGワードを連発する人

銀行面談で

絶対に避けたいワードは

「不動産投資」です。

正しい言い方は

「不動産賃貸業」や

「賃貸経営の事業資金」です。

また、

「初心者ですが…」もNG。

銀行は事業のプロに

お金を貸したいのです。

さらに、

資産の嘘は厳禁。

バレた瞬間、一生融資NGです。

【特徴②】

資料の準備が甘すぎる人

銀行担当者は忙しいので

「手間がかかる人」を嫌います。

最低限、下記は必須です。

物件の詳細資料

源泉徴収票（最新）

確定申告書（３期分）

面談の段階でこれらをサッと提出できる人は

圧倒的に有利です。

【特徴③】

資産背景に無頓着な人

年収が高いのに

預金ゼロの人は要注意。

必ず「何に使ったのか？」を

根掘り葉掘り聞かれます。

一般的に

年収400万円未満の方は

融資が厳しくなります。

現金購入ができるなら

まずは小さい物件で

実績を積み上げるのも賢明です。

【特徴④】

融資に対する勉強不足な人

銀行は「投資家」としての

知識・意識も見ています。

キャッシュフローの理解

返済比率の計算

空室リスクの管理

これらを即答できない人は

審査で落ちやすくなります。

最低限の数字は

頭に入れておきましょう。

【特徴⑤】

金融機関の選び方を間違う人

融資を依頼する先も

超重要なポイントです。

地方銀行

信用金庫

信用組合

属性や物件によって

相性の良い銀行は異なります。

いきなりメガバンクに行くのは

ほぼ融資NGです。

まずは地元の信金や

小規模金融機関に

相談するのが鉄則です。

【まとめ】

融資の成否は９割が準備次第

不動産投資の融資は

「事前準備」で勝負が決まります。

言葉遣い・書類・資産管理・勉強

すべてが揃って初めて

銀行はお金を貸してくれます。

私も最初は小さな物件から

スタートして融資を重ね、

今では複数棟を所有しています。

焦らず、着実に一歩ずつ

信用を積み重ねていきましょう。

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【不動産屋の裏側】なぜ不動産屋は「投資」をせず、仲介（売買・賃貸）だけで稼ぐのか？②

【理由③】従業員の給与や固定費が重いから

不動産会社は、売買・賃貸・仕入れ・管理など、
複数の事業部で成り立っています。

当然ながら、

従業員の給与
事務所の家賃
光熱費、通信費、交通費
など、毎月の固定費が発生します。

そのため、「即金性が高い仲介業務」に
注力することで、安定経営を優先しているのです。

【理由④】「業務」と「投資」では目線がまったく違うから

最後の理由は**「視点の違い」**です。

不動産投資家は、長期目線でインカムゲインやキャピタルゲインを狙います。
不動産屋は、短期目線で仲介手数料を積み上げていきます。

つまり、目的が根本的に違うのです。

投資は「長期の資産形成」。
仲介は「短期のキャッシュフロー」。
この違いが、不動産屋が投資に消極的な大きな理由です。

まとめ：不動産屋のリアルな本音を聞いてわかったこと

今回は、不動産屋さんのリアルな事情をお伝えしました。

不動産屋が投資をしない理由

仲介手数料の方が即金性が高い
良い物件は自分で所有している
固定費の支払いでキャッシュが必要
投資と仲介はそもそも目線が違う

私自身、不動産投資を通じて多くの不
動産屋さんと接してきましたが、想像以上に合理的な理由でした。

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