はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『なぜ戸建て投資は、破綻確定なのか？』
です。
結論から言うと・・・
理由は3つあります。
・人口減少と市場の変化
・建物の劣化とメンテナンスコスト
・財務的リスク
詳しく解説します。
①人口減少と市場の変化
日本は長期的な人口減少と少子高齢化が進んでいます。
この影響で、ファミリー層の数も減少しており、
住宅需要が低下しています。
特に、過疎地域では戸建て住宅の売却や賃貸が
難しくなっており、投資家にとってはリスクが増大しています。
さらに、
戸建ての場合は賃料が0か1なので、
リスク分散ができない、空室リスクが高いです。
金融機関が融資を出しづらい理由も
ここにあります。
②建物の劣化とメンテナンスコスト
古い戸建て物件は、維持や修繕のために
高額なコストがかかります。
物件を取得した後の維持費が収益を圧迫し、
加えてリフォームや修繕が必要になることで、
さらに投資の効率が悪化します。
特に築年数が経つにつれて、不具合が増えるため、
投資家にとって負担が増していきます。
自身で、リフォームコストをコントロールすること
が賃貸経営の根幹とも言えます。
さらに、
需要に対してマッチするリフォームと施工を
しないといけないため、
リサーチもかなり重要になってきます。
③財務的リスク
投資家はさまざまな財務的リスクに直面しています。
たとえば、黒字であっても資金繰りが悪化し、
支払いが滞る「黒字倒産」の危険性や、
物件価値の下落による損失、家賃の下落など、
収益性が見込めない場合が多いです。
こうした条件が重なることで、投資が破綻する危険が高まります。
また、市場に出ている高利回り戸建ては、
高利回りにしないと売却できない可能性が高いです。
賈う時に売却も視野に入れて購入を
検討するようにしましょう。
今回のまとめになります。
今後の戸建て投資の失敗リスクが増大していると言えます。
投資を考える際には、
慎重な市場分析とリスク管理が求められます。
今後も正しく不動産投資をするための
有益な情報を発信していきます。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資において、火災保険と地震保険は必要？』
です。
結論から言うと・・・
不動産投資において、火災保険と地震保険は
リスク管理の重要な要素です。
それぞれの保険が持つ役割とその重要性について
詳しく説明します。
【火災保険の重要性】
◎リスクヘッジ
火災保険は、火災による損失を補償するだけでなく、
風災、落雷、水災などの自然災害、
さらには盗難などにも対応します。
これにより、投資家は物件の焼失や損傷から来る
経済的損失を最小限に抑えることができます。
◎融資の条件
多くの金融機関では、不動産投資のための融資を受ける際に
火災保険の加入を条件としています。
これは、投資物件が予期せぬ災害に遭遇した場合でも
融資返済の保障を確保するためです。
◎経費計上のメリット
火災保険料は経費として計上できるため、
税負担を軽減する効果があります。
実際、年間の保険料が経済的リスクの軽減に寄与することで、
投資家にとっては財務的なメリットがあります。
【地震保険の重要性】
◎地震のリスク
日本は地震頻発地域であり、地震による損害は非常に
高額になる可能性があります。
地震保険は、地震によって建物が崩壊した場合の
損失を補償します。
これは特に不動産投資家にとって不可欠な保険です。
◎火災保険との違い
火災保険は火災などのリスクに特化していますが、
地震からの損害をカバーするためには、
別途地震保険に加入する必要があります。
地震保険の補償内容には、建物の倒壊や損壊による損失が
含まれていますが、洪水や風災は対象外です。
◎必要な保険の種類
【火災保険の種類】
不動産投資用の火災保険には、以下のような補償があります。
・基本補償：火災、落雷、爆発、風災
・特約補償：水災、水漏れ、盗難、騒音被害など3610。
【地震保険の種類】
地震保険には以下のような補償内容があります。
・全損保険：建物が倒壊した場合
・部分損保険：建物が一部損傷した場合411。
今回のまとめになります。
不動産投資における火災保険と地震保険は、
リスク管理に欠かせない要素です。
投資家は、損失を最小限に抑えるために両方の保険に
加入することを強く推奨します。
これにより、予期せぬ災害に対する備えが整います。
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今回のテーマは、
『アパート経営の５つのポイント』
です。
結論から言うと・・・
アパート経営を成功させるためには、
いくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。
今回は５つのポイントを解説します。
①立地選定
・賃貸需要のある場所
アパートの立地は、成功に直結します。
交通の便が良く、周囲に生活利便施設（スーパー、コンビニ、学校など）がある場所が理想的です。
②物件設計
・ターゲットに合わせた設計
入居者層に合わせた間取りや設備を整えることが
入居率向上に寄与します。
例えば、単身者やカップルをターゲットにした場合、
小型間取りが効果的です。
・建物のデザインと設備
質の高いデザインや設備を選ぶことで、
入居者の興味を引くことができます。
この2つは入居者の満足度に直接影響します。
③資金管理
・キャッシュフローの理解
アパート経営では、収入と支出を明確に把握し、
持続的にプラスのキャッシュフローを確保することが必須です。
・自己資金の確保
借入金を最小限に抑え、自己資金を増やすことが
リスク管理につながります。
これにより、経済的な打撃を受けにくくなります。
④管理とメンテナンス
・信頼できる管理会社の選定
賃貸経営は、デリケートな管理を要します。
信頼できる管理会社に委託することが、
トラブルの防止や運営の効率化につながります。
⑤リスク管理
・リスク回避の準備
不動産経営には多くのリスクが伴うため、
リスクを予測し対策を講じることが重要です。
市場の動向や法律の変更などに対して
柔軟に対応できるようにしましょう。
今回のまとめになります。
アパート経営を始める前に、
これらのポイントをしっかりと理解し、
計画を立てることが必要です。
これらを理解しているかどうかで
成功に大きな影響を及ぼします。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資の空室問題』
です。
結論から言うと・・・
空室問題は、所有している物件が入居者を持たない、
または空室状態であることによって、
安定した家賃収入を得られないリスクを指します。
空室が続くと、家賃の収入がゼロになり、
長期的には資産価値が低下する可能性があります。
【空室問題の原因】
・物件の状態
老朽化やバリアフリーが施されていないなど、
物件自体の魅力が少ないと、
入居者が決まりにくくなります。
・物件の立地
アクセスが悪い、周辺環境が不便である場合は
入居者を集めにくくなります。
・賃料の設定
市場価値に対して賃料が高すぎる場合や、
逆に低すぎる場合は、入居者の興味を引きにくくなります。
【まずは空室を埋めること】
・空室なら家賃が入ってくることはないため、
まずは空室を埋めることが大切です。
・ライバルとの競争であることを
忘れてはいけません。
今回のまとめになります。
空室対策は、避けて通れないものです。
起きてから動くのではなく
不動産投資を始める時から
検討しておきましょう。
今後、具体的な空室対策や空室募集の仕方
などについても解説していきます。
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今回のテーマは、
『不動産投資が向いていない人』
です。
結論から言うと・・・
大きく5つあります。
・決断するのが苦手な人
・主体性がない人
・年収500万円に満たない人
・資産運用の目的が合わない人
・リスクを一切負いたくない人
数ある投資の中で、
向いている 向いていないは、人によって様々です。
不動産投資も同じく本当にやめておいた方がいい人も
いるのが現実です。
詳しく解説します。
①決断するのが苦手な人
不動産投資を始めたいと決意して、調べ、
どうしても次に踏み切れない人もいます。
また、購入のタイミングに慎重になり過ぎて
せっかく条件の良い物件が出てきても、
決断できず結論を先延ばしにしてしまいます。
ライバルが先に物件を購入してしまう
可能性もあります。
その他にも
また別の理由を持ち出して結局
買えなかったりするのです。
不動産投資では、
いざというときの決断力も必要です。
②主体性がない人
言われるがままに投資物件を購入してしまった
というケースです。
これは、主体性がないのと同じことです。
すべて人にお任せしていいものだけが残る
とは考えにくいです。
自分で調べたり自分で考えることが大切に
なります。
しっかりと自分の意思を持って決めましょう。
③年収500万円に満たない人
不動産投資ローンは、金融機関が
「安定した職業に就いている」とみなす
職業の人が適しています。
金融機関からの評価は、融資を受ける際に
大切になり、評価が高いと
条件が良くなる傾向があります。
ローンで不動産を購入したいと思っている人は、
一般的には上場企業に3年以上勤務し、
年収500万円以上あることが条件として求められます。
この条件に満たない場合は
ローンが組めない可能性が高いです。
④資産運用の目的が合わない人
不動産投資の目的は、
不動産物件に投資して家賃収入などを得ること、
所有する不動産を購入時より高く売って
利益を上げることの2つあります。
将来の年金の代わりとなることや
老後の収入源としても注目されています。
例えば「5年で資産を10倍に増やしたい」と
考える人には、不動産投資は向きません。
必ず目的の明確化をし
自分の目的、目標にあっているかを
考えましょう。
⑤リスクを一切負いたくない人
不動産投資に限らず、あらゆる投資において、
リスクは必ずつきものです。
リターンを得るためにはリスクも
取る必要があります。
例えば入居者が集まりやすく空室リスクは低いが
利回りは低い物件があったり、逆に
利回りは高いが売却しにくいなどです。
他にも不動産投資には
金利上昇リスク、家賃滞納リスクなどの
リスクもあります。
このように、全ての投資に一長一短はあるものです。
リスクのない投資はありません。
今回のまとめになります。
不動産投資は一攫千金を狙うのではなく、
長期的な視点で考えるべきものです。
共通して大切なことは
自分自身で判断し、意思決定することです。
正しい知識をつけて、
不動産投資に取り組みましょう。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
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