株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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不動産投資の「買ってはいけない物件」を見抜く！購入判断の基準とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
「不動産投資の購入時に押さえるべきポイント」
について解説します。

結論から言うと、
購入時の判断基準（マイルール）を
明確にしておくことはとても大切です。

感覚や勢いで購入してしまうと、
思わぬ損失につながる可能性があります。

では実際に、私が物件を選ぶ際に
重視している3つのポイントをご紹介します。

① 人口動態をチェックする
（需要が減るエリアは避ける）

まず見るべきは「人口の増減」です。
国勢調査（総務省統計局）やWikipediaなどで
地域の人口推移を確認しましょう。

・人口が減少している

・高齢化が進んでいる

特にこのようなエリアは要注意です。

入居者需要が低下し、
空室リスクや売却困難に直結します。

不動産は「需要がある地域」にこそ価値が残ります。

② 周辺環境のリサーチ
（競合・利便性・生活環境を確認）

次に重要なのが、物件周辺のリサーチです。

SUUMOやアットホームなどのサイトで、
条件が近い物件を比較してみましょう。

・家賃相場はいくらか

・空室率はどれくらいか

・駐車場の有無、
・近隣施設の充実度

地方物件では「駐車場の確保」が特に重要です。

ファミリー層をターゲットにする場合、
2台分必要なケースも少なくありません。

物件敷地内にない場合は、
「徒歩何分以内に月極駐車場があるか」も
チェックしておきましょう。

③ 修繕・リフォーム費用
（想定外の出費を防ぐ）

見落とされがちですが、
修繕費用の見積もりも欠かせません。

特に注意すべき箇所は以下の3つです。

・シロアリ被害

・雨漏り

・外壁の劣化

これらは建物構造（木造・RCなど）によって
費用が大きく変わります。

また、退去時のリフォーム費用や
空室時の原状回復費用も事前に
算出しておくと安心です。

どこまで修繕を行うのか、
どの程度の費用を許容するのかも大事です。

あらかじめ自分の「支出上限ルール」を
決めておくことが、長期運用の安定につながります。

まとめです。

資産価値と空室リスクを見極める目を持つこと。

不動産投資の本質は、
どれだけ手元にキャッシュを残せるかです。

そのためには、購入前に
「資産価値が高く、
空室リスクの低い物件」を選ぶことが最重要。

今回話した3つの
ポイントだけでも押さえておくことで、

失敗を防ぎながら安定的な
キャッシュフローを築けます。

今後も初心者から上級者まで
役立つ情報を発信していきますので、
ぜひチェックしてください。

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【暴露】不動産投資業界の裏側3選｜初心者が絶対に知らないリアルな真実

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、「不動産投資のリアルな裏側」について、
私自身の実体験をもとにお話しします。

結論：不動産投資には“理想と現実のギャップ”があります。

・優良物件は富裕層の間でしか流通しない

・悪徳業者に騙され、借金だけ残る人も多い

・「年金代わり」「不労所得」は甘い罠である

不動産投資は夢のあるビジネスですが、

裏を知らずに始めると「負債地獄」になりかねません。

ここでは、実際に私が経験した

“3つの業界の裏側”をお伝えします。

【裏側①】優良物件は一般人には出回らない

「良い物件があれば買いたい」と

誰もが思いますが、現実はそんなに甘くありません。

不動産業界では優良物件は

表に出る前に資産家や大口投資家へ回されます。

それは一体なぜか？

・不動産会社が“囲い込み”を行う

・富裕層同士で物件を紹介し合う

・売主の利益を優先し、初心者は後回し

・業者は経験の浅い人に時間をかけたがらない

つまり、初心者が探しても

“本当に良い物件”には出会えない

構造になっているのです。

▶ 対策：視座を高め、自分の戦略を持つ

私は「築古アパートをリフォームして再生」

する戦略で最初は資産を増やしてきました。

条件は以下の通りです。

・満室運営が見込めるエリア

・自分で改善できるリフォーム前提物件

・リフォーム知識を身につければ、

　競合が少ない“勝てる領域”で戦えます。

【裏側②】悪徳業者に騙され、借金だけ残るケース

不動産業界には、巧妙な営業トークで

初心者を狙う悪徳業者が存在します。

よくある手口

・虚偽説明（不実の告知）

・利益相反の契約構造

・新築ワンルームの高額販売

・非現実的な収支シミュレーション

こうした話に乗ってしまい、

最終的に借金だけが残るケースは少なくありません。

▶ 対策：必ず経験者の意見を聞く

今はSNSでもベテラン投資家と繋がれる時代です。

実際に行動している人の意見を聞くだけで、

多くのトラブルを未然に防げます。

【裏側③】「年金代わり」「不労所得」という甘い言葉の罠

「不動産投資＝不労所得」という

言葉を信じるのは危険です。

実際には、

不動産投資は立派な“事業”であり、

手間と知識が必要です。

私は物件購入の前後で必ず

・キャッシュフロー

・税金・修繕費

・リスクシナリオ

を数値で把握しています。

管理会社に全て任せることも可能ですが、

自分で管理するほど利益率は高くなるのが現実です。

「不労所得」という言葉に惑わされないようにしましょう。

【まとめ】不動産投資は“知識と視点”で勝敗が決まる

不動産投資は決してギャンブルではありません。

しかし、正しい知識と視点を

持たない人は、簡単にカモにされてしまいます。

・優良物件は自ら取りに行く

・経験者から学ぶ

・楽して儲かる”話を信じない

この3つを守るだけで、

失敗の確率は大幅に下がります。

これからも、私の実体験を

もとに“不動産投資のリアル”を発信していきます。

今後も初心者から上級者まで
役立つ情報を発信していきますので、
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【不動産業界の真実】不動産屋が“投資しない”4つの理由とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、業界の人しか知らない

“不動産業界の裏側”についてお話しします。

テーマは、

「なぜ不動産屋は自分で不動産投資を

せず、仲介（売買・賃貸）だけで稼ぐのか？」

です。

私自身が不動産投資を始めて4年。

多くの不動産会社と関わる中で、ふと疑問に思いました。

「不動産屋さんって、

なぜ自分では物件を買わないんだろう？」

「もし本当に儲かるなら、

自分で投資したほうが早いのでは？」

実際に、投資用不動産専門の

会社Kさんに話を聞いたところ、

納得のいく4つの理由がありました。

理由①：仲介手数料の方が「即金で稼げる」

不動産会社の主な収益源は仲介手数料です。

■売買仲介の手数料

（詳しい手数料の内訳は割愛）

計算式：売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税

例）1億円の物件 → 約306万円（

売主・買主両方なら612万円）

■賃貸仲介の手数料

家賃0.5ヶ月分＋広告料＋消費税

つまり、短期間でまとまった

現金収入が得られるのが仲介業務の強み。

時間をかけて稼ぐより

「今すぐキャッシュになる仕事」を

選ぶ人が多いのです。

理由②：本当に良い物件はすでに自分で持っている

不動産屋がまったく

投資していないわけではありません。

Kさん自身も複数の物件を所有しており、

インカムゲイン（家賃収入）

キャピタルゲイン（売却益）

の両方を狙って投資を行っていました。

そして価値が上がれば売却して次の物件に投資。

つまり、本当に価値のある物件は

すでに自分で持っているケースが多く、

一般の投資家に紹介する物件は

「販売用」として整理されていることが多いです。

理由③：人件費や固定費などの経営負担が大きい

不動産会社は、売買・賃貸・管理・仕入れなど

複数事業で成り立っています。

そのため毎月、

従業員の給与

事務所家賃

光熱費・通信費・交通費

といった固定費が重くのしかかるのです。

結果、「即金性のある仲介業務」に

注力する方が、経営的にも安定します。

理由④：「業務」と「投資」では目線がまったく違う

最後の理由は、視点の違いです。

不動産投資家：

長期的な資産形成を目的とする（インカム＋キャピタル）

不動産会社：

短期的に仲介手数料を積み上げるビジネスモデル

つまり、投資＝長期の資産形成

仲介＝短期のキャッシュフロー

目的が根本的に異なるため、

不動産屋は投資よりも業務優先の

スタンスを取る傾向があります。

今回のまとめです。

仲介手数料の方が即金性が高い

良い物件はすでに自分で所有している

固定費を支払うためキャッシュが必要

投資と仲介では目線がまったく違う

不動産屋が投資をしないのは、

“儲からないから”ではなく、

経営的に合理的な判断をしているだけ。

私自身、投資家として多くの

不動産会社と関わってきましたが、

「なぜ彼らが投資しないのか？」を理解すると、

物件選びや交渉の見方も変わってきます。

今後も初心者から上級者まで
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【保存版】銀行融資の基礎知識｜不動産投資で成功するためのお金の借り方

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは「銀行融資の基本」です。

結論から言うと銀行融資を味方につければ、

自己資金以上の不動産を購入することができます。

極端な例では、自己資金100万円で

数千万円〜数億円の物件を

手に入れることも可能です。

多くの人は「借金＝怖い・危ない」という

イメージを持っているのではないでしょうか。

私自身も最初はそう考えていました。

しかし、不動産投資の魅力は

「他人資本を活用して資産を拡大できる点」にあります。

では、実際にどうやって銀行から融資を受けるのか。

今回は初心者の方でもわかるように

6つのステップに分けて解説します。

『融資を受けるまでの6つのステップ』

ステップ1：自身の属性・自己資金の確認

まずは、自分の立場を整理しましょう。

・年収や勤務先（勤務年数も重要）

・自己資金の金額

・既存の借入状況

銀行は「安定した収入源があるか」を
とても重視します。

会社員の方は源泉徴収票を

最低3年分準備してください。

経営者なら決算書3期分、

個人事業主は確定申告書3年分が必要です。

ステップ2：訪問資料の準備と銀行訪問

銀行へ相談に行く際は、以下の資料を揃えましょう。

・事業概要書（なぜ不動産投資を始めたいのかを説明）

・所有物件一覧（物件名、住所、土地面積など）

・事業計画書（購入金額・リフォーム費用・家賃収入・返済額・利益予測）

・返済予定表（既存の住宅ローン・カードローンも含む）

・本人確認書類（免許証・保険証など）
・法人関連書類（定款、履歴事項全部証明書）

・融資希望物件の資料（レントロール、登記簿、平面図、写真など）

これらを一つにまとめて
ファイリングすると、銀行担当者に
好印象を与えられます。

ステップ3：物件情報の選定と評価方法

銀行は「その物件がどれだけ価値があるか」

を評価します。

代表的な評価方法は以下の2つです。

積算評価：土地・建物を分けて算出した合計額

収益還元評価：物件が生み出す収益力を基に評価

エリアや築年数、利回りなども

加味して狙う物件を明確にしましょう。

ステップ4：銀行担当者による稟議書提出

銀行担当者は、あなたの資料をもとに

「稟議書」を作成し、上層部に

融資可否を判断してもらいます。

この稟議書の完成度が、

そのまま融資の通過率に影響します。

ステップ5：審査と承認

稟議書提出後は、

審査部門でのチェックが始まります。

流れは以下の通りです。

担当者 → 店内会議 → 稟議作成 →

審査部 → 内諾 → 本部承認

期間の目安は1ヶ月前後です。

ステップ6：融資条件の決定と返済開始

審査が通ると融資条件が提示されます。

融資金額・年数はある程度固定

金利は交渉の余地ありです。

交渉時は「事実と根拠」を示すことが重要です。

まとめです。

銀行融資を受ける流れは以下の通りです。

自身の属性・自己資金の確認

資料を揃えて銀行訪問

物件の選定と評価

銀行担当者による稟議書提出

審査・承認待ち（約1ヶ月）

融資条件決定 → 返済開始

不動産投資は、自己資金だけでは
大きな成果を出しにくいものです。

融資を活用すれば、時間を短縮し、
効率的に資産形成を進められます。

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